Sentencia CIVIL Nº 506/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 101/2021 de 22 de Septiembre de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0826642120188154903

Recurso de apelación 101/2021 -P

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Cerdanyola del Vallés (UPSD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 455/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012010121

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012010121

Parte recurrente/Solicitante: Valle

Procurador/a: TERESA PRAT VENTURA

Abogado/a: AMADEU PINEDA RECAJ

Parte recurrida: Ceferino, Cesar

Procurador/a: Alba Lou Guillen

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 506/2021

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 22 de septiembre de 2021

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 4 de febrero de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 455/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora TERESA PRAT VENTURA, en nombre y representación de Valle contra Sentencia - 27/05/2020 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Alba Lou Guillen, en nombre y representación de Ceferino, Cesar.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Joan Grasa González, representados por la Procuradora Sra. Prat frente a D. Cesar y D. Ceferino, representados por la Procuradora Sra. Vignes. 1º) debo condenar y condeno a los demandados de forma solidaria, al pago de la mensualidad impagada del mes de diciembre de 2017 que asciende a la suma de 816 Euros, declarando el derecho del actor a detraer dicha cantidad, de la fianza depositada a la firma del contrato de arrendamiento, quedando extinguido en consecuencia el derecho de la arrendataria a cualquier reclamación sobre dicha cantidad. 2º) asimismo debo condenar y condeno a los indicados demandados de forma solidaria a abonar la suma de 816 Euros (importe de un mes de renta) en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento por la arrendataria del plazo de duración pactada. Suma esta que deberá también ser compensada con el resto de la fianza que por importe de 784 Euros retiene el arrendador, sin que el arrendatario pueda reclamar su devolución por lo que por tal concepto solo habrán de abonar los demandados la suma de 32 Euros. 3º) Desestimando por el contrario la primera de las acciones ejercitada esto es, la reclamación dineraria en concepto de desperfectos de la nave arrendada. A su vez estimando parcialmente la demanda formulada en vía reconvencional D. Cesar y D. Ceferino, debo condenar y condeno a la parte actora reconvenida a abonar a los reconvinientes la suma de 8400 Euros (cantidad entregadas en su día como señal en virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra ). Dichas cantidades se incrementaran con el interés procesal previsto en el artículo 576LEC desde la presente sentencia. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en la instancia.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 01/07/2021.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la actora, Dña. Valle, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentó contra D. Cesar y D. Ceferino, quienes, a su vez, impugnan la sentencia dictada, por la que fue estimada en parte la reconvención que formularon contra Dña. Valle.

En la demanda, la actora ejercitó acción personal en reclamación de la suma de 22.441,01 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por los desperfectos que afirmó fueron causados en la finca de su propiedad (una nave industrial sita en la Ronda Santa María, nº 97 de Barberá del Vallès, de 727,92 centímetros cuadrados, que tiene como anejo una faja de terreno en los lindes Norte y Este de 305,42 decímetros cuadrados) por parte de D. Cesar, arrendatario por contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2013 de una mitad indivisa de la citada finca. Alegó la actora que, tras recoger en fecha 10 de enero de 2018 las llaves de dicha finca, depositadas ante Notario por el arrendatario, la Notaria compareció en ella para dar fe de su estado, mediante la toma de 23 fotografías que se incorporaron al acta notarial, acreditativas del estado de destrozo y deterioro en que quedó; en concreto, según constató un perito (ingeniero industrial), se observaron los desperfectos siguientes: 1) puerta o cancela metálica de entrada desaparecida; 2) en la instalación eléctrica, tanto en la planta baja como en el altillo, se habían arrancado muchas cajas de derivación, todos los interruptores, todas las tomas de corriente, y los tres focos cenitales de 400 W cada uno; faltaba también el motor de la puerta principal metálica enrollable, y se había arrancado el cableado que suministraba la energía eléctrica a la nave trasera colindante propiedad de la actora; 3) el aseo quedó destruido, pues en el rincón trastero derecho de la planta baja había un aseo vestuario rectangular de 2,9 m2 con lavabo, retrete y plato de ducha, que había desaparecido; 4) se había procedido a la apertura de una puerta de acceso a pasaje privado exterior, pues, en el muro de la nave, en la parte trasera derecha, por donde estaba el citado aseo, se abrió sin autorización de la propiedad ni permiso de obras una apertura en que se instaló una puerta exterior; 5) en la planta baja, entrando, entre un bajante pintado de rojo y el tabique lateral del vestíbulo, así como en el aseo del altillo, se habían cortado varios tramos de tuberías de cobre de 15 mm de diámetro, y de la cisterna del inodoro se habían quitado todos sus componentes (grifo, mecanismo de descarga y pulsador); 6) se habían dejado sin tapar dos fosos para colocar aparatos elevadores; 7) en el altillo, había ahora una nueva puerta que da al vacío, y 8) en relación con la cubierta de fibrocemento tipo uralita, debido a los agujeros practicados en la nave, se había provocado la caída de plafones del falso techo y la formación de charcos en el interior de la nave (en total, 20.984,98 euros, IVA al 21% incluido). Aparte de los gastos tasados por el perito, alegó que se hicieron otros gastos (1.456,03 euros): cambio de bombines en cerraduras; suministro de bimotor para puerta enrollable e instalación de cableado e inversor; instalación de dos contadores de 13 mm y 1 ficha y administración. Asimismo, la Agència de Residus de Catalunya efectuó varias visitas a la nave, e informó de que se había desmontado una parte del altillo, lo que era la sala comedor y la habitación en la que tenía recambios y material de competición. En forma acumulada, la actora ejercitó acción personal en reclamación de la renta que afirmó impagada, correspondiente al mes de diciembre de 2017, ascendente a 816 euros (800 euros de renta más 21% de IVA menos 19% de retenciones), pues se efectuó el depósito notarial de las llaves el día 29 o 30 de ese mes, con declaración del derecho de la actora a compensar dicha suma con la fianza arrendaticia entregada en su día y con imposibilidad del arrendatario de reclamar su devolución; también ejercitó acción de responsabilidad civil contractual derivada del incumplimiento del arrendatario, al haber procedido al desistimiento anticipado del contrato, con los consiguientes daños y perjuicios para la arrendadora, estimados en la suma de 2.444 euros; el arrendamiento se pactó hasta el 30 de septiembre de 2018, pero el arrendatario depositó las llaves en diciembre de 2017, sin que la mera recogida de las llaves del local pudiera considerarse como aceptación del desistimiento, y el inmueble no pudo ser arrendado de nuevo hasta la realización de las reparaciones imprescindibles para su uso; la cuantía de la indemnización reclamada fue calculada con base en las rentas dejadas de percibir hasta abril de 2018 (tres meses), a razón de 816 euros mensuales (en total, 2.448 euros), de los que debería deducirse el resto de la fianza arrendaticia (784 euros), con aplicación de la compensación y con imposibilidad del arrendatario de cualquier reclamación posterior, de modo que por tal concepto se reclamaban 1.664 euros. Dirigió su demanda contra el citado arrendatario y contra el codemandado, D. Ceferino, en calidad de avalista solidario con renuncia a los beneficios de excusión, división y orden de las obligaciones asumidas por el arrendatario.

Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda, partiendo de que, además del arrendamiento, se pactó un derecho de opción de compra sobre la mitad indivisa de la nave hasta el 30 de septiembre de 2015, a cuyo fin entregaron 8.400 euros como señal por la opción de compra, suma que, aparte de la fianza arrendaticia de 1.600 euros entregada, suponía la entrega de 10.000 euros a la arrendadora; el arrendatario intentó recuperar la señal una vez finalizado el plazo de la opción de compra, pero no fue posible, al interpretar la actora que procedería al tiempo de hacer entrega de las llaves, al finalizar la relación arrendaticia, si bien tampoco había sido devuelta tras llevarla a cabo. Adujeron que era importante resaltar que, como se desprende la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, si bien fue firmado en octubre de 2013, el arrendatario venía ya ocupando el inmueble desde el 1 de diciembre de 2011, y que se hizo constar que el local se recibía 'con deficiencias mal estado para el uso al que se destina'. Negaron la existencia de desperfectos, y adujeron que, si verdaderamente la nave hubiera sufrido daños, las respuesta óptima hubiera sido una denuncia o una querella penal, pero con riesgo de incurrir la actora en denuncia falsa; añadieron que la intención de la actora era apropiarse de los 8.400 euros de la opción de compra y de la fianza arrendaticia; consta expresamente en el contrato que el local se recibió con deficiencias y mal estado para el uso a que se destinaba, por lo que difícilmente se podían predicar unos daños sobre alguno cuya única descripción en el contrato al tiempo de su recepción por el inquilino es que ya se encontraba deteriorado e inservible en 2013, y tomando como punto de partida para ello los proyectos de actividades industriales que se habían desarrollado en la nave en 1979 y en 2000. Seguidamente, negaron la fiabilidad de las facturas aportadas, por ser hechas 'ad hoc', a conveniencia de la propiedad; alegaron que el resto de la nave, no arrendada, no contaba con suministros ni, por ende, alta de los mismos, que no procedía asumir el coste de instalar un motor para la puerta enrollable, pues la nave no disponía del mismo al ser arrendada, como reconoció al perito de la actora el esposo de la misma, y que tampoco procedía asumir el coste de instalación de dos nuevos contadores de agua, cuando el arrendatario no había manipulado ni modificado contador alguno. Se mostraron conformes con la compensación del último mes de renta (diciembre de 2017) con la fianza arrendaticia prestada. Y se opusieron a la indemnización solicitada por desistimiento unilateral del contrato, en contradicción con lo manifestado por la actora en su burofax de 30 de noviembre de 2017; el contrato de arrendamiento quedó resuelto de mutuo acuerdo entre las partes, tras haber dado la arrendadora su conformidad a la voluntad del arrendatario de no continuar con el arrendamiento; además, sin perjuicio de anunciar que solicitarían la aportación por la actora del nuevo contrato, el local se volvió a arrendar, cuando menos, en abril de 2018, y por una renta muy superior a la que venía abonando el demandado.

Los demandados formularon reconvención contra la parte contraria, en reclamación de la suma de 9.463,30 euros. Alegaron que, pese a haber devuelto las llaves el 29 de diciembre de 2017, la arrendadora no había procedido a devolver la suma de 8.400 euros entregada en relación con la opción de compra, como tampoco la fianza de 1.600 euros, y que, descontada la renta de diciembre de 2017 (816 euros), y computados los intereses desde la fecha de la reclamación del demandado mediante burofax de 25 de abril de 2018 hasta el 29 de abril de 2019, fecha de la reconvención, debía abonar aquella suma.

La demandada reconvenida se allanó en parte a la reconvención, en cuanto que mensualidad de renta adeudada por el arrendatario se compensase con la fianza entregada, si bien precisó que el reconocimiento de esa deuda no fue reconocido de contrario hasta que contestó a su demanda. Seguidamente, alegó la existencia de cosa juzgada, puesto que no devolución de la cantidad entregada como señal de la opción de compra a la finalización o dejación de la opción fue debida a que el arrendatario presentó demanda contra la arrendadora, dio lugar a un procedimiento ordinario seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de la localidad, y terminó por sentencia firme desestimatoria de las pretensiones del arrendatario de que le fuera devuelta aquella suma, pues, en el Anexo del contrato, se pactó que ' EN EL SUPUETSTO DE NO PODER HACER EL DERECHO DE LA OPCIÓN DE COMPRA SE DEVOLVERAN DICHA CANTIDAD EN LA ENTREGA DE LLAVES Ó SE DESCONTARAN EN LA COMPRA'; ése era el antecedente lógico de lo que aquí había que resolver, y, siendo un solo contrato, dado que, tanto la señal de la opción como la fianza constituyen una garantía del cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario, la obligación de devolver ambas solo nace una vez acreditado que se han cumplido las obligaciones del arrendatario; así, el arrendatario requirió extrajudicialmente a la arrendadora en fecha 20 de abril de 2018 para que 'sin más dilación y tras tantas reclamaciones en los últimos meses, tenga a bien devolverme los 10.000 €'. Añadió que el arrendatario no efectuó la entrega de llaves de forma que pudiera comprobar el estado en que se hallaba la nave, y que no era cierto que la arrendadora conociera que se iba a producir el depósito notarial de las llaves el día 29 de diciembre de 2017, sin haber podido aportar el arrendatario requerimiento alguno a tal efecto, de modo que nunca fue avisada para la comparecencia notarial; se trataba de crear una falsa apariencia de que no pudieron entregarse las llaves a presencia de la propietaria y por culpa de esta última, pues, posteriormente, cuando la arrendadora sí fue requerida a tal efecto por conducto notarial, se personó en la notaría y ella misma solicitó la comparecencia de la Sra. Notaria en la nave, para dar fe de su estado; se trataba con ello de evitar que la arrendadora pudiese observar los desperfectos causados, que resultaban del acta levantada y del dictamen pericial que aportaba. Adujo que, si bien era cierto que el local necesitaba de adaptación para su nuevo destino como taller de motocicletas, ello no tenía relación con la destrucción del altillo, del cuarto de baño, la retirada de las cancelas y con arrancar la instalación eléctrica; en relación con la puerta o cancela metálica de entrada al pasaje desaparecida, en la foto de mayo de 2012, se aprecian dos cancelas, mientras que en la foto de enero de 2018 ya había desaparecido; en cuanto a la instalación eléctrica, en las fotografías tomadas por la Notaria, se puede observar el arranque del cableado eléctrico, sin que proceda lo alegado de contrario acerca de que los elementos retirados (motor de la puerta enrollable o focos cenitales) son elementos muebles que le pertenecían y que no tenía obligación de dejar en la nave, reconociendo que los retiró; en cuanto al aseo derruido, alegaba el arrendatario que, entre los proyectos de 1979 y de 2000, habían pasado muchos otros arrendatarios, pero reconocía que él ya venía ocupando la nave desde el 1 de diciembre de 2011; dos fotografías del informe pericial mostraban el corte de la instalación del agua, otras dos que los fosos de los elevadores quedaron sin tapar, y, respecto del altillo, otras dos fotografías mostraban que la puerta daba al vacío, constando en el informe de inspección de la Agència de Resídus de Catalunya que, al realizar una visita a la nave, se constató que estaban desmontando una parte del altillo, y, en visita posterior, que se había desmontado la parte que era sala comedor y la habitación que tenía recambios y material de competición. Alegó que las facturas negadas de contrario habían sido emitidas por las empresas correspondientes y en enero de 2018, después de la entrega notarial de las llaves. Reiteró la procedencia de la indemnización por incumplimiento contractual, pues, si bien el local se arrendó de nuevo el 13 de febrero de 2018, se pactó en dicho contrato que 'Asimismo para permitir el acondicionamiento e instalación de la parte arrendataria, ambas partes pactan una carencia de hasta abril de 2018, devengándose la primera mensualidad en dicha fecha', por lo que no percibió rentas en enero, febrero y marzo de 2018, perjuicio económico que sufrió la arrendadora, cuando el contrato con la parte contraria debía finalizar el 30 de septiembre de 2018. Finalmente, negó la procedencia de aplicar intereses desde el primer requerimiento recepcionado por la arrendadora en fecha 25 de abril de 2018 y hasta la presentación de la reconvención, porque la arrendadora no tenía obligación de devolver la señal ni la fianza hasta que no se hubiera entregado la posesión del local a su satisfacción, y los desperfectos detallados en la demanda por importe de 22.441,01 euros excedían de esos 10.000 euros.

La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se acoge la reclamación de la actora de la condena de los demandados al pago solidario

de la mensualidad impagada del mes de diciembre de 2017, declarando el derecho a detraer dicha cantidad de la fianza depositada a la firma del contrato de arrendamiento, quedando extinguido en consecuencia el derecho de la arrendataria a cualquier reclamación sobre dicha cantidad. Se acoge en parte la reclamación de una indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento por la arrendataria del plazo de duración pactada, en cuanto a una mensualidad de renta, a compensar con el resto de la fianza que, por importe de 784 euros, retiene el arrendador, de modo que solo habrán de abonar los demandados la suma de 32 euros por ese concepto; se señala que, en realidad, el nuevo contrato de arrendamiento fue concertado en febrero de 2018, siendo la carencia pactada en el nuevo contrato ajena al arrendatario demandado, aparte de que, por aplicación de la jurisprudencia, procede un mes de renta por año de contrato que quedase por cumplir. No se acoge la reclamación dineraria en concepto de desperfectos de la nave arrendada, por entender que no resultan acreditados por la actora, partiendo de que debe compararse si lo recibido al iniciar el arriendo se restituye en semejantes condiciones al terminar el contrato, sin aportar la actora prueba alguna para determinar cuál era el estado en que se hallaba la nave al tiempo de iniciarse la relación contractual, constando, en cambio, en el contrato que el local se recibió ' con deficiencias mal estado para el uso a que se destina comprometiéndose a realizar a su exclusivo cargo los pertinentes permisos que conforme a las ordenanzas vigentes sean necesarios para el desarrollo de la actividad que va a realizar en el local arrendado'. Se estima en parte la reconvención, con condena a abonar a los actores reconvencionales la suma de 8.400 euros (cantidad entregadas en su día como señal en virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra), por operar el efecto positivo de la cosa juzgada, en relación lo ya resuelto en el procedimiento que instó el aquí demandado contra la aquí actora, en el sentido de que tendría lugar la devolución de dicha suma al ser devuelto el local, no al desistir el arrendatario de la opción de compra; se añade que dicha suma se incrementara con el interés procesal previsto en el artículo 576LEC desde la fecha de la sentencia, al tratarse las sumas reclamadas de cantidades ilíquidas, cuya liquidación se verifica en la sentencia.

La actora-demandada reconvenida interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada.

Los demandados-actores reconvencionales se oponen al recurso y, a su vez, impugnan la sentencia dictada.

La actora-demandada reconvenida se opuso a la impugnación.

SEGUNDO.- Infracción de las normas procesales sobre la cosa juzgada. Vulneración de lo establecido los artículos 207 y 222 LEC

Aduce la apelante que, en la sentencia recurrida, se considera que ahora si se cumple la condición, al haberse producido la entrega de llaves, por lo que procede la devolución de la cantidad de 8.400 euros, pero que con ello se vulnera la cosa juzgada, porque, en la sentencia dictada por la sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, se establece que la naturaleza de la cantidad entregada como señal es la de fianza en la LAU, por lo que responde de las obligaciones del arrendatario, mientras que, en la sentencia recurrida, el único requisito para exigir su devolución es la entrega de llaves de la nave; según la sentencia recurrida, aunque se diera por probado que los daños en el local arrendado fueron responsabilidad del arrendatario, la cantidad entregada como señal tampoco respondería de los daños causados ni de las rentas adeudadas. Aduce la apelante que la cantidad de 8400 euros responde en concepto de la fianza del art.36 LAU, tanto de las rentas impagadas como de los desperfectos causados.

Tal y como se señala en la sentencia recurrida, opera el llamado efecto positivo de la cosa juzgada previsto en el art.222.4 LEC, que dispone que 'Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal', en relación con la sentencia firme dictada en el procedimiento estado por el aquí demandado. En concreto, en la sentencia dictada en fecha 11 de febrero de 2019 por la sección 13ª de esta Audiencia, fundamento de derecho cuarto, se señala que ' con independencia de su cobertura por el art. 1255CC, la retención se hace depender de que el arrendatario no ejerza la opción (por ejemplo que renuncie a la misma como es el caso), sujetándose el régimen de la fianza; ha de recordarse que el apartado 5 del artículo 36laupermite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal (...) y así se pacta, infiriéndose de los términos del contrato, al deferirse la devolución juntamente con la fianza arrendaticia, al momento de la entrega de llaves (' en caso de no ejercer la opción se abonarán al arrendatario 8.400 €, en concepto de devolución de señal más la fianza de 1.600 € del contrato y la entrega de llaves de la nave total a devolver 10.000 € o se descontarán en la liquidación de la compraventa') y en el anexo ('De lo aquí mencionado y motivando todos los pagos respecto a la cantidad de 10.000 €, del total del párrafo segundo, EN EL SUPUESTO DE NO PODER HACER EL DERECHO DE LA OPCIÓN DE COMPRA SE DEVOLVERÁ DICHA CANTIDAD A LA ENTREGA DE LLAVES O SE DESCONTARÁ EN LA COMPRA')'.

En efecto, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se establece que ' El arrendatario se compromete a comunicar con seis meses de antelación al vencimiento del contrato su voluntad de no ejercer la opción de compra. En caso de no ejercer la opción se abonarán al arrendatario 8.400 eurosen concepto de devolución de señal más la fianza 1.600€del contrato en la entrega de las llaves de la nave total a devolver diez mil euros 10.000 €o se descontarán en la liquidación de la COMPRA VENTA'.

Por tanto, por más que la cantidad de 4.800 euros fuese entregada como señal, dicha suma quedó sujeta a ese régimen, por lo que consideramos que tiene razón la apelante cuando aduce que, en su caso, responderá de los desperfectos causados.

TERCERO.- Infracción de lo dispuesto en el artículo 217LEC respecto de la carga de la prueba

Aduce la apelante que ha acreditado la existencia de la instalación eléctrica en la nave mediante el informe pericial aportado, mientras que el arrendatario demandado alega en su defensa que la instalación eléctrica, la cual aparece destruida en el informe del perito de la actora, fue totalmente instalada a cargo del arrendatario, por lo que ningún perjuicio ha causado a la arrendadora. Considera que es al demandado a quien corresponde la carga de la prueba de los hechos que alega, quien no ha aportado a los autos ningún proyecto, factura ni documento que acredite el coste de las instalaciones; para efectuar la instalación, es preciso proyecto técnico de ingeniero u otro profesional habilitado y la correspondiente aprobación del ayuntamiento. En la sentencia recurrida, se señala que los proyectos en que se basa el informe pericial aportado con la demanda son muy antiguos en el tiempo, pero no se tiene en cuenta el tenor de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, donde el arrendatario ' manifiesta conocer y aceptar las características calificación y estado físico y jurídico del local objeto del arrendamiento que ha venido ocupando como arrendataria', es decir, no se tiene en cuenta que el demandado venía siendo arrendatario del local con anterioridad al contrato de 2013.

En el hecho primero de la contestación a la demanda, el propio demandado señala que, tal y como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, si bien se firmó en octubre de 2013, el demandado ya venía ocupando el inmueble como arrendatario desde tiempo atrás, en concreto, desde el 1 de diciembre de 2011. Y lo cierto es que no aporta documentación alguna relativa a la instalación eléctrica que dice haber costeado, ni, desde luego, un proyecto técnico a tal efecto, cuando a él le correspondería la prueba de ese extremo conforme al artículo 217.3LEC.

En ese sentido, debemos partir de que, pese a que los demandados alegaron en la contestación que aportaban un proyecto de obras, realizado para acometer el desarrollo de su actividad en la nave, el Sr. Isaac (arquitecto técnico), supuestamente autor del referido proyecto y propuesto como testigo por la parte actora, afirmó no conocer los planos que le fueron exhibidos como elaborados por él (documento nº 1 de la contestación). Dijo que sí había un plano que sí firmó la propiedad con la situación en que quedó la nave, firmado por la propiedad, pero que no era el exhibido, que debía formar parte de una escritura o de algo así, con pinta de tener bastantes años. Dijo que realizó un proyecto para acondicionar una nave industrial a un taller de motos en esa dirección; básicamente, se hacía un lavabo y una apertura lateral, para hacer la documentación precisa para pedir el permiso de actividad; dijo que empezó con un certificado de compatibilidad urbanística en 2012, y que el trabajo realizado fue autorizado por la propiedad.

Sin embargo, aparte de que no ha sido aportado al procedimiento el proyecto al que hizo referencia el testigo Sr. Isaac, ni documentación alguna de carácter técnico relativa a lo realizado por el arrendatario demandado en la nave, el perito de la parte actora, el Sr. Julio (ingeniero industrial), aclaró que vio un proyecto del Sr. Isaac, que no estaba firmado por la actora, y que era de 2015, no de 2012, sin que él tuviera el documento nº 1 de la contestación. De ahí que resulte lógico lo que manifestó el citado perito acerca de que, para poder determinar el estado de la nave con anterioridad al arrendamiento al demandado, tuvo en cuenta los proyectos técnicos de ingenieros de los anteriores arrendatarios, obrantes en el Ayuntamiento de Barberá del Vallès y aceptados por este último; asimismo, manifestó que se presupone que el arrendatario anterior al demandado fue NUBITEC, quien sí tenía proyecto aceptado y planos, y que creía que se fue en noviembre de 2011; aclaró que, a la hora de hacer su informe, dio por hecho el estado en que estaba la nave según la Notaria y que se recibió el 1 de diciembre de 2011, acorde a como lo había dejado el anterior inquilino (NUBITEC). Y, ciertamente, era la únicamente documentación objetiva con la que podía contar el perito.

Por tanto, por más que el arrendatario demandado manifestase durante su interrogatorio -prueba a valorar conforme al art. 316LEC ('1. Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial. 2. En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307')- que ocupaba la nave desde 2011 y que se la encontró, prácticamente, en ruinas, en muy mal estado, que no podía decir si había instalación eléctrica o no, que, dentro de sus posibilidades económicas, se hicieron vallas, mínima instalación de luz, y que NUBITEC entregó una nave insalubre, sin haber siquiera cuarto de baño, por más que hiciese tales manifestaciones -se reitera- no se atiene a la lógica que el arrendatario demandado estuviera desarrollando su actividad de venta/reparación de motocicletas entre el 1 de diciembre de 2011 y el 29 de diciembre de 2017 sin instalación eléctrica, sin lavabos y con agujeros en el techo.

A él correspondía, en efecto, la carga de probar que, por ejemplo, la instalación eléctrica se hizo por su parte con arreglo a unos planos debidamente visados por un técnico y aprobados, como lo habían sido los examinados por el perito de la actora. Y, a la vista de lo expuesto, nada consta al respecto acreditado por la parte demandada, quien, de hecho, viene a reconocer que entre NUBITEC y él no hubo otros arrendatarios en la nave, porque manifiesta que aquella la entregó en un estado insalubre.

El perito de la parte actora fue quien aclaró durante el juicio lo siguiente: 1) en el último proyecto, el de NUBITEC, S.L., incluso en el proyecto anterior, aparecía un aseo completo en la planta de abajo, pero, cuando él fue a la nave, ya no estaba y se veían las marcas de los muros en la pared (las paredes de dicho aseo ya no estaban); en su lugar, había una abertura y una puerta corredera lateral, que se supone que da a un pasillo, que es de la nave trasera, no de la nave de la actora; precisó que dicha abertura solo consta en el proyecto del Sr. Isaac -de 2015-, y que antes no existía; 2) en cuanto al altillo, en los proyectos analizados y en su visita a la nave, solo ocupaba la mitad de la nave, haciendo como una especie de 'L'; precisó que, en el proyecto del Sr. Isaac, se ampliaba el altillo hasta el otro extremo de la nave, contando con una puerta con metacrilato transparente, y que la puerta que daba a lo que es la ampliación, que dijo ya no estaba cuando fue él a visitar la nave, se llegó a llevar a efecto (planos y vigas soldadas), dando la puerta al vacío; a su vez, la destrucción del altillo resulta también del informe de l'Agència de Residus de Catalunya; 3) cuando fue el perito a la nave, la instalación eléctrica era prácticamente inexistente, desde interruptores normales hasta luces de iluminación que constaban en el anterior proyecto de NUBITEC y que tomó como referencia; faltaban cables, protecciones de cables, todos los elementos de protección, solo había un magneto-térmico, faltaba el interruptor que pone la Cía para comprobar el suministro contratado, los focos cenitales del techo de la planta de abajo; en el altillo, el estado era similar; instalación eléctrica no había, solo algún cable, porque fue extraída, y el método para hacerlo fue arrancarla; 4) la cubierta de fibrocemento en el techo, tenía tres orificios que daban directamente al exterior, practicados desde dentro, y que provocaron destrozos en panel y charcos, por entrada de la lluvia; en el canalón, había también dos agujeros; 5) había también un lavabo en la planta de arriba, sin suministro de agua, sin tuberías habilitadas, y el inodoro no estaba conectado, estaba vacío y sin boya de cisterna; 6) respecto de la cancela metálica que daba paso, dijo que utilizando 'Google Maps' vio el estado de la nave en septiembre de 2011, con cartel de NUBITEC, siendo la cancela una puerta metálica que separa el pasillo que pertenece a la nave trasera de la delantera; en mayo de 2012, sin embargo, la verja se ha adelantado y se puede acceder por el pasillo trasero a la segunda nave, y que se ven las marcas de haber quitado la cancela; 7) aunque ya reparados por urgencia, se habían cortado los suministros de luz a través de la primera nave a la segunda, pero hubo que romper el muro para acceder a la instalación de agua, y se instaló una conexión de agua para abastecer a la nave trasera; dijo que suponía que cada nave tendría su contador, pero que la acometida pasaba por la delantera (nave arrendada al demandado); la trasera no la visitó, y que, en la nave, no había contador de luz, sí de agua.

Aunque no se le pidieron aclaraciones al respecto, consta en su dictamen pericial que se hicieron por el demandado dos fosos para colocar elevadores de motos, y que se dejaron sin tapar. En cambio, aun sin entrar en valoraciones jurídicas, precisó el perito que el motor de la puerta enrollable no está incluido en su informe, pues dijo que tiene entendido que lo instaló el arrendatario y que se lo llevó, así como que del altillo solo incluye cambiar la puerta por una ventana, pues la puerta que daba a la ampliación es peligrosa, por dar al vacío.

Consideramos que, de la relación de desperfectos efectuada por la actora y apreciada por su perito, cabe excluir la abertura lateral (580,07 euros, IVA al 21% incluido, y coste de materiales y mano de obra al 2% incluido), porque el técnico hace constar en su informe que la apertura de la puerta de acceso a pasaje privado exterior fue realizada entre septiembre de 2011 y mayo de 2012, por lo que fue anterior a la suscripción del contrato de arrendamiento el 1 de octubre de 2013. Ello conduce a presumir que la parte arrendadora tenía ya conocimiento de la abertura, pues cabe entender que era visible desde el exterior, aparte de que consta en el contrato que ' el acceso lateral es de uso comunitario y de libre circulación en el porcentaje que le corresponde en la entrada de vehículos en sus dos aperturas'. Y lo mismo cabe decir de la verja metálica desplazada (1.110,78 euros, IVA al 21% incluido, y coste de materiales y mano de obra al 2% incluido), que, según aclaró el perito durante la vista, aparecía ya en ese estado en mayo de 2012, antes, pues, de ser firmado el contrato, y que cabe entender que era fácilmente visible desde el exterior. De hecho, el arrendatario demandado manifestó durante su interrogatorio que el pasillo lateral era de uso comunitario entre él y la actora, según constaba en el contrato, lo que le permitía abrir una puerta lateral, y que era necesario por seguridad (en caso de incendio) y para uso de su actividad, con una zona de venta de motos y otra de mecánica, siendo ese el motivo por el que se desplazó la verja. También cabe excluir la instalación de dos contadores de agua (396,40 euros), puesto que el perito de la actora manifestó durante el juicio que supone que cada nave tendría su contador, pero que la acometida pasaba por la nave delantera; añadió que, en la nave, no había contador de luz, pero sí de agua.

Fuera de la relación de desperfectos apreciados en el dictamen pericial de la actora, no consideramos procedente incluir el cambio de bombines de cerraduras (545,38 euros, IVA incluido). El arrendatario demandado manifestó durante el interrogatorio que él no cambio los bombines, los cuales, por lo demás, no consta que resultasen dañados por acción del mismo -no constan, de hecho, apreciados como desperfecto por el perito de la actora-, y lo cierto es que hizo entrega de las llaves por conducto notarial. Consideramos que ese cambio de bombines respondió a la sola voluntad de la propietaria de la nave, en vistas a concertar un nuevo arrendamiento.

En cambio, sí consideramos procedente incluir, de cara a la indemnización por desperfectos, el suministro de bimotor para puerta enrollable e instalación de cableado e inversor (514,25 euros, IVA incluido). Aunque consta fue costeado por el arrendatario demandado, el hecho de llevarse el motor de una puerta enrollable, por más que su colocación supusiese una mejora, va en detrimento de la propia puerta colocada enrollable colocada, pues impide su utilización.

CUARTO.- Infracción de lo dispuesto en los artículos 217LEC en cuanto a la carga de la prueba y de lo dispuesto en los artículos 1562 y 1563CC, y 385LEC en cuanto a las presunciones. Infracción de las normas establecidas en el Código civil para la interpretación de los contratos. Subsidiariamente, infracción de lo dispuesto en el art. 1573CC en relación con el artículo 487CC, en el sentido de que el arrendatario no puede retirar las obras de mejora con detrimento de los bienes

Alega la apelante que el art. 1562CC establece la presunción de que el arrendatario recibió la finca en buen estado, pero que el art. 1563CC establece la presunción de que el arrendatario es responsable del daño causado la finca arrendada, a no ser que pruebe lo contrario. No considera procedente que en la sentencia recurrida se considere que dicha presunción decae conforme a la cláusula cuarta del contrato, donde se manifestó que la nave se hallaba en mal estado para el uso que pretendía el arrendatario; considera la apelante que la circunstancia de que la nave se hallara en mal estado para el uso que se pretendía por el arrendatario, venta y taller de motocicletas, no implica que se le entregara en el estado en que la devolvió; en este caso, como es habitual en los arrendamientos de local de negocio, se acordó en el contrato que la adaptación del local a las necesidades de la nueva actividad serían de cargo del arrendatario. La cláusula cuarta establece que el arrendatario 'manifiesta conocer y aceptar las características calificación y estado físico y jurídico del local objeto del arrendamiento que ha venido ocupando como arrendataria recibiendo local con deficiencias mal estado para el uso a que se destina comprometiéndose a realizar a su exclusivo cargo los pertinentes permisos que conforme a las ordenanzas vigentes sean necesarios para el desarrollo de la actividad que iba a realizarse en el local Arrendado'. La interpretación literal ex art. 1281CC no conduce a entender que, de la circunstancia de que la nave arrendada se hallara en mal estado para el uso a que se destinaba y del compromiso del arrendatario de acondicionarla para adecuarla a los permisos administrativos necesarios para la actividad ( venta y reparación de motocicletas), no puede darse por probado que la nave se entregará al arrendatario en el estado que la devolvió, con destrozo total de la instalación eléctrica, de lavabo, agujeros en el techo, etc.; además, ex art. 1287CC, hay que tener en cuenta el uso y las costumbres del país para interpretar las ambigüedades de los contratos, y es práctica habitual que los locales que se avientan puedan ser adaptados por el arrendatario la normatividad para que se destinan, lo cual no tiene nada que ver con el hecho de que el local se entreguen estado de ruina como pretende el arrendatario demandado y como se recoge en la sentencia recurrida; en la contestación, se anuncia que se aporta un proyecto de obras que era necesario acometer para el desarrollo de la actividad del demandado en la nave, acreditativo tanto de la existencia de una relación anterior a la firma del contrato de 2013 como del conocimiento de conformidad de la propiedad de las obras necesarias para adecuación de la nave al objeto al que iba a ser destinada, por lo que el propio demandado reconoce que la expresión 'mal estado para el uso a que se destina' hace referencia a las obras necesarias para la adecuación de la actividad de las normas administrativas y no a que el local se entregara destrozado, sin que quepa una interpretación extensiva. Además, ex art. 1285CC, las cláusulas del contrato deben interpretarse conjuntamente, de modo que la cláusula cuarta debe interpretarse en relación con la cláusula segunda, de cuya interpretación sólo puede desprenderse que los 10.000 euros respondían de la devolución de la nave en buen estado. Añade que, de la existencia del proyecto del ingeniero técnico industrial, resulta la existencia de la instalación eléctrica, siendo al demandado a quien corresponde la prueba de que la misma no existía cuando accedió al arrendamiento de la nave, dado que sí se ha demostrado la destrucción de la misma, ascendiendo el daño producido en la instalación a 10.556,64 euros; asimismo, alega la apelante que la prueba de que existió algún otro arrendamiento entre NUBITEC y el demandado corresponde a este último. De modo subsidiario, al haber reconocido la parte demandada la existencia de instalación eléctrica, aunque fuera efectuada a su costa con anterioridad a la devolución de la posesión de la nave, resulta de aplicación el artículo 1573CC en relación con el artículo 487CC; aun en el caso de que se estimara acreditado que la instalación eléctrica y otros elementos hubiesen sido a cargo del arrendatario, en todo buen parte, ello no le daría derecho a su destrucción al tiempo de devolver la posesión al arrendador, al tratarse de mejoras cuya retirada implica un menoscabo del objeto arrendado; arrancar la totalidad de la instalación eléctrica, lavabos, hacer agujeros en el techo, etc. Constituye indudablemente en detrimento de la nave; el arrendatario tenía la perspectiva de adquirir el local en propiedad, por lo que nos extraña que introdujera mejoras en la nave, sin que ello implique en que tuviera derecho su posterior destrucción en caso de no llevar a efectuarse la compraventa; además, si el arrendatario estuvo desarrollando su actividad en dicha nave desde 2012 hasta la devolución de la posesión en 2018, resulta totalmente contrario a las normas de la razón y de la lógica que estuviera desarrollando su industria durante cinco o seis años sin instalación eléctrica, sin lavabos y con agujeros en el techo.

Consideramos que así es. Rige la presunción del art. 1563CC de que el arrendatario es responsable del daño causado la finca arrendada, a no ser que pruebe lo contrario, sin que, en este caso, dicha presunción decaiga conforme a la cláusula cuarta del contrato, cuya interpretación literal ex art. 1281CC no conduce a entender que, de la circunstancia de que la nave arrendada se hallara en mal estado para el uso a que se destinaba y del compromiso del arrendatario de acondicionarla para adecuarla a los permisos administrativos necesarios para la actividad ( venta y reparación de motocicletas), como suele ser habitual, pueda darse por probado que la nave fuese entregada al arrendatario en el estado en el que él la devolvió, con destrozo total de la instalación eléctrica, de lavabo, agujeros en el techo, etc.

Y el hecho de que no figure en el contrato una cláusula expresa de que las mejoras queden en beneficio de la finca arrendada no implica que así deba ser, máxime cuando el art.23 LAU, al cual remite el art.30.2 LAU, dispone que 'Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna'; asimismo, el art.1573 CC dispone que 'El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario', y, en concreto, el art.587 CC dispone: 'El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.'

En definitiva, procede dar lugar a una indemnización por desperfectos ocasionados en la nave de su propiedad ascendente a 19.808,38 euros, importe que será compensado con el resto de la fianza arrendaticia (32 euros, tras la compensación ya operada de la renta de diciembre de 2017 y de la indemnización por desistimiento unilateral) y con la cantidad entregada como señal (8.400 euros). Por tanto, el los demandados deben ser condenados solidariamente al pago de la suma de 11.376,38 euros.

QUINTO.- Reclamación de cantidad por incumplimiento contractual derivado del desistimiento anticipado del arrendatario

La apelante se muestra disconforme con lo resuelto al respecto la sentencia recurrida, pues aduce que el período de carencia en el pago de la renta hasta abril de 2018, pactado en el nuevo contrato de arrendamiento suscrito con un tercero, fue inevitable, a la vista del estado en que quedó la nave tras su devolución por el arrendatario demandado (entre otras cosas, sin instalación eléctrica, lavabo, con agujeros en el techo provocados desde dentro y con una puerta del altillo quedaba al vacío), de modo que el nuevo arrendatario no podía iniciar su actividad en una nave que carecía de tales elementos. Por ello, reitera la procedencia de la condena al pago de la totalidad de las rentas de enero a marzo de 2018 (2.488 euros), rentas que dejó de percibir debido a la resolución unilateral de la demandada.

Aparte de que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 13 de febrero de 2018, no en abril de 2018 como se alegó en la demanda, y aunque se pactó un período de carencia en el pago de la renta hasta abril de 2018, dicha carencia para permitir el acondicionamiento e instalación de la parte arrendataria -dedicada a una actividad distinta (área de juegos infantiles) de la que venía desarrollando el demandado- responde al interés de la propietaria y del nuevo arrendatario, siendo un pacto ajeno al anterior arrendatario ( art.1257 CC).

Además, la juez 'a quo' no basa solo en eso su pronunciamiento, sino que está a lo que señala la STS, Sala 1ª, de 9 de abril de 2012, en el sentido siguiente:

'Resolución unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio. Indemnización de daños y perjuicios. Lucro cesante.

A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues este establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que '[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor [...]'. La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.

A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que 'para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )' ( STS de 14 de julio de 2006 ).

B) La sentencia recurrida fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).

Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.

C) La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.

Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.

La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido.'

Y la aplicación al caso de dicha resolución del Alto Tribunal no aparece cuestionada en el recurso de apelación.

No procede modificar, pues, el montante de la indemnización solicitada por ese concepto.

A tenor de lo expuesto, procede estimar en parte el recurso de apelación de la actora-demandada reconvenida.

No procede imponer a ninguna de las partes las costas de primera instancia, al ser estimada en parte la demanda ( art.394.2 LEC).

Y, por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación, no procede imponer a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia derivadas del recurso, de modo que cada parte abonará las causadas a su instancia.

SEXTO.- Impugnación de la sentencia por los demandados-actores reconvencionales

La impugnación se ciñe al pronunciamiento de no imposición de costas a ninguna de las partes, cuando los impugnantes consideran que la estimación de la reconvención que formularon fue sustancialmente.

Sin embargo, lo cierto es que no se da lugar en la sentencia recurrida a la reclamación por el concepto independiente de intereses moratorios legales solicitado por los actores reconvencionales, y son impuestos los intereses procesales del art.576 LEC, por lo que la estimación de la reconvención fue solo en parte.

La impugnación es, pues, desestimada, siendo impuestas a los impugnantes las costas procesales de segunda instancia derivadas de dicha impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por Dña. Valle contra la sentencia dictada en fecha 27 de mayo de 2020 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cerdanyola del Vallès, y con desestimación de la impugnación formulada por D. Cesar y D. Ceferino contra la citada sentencia, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución, en el sentido de que:

1) DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a D. Cesar y D. Ceferino a abonar solidariamente a Dña. Valle la suma de 19.808,38 euros en concepto de indemnización por los desperfectos causados en la nave sita en la Ronda Santa María, nº 97 de Barberá del Vallès, importe que, compensado con el resto de la fianza arrendaticia de 1.600 euros (32 euros, tras la compensación ya operada de la renta de diciembre de 2017 (816 euros) y de la indemnización por desistimiento unilateral (816 euros)) y con la cantidad entregada como señal (8.400 euros), supone una condena final concretada al importe de 11.376,38 eurospor dicho concepto.

2) Se mantiene el resto de pronunciamientos de la sentencia recurrida.

3) No son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales causadas en segunda instancia derivadas del recurso de apelación.

4) Son impuestas a D. Cesar y D. Ceferino las costas procesales causadas en segunda instancia derivadas de la impugnación de la sentencia.

Se acuerda la devolución a la apelante del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.