Sentencia Civil Nº 507/2012, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 16/2011 de 14 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000507/2012

Iltmo. Sr. Presidente:

Don Javier de la Hoz de la Escalera.

Iltmos. Sres. Magistrados:

Don Bruno Arias Berrioategortua.

Doña Milagros Martinez Rionda.

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En la Ciudad de Santander a catorce de septiembre de dos mil doce.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de Juicio Verbal número 684 de 2010, (Rollo de Sala número 16 de 2011), procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de los de Santander, seguidos a instancia de D. Casiano contra Paraiso del Pas S.A.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante D. Casiano , representado por el Procurador Sr. Bolado Garmilla y asistido por el Letrado Sr. Cobo Fernández; y parte apelada PARAISO DEL PAS S.A., representado por la Procuradora Sra. Aguilera Pérez y asistido por el Letrado Sr. Cuevas Briones.

Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Bruno Arias Berrioategortua.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de los de Santander y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 29 de junio de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por D. Casiano , representado por el Procurador Sr. Bolado Garmilla, contra el Paraiso del Pas S.A., representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Aguilera San Miguel, debo absolver como absuelvo a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos, con expresa imposición de las costas de este procedimiento a la parte actora'.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la parte demandante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo, se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se ha deliberado y fallado el recurso el día señalado, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO: La parte actora se alza contra la sentencia de instancia desestimatoria de la demanda de resolución de contrato por impago de la renta y cantidades asimiladas, aduciendo diversos motivos a los que se opone la parte demandada.

El primero de ellos consiste en denunciar el error en que incurre la juez a quo al considerar aplicable la DT Primera de la LAU .

La DT mencionada disciplina específicamente para los arrendamientos de vivienda y local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y subsistentes a la entrada en vigor de la LAU de 1994, el 1 de enero de 1995. El contrato litigioso es de 1 de agosto de 2004. En consecuencia no le es de aplicación la DT mencionada.

Ahora bien la constatación del error en que incurre la juez resulta de todo punto irrelevante, porque es el propio contrato el que contiene la previsión de actualización del contrato. Es a su claúsula novena a la que deberá atenderse y no a lo que resulte de una inaplicable DT Primera que remite a normas anteriores o del también inaplicable art. 18 LAU de 1994 que, por su ubicación en el Título II de la ley se refiere a las actualizaciones de rentas de arrendamientos de viviendas, no al de fincas para uso distinto del de vivienda como es el caso.

La mencionada cláusula novena, con un contenido equiparable al art. 101 de la anterior ley o 18 de la actual, literalmente establece; 'Revisión de la renta. Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el arrendatario, durante la vigencia del contrato, se acomodará cada año a la variación porcentual experimentada por el Indice General Naiconal del Sistema de Indicios de Precios de Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (U organismo que le sustituya), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al período de revisión. Para la aplicación de la actualización se tomará como mes de referencia el de Agosto. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. En ningún caso la demora de aplicar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma'.

SEGUNDO: El siguiente motivo del recurso se encabeza como 'Error en la valoración de la prueba. Aplicación de la doctrina de los actos propios. Art. 7.1 CC '. A lo largo del mismo se razona que la parte arrendataria conoció y consintió actualizaciones de renta, pagando en consecuencia. A este motivo se opone la parte apelante.

De la demanda y aclaraciones iniciales hechas en el juicio se deduce que el actor sostenía la realidad del siguiente calendario de pagos:

Mes devengado

1.Diciembre 08

2.Enero 09

3.Febrero

4.Marzo

5.Abril

6.Mayo

7.Junio

8.Julio

9.Agosto

10.Septiembre

11.Octubre

12.Noviembre

13.Diciembre

14.Enero 09

15.Febrero

16.Marzo

17.Abril

Renta estimada

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

2138,38

Renta pagada

2185,50

2185,50

2138,38

2050,00

2185,50

2085,50

2100,00

2185,00

2085,50

2085,50

2138,38

2046,79

2038,50

2138,38

2085,50

2085,50

2035,85

Fecha de pago

9 enero

12 febrero

6 marzo

6 abril

5 mayo

5 junio

6 julio

5 agosto

4 septiembre

5 octubre

7 noviembre

4 y 10 diciembre

5 enero

5 febrero

5 marzo

5 abril

5 mayo

Sin embargo, no existe prueba de que la renta estimada por el demandante que se refleja en el cuadro anterior. La parte arrendataria únicamente admitió en el acto del juicio que la renta contractual exigible es para todo ese periodo de sólo 2038'50 euros mensuales, porque esa era la renta vigente en julio de 2008, sin que después de esa fecha se hubiera procedido a la actualización y justificando el exceso en los pagos en la estimación que él mismo hacía de cuanto era lo debido.

Evidentemente la actualización de la renta es una opción del arrendador, que puede o no ejercitarse, y que no tiene efectos retroactivos, por lo que sólo tiene derecho a cobrarla desde que lo interesa. Acontece en este caso que, después de julio de 2008 no existe prueba acreditativa de que se notificara en la forma contractualemente la actualización de la renta contractual. El único escrito que guarda cierta relación o proximidad con la notificación escrita establecida en la clausula contractual novena es el burofax recibido por el letrado del arrendatario el el 4 de diciembre de 2010 en el que se le indicaba que 'después de la última actualización de la renta correspondiente a este año 2009, la cantidad a ingresar es de 2.121,43 €'. El arrendatario insistió en que con anterioridad a esa comunicación la propiedad no le informó en ningún momento anterior de cuál era la renta debida.

Pues bien, como incumbe la prueba de las obligaciones a la parte que reclama su cumplimiento lo que, en este caso supone que debió la parte actora acreditar que las rentas exigibles eran las indicadas en la demanda, 2138'38 euros mensuales, y no la admitida por el inquilino de 2038'50 euros, para comprobar que por el periodo discutido existe un exceso en el pago sobrepago de las rentas, Las sumas indiscutidamente satisfechas por las rentas comprendidas entre diciembre 08 y abril 09, ascienden a 35.855'28 euros, cuando el importe de 17 mensualidades a razón de 2038'50 es de 34.654,50, y si se considerara eficaz como notificación para la actualización de la renta el burofax mencionado, esa cantidad sería , considerada la variación a partir de enero 09, de 34.986,22 euros. Es decir, en cualquier caso no es posible apreciar el impago de las rentas alegado por el actor para la resolución del contrato.

Para concluir con las razones desestimatorias de este motivo del recurso, este tribunal estima que del hecho de que la parte arrendataria hiciera durante 16 de los 17 meses (la excepción es el hecho en enero de 2010) pagos de mayor cuantía diferente a la renta no actualizada de 2038,50 euros o que en tres de ellos coincidiera la cantidad ingresada con la que se propone en la demanda como importe de la renta, no supone el reconocimiento eficaz de que esa era la cuantía de la renta debida ni que se hubiera producido plenamente la actualización convenida. Por lo tanto, la sentencia recurrida no contraviene la doctrina de los actos propios, que se basa en la necesidad de proteger la buena fe y la confianza, amén de la apariencia y estabilidad de las situaciones jurídicas, y exige, para que su autor quede ligado frente al sujeto pasivo de los mismos, que se comporte previamente de manera inequívoca, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, ocasionando incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual.

TERCERO: El recurrente alega que el demandado incumplió también el contrato al demorar el el pago de la tasa de agua, basura y alcantarillado, incumplimiento y demora que es negada por éste al oponerse al recurso.

La revisión de lo actuado revela que las partes convinieron que fueran de cuenta de la arrendataria los suministros de agua, luz, gas del inmueble, así como los gastos del consumo de agua y gas de la vivienda anexa del propietario de la finca, sin que las partes al contratar hicieran previsión alguna acerca de cómo se daría a conocer al inquilino la realidad de esos gastos. Para el cobro de los devengados durante el último trimestre del año 2009, el abogado del Sr. Casiano -D. Candido Cobo- remitió un fax al de El Paraiso del Pas SL -D. José de las Cuevas-, el día 6 de abril de 2010, enviando copia de la factura 'a fin de que sea abonado a la mayor brevedad posible conforme al contrato suscrito', fax del que D. José informó a la sociedad demandada el siguiente día 7, presentándose la demanda a reparto en el Juzgado Decano el día 13, satisfaciéndose el importe constante el procedimiento.

Este tribunal estima que en el pago de estos consumos la sociedad demandada no incumplió el contrato, no apreciándose la mora denunciada.

Esto es así porque hay que considerar que es la fecha de la presentación de la demanda, si esta es admitida, la que produce la litispendencia, conforme al artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ese es el día que el Tribunal debe tener en cuenta para resolver sobre su contenido, estimatorio o desestimatorio, por razones de congruencia, atendiendo a la situación de hecho y derecho en que estaban las partes y las cosas objeto de ellos al presentarse la demanda, que es cuando se define la pretensión del actor. Al tiempo de presentación de la demanda la sociedad arrendataria no estaba incursa en mora porque aunque del contenido del fax pueda admitirse que el acreedor le había exigido extrajudicialmente el cumplimiento de esta obligación, dicho cumplimiento no se exigía que fuera inmediato, sino 'a la mayor brevedad posible'. En suma, aunque el contrato no imponía un pago automático en los pagos de esos consumos, sino que la voluntad de las partes era la de consentir un tiempo para su realización, y en este sentido ha de entenderse la frase empleada por el propio acreedor demandante. Es evidente que el propio arrendador acreedor autorizó al arrendatario a posponer, siquiera durante un mínimo plazo, el cumplimiento de su obligación. Ahora bien, como no puede quedar ese cumplimiento indefinidamente al arbitrio del arrendatario, la solución está prevista en el artículo 1128 CC que en su primer párrafo atribuye a los tribunales la facultad de fijar el plazo de cumplimiento de las obligaciones resolviendo los problemas de indeterminación de los plazos favorables al deudor, no señalados pero deducibles de la naturaleza y circunstancias de la obligación.

El plazo implícito no puede entenderse vencido si se tiene en consideración no sólo las fechas antes indicadas, sino que el propio contrato prevé que las rentas se pagan a mes vencido y en los primeros días del mes siguiente, o que la actualización es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se produzca la notificación. Por todo ello, sin que sea ahora necesario para la resolución del recurso el establecimiento de cual debe ser el plazo para proceder al abono de los gastos de esa naturaleza una vez que hayan sido comunicados por el acreedor, parece claro que el mismo no había vencido el día 13 de abril, fecha de presentación de la demanda, y que por lo tanto la sociedad demandada no estaba incursa en mora en el cumplimiento de sus obligaciones por este motivo.

CUARTO: Finalmente la pretensión del actor apelante de que se aprecien serias dudas de hecho o de derecho para eximirle de las costas de la primera instancia no puede prosperar.

No se indica en qué consisten las dudas de hecho, advirtiendo el tribunal que no son tales dudas la confusión del actor por no llevar ordenadamente la contabilidad y gestión del contrato litigioso y estar en condiciones de demostrar que la realización adecuadamente las comunicaciones que el propio acuerdo establece.

Tampoco se precisa cuáles son las dudas jurídicas ni mucho menos la jurisprudencia acreditativa de que el caso era jurídicamente dudoso.

QUINTO: La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas a la parte apelante ( art. 398 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Casiano contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de los de Santander, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de costas a la parte apelante.

Esta Sentencia no es firme y contra ella caben los recursos extraordinarios de casación y por infracción procesal, para ante el Tribunal Supremo, que deben interponerse en legal forma ante esta Audiencia en plazo de veinte días.

Una vez sea firme la presente resolución, con testimonio de la misma devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.