Sentencia Civil Nº 506/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 435/2012 de 06 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00506/2012

Rollo de Apelación nº 435/12

SENTENCIA NUM. 506

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Carlos Gómez Martínez.

MAGISTRADOS:

Dña. Mª Rosa Rigo Rosselló

Dña. Catalina María Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a, seis de noviembre de dos mil doce.

VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Inca, bajo el nº 991/09, Rollo de Sala nº 435/12, entre partes, de una como demandada - apelante Doña Martina , representada por el procurador don Pedro Puigdellivol y asistida por el Letrado don Juan M. Lliteras, y de otra, como actora - apelada la entidad Destillats i Embotellats de Mallorca S.L., representada por el procurador doña Ana Mª Crespi y asistida por el Letrado don Juan Vivern Jaume.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Doña Mª Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Inca, en fecha 24 de Abril de 2012, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: "Se acuerde estimar la demanda formulada por la Procuradora doña Ana Crespí Tortella, en nombre y representación de la entidad Destillats i Embotellats de Mallorca S.L., y, en consecuencia, se declara ejercitado el derecho de opción, dentro de plazo, por parte de Destillats i Embotellats de Mallorca S.L., regulado en el pacto tercero del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de noviembre de 1998, respecto del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de Sa Pobla, por lo que procede condenar a la demandada doña Martina a otorgar la escritura pública de compraventa de dicho inmueble a favor de Destillats i Embotellats de Mallorca S.L., por el precio de 533.864'03 euros, del cual la compradora sólo debe abonar en el acto de otorgamiento la suma de 438.936'01 euros, por haberse pagado ya la cantidad de 94.928'02 euros, condenándose a la parte demandada a realizar todas las actuaciones que sean presupuesto o complemento necesario para el otorgamiento de dicho instrumento público de compraventa. Se imponen las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 6 de noviembre del presente año; quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO.- La entidad Destilats i Embotellats de Mallorca S.L. interpuso la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo contra doña Martina , en solicitud de que se dicte sentencia por la que:

- Se declare que la entidad demandante ejercitó, dentro de plazo, el derecho de opción de compra regulado en el pacto tercero del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de noviembre de 1998 respecto del inmueble sito en la c/ CALLE000 nº NUM000 de Sa Pobla.

- Se condene a doña Martina a otorgar escritura pública de compraventa de dicho inmueble a favor de Destilats i Embotellats de Mallorca S.L., por el precio de 533.864'03 euros, del cual la compradora sólo deberá abonar en el acto del otorgamiento la suma de 438.936'01 euros por haber abonado ya la cantidad de 94.928'02 euros.

La demandada doña Martina se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial alegando que:

A. Estando vigente el contrato de arrendamiento que contenía una cláusula de opción de compra, de fecha 1 de noviembre de 1998, la parte arrendataria dejó de abonar la renta convenida.

- La arrendadora efectuó requerimiento de pago y actualización de rentas, que fue recibido por el arrendatario el 7 de marzo de 2006.

- La arrendataria comunicó de forma fehaciente el ejercicio de la opción el 10 de marzo de 2006.

- La arrendadora interpuso demanda de juicio de desahucio por falta de pago de la renta, recayendo sentencia en fecha 28 de julio de 2006 , revocada por la dictada por este Tribunal en fecha 6 de marzo de 2007, que declaraba resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 1998.

En fecha 24 de abril de 2012 recayó sentencia por la que se estimaba la demanda y se declaraba ejercitada la opción dentro de plazo y se condenaba a la Sra. Martina a otorgar escritura pública por el precio de 533.864'03 euros, de las que la compradora únicamente debía abonar la suma de 438.936'01 euros.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por la demandada doña Martina por considerar:

- Que el contrato objeto de este procedimiento es un contrato de arrendamiento y el derecho de opción que contiene, no desvirtúa el carácter unitario del mismo ni tampoco le confiere naturaleza compleja, rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Código Civil y las especialidades introducidas por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

- Al momento del ejercicio del derecho de opción la arrendataria había incumplido las obligaciones derivadas del arrendamiento.

- Los efectos de la resolución contractual se deben retrotraer al momento en que se denunció el incumplimiento y se requirió a la parte incumplidora, esto es, el 7 de marzo de 2006.

- En fecha 10 de marzo de 2006 que es cuando la arrendataria ejercita la opción de compra, ésta no se encontraba legitimada para ello, pues se encontraba en situación de incumplimiento contractual.

SEGUNDO.- Las partes hoy litigantes en fecha 1 de noviembre de 1998 suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra de la nave ubicada en C/ CALLE000 nº NUM000 de Sa Pobla, de una superficie de 2010 metros cuadrados aproximadamente, por tiempo de diez años y una renta de 175000 pesetas mensuales. El plazo de la opción finalizaba también el 1 de noviembre de 2008, estableciéndose el precio de compra de la nave en la suma de 88.827.500 pesetas y "en el caso de que, dentro del plazo establecido se llevase a término la compra, todas las mensualidades pagadas hasta el momento se traducirán como pagos a cuenta de la compra".

- En fecha 7 de marzo de 2006 la Sra. Martina requirió de pago a la arrendataria y actualizó la renta convenida - documental de los folios 80 y siguientes-.

- En fecha 10 de marzo de 2003 la entidad arrendataria ejercitó su derecho de opción -documental de los folios 85 y siguientes-.

- En fecha 10 de mayo de 2006 doña Martina , interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago contra Destillats i Embotallats de Mallorca S.L., -documental de los folios 92 y siguientes-.

- En fecha 28 de junio de 2006 recayó sentencia en primera instancia que desestimaba íntegramente la demanda - documental de los folios 104 y siguientes-.

- Dicha resolución fue revocada por la dictada por este Tribunal el 6 de marzo de 2007 que declaraba resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes litigantes, respecto de la nave industrial objeto del presente litigio - documental de los folios 12 y siguientes-.

TERCERO.- El contrato de opción de compra tiene un carácter generalmente unilateral, configurándose como bilateral cuando se asigna un precio a la opción y puede ser un contrato autónomo o independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esa modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja, en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado.

En relación al contrato de arrendamiento con opción de compra tiene declarado el Tribunal Supremo que, en tanto no se ejercite la opción pactada, la relación que vincula a las partes es meramente locativa y una vez ejercitado el derecho de opción en tiempo y forma por el optante, se agota el arrendamiento y la opción, quedando perfeccionado el contrato de compraventa, que nace a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación, con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción.

El Tribunal Supremo viene estableciendo en constante y uniforme doctrina que la opción de compra consiste en conceder al optante, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumida y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción.

CUARTO.- Si bien la opción de compra y el arrendamiento son relaciones jurídicas distintas, las partes hoy litigantes pudieron ligarlas o vincularlas constituyendo una serie de derechos y obligaciones relacionadas que no pudieran aislarse una de otra, sino formando un conjunto obligacional conectado en el que el incumplimiento de una obligación por el arrendatario repercutiera necesariamente en el ejercicio y exigibilidad del derecho de opción.

En el supuesto hoy enjuiciado las partes litigantes no supeditaron el ejercicio del derecho de opción a estar al corriente en el pago de las prestaciones económicas derivadas del contrato de arrendamiento.

Además, no consta ningún requerimiento resolutorio cursado por la parte hoy apelante a la entidad arrendataria con anterioridad al ejercicio del derecho de opción por parte de Destilats i Embotallats de Mallorca S.L.

La interposición de la demanda de desahucio por falta de pago por parte de la Sra. Martina el 10 de mayo de 2006, es dos meses posterior al ejercicio del derecho de opción por parte de la hoy demandante.

Habrá que concluir, por tanto, que a la fecha en que se ejercitó el derecho de opción el contrato estaba vigente.

Además, en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes hoy litigantes no se hizo constar que en caso de llevarse a cabo la compraventa en el plazo establecido, las mensualidades devengadas hasta este momento se traducirían como pagos a cuenta de la compra, sino las mensualidades pagadas hasta este momento, dando a entender que podrían no haberse abonado todas las rentas devengadas, en cuyo caso, las rentas devengadas y no abonadas se deberían satisfacer como parte del precio de la compraventa.

Además y siguiendo la propia tesis de la parte hoy apelante de que el presente contrato se debe regir por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 4.3 de dicha Ley, establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y sólo supletoriamente por lo dispuesto en el Título II de la Ley arrendaticia y supletoriamente por las normas del Código Civil.

QUINTO.- Con base en cuanto aquí se ha expuesto procede la desestimación del presente recurso de apelación y la confirmación de la resolución de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Demociquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por los apelantes, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Pedro Puigdellivol Alou en nombre y representación de doña Martina contra la sentencia de fecha 24 de abril de 2012 , dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Inca, en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3.- Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilma. Sra. Magistrada doña Mª Rosa Rigo Rosselló, Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de que certifico.