Sentencia CIVIL Nº 508/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 397/2021 de 03 de Diciembre de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0141544

Recurso de Apelación 397/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 102 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 811/2019

APELANTES:DON Ildefonso y DOÑA Tamara

PROCURADORA DOÑA MARÍA JESÚS MARTÍN LÓPEZ

APELADO: DON Ismael

PROCURADOR DON IGNACIO MELCHOR ORUÑA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

DOÑA PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a tres de diciembre del dos mil veintiuno.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 811/2019 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 102 de Madrid, en los que aparece como parte apelante DON Ildefonso y DOÑA Tamara, representados por la Procuradora DOÑA MARÍA JESÚS MARTÍN LÓPEZ, y defendidos por el Letrado DON JOSÉ LUIS DEGANO ORGAZ, y como apelado DON Ismael, representado por el Procurador DON IGNACIO MELCHOR ORUÑA, y defendido por el Letrado DON JOSÉ ALFONSO MARTÍNEZ MONTÓN, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 1/03/2021.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 102 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 1/03/2021, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales Dª Mª Jesús Martín López en la representación que ostenta de D. Ildefonso y Dª Tamara contra D Ismael comparecido en autos representado por el Procurador D Ignacio Melchor Oruña y estimando la petición subsidiaria de la reconvención promovida por el Sr Ismael contra los Sres. Ildefonso y Tamara, debo:-declarar nulo el contrato de compromiso recíproco de venta de 4 de abril de 2016 y anexo de prórroga de 2 de abril de 2018 al resultar imposible desde su origen proceder a la inscripción de la plaza nº 18 de garaje a que se contraen las presentes actuaciones condenando a la parte actora/reconvenida a estar y pasar por esta declaración, y en base a dicha declaración de nulidad no poder haber lugar a estimar la pretensión de reclamación de cantidad que en la demanda se actuó por ser nulo el contrato que contiene la cláusula penal que se ejercita no pudiendo desplegar efecto alguno.- desestimada la demanda y estimada la reconvención se impone a la parte actora/reconvenida el pago de costas procesales causadas'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante y demandada reconvencional, al que se formuló oposición, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el 30 de noviembre del 2021.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO.-Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

1.- Sentencia de primera instancia

La correcta resolución de la cuestión debatida exige que tomemos en consideración los siguientes extremos acreditados documentalmente.

-el 11 de septiembre de 2003 D. Jacinto y Dª Carla venden a Ismael el piso 6º ático letra A del edificio sito en C/General Oraá nº 64 de Madrid, siendo anejo a este piso el cuarto trastero nº 18 en planta 2ª sótano (Escritura aportada con la contestación a la demanda como documento nº 1).

-el 11 de septiembre de 2003 se otorga entre dichas partes contrato privado de c-v de la vivienda con trastero y de una parte indivisa de 0,4547% de la finca nº 18 local destinado a garaje que constituye el cuerpo interior del edificio con entrada por Diego de León nº 45 de Madrid. No se aporta título de propiedad y tampoco se facilitan datos registrales al no aparecer inscrita. En principio, y por circunstancias que son conocidas por ambas partes, dicha parte indivisa otorga a su propietario el derecho al uso exclusivo de la plaza de aparcamiento nº 18 sótano segundo escalera A (doc. 2 contestación).

-con fecha 12 de septiembre de 2003 el administrador de la CP Garaje de Diego de León 45 expide certificación acreditativa de que D. Jacinto figura como titular de la plaza 18.

-el 4 de febrero de 2016 D. Ismael y D. Ildefonso y Tamara otorgan contrato de arras que tiene por objeto la citada vivienda ático letra A de C/General Oraá nº 64 de Madrid con el trastero que le es anejo inseparable y Urbana Plaza de Garaje nº 18 del sótano 2º en el garaje de Diego de León 45 y General Oraá 64, pendiente de inscribir en el Registro. Por lo que aquí interesa, y según la estipulación III: ' la parte vendedora se compromete a acreditar por cualquier medio válido en derecho la propiedad de la plaza de garaje que forma parte del objeto de c-v, obligándose en cualquier caso a promover la inscripción en legal forma de la titularidad del pleno dominio de la misma(doc. 2 de la demanda).

-consta que el 4 de abril de 2016 se otorga escritura pública de venta de la vivienda y trastero (documento nº 3 de la demanda).

-el mismo día las partes firman un contrato de arrendamiento de plaza de garaje y compromiso recíproco de c-v (doc. nº 4 de la demanda) referido a la plaza de aparcamiento. En el exponendo 2º y en primer lugar se constata que no se ha podido llevar a cabo la c-v también de la plaza porque D Ismael no ha podido acreditar ser el propietario registral de dicha plaza a pesar de que es usuario pacífico y acreditado por la subcomunidad de propietarios del garaje. Exponendo 3º los motivos por los que no ha podido acreditar ser propietario se deben fundamentalmente a su falta de escrituración ante Notario por parte de sus anteriores titulares y a la total ausencia de datos registrales sobre la misma al no constar inscrita en el Registro de la Propiedad, habiéndose transmitido de buena fe el uso y disfrute de la misma por los diferentes propietarios de la vivienda a la que por virtud de escritura de declaración de Obra Nueva y disolución de Comunidad otorgada en escritura de 18 de febrero de 1970 le correspondía una plaza...figurando los diferentes integrantes como titulares de Comunidad de Propietarios (la escritura se ha incorporado como documento nº 10 al escrito de contestación).

Que D. Ismael ha llevado a cabo diversas actuaciones para regularizar la situación registral de la finca...y en dos meses no ha sido plazo suficiente para encontrar solución...complejidad.

Las partes firman contrato de arrendamiento de dicha plaza por 24 meses contados a partir del 4 de abril de 2016 sin perjuicio de poder prorrogarse un año más, por precio fijado en dicho contrato. Al propio tiempo asumen un compromiso recíproco de c-v de dicha plaza en las condiciones que el mismo recoge estableciendo expresamente que 'Se acuerda por los comparecientes que el presente compromiso recíproco de c-v tenga una duración inicial de 24 meses...pudiendo prorrogarse por una anualidad más.

Que una vez finalizado el plazo (inicial y en su caso prorrogado) sin que el vendedor D Ismael acredite y comunique fehacientemente la inscripción a su nombre en el correspondiente registro de la propiedad de la plaza de garaje...vendrá obligado a pagar a los compradores en concepto de cláusula penal por incumplimiento la cantidad de 60.000 euros y aquéllos deberán proceder al desalojo e inmediata puesta a disposición de la plaza... (Documento nº 4 de la demanda).

-documento nº 5 de la demanda: Anexo I de 2 de abril de 2018. Prórroga del arrendamiento y del compromiso de venta. Continúa pendiente de inmatriculación. D. Ismael ratifica su firme compromiso para obtener dicha inmatriculación a partir de la cual deberá constar él mismo como titular registral.

-documento nº 6 de la demanda: El 28 de enero de 2019 D. Ismael comunica que el contrato de arrendamiento finalizará el 31 de marzo de 2019 y les requiere de desalojo de dicha plaza con entrega de llaves y de mandos.

-documento nº 7 de la contestación: correos entre las partes de 4 y 5 de febrero tratando de alcanzar acuerdo que no es posible.

-documento nº 7: Acta notarial de manifestaciones de 26 de marzo de 2019.

Los hoy actores requieren de abono de 60.000 euros en ejercicio de la cláusula penal pactada

-documento nº 4 contestación: Certificado del Administrador de la CP Garaje afirmando que Ismael es propietario.

-documento nº 6 de la contestación: El Registro deniega información porque la plaza 18 como tal no consta registrada (el correo es de 5 de febrero de 2018).

-la plaza ha sido vendida a un tercero (documento nº 8 de la contestación).

-documento nº 11 de la contestación con reconvención: Informe del Registrador: 'Que de los archivos informáticos y no informáticos anteriores al 2003, en el garaje de la casa nº 45 de Diego de León no figuran como titulares registrales D. Ismael ni D. Jacinto ni Dª María Consuelo por lo que con los datos aportados no se puede identificar la participación indivisa que se pretende transmitir.'

A tenor de lo expuesto:

-Pretensión de la parte actora/reconvenida. Obtener un pronunciamiento de condena al pago de 60.000 euros que las partes convinieron en el contrato de arrendamiento y compromiso recíproco de c-v ante el supuesto de que el vendedor D. Ismael no acreditare ni comunicare fehacientemente la inscripción a su nombre en el correspondiente registro de la propiedad de la plaza de garaje dentro del plazo fijado (inicialmente 24 meses y prorrogado un año más).

-Oposición y reconvención. La parte demandada se opone a la pretensión ejercitada primero al entender que el actor ha acreditado su derecho de propiedad y en segundo lugar al sostener que ha promovido la inscripción registral siendo cuestión distinta que no se haya podido llevar a efecto. Promueve la reconvención pretendiendo:-o la resolución del contrato de compromiso recíproco de c-v por imposibilidad sobrevenida -o subsidiariamente- su nulidad.

A dicha reconvención ha mediado oposición imputando al propio demandado/reconviniente la frustración del contrato con sus propios actos.

En los presentes autos nos encontramos ante un supuesto de nulidad teniendo en cuenta que desde su origen la plaza de garaje nº 18 no consta inscrita, ni identificada y es, según manifiesta D. Celso, de 'extrema dificultad' (por no decir imposible dados los condicionantes a los que viene sometida) su inscripción registral que es al fin y al cabo a lo que se obligó el vendedor. Si esto es así es procedente en derecho declarar la nulidad del contrato de compromiso recíproco de c-v que ligaba a las partes. En cuanto a los efectos que la declaración de nulidad de un contrato conlleva se traducen en la restitución de lo que cada parte haya recibido de la contraria por razón de las obligaciones derivadas del contrato nulo. Lo que deben restituirse las partes es lo que los contratos han proporcionado a los contratantes o su equivalente monetario.

Pretensión de la parte actora -Estipulada en el punto 3º del citado contrato de compromiso recíproco de c-v penalización ante el supuesto de que el vendedor D Ismael no acredite y comunique fehacientemente la inscripción a su nombre en el correspondiente Registro de la Propiedad de la plaza de garaje nº 18, es evidente la imposibilidad de estimar la demandada dada la declaración de nulidad del contrato que estipula dicha penalización, y dados los efectos que se anudan a la declaración de nulidad, por lo que procede la estimación de la pretensión subsidiaria de la reconvención.

2.-El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

2.1.- Errónea valoración de la prueba. Infracción del artículo 1124 CC

La Sentencia nº 79/2021 contra la que esta representación procesal interpone el presente Recurso de Apelación en sus Fundamentos Jurídicos se limita a exponer doctrina y jurisprudencia de la figura de la nulidad, sin hacer referencia alguna al caso concreto que nos ocupa, no analiza la falsedad del contrato aportado de contrario, título de propiedad, la mala fe con la que actúa el demandado, la absoluta inactividad con relación a la inscripción registral de la plaza de garaje, y evita referir los tramites que debió realizar, como el expediente de dominio o el procedimiento declarativo ordinario, que en ningún caso llevaría a la conclusión de nulidad de la cláusula contractual.

La inscripción registral de cualquier propiedad es laboriosa, conlleva tiempo y dinero, especialmente cuando durante años, en este caso desde el 2003 que Don Ismael adquirió la plaza, no se efectúo ningún trámite para su legalización. Deducir su imposibilidad parece totalmente exagerado y por ello incierto, como lo acredita el hecho de que de un total de 200 plazas solo queden 20, información aportada por el administrador del garaje y testigo de parte.

2.2.- Falta absoluta de acreditación de la titularidad de la plaza de garaje y ausencia de promover la inscripción en el registro. Falsedad del documento privado de compraventa y omisión por el juzgado de instancia del análisis del mismo, presentación de un documento manipulado.

2.3.- El demandado es quien debería probar su actividad y/o la imposibilidad absoluta de inscribir la plaza de garaje en el registro correspondiente, lo cual en ningún caso ha hecho.

El documento 11 de la contestación, con fecha 10 de febrero de 2.020, lo único que prueba es la desidia del demandado que durante todos estos años no ha realizado acción alguna para la correcta inscripción de la finca objeto de autos. Este documento no prueba la imposibilidad de inscripción en registro.

El trámite adecuado es el expediente de dominio, sin necesidad en absoluto de notificar a la totalidad de los propietarios. Pudiendo identificar la plaza de garaje con la descripción de la escritura de propiedad horizontal, tamaño planta y situación, que dejaría reducido a un par de plazas de garaje, que pudieran resultar dudosas. Documento solicitado con ocasión exclusiva de contestar a nuestra demanda, e intentar sin conseguirlo acreditar unas actuaciones que nunca se realizaron. El demandado no ha querido realizar lo que se comprometió en el contrato al que obligó a firmar a mis representados.

El documento nº 10 presentado de contrario en ningún caso acredita la imposibilidad de realizar un expediente de dominio, lo único que refleja es que con la documental aportada es difícil reanudar el tracto sucesivo. Siendo de total y absoluta ambigüedad, no conociendo siquiera qué documentación se presentó al notario, lo que hace invalida la prueba que quiere hacer valer la parte demandada.

Se presenta un certificado del registrador y de un notario. Ambos documentos posteriores a la presentación de la demanda e incluso con fecha posterior a la reconvención. El registrador dice que no existe ninguna plaza de garaje inscrita a nombre de los vendedores del 2.003, lo cual es evidente que por ello no se inscribió la compraventa. Y el notario dice que con la documentación que se le presenta es muy complicado conseguir la inscripción registral. Obvio si le presentaron un documento privado que dice que se vende la plaza 19 y se quiere inscribir la 18, no es complicado sino imposible. Insistir en cuanto a la buena fe de mis representados y que en ningún caso los actos propios, como intenta hacer ver la parte, significa asunción de la realidad de la propiedad y mucho menos el querer adquirir una plaza de garaje a bajo precio. Lo que exclusivamente han intentado mis representados es solucionar de forma amistosa el problema, sin verse abocados al presente procedimiento. Siendo los únicos perjudicados pues el Sr. Ismael ha vendido la plaza de garaje a un tercero y ha recibido la contraprestación económica.

El hecho de ser difícil o complicada la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente no debe ir en contra de las perspectivas de compra de mis mandantes y que sirvan a la demandada como alegato de nulidad de la cláusula reflejada en los contratos, en cuanto a la obligatoriedad de la inscripción registral. Solo con ocasión de la contestación de la demanda es cuando el Sr. Ismael aporta una serie de documentación, que en ningún caso exhibió a esta parte durante el largo proceso de la compra de la plaza de garaje.

Cabría la reanudación del tracto sucesivo, al igual que el expediente de dominio e incluso más fácil un procedimiento declarativo como indicó el testigo Abogado Administrador de la finca del garaje. Hay actualmente más de 200 plazas que sí están identificadas con el número de plaza de aparcamiento, restando escasas 26 plazas. Lo que indica, a mayor abundamiento, que sí es posible la inscripción registral y por ende la desestimación de la reconvención sobre la cláusula válida a todos los efectos en derecho.

2.4.- A la vista de la sentencia nº 79/2021 de instancia en la que se estima la reconvención presentada de contrario volvemos a insistir que no podemos por más que mostrar nuestra absoluta sorpresa y para el improbable caso de mantener la postura de la Juez de instancia, la indemnización debe de recaer a favor de mis representados, únicos dañados con la falta de inscripción de la plaza de garaje, recordemos que el Sr. Ismael ha vendido la citada finca a un tercero y obtuvo los pagos parciales a cuenta del precio de la compraventa. Los contratos nacen de las voluntades de los contratantes. En dicho contrato de compraventa sobre la plaza de garaje se estipula claramente que debe inscribirse a favor de los demandantes otorgándose plazo suficiente. Es más, el contrato de alquiler sobre el que se determina el plazo de inscripción es otorgado por el propio demandado. No es oponible que no se pueda inscribir y/o inmatricular, en su caso. Es cierto que mis mandates conocían la circunstancia, pero por el Sr. Ismael se exigió seguir adelante con la compraventa en la seguridad de solucionar el problema, pero la existencia de un certificado de propiedad por parte del administrador de fincas o ese documento privado con la finca equivocada, no es documento fiel ni contumaz para la inscripción registral y la propiedad real. Opciones como la usucapión podrían haber otorgado carta de naturaleza en el registro de la propiedad y así garantizase el cumplir con la obligación contraída.

2.6.-Se dice en la sentencia que la imposibilidad sobrevenida sólo afecta a las obligaciones de entregar cosa determinada o de hacer, no a las deudas pecuniarias. En el supuesto que nos ocupa estamos ante una obligación de hacer y es procedente entrar en dicha alegación recordar que como regla general, los efectos de la resolución contractual se producen ex tunc, colocando a los intervinientes en la misma situación en la que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte de lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo contractual. En este caso y solo por lógica jurídica la estimación de esa imposibilidad determinaría la resolución del contrato por lo que las cantidades abonadas en concepto de alquiler y a cuenta de la compra del garaje debería ser devueltas, incluso ya que determinaría un enriquecimiento injusto además de un perjuicio aun mayor a quien ha cumplido con todas las obligaciones contractuales 1.100 CC. En consecuencia, aunque la imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, ello no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando ya había ingresado en su patrimonio alguna contraprestación de la parte contraria. Es decir, no puede serle exigido al deudor un cumplimiento que ha devenido imposible, pero, en aras de la buena fe y de la equidad y con el fin de evitar un enriquecimiento injusto, sí le incumbe devolver las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante.

2.7.-Respecto de las costas, y de forma subsidiaria en ningún caso se pueden condenar en la instancia, existen claras dudas en derecho y la demanda abocó a esta representación a iniciar el procedimiento, ante la pasividad del demandado y su absoluta falta de información.

3.-Por la apelada se opone al recurso de apelación formulado de contrario.

SEGUNDO:En primer lugar, nos hemos de referir a la causa de inadmisibilidad que se alega por la representación del demandado y demandante reconvencional (apelado en el recurso) a los efectos del artículo 458.3 LEC, referida al incumplimiento del artículo 458.2 de la misma Ley al disponer ' 2. En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna'.

En el presente caso, la parte recurrente ha identificado con claridad la resolución frente a la que se alza -'la sentencia 79/2021 de fecha 1 de marzo' (folio 312) en todos sus pronunciamientos-, sin que sea exigible una solemnidad determinada ni mayores concreciones cuando de esta especie sólo ha recaído una en las actuaciones. Asimismo de los términos en los que se expresa la apelante se ha de derivar que su impugnación atañe a los pronunciamientos de la sentencia dictada en primera instancia que le perjudican, es decir, los referidos a los efectos de la nulidad que se acuerda, y se desglosan los motivos (si bien de manera un tanto desordenada) que entiende conllevan la estimación del recurso, así el por qué entiende la apelante que no nos encontramos ante un supuesto de nulidad, y la insuficiencia de la prueba a tales efectos, tal y como se corrobora en la síntesis del recurso que hemos reseñado en el anterior fundamento, sin que obste a tales conclusiones, cómo se formalizan los motivos.

Así pues, a diferencia de lo que acontece en los recursos extraordinarios, el carácter ordinario del recurso de apelación determina que el escrito de interposición no se encuentre sujeto a solemnidad alguna, bastando que se identifiquen los pronunciamientos objeto de impugnación, lo cual tampoco precisa revestir una forma específica. En este sentido, del conjunto de las alegaciones efectuadas en el recurso se sigue que la parte apelante se alza frente a los pronunciamientos de la sentencia de primer grado que le afectan, con base a las argumentaciones y alegaciones expuestas en el escrito por el que se formula el recurso.

En todo caso, en su conjunto, se puede derivar cuál es su objeto y los pronunciamientos impugnados, por lo que no podemos estar a una interpretación formalista que restringa el acceso al recurso, máxime cuando el artículo 458.3 LEC sólo permite la inadmisión del recurso en caso de no haberse interpuesto dentro de plazo o que la resolución impugnada no fuera apelable.

En consecuencia, no podemos apreciar la causa de inadmisibilidad del recurso de apelación alegada en el escrito de oposición.

TERCERO:Vistos los motivos del recurso aunque demos por reproducidos los extremos que, en la sentencia apelada (fundamento de derecho primero), se dan como acreditados a partir de los documentos aportados por ambas partes, debemos de reseñar, en cuanto a los mismos, aquellas cuestiones que tienen mayor incidencia respecto a las pretensiones ejercitadas, tanto de la demanda principal como de la reconvención, es decir, el compromiso recíproco de venta de la plaza de garaje nº 18 del sótano número 2 de la calle Diego de León nº 45 y General Oraá nº 64, así como el compromiso del vendedor de su inscripción en el Registro de la Propiedad:

-Con fecha 4 febrero del 2016 se suscribió contrato privado de compraventa, de una parte, don Ismael, como vendedor, y de otra parte, don Ildefonso y doña Tamara (folios 39 a 41), en el mismo, en el apartado Cargas, se hace constar: 'Urbana Plaza de garaje núm. 18 sótano núm. 2, sita, en el garaje de la calle Diego de León núm. 45 y General Oraá núm. 64 de Madrid, pendiente de inscribir en el Registro de la Propiedad' (folio 39), y en la estipulación III párrafo segundo: 'Asimismo, la parte vendedora se compromete a acreditar por cualquier medio válido en derecho la propiedad de la plaza de garaje que forma parte del objeto de compraventa, obligándose en cualquier caso a promover la inscripción en legal forma de la titularidad de pleno dominio de la misma'.

-Entre las mismas partes se suscribe 'Contrato de arrendamiento de plaza de garaje y compromiso recíproco de compraventa' de fecha 4 de abril del 2016 (documento 4 de la demanda, folios 84 y ss.), en el mismo, en el exponen segundo, se hace constar que no ha podido llevarse a efecto la escritura pública de compraventa con relación a la plaza de garaje '...por consecuencia de que Don Ismael, por los motivos que se enuncian a continuación, no ha podido acreditar ser el propietario registral de la plaza en cuestión...' (folio 85), y en el exponen tercero: 'Que los motivos principales por los que el Sr. Don Ismael no ha podido acreditar ser el propietario registral de la citada plaza, se deben fundamentalmente a su falta de escrituración ante Notario, por parte de los anteriores titulares y a la total ausencia de datos registrales sobre la misma, al no constar inscrita en el Registro de la Propiedad, habiéndose transmitido de buena fe el uso y disfrute de la misma por los distintos propietarios de la vivienda sita en calle General Oraá nº 64-6º A, a la que por virtud de escritura de declaración de obra nueva y disolución de comunidad,...en fecha 18 de febrero de 1970...le corresponde una plaza de garaje de la comunidad de propietarios existente hasta ese momento, entre los edificios sitos en la calle General Oraá 64 y Diego de León 45 de Madrid; figurando asimismo los distintos titulares de la misma como integrantes de la citada Comunidad de propietarios, en calidad de titulares de la plaza. Que asimismo, durante el periodo de dos meses transcurrido entre la firma del contrato de arras y la compraventa otorgada en el día de hoy, se han llevado a cabo por D. Ismael, diversas actuaciones tendentes a regularizar la situación registral de la finca, no siendo este plazo suficiente para dar debida solución a esta cuestión, debido a la complejidad del asunto y al cambio reciente de nuestra Ley Hipotecaria' (folios 85 y 86).

En el citado contrato, en la estipulación segunda, referida al 'Compromiso recíproco de compraventa' (folios 88 y ss.) en el apartado 2 'Precio y forma de pago' se constata: '...en el transcurso de los TREINTA (30) DÍAS siguientes al de la fecha en que EL VENDEDOR, por cualquier medio que pruebe su recepción, comunique a LOS COMPRADORES la acreditación registral a su nombre de la plaza de garaje aludida en el exponen segundo' (folio 89).

En el apartado 3 referido al 'Plazo y penalizaciones' se recoge: 'Se acuerda por los comparecientes que el presente compromiso recíproco de compraventa, tenga una duración inicial de VEINTICUATRO (24) MENSUALIDADES, a contar desde la fecha del presente documento, 4 de abril de 2016, pudiendo prorrogarse el mismo, a instancia de LOS COMPRADORES, por una anualidad más, siempre y cuando, no comuniquen de forma fehaciente lo contrario al VENDEDOR, con un mes de antelación al vencimiento del plazo inicial.

'Una vez finalizado el plazo inicial de duración del compromiso-recíproco de compraventa y, en su caso, de la posible prórroga del mismo, sin que EL VENDEDOR, D. Ismael acredite y comunique fehacientemente la inscripción a su nombre, en el correspondiente Registro de la Propiedad, de la plaza de garaje de constante referencia o si dentro del plazo de duración del compromiso-recíproco de compraventa o de su posible prórroga, EL VENDEDOR, habiendo acreditado tal extremo, no procede en el término pactado de los TREINTA DÍAS siguientes, a formalizar la compraventa de la citada plaza de garaje en Escritura pública otorgada a favor de LOS COMPRADORES, por causas a él imputables, éste vendrá obligado a pagar a LOS COMPRADORES, en concepto de cláusula penal por incumplimiento, la cantidad de SESENTA MIL (60.000) EUROS y aquellos deberán de proceder al desalojo e inmediata puesta a disposición de la plaza de garaje junto con sus correspondientes llaves y mandos, en favor de EL VENDEDOR, resolviéndose asimismo, en ese momento, de forma automática, el contrato de arrendamiento que sobre la citada plaza, LOS COMPRADORES tenían formalizado con EL VENDEDOR.

'Por el contrario, si dentro del plazo de duración del compromiso-recíproco de compraventa y, en su caso, de la posible prórroga del mismo, EL VENDEDOR hubiera acreditado y comunicado fehacientemente la titularidad registral de la plaza de garaje de constante mención y fueran LOS COMPRADORES quienes en el plazo pactado de los TREINTA DÍAS siguientes, no hubieran procedido al otorgamiento de la correspondiente Escritura Pública de compraventa de la plaza de garaje, deberán abonar a EL VENDEDOR, en concepto de cláusula penal por incumplimiento, la cantidad de SESENTA MIL (60.000) EUROS y proceder de forma inmediata al desalojo de la plaza de garaje así como a la entrega de las llaves y mandos correspondientes a dicha plaza, resolviéndose asimismo, en ese momento, de manera automática, el contrato de arrendamiento que sobre la citada plaza, LOS COMPRADORES tenían formalizado con EL VENDEDOR' (folios 89 y 90).

-ANEXO 'A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LA PLAZA DE GARAJE Y COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPAVENTA DE FECHA 4 DE ABRIL DE 2016' de 4 abril de 2018, en el exponen y otorgan primero se reseña: 'Que a la fecha actual continúa pendiente de inmatriculación en el Registro de la Propiedad nº 1 de Madrid la plaza de garaje del primer contrato...', en el segundo: 'Que D. Ismael ratifica su firme compromiso para obtener, en el menor plazo de tiempo posible, dicha inmatriculación,...y, a tal fin, manifiesta que se han iniciado los trámites necesarios mediante la formalización de la correspondiente acta notarial de expediente de dominio, al amparo de lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria...' (folio 92).

-Mediante comunicación de 28 de enero de 2019 por el letrado de don Ismael resuelve el contrato de arrendamiento con efectos del 31 de marzo de 2019 (folio 93).

-La plaza de garaje fue entregada a don Ismael, en la fecha del vencimiento.

-Mediante escritura pública de compraventa de 11 de septiembre de 2019, don Ismael procedió a la venta de la precitada plaza de garaje nº 18 a la entidad 'Sociedad Andaluza de Transmisiones' (folios 226 y ss.).

CUARTO:A partir de los antecedentes acreditados en las actuaciones, debemos de establecer las siguientes consideraciones.

A los efectos tanto del artículo 1281 CC, literalidad de los pactos establecidos en los documentos reseñados, así como si tenemos en cuenta los actos anteriores, coetáneos y posteriores, al documento de 4 de abril de 2016, a los efectos del artículo 1282 CC, se ha de entender que la intención de los contratantes era la compraventa de la plaza de garaje nº 18 del sótano 2 de la calle Diego de León nº 45 y General Oraá nº 64, una vez se procediera por el vendedor (don Ismael) a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por cuanto, desde el inicio (contrato privado de compraventa de 4 de febrero de 2016), tanto el vendedor como los compradores, tenían conocimiento de su falta de inscripción, así se recoge en el apartado de cargas 'pendiente de inscribir en el Registro de la Propiedad' (folio 39), y la obligación del vendedor de proceder a su inscripción antes de efectuar la compraventa, lo que se corrobora en la estipulación III '...obligándose en cualquier caso a promover la inscripción en legal forma de la titularidad de pleno dominio de la misma'.

La intención de las partes (la venta previa la inscripción en el Registro de la Propiedad por el vendedor) se establece en el contrato de arrendamiento de la plaza de garaje con el compromiso de venta, de fecha 4 de abril de 2016, en el plazo que de 24 meses, prorrogable por una anualidad adicional (estipulación primera apartado 3 del arrendamiento y estipulación segunda apartado 3 respecto del compromiso de venta), al hacerse constar en el exponen segundo '...no ha podido acreditar ser el propietario registral de la plaza en cuestión...' (folio 85), y en el exponen tercero 'Que los motivos principales por los que el Sr. Don Ismael no ha podido acreditar ser el propietario registral de la citada plaza...', y en la estipulación segunda apartado 3 en el que se recoge el plazo (24 meses más una anualidad adicional) y las consecuencias, para ambas partes, con la consiguiente penalización, pues de no procederse a la 'inscripción' a nombre del vendedor, procedería aplicar la cláusula penal de 60.000 € a favor de los compradores, y de acreditarse la inscripción, y fueran los compradores quienes no procedieran al otorgamiento de la escritura pública de venta, se establece en favor del vendedor la cláusula penal por el mismo importe.

La intención de las partes, se reitera, a su vez, en el anexo de 4 de abril de 2018, en el que se acuerda la prórroga adicional pactada, en el que el vendedor 'ratifica su firme compromiso para obtener, en el menor plazo de tiempo posible, dicha inmatriculación', y se añade 'que se han iniciado los trámites necesarios mediante la formalización de la correspondiente acta notarial de expediente de dominio, al amparo de lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria...'

En conclusión, la voluntad de las partes, de manera clara y reiterada, era la de proceder a la venta de la plaza de garaje, en el plazo máximo de 36 meses desde el contrato de arrendamiento con compromiso de venta (4 de abril de 2016), previa su inscripción en el Registro de la Propiedad por parte del vendedor.

QUINTO:De las conclusiones establecidas en el anterior fundamento hemos de establecer, a los efectos del recurso que resolvemos, las consecuencias de la falta de inscripción de la plaza de garaje en el Registro de la Propiedad, ni en los plazos establecidos en el contrato de arrendamiento y compromiso de venta, ni en el establecido en el anexo, ni en la actualidad, tal y como se corrobora en la escritura pública de compraventa de 11 de septiembre de 2019 (folio 229 vuelto y 230).

Ante la falta de inscripción, en la demanda se solicita la aplicación de la cláusula penal del contrato de arrendamiento y compromiso de venta (aunque se fundamenta en el incumplimiento a los efectos del artículo 1124 CC), con la reclamación de los 60.000 € pactados, mientras que en la reconvención se solicita, con carácter principal, la resolución del compromiso recíproco de compraventa y su anexo, o, con carácter subsidiario, su nulidad.

Antes tales pretensiones, en primer lugar, debemos de reseñar que no puede ser objeto de la presente resolución las alegaciones de los demandantes, tanto en la contestación a la reconvención como en los motivos del recurso, respecto a la posible manipulación del documento aportado con la contestación de 11 de septiembre de 2003 (folios 212 y 213) con relación al documento aportado con la contestación a la reconvención, de la misma fecha (folios 274 y 275), por cuanto, las cuestiones a resolver se circunscriben en determinar las consecuencias de la falta de inscripción de la plaza de garaje objeto del compromiso recíproco de venta; máxime cuando, de los documentos aportados por las partes, debemos de partir de la titularidad de don Ismael de la plaza nº 18 del sótano segundo, desde el contrato de 11 de septiembre de 2003, lo que se corrobora, no solo con el contrato privado aportado con la contestación, sino también con los certificados del Secretario Administrador de la comunidad del garaje (documentos 3 y 4 de la contestación), lo que se ratifica por la testifical de don Jose Augusto (administrador de la comunidad de propietarios) al corroborar que don Ismael figuraba como titular de la plaza número 18, así como por los documentos suscritos con los demandantes, que hemos reseñado en el anterior fundamento (contratos privados de 4 de febrero y 4 de abril de 2016 y anexo de 2018), así como por la escritura de compraventa de 11 de septiembre de 2019 (documento 8 de la contestación).

Efectuadas las precedentes precisiones, hemos de estar conformes con la sentencia objeto del presente recurso, al resolver que no procede la petición principal de la demanda reconvencional, al solicitarse la resolución del contrato de compromiso de venta y su anexo, por cuando no nos encontramos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida, pues la falta de inscripción se trataría, en su caso, de un supuesto de imposibilidad originaria, por cuanto la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad de la plaza de garaje era una cuestión que ya se conocía por las partes, desde el inicio, tal y como se recoge en el contrato privado de 4 de febrero de 2016.

La diferencia entre la nulidad y la resolución ha sido reiterada por la jurisprudencia.

Así, la STS 21 de abril de 2006 Recurso: 2579/1999 'TERCERO.- En el motivo tercero se alega infracción de los arts. 1.261 y 1.300 del Código Civil , que fundamenta en que 'no nos encontramos ante una obligación de contenido imposible'. La Sentencia impugnada confirma el fallo de la de primera instancia que 'declara resuelto el contrato de compraventa y nula la obligación de él derivada', y asume la 'ratio decidendi' del mismo de hallarnos ante una obligación de imposible cumplimiento. En el pronunciamiento de las sentencias de instancia, lo mismo que ocurría con la pretensión alternativa que estima, se incurre en la imprecisión de expresar dos conceptos jurídicos incompatibles como son la nulidad y la resolución, pues la primera obedece a una causa originaria y la segunda (en la perspectiva técnica; no siempre en la jurisprudencia) a una causa sobrevenida, y además, y éste es el aspecto más relevante, si el contrato es inválido no cabe hablar de resolución porque ésta se refiere siempre a un contrato válido. Cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso ( art. 1.184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual). En tal sentido, por todas, Sentencias de 10 de abril 1.956 y 30 de abril 2.002 . Como en el caso la imposibilidad aludida es la originaria, la controversia se plantea en el ámbito de la nulidad contractual', STS 30 de abril de 2002 recurso 3431/1996 'Los motivos deben ser desestimados porque no concurre la situación fáctico-jurídica de imposibilidad de la prestación que pueda servir de aplicación a los preceptos mencionados, cuyos supuestos normativos responden, el del art. 1272 CC a una imposibilidad existente en el momento de la perfección contractual (fase de formación del contrato) en tanto el del art. 1184 CC a una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de estar constituido el deudor en mora- (por todas, Sentencia 10 abril 1956 ); y cuyos efectos jurídicos son en el primer caso el de la nulidad contractual ( art. 1272 en relación con el 1261.2 ambos del CC ), y en el segundo el de la liberación de la prestación'.

Con relación a los supuestos de imposibilidad o dificultad extraordinaria, entre otras, traemos a colación la STS 5 de junio de 2014 Recurso: 733/2012 ' Esta sentencia analiza con detalle la imposibilidad de cumplimiento y la dificultad extraordinaria y recoge la detallada sentencia de 30 abril 2002 sobre ello; procede reproducir su doctrina:'Esta Sala, en profusa jurisprudencia, ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la aplicación de los artículos cuya infracción se denuncia en el recurso, y tiene declarado: 1.- La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1182, SS. 21 febrero 1991 ,29 octubre 1996 ,23 junio 1997 ) recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur' ( Sentencias 21 enero 1958 y 3 octubre 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles ('impossibilium nulla obligatio est': D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( Sentencias 15 febrero y 21 marzo 1994 , entre otras); 2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los 'casos y circunstancias'- ( Sentencias 10 marzo 1949 ,5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica, ( Sentencias, entre otras, 15 diciembre 1987 ,21 noviembre 1958 ,3 octubre 1959 ,29 octubre 1970 ,4 marzo ,11 mayo 1991 y 26 julio 2000 );3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( Sentencias, entre otras, 8 junio 1906 ,10 marzo 1949 ,6 abril 1979 ,5 mayo 1986 ,11 noviembre 1987 ,12 mayo 1992 ,12 marzo 1994 y 20 mayo 1997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( Sentencias, entre otras, de 15y23 febrero ,12 marzo y 6 octubre 1994 ); 4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo 1987), -que solo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 junio 1906); 5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987 ); 6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( Sentencia 20 marzo 1997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( Sentencias 2 enero 1976 y 15 diciembre 1987 ), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965 ,7 octubre 1978 ,17 enero y 5 mayo 1986 ,15 febrero 1994 ,20 mayo 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( Sentencias 15 febrero y 23 marzo 1994 ,17 marzo 1997 , y 14 diciembre 1998 ), o se podía conocer (S. 15 febrero 1994 ), o era previsible (SS. 7 octubre 1978 ,15 febrero 1994 ,4 noviembre 1999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca; 7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( Sentencias 8 junio 1906 ,7 abril 1965 ,6 abril 1979 ,12 marzo 1994 ,20 mayo 1997 , entre otras). LaSentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1182; y S. 23 febrero 1994).'

Con base a la doctrina jurisprudencial reseñada, hemos de reiterar, en el presente supuesto no nos encontraríamos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida, sino originaria, aunque equiparemos la imposibilidad a 'dificultad extraordinaria', pues la falta de inscripción se conocía desde el contrato privado de 4 de febrero de 2016, es más, así se constata en el documento de 11 de septiembre de 2003 (folio 212) al señalarse 'Una parte indivisa de 0,4547% de la siguiente finca: nº 18 local destinado a garaje, que constituye el cuerpo interior del edificio con entrada por Diego de León nº 45 de Madrid...En cuanto a los datos registrales, tampoco pueden facilitarse al no aparecer inscrita dicha parte'. Y de ser imposible o de extraordinaria dificultad la inscripción tanto se daría a la fecha del compromiso de venta de 4 de abril de 2016 como al vencimiento del mismo (31 marzo de 2019).

Si partimos que nos encontraríamos ante un supuesto de imposibilidad originaria, deberemos de examinar si es aplicable el artículo 1272 ('No podrán ser objeto del contrato las cosas o servicios imposibles') en relación con el 1261.2º ('Objeto cierto que sea materia del contrato') ambos del Código Civil, lo que implica la nulidad absoluta del compromiso de venta y su anexo, al carecer de un elemento esencial.

De conformidad a las pruebas que obran en las actuaciones no podemos llegar a la conclusión de la sentencia apelada, al entender que la inscripción en el Registro de la Propiedad respecto de la plaza de garaje objeto del compromiso de venta deba entenderse imposible o de 'extrema dificultad' que implique la nulidad que se postula en la reconvención, por el contrario, en este extremo, hemos de estar a lo solicitado en el recurso.

Los documentos aportados por el demandado y actor reconvencional, referidos al Registro de la Propiedad nº 1 de Madrid, nada añaden, y se podrían haber obtenido incluso desde el contrato privado de 11 de septiembre de 2003, pues el documento 6 de la contestación (folio 223) se refiere a un correo electrónico de 5 de febrero de 2018 de abonados.propiedad@resgistradores.org para DIRECCION000 referido a 'información registral', en el que se hace constar 'Plaza 18 como tal no consta registrada. Necesitamos más datos'. De igual modo, el documento de fecha 10 de febrero de 2020 (folio 260), suscrito por el Registrador de la Propiedad nº 1 de Madrid, en el que constata que tanto en los archivos informáticos como en los no informáticos anteriores a 2003 respecto del garaje de la casa nº 45 de Diego de León no figuran como titulares registrales don Ismael, ni don Jacinto (quien se la transmitió a don Ismael, documento 11-09-2003), ni doña María Consuelo, 'por lo que con los datos aportados no se puede identificar la participación indivisa que se pretende transmitir'. La falta de inscripción en el Registro de la Propiedad era una cuestión conocida por don Ismael, por lo que estos documentos nada añaden.

En cuanto al documento suscrito por el Notario de Madrid don Luis Núñez Boluda, de fecha 3 de febrero de 2020 (folio 257 y vuelto), a instancia del letrado de don Alfonso Martínez Montón, con los documentos que se le aportan (escritura de obra nueva y división horizontal de 18 de febrero de 1970, título de propiedad de don Ismael, en el que figura en el antetítulo documento privado de 7-5-1998, siendo vendedora doña María Consuelo, solicitud de información al Registro de la Propiedad y certificación catastral) se recoge: 'Que a la vista de lo anterior, y al carecer de previa inscripción la plaza de garaje nº 18, no es posible el otorgamiento de un acta de reanudación de tracto sucesivo. Que solo cabe intentar formalizar un expediente de dominio, si bien, dada la documentación existente, su acceso al Registro de la Propiedad resultaría de extrema dificultad, por cuanto precisaría también de la modificación del título constitutivo de división horizontal, que requiere la unanimidad de todos los titulares registrales actuales, o bien la rectificación de los títulos de adquisición respectivos de los cuales traiga causa la cuota indivisa que corresponde a la plaza de garaje nº 18, desconociéndose quienes son los titulares o sus causahabientes que deberían formalizar dichas escrituras rectificativas'.

Aunque se trate de una opinión cualificada no nos puede llevar, por si sola, a entender que nos encontramos ante un supuesto del artículo 1272 CC, aunque equiparemos la imposibilidad a 'dificultad extraordinaria', que, como se recoge en la doctrina jurisprudencial, aunque puedan equipararse no se deben de confundir; a su vez, la opinión que expresa el Notario se ciñe a los documentos que se han entregado, por lo tanto, podría ser distinta de tener otros documentos adicionales; debemos de tener en cuenta que en el anexo de 4 de abril de 2018 se hace constar 'que se han iniciado los trámites necesarios mediante la formalización de la correspondiente acta notarial de expediente de dominio, al amparo de lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria...' (folio 92), sin embargo, no se ha aportado prueba alguna de los trámites realizados y ni tan siquiera se constata si llegaron a iniciarse.

Es más el Notario solo hace referencia a no ser posible el otorgamiento de un acta de reanudación de tracto sucesivo, así como la 'extrema dificultad' de formalizar un expediente de dominio, por la razones ya reseñadas, empero no se pronuncia respecto a la posibilidad de inmatriculación, a los efectos del artículo 204.5º de la Ley Hipotecaria ' En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo', solución a la que hace referencia el testigo don Jose Augusto quien, a su vez, manifiesta que con más de 200 plazas de garaje, solo hay problemas respecto de 20 o 25. Debemos de tener en cuenta que, en la escritura de obra nueva y disolución de la comunidad de fecha 18 de febrero de 1970 (folios 241 y ss.), en cuanto a las normas del garaje, se reseña que se encuentra dividido en 228 plazas (folio 255), sin que se encuentren asignadas, pues '...se realizará por la Junta de copropietarios de la comunidad existente sobre dicho local de garaje' (folio 256). El que otros propietarios (20 o 25 según el testigo) se mantengan en el uso y disfrute de la plazas de garaje y puedan entenderse como titulares de las mismas, aunque se encuentren sin inscribir, no puede ser causa suficiente para que debamos entender que nos encontramos ante un supuesto de imposibilidad o extraordinaria dificultad, máxime cuando, en el presente supuesto estamos resolviendo exclusivamente respecto del compromiso reiterado del vendedor de llevar a efecto la inscripción registral y los efectos de este compromiso. No puede ser recibo que la falta de inscripción no sea imputable al vendedor, pues como hemos reseñado sus actuaciones (los documentos del Registro de la Propiedad que se han aportado a las actuaciones y el dictamen del notario) no pueden entenderse suficientes, máxime cuando ni tan siquiera consta el inicio del expediente de dominio, pese a señalarse como iniciado en el anexo de 4 de abril del 2018.

Aunque no son similares al presente supuesto, hemos de reseñar la STS 21 de abril de 2006 Recurso: 2579/1999 al entender que no puede apreciarse un supuesto de imposibilidad jurídica, ni siquiera en su versión de dificultad que pudiera ser valorada como de imposibilidad, en un supuesto de discrepancia entre la realidad extraregistral y la registral. La sentencia AP Madrid Sección 13ª 17 de septiembre del 2020 Recurso: 87/2020, aunque se hace referencia al artículo 1184 CC, entiende válido el compromiso de proceder a inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor los inmuebles que habían sido objeto de compraventa.

Por lo tanto, entendemos que, en contra de lo establecido en la sentencia apelada, no nos encontramos en un supuesto del artículo 1272 con relación al artículo 1261.2º LEC, por cuanto no se acredita la imposibilidad jurídica, ni aunque la equiparemos a 'extraordinaria dificultad', de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la plaza de garaje nº 18 objeto del compromiso de compraventa, aunque los trámites a realizar pudiéramos entenderlos costosos e incluso complejos, a lo que se refiere el demandado y demandante reconvencional (folio 198).

En definitiva, procede estimar el recurso, y revocar la sentencia apelada en cuanto estima la pretensión que, con carácter subsidiario, se ejercita en el apartado 2 del suplico de la reconvención, y por las razones examinadas en el presente fundamento, no procedería estimar la reconvención en su apartado 1, al no encontrarnos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida o 'extraordinaria dificultad', lo que implica la desestimación íntegra de la reconvención.

SEXTO:Al concluir en el anterior fundamento en la validez de los pactos establecidos en el contrato de arrendamiento y compromiso recíproco de venta de 4 de abril de 2016 y reiterados en el anexo de 4 de abril de 2018, la consecuencia de no haberse procedido a la inscripción registral de la plaza de garaje nº 18, implica que debamos de estimar la demanda, al estar expresamente recogida (cláusula penal) en el apartado 3 de la estipulación segunda (compromiso recíproco de venta).

A tales efectos, debemos de estar a la interpretación jurisprudencial sobre la cláusula penal a los efectos del artículo 1152 CC, así STS 5 de julio 2021 Recurso: 125/2019 'El art. 1.152 del CC dispone que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. La cláusula penal desempeña una función liquidatoria y de garantía del cumplimiento de la obligación principal a la que va ligada, pudiendo pactarse incluso como medio para facilitar el desistimiento ( arts. 1152 y 1153 CC ), como reconocen las sentencias de esta Sala 615/2012, de 23 de octubre y 530/2016, de 13 de septiembre y las citadas en ésta', si bien conforme a reiterada jurisprudencia su interpretación debe ser restrictiva, por todas, STS 6 de marzo de 2019 Recurso: 2372/2016 'La sentencia de esta sala núm. 678/2010, de 26 de octubre , afirma al respecto que 'en todo caso se impone la interpretación restrictiva de las cláusulas penales ( SS 22 Nov . 968 , 10 Nov. 1983 y 14 Feb.1992 , entre otras), al presentarse como excepciones del régimen normal de las obligaciones y contratos, con lo que se desautoriza su ampliación unilateral; criterio que ha sido reiterado por otras muchas, citándose por todas la de 18 septiembre 2008 (Rec. 2120/2002) según la cual la doctrina jurisprudencial propugna una interpretación restrictiva de las estipulaciones contractuales que contengan cláusulas penales. Tal y como se indica, entre otras, en las Sentencias de 18 de julio de 2005 y de 5 de diciembre de 2007 - con cita de las de 10 de noviembre de 1983 , 27 de diciembre de 1991 , 14 de febrero de 1992 y 23 de mayo de 1997 -, la cláusula penal, como obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el cumplimiento o incumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva'.

En el presente supuesto, debemos de reiterar, procede aplicar la cláusula penal pactada (tanto a favor de los compradores como a favor del vendedor, en los términos reseñados en el segundo fundamento), al no apreciarse la imposibilidad o 'extraordinaria dificultad' que implique la nulidad por falta de objeto, conforme a lo desarrollado en el anterior fundamento, y, por el contrario, debemos apreciar un incumplimiento del compromiso adquirido por el vendedor (a los efectos del artículo 1124 CC), pues ni tan siquiera se acredita el inicio de los trámites pertinentes para proceder a la inscripción registral, lo que conlleva, la aplicación de la cláusula penal pactada (daños y perjuicios pactados como consecuencia del incumplimiento).

Ante tales conclusiones no puede traerse a colación la doctrina de los actos propios, que podemos sintetizar con la STS 5 de julio del 2021 Recurso: 3144/2018 ' Entre las más recientes, la sentencias 356/2020, de 24 de junio y 63/2018, de 5 de febrero , con cita de otra anterior, declararon: 'La doctrina jurisprudencial sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio , 119/2013, de 12 de marzo , 649/2014, de 13 de enero de 2015 , y 301/2016, de 5 de mayo )'.

Esta doctrina no puede apreciarse en el presente supuesto por cuanto el compromiso de la inscripción registral se reitera en todos los documentos suscritos entre los demandantes y el demandado (compradores y vendedor respectivamente), y no puede derivarse que los demandantes modificaran, con sus propios actos, los compromisos del vendedor, a tales efectos, del documento 7 de la contestación (folios 224 y ss.), referidos a correos electrónicos entre doña Tamara y don Ismael, lo que de los mismos se deriva es la voluntad de doña Tamara de que por el vendedor se dé cumplimiento a los compromisos adquiridos, así en el correo de 25 de enero 2019 'cuando tengas una propuesta que no suponga un incumplimiento fragante del contrato...nos la haces llegar y hablamos, si no es así, llegada la fecha, seremos nosotros los que pidamos la resolución del contrato para que nos abones los 60.000 € por incumplimiento de contrato. Quedamos a la espera de que nos hagas una propuesta razonable...' (folio 224 vuelto), o el de 4 de febrero 2019 'Como comprenderás no vamos a pagar 60.000 € y sin papeles, no puedes hacer una propuesta como si ese contrato no existiese' (folio 224), el que pueda haber una negociación para evitar el procedimiento, no implica que pueda entenderse que los compradores muestren conformidad en el incumplimiento del contrato, o que no puedan ejercitar sus acciones a los efectos de la cláusula penal pactada. Máxime si tenemos en cuenta el acta de manifestaciones, notificación y requerimiento de 26 de marzo de 2019 (folios 94 y ss.), cinco días antes del desalojo de la plaza de garaje.

De igual modo, no puede traerse a colación la doctrina de enriquecimiento injusto, pues no puede apreciarse la falta de causa, al venir dada por lo pactado entre las partes en el compromiso recíproco de venta, en los términos ya reseñados.

A tales efectos, la STS 24 de junio de 2020 Recurso: 2318/2017 ' 9.- Además, es esencial la falta o ausencia de causa del enriquecimiento patrimonial, esto es, que el enriquecimiento carezca de justificación o razón jurídica suficiente. Se produce una atribución patrimonial o un desplazamiento de un activo o valor económico de un patrimonio a otro sin justa causa, esto es, sin que exista entre las partes un negocio jurídico válido y eficaz o una disposición legal que autorice o legitime aquella atribución o desplazamiento patrimonial.

Por tanto, como afirma la sentencia 221/2016, de 7 de abril ( con cita de la núm. 387/2015 ) 'no hay tal falta de causa cuando la atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un precepto legal, pues cuando existe un contrato válido o cuando el legislador, por razones de interés social, tolera consecuencias, provechos o ventajas patrimoniales en casos concretos, no puede sostenerse que los beneficiados indirectamente por ella se enriquezcan injustamente'.

10.- Al requisito de la falta de causa de la atribución patrimonial vincula también la jurisprudencia el de la subsidiariedad. Como dijimos en la sentencia 387/2015, de 29 de junio , 'si la ley prevé un supuesto en que la atribución patrimonial corresponde a un precepto del ordenamiento o a una relación contractual, no puede mantenerse las doctrinas del enriquecimiento injusto. Es explícita la jurisprudencia en este sentido'.

En conclusión, procede estimar el recurso, revocar la sentencia apelada y en su lugar estimar la demanda interpuesta condenando al demandado a pagar a los actores la cantidad pactada como cláusula penal, por importe de 60.000 €, más intereses legales incrementados en dos puntos a los efectos del artículo 576 LEC, desde la presente resolución, sin que procedan los intereses legales desde la fecha de la demanda, al no haberse solicitado en el suplico de la misma (folio 22) , ni se puede derivar ni de los hechos ni de sus fundamentos, pues ni tan siquiera puede inferirse su solicitud, a los efectos del artículo 1108 CC, pues los intereses legales moratorios precisan petición expresa, por todas STS 18 de julio de 2008 recurso 2336/2001 'Es reiterada y constante la doctrina de esta Sala declarando que los intereses moratorios han de ser solicitados por las partes, no pudiendo acordarse de oficio por los Tribunales, a diferencia de los intereses procesales. A título de ejemplo cabe citar la Sentencia de 3 de julio de 1997 , en la que se declara, con cita de las de 4 de noviembre de 1991, 18 de marzo de 1993, 17 de febrero de 1994, 10 y 19 de octubre de 1996, que los intereses legales moratorios sí precisan petición expresa de las partes'.

SÉPTIMO:Al estimarse la demanda y desestimarse la reconvención, con relación a las costas de primera instancia, de conformidad al artículo 394.1 LEC, procede imponerlas al demandado y demandante reconvencional. Con relación al presente recurso, de conformidad al artículo 398.2 LEC, no procede hacer declaración sobre las mismas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por DON Ildefonso y DOÑA Tamara, representados por la Procuradora DOÑA MARÍA JESÚS MARTÍN LÓPEZ, contra la sentencia dictada el día 1 de marzo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 102 de Madrid, en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 811/2019, debemos REVOCARla referida resolución en el sentido de estimar la demanda condenando a DON Ismael, a pagar a los demandantes la cantidad de 60.000 €, más los intereses del artículo 576 LEC desde la presente resolución, DESESTIMANDO en su integridad la demanda RECONVENCIONAL, con condena al demandado y demandante reconviniente a las costas de primera instancia, y sin hacer declaración respecto de las costas causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinarioalguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid,con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274,que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0397-21' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.