Sentencia Civil Nº 507/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 576/2010 de 20 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00507/2011

Sección Cuarta

Rollo de Sala 576/2010

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORE NO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a veinte de octubre del año dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Verbal de Desahucio por impago de rentas que con el número 749/07 se ha seguido en primera instancia ante el Juzgado Civil número Dos de Molina de Segura (Murcia) entre las partes, como actora y ahora apelante la mercantil Vifecasa, S. L., representada por el Procurador Sr. García-Legaz Vera y defendida por el Letrado Sr. Latorre Cabrera, y como demandados Dª. Tania , Dª. Clara y D. Jesús Manuel , los dos últimos ahora también apelantes, representados ante el Juzgado por la Procuradora Sra. Ortuño Muñoz y ante esta Audiencia por el Procurador Sr. Rentero Jover, y defendidos inicialmente por el Letrado Sr. Alarcón Zamora y posteriormente por el Sr. Liso Oliva. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 23 de febrero de 2009 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva (posteriormente completada por auto de 5 de marzo de 2009) dice así: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. García-Legaz Vera, en nombre y representación de Vifecasa, S. L., debo absolver a Dña. Tania de las peticiones deducidas en su contra, y estimando la demanda frente a D. Jesús Manuel y Dña. Clara , debo declarar resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento verbal de la vivienda sita en Lorquí, pago de Abajo, en carretera DIRECCION000 , núm. NUM000 , vivienda tipo dúplex, suscrito por las partes en fecha 30 de octubre de 1.997, y condenando a los demandados a (sic) D. Jesús Manuel y Dña. Clara : - Desalojar y dejar libre y a disposición de la actora la vivienda sita en Lorquí, pago de Abajo, DIRECCION000 , núm. NUM000 , vivienda de tipo dúplex. Habiéndose efectuado la entrega de las llaves por parte de los demandados, procédase a su entrega a la parte actora. - A abonar a la actora la cantidad de veintinueve mil veinticinco Euros y tres céntimos (29.025Ž03 €) correspondientes a las rentas vencidas e impagadas hasta la fecha de la interposición de la demanda, y a abonar a la actora la cantidad de las rentas vencidas desde la interposición de la demanda, a razón de una renta mensual de 538Ž15 euros y hasta el mes de febrero de 2009, fecha de entrega de las llaves de la vivienda, todo ello más el interés legal del dinero que dicha cantidad devengue desde la fecha de la presente resolución. Todo ello debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpusieron recurso de apelación D. Jesús Manuel y Dña. Clara , solicitando su revocación.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, y a su vez impugnó parcialmente la sentencia en su pronunciamiento sobre costas.

Del nuevo recurso se dio traslado a los ahora apelados, que se opusieron.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 576/10 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 22 de septiembre de 2010 se señaló para su votación y fallo el 25 de noviembre de igual año, si bien se suspendió el mismo al haber uno de los apelantes recusado a dos miembros del Tribunal. Tras resolverse negativamente la recusación, por providencia de 14 de octubre de 2011 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil Vifecasa, S. L., como propietaria de una vivienda, plantea demanda de juicio verbal de desahucio por impago de las rentas, dirigiendo la misma contra sus ocupantes, de un lado el matrimonio formado por D. Jesús Manuel y Dña. Clara y de otro su hija Dª. Tania . El contrato se había concertado verbalmente y entrado en vigor el 1 de enero de 1998.

Se celebró el juicio, en el que se planteó la falta de legitimación pasiva de la esposa e hija y el importe de la cuantía adeudada, que se consideraba abusivo, pues discrepaba de cuál había sido la renta convenida. Los demandados mostraron su conformidad con el desahucio y antes de la vista habían entregado las llaves de la vivienda, desalojándola.

Por el Juzgado se dictó sentencia que estimaba parcialmente la demanda, apreciando falta de legitimación pasiva en la hija (ni concertó el contrato ni vivía en esa casa), declaraba la procedencia del desahucio y condenaba a los otros dos demandados a pagar a la arrendadora el importe de las rentas reclamadas (29.025Ž03 € pendientes a la fecha de la demanda, y desde entonces 538Ž15 € por cada mes hasta la entrega de las llaves, en febrero de 2009). No imponía costas.

Contra dicha sentencia preparan los demandados condenados al pago recurso de apelación, sin precisar contra qué pronunciamientos de la misma lo plantean, y al interponerlo denuncian error en la valoración de las pruebas (la renta pactada no es la que señala la sentencia sino la de 20.000 pesetas al mes), por lo que habría un saldo favorable a los arrendatarios. Además, sostienen que se ha infringido en la sentencia el art. 1966.2ª CC porque están prescritas las rentas reclamadas de periodos anteriores a los cinco años, por lo que ahora no se adeuda cantidad alguna. Con carácter subsidiario denuncian infracción del art. 25 LAU , pues cuando se celebró el contrato lo fue con la anterior propietaria y la venta a la actual demandante no fue notificada a los arrendatarios, de ahí que se les privó del derecho de retracto. Por todo ello solicitan la revocación de la sentencia de primera instancia y el dictado de otra por la que se les absuelva. Subsidiariamente piden que se acuerde su derecho a ejercer el retracto y adquisición preferente.

Del citado recurso se dio traslado a la parte contraria, que negó que la sentencia impugnada haya valorado incorrectamente las pruebas practicadas, defendiendo que el precio pactado fue el importe señalado por la Administración para alquileres de viviendas de protección oficial. Se opone a la prescripción de rentas pretendida porque no fue invocada en primera instancia. Tampoco lo hizo con la pretensión subsidiaria (derecho de retracto), aparte de que no puede plantearse en este procedimiento. En este momento la arrendadora también impugna la sentencia en el pronunciamiento sobre costas, pues considera que debió condenar a su pago a los demandados a los que reconoce legitimación pasiva, que fueron vencidos de manera plena.

De la impugnación planteada se dio traslado a la otra parte, que se opuso.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de D. Jesús Manuel y Dª. Clara

A) Renta pactada . El primer motivo del recurso denuncia error en la valoración de las pruebas practicadas, concretamente del documento 3 de la demanda porque, según dicha parte apelante, lo consignado en el recibo (el importe de las mensualidades será el acordado por el Ministerio de la Vivienda para las viviendas de V.P.O.) no señala cantidad concreta alguna y la Administración fija un máximo, de lo no puede deducirse que el precio pactado fuera el máximo, siendo más razonable el defendido por el arrendatario, que declaró que convinieron una renta mensual de 20.000 ptas. a lo largo de todo el contrato. Por lo tanto, como se han abonado 18.000 € y las rentas devengadas hasta el desalojo de la casa importaban 16.108Ž14 €, lo que lleva a concluir que no se adeuda nada, pues queda un saldo a favor de los arrendatarios de 1.891Ž86 € que se han pagado de más.

El motivo no puede prosperar. Es cierto que al tratarse de un contrato verbal resulta dificultoso determinar cuál fue el acuerdo alcanzado por las partes en cuanto al importe de la renta, sobre todo en un caso como el presente en el que no se hacen entregas mensuales periódicas, sino que, en un contrato que ha durado casi diez años, sólo ha habido dos entregas a cuenta, en abril y junio de 2006.

Ahora bien, en el segundo de dichos recibos se contiene una referencia muy esclarecedora para fijar el importe de la renta cuando, tras reseñar la entrega de 6.000 € a cuenta de los alquileres de dicha vivienda, añade: "siendo el importe de las mensualidades el acordado por el Ministerio de la Vivienda para la viviendas de VPO desde la fecha de arranque del contrato verbal...". El citado recibo aparece firmado por el arrendador y por uno de los arrendatarios, con lo que se concluye que ese pacto documentado por escrito es el que se convino entre las partes en su día y el que rige sus relaciones contractuales.

Lo que se discute es la interpretación de esa cláusula del contrato, y para determinar qué quiere decir se han de estar a las normas de los artículos 1281 y siguientes del CC , atendiendo en primer lugar al sentido literal de sus cláusulas.

Contrastando dicho documento con el número 4 de los aportados con la demanda (certificación de la Administración sobre el precio de los arrendamientos en VPO), la conclusión que se alcanza es precisamente la contraria a la de los recurrentes, pues en el certificado de la Administración aparece un único importe. Es cierto que se hace referencia a que se trata de la "renta máxima anual", pero una interpretación literal del pacto es que "el" importe que ha de tenerse en cuenta es "el" acordado por la Administración, y el que figura en dicho certificado es únicamente el máximo.

Junto a lo anterior cabe añadir que los actos propios de los arrendatarios (art. 1282 CC ) evidencian que el alquiler convenido no podía ser el de 20.000 pesetas al mes durante toda la vigencia del contrato, pues en julio de 2006 habían satisfecho 18.000 €, lo que excedía en 5.854Ž39 € de lo realmente adeudado en dicho momento, por lo que no tendría sentido en julio de 2006 pagar 6.000 € a cuenta de lo debido (que en dicho momento sería de 145Ž61 €). Lo que resulta de ese documento es que se están pagando cantidades "a cuenta de los alquileres pendientes", no saldando deudas, por lo que se reconoce que se siguen debiendo otras cantidades.

Por lo tanto, no puede aceptarse que la sentencia de primera instancia haya incurrido en error al determinar el importe de la renta que se convino entre las partes y, consecuentemente, la cantidad que aún se adeuda.

B) Prescripción . Denuncian estos apelantes infracción del art. 1966.2ª CC , que prevé un plazo de prescripción de cinco años para las acciones encaminadas a reclamar las rentas devengadas por el arrendamiento.

Efectivamente, el comentado precepto contiene tal norma, pero al fundarse la excepción de prescripción no en razones de justicia sino de seguridad jurídica, no puede ser apreciada de oficio por los Tribunales, sino sólo puede tenerse en cuenta si la invoca la parte contraria, tal y como establece el artículo 405.3 LEC , conforme al cual "También habrá de aducir el demandado, en la contestación a la demanda, las excepciones procesales y demás alegaciones que pongan de relieve cuanto obste a la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo". La prescripción, que no responde a una norma de derecho necesario, es una excepción procesal, pero no de las que impiden la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo, por lo que no se examina en la audiencia previa (art. 416.1 LEC ), de ahí que debe resolverse en sentencia.

Por lo tanto, sólo a instancia de los demandados podía apreciarse dicha excepción procesal, pero el momento de plantearla era al contestar la demanda, lo que en el presente caso, que se sigue por los trámites del verbal, era en el acto del juicio (art. 443.2 LEC ), ya que es entonces cuando queda trabado el objeto del procedimiento, sin posibilidad de alteración posterior (art. 412 LEC ), mucho menos en la segunda instancia, pues el recurso de apelación sólo permite perseguir la revocación de las sentencias dictadas en primera instancia "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera instancia" (art. 456.1 LEC ). En fase de apelación no es posible introducir cuestiones nuevas, a las que la parte contraria no ha podido combatir proponiendo pruebas, lo que le generaría una grave indefensión (in apellatione nihil innovetur).

Pero es que, incluso si se hubiera planteado en la primera instancia esta excepción procesal, no habría prosperado, pues el reconocimiento de deuda que conllevan los pagos realizados en 2006 impedirían apreciar la prescripción de las acciones ejercitadas respecto de las deudas anteriores a dicho momento (art. 1973 CC ), en el que no se alegó tal excepción, y desde entonces no han transcurrido los cinco años para el resto de las deudas nacidas, ya que la demanda se planteó al año siguiente.

C) Retracto . Con carácter subsidiario plantean los apelantes el reconocimiento de su derecho a ejercitar el retracto del inquilino ante la transmisión inter vivos del inmueble arrendado.

Esta pretensión tampoco es viable, por lo anteriormente expuesto respecto a la imposibilidad de introducir en la segunda instancia cuestiones novedosas no planteadas en los inicios del proceso (demanda y contestación) y porque no se puede pretender una mera acción declarativa del reconocimiento del derecho a retraer, sino que lo que debía haber pedido es que se diera lugar al retracto, cumpliendo todos los requisitos de esta clase de acciones, que por otro lado se han de seguir en juicio ordinario (art. 249.1.7º LEC ), lo que impide su planteamiento por vía de reconvención en un juicio verbal (art. 406.2 LEC ).

TERCERO.- Del recurso de apelación de Vifecasa, S. L.

La actora inicial, al oponerse al recurso planteado de contrario, impugna la sentencia al considerar infringido el art. 394 LEC , ya que no ha condenado a los demandados vencidos al pago de las costas ocasionadas en la primera instancia al considerar que la demanda se había estimado parcialmente, pues no se condena a una de las demandadas (la hija de los arrendatarios), al no estar legitimada pasivamente. Solicita por ello que se pronuncie nueva sentencia por la que se condene a los dos demandados vencidos al pago de las costas de la primera instancia.

Los referidos demandados, ahora como apelados, se oponen a dicha pretensión y piden que se mantenga el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia, pues la sentencia ha sido estimada sólo parcialmente. Aprovecha también el trámite concedido para argumentar sobre su propio recurso, aunque tales alegaciones no pueden ser tenidas en cuenta, pues sólo se le da traslado de la impugnación para que la conteste, no para un inexistente trámite de dúplica respecto de su recurso.

La demanda inicial se plantea contra tres personas, el matrimonio y su hija mayor de edad, como arrendatarios de la vivienda, y la sentencia declara que sólo resulta probado que dos de ellos, los esposos, son arrendatarios, por lo que absuelve a la hija de la demanda contra ella planteada. No impone las costas por entender que la demanda ha sido estimada parcialmente.

Estamos ante un supuesto de acumulación subjetiva de acciones (art. 72 LEC ) en el que la actora dirige su demandada contra varios sujetos porque entre dichas acciones existe un nexo por razón del título (todos serían arrendatarios del mismo bien y en base al mismo contrato).

Lo que se plantea es si la intervención de varias personas en la posición de actores o demandados autoriza, a efecto de costas, una valoración conjunta de la totalidad de las pretensiones ejercitadas o si se ha de diferenciar entre cada uno de los litigantes que se integran en cada grupo. En el primer caso el art. 394 permitiría no imponer las costas cuando no se estimara la demanda contra todos los demandados, como aquí ha ocurrido, pero en el segundo, habría de examinarse por separado las acciones ejercitadas, diferenciar el resultado del pleito entre el actor y cada uno de los demandados, y aplicar en cada caso el art. 394 LEC .

Esta segunda opción es la que se deduce de la redacción del art. 394, cuando en su apartado 3 fija el límite porcentual del importe de determinadas costas, pues lo determina en el tercio de la cuantía del proceso "por cada uno de los litigantes que hubieran obtenido tal pronunciamiento".

En consecuencia, la sentencia de primera instancia no debió aplicar el apartado 2 del art. 394 respecto de los dos demandados vencidos, que lo fueron en todos sus planteamientos, de ahí que procede revocarla en cuanto a los mismos.

No es posible a la Sala pronunciarse ahora sobre la corrección del pronunciamiento en cuanto a las costas de la demandada absuelta, y ello porque el art. 465.4 LEC impide pronunciarse sobre cuestiones no planteadas en el recurso (esa parte pudo y debió solicitarlo cuando se le dio traslado de la impugnación suscitada por la inicial apelada) y tampoco es admisible la reformatio in peius.

CUARTO.- De las costas del recurso

Al desestimarse en su totalidad el recurso planteado por D. Jesús Manuel y Dª. Clara , las costas ocasionadas con el mismo se han de imponer en su totalidad a esa parte (art. 398.1 LEC ).

Al estimarse el sostenido por la actora inicial, no procede hacer expresa imposición de las devengadas con tal recurso (art. 398.2 LEC ).

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Jesús Manuel y Dª. Clara , ante esta Audiencia representados por el Procurador Sr. Rentero Jover, y estimando en sostenido por el Procurador Sr. García-Legaz Vera, en nombre y representación de la mercantil Vifecasa, S. L., en ambos casos contra la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio por impago de renta seguido con el número 749/07 ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Molina de Segura, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha sentencia en el único extremo relativo a las costas de la primera instancia, que se imponen a los demandados vencidos, D. Jesús Manuel y Dª. Clara , en cuanto a las ocasionadas con su intervención. Igualmente se le imponen las costas de esta alzada a dichos apelantes, sin hacer expresa imposición de las causadas con el recurso de Vifecasa, S. L.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.