Sentencia CIVIL Nº 509/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1444/2017 de 27 de Julio de 2018

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 509/18
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION Nº4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
MAGISTRADO-PONENTE ILMO. SR.
ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 1444/2017
JUICIO Nº 1023/2016
En la Ciudad de Málaga a veintisiete de julio de dos mil dieciocho.
Visto, por la SECCION Nº4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de la Audiencia Provincial
de MALAGA, integrada por el Magistrado indicado al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la
sentencia dictada en el juicio de Juicio Verbal (250.2) nº 1023/16 procedente del Juzgado de Primera Instancia
referenciado, Interponen recursos D Mateo y Dª Claudia que en la instancia han litigado como parte
demandante y comparece en esta alzada representados por la Procuradora Dª CARMEN MARIA CHAPARRO
ROJI. Son partes recurridas D Norberto , D Pablo , D Paulino , D Ramón , Dª Estrella y Dª Claudia
, que en la instancia ha litigado como parte demandadas y comparece en esta alzada representados por el
Procurador D BUENAVENTURA OSUNA JIMENEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 19/05/17, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que, desestimando íntegramente la demanda formulada porla Procuradora Dña. Carmen María Chaparro Roji, en nombre y representación de D. Mateo y DÑA. Claudia , contra DÑA. Estrella , D. Pablo , D. Norberto , D. Ramón y D. Paulino , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los referidos demandados de todas las pretensiones contenidas en la misma. . Todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas. .



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia, quedando visto para el dictado d sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso, originado en virtud de demanda interpuesta por don Mateo y doña Claudia , se ejercita una acción de exigencia de responsabilidad contractual , derivada de una relación jurídica de contrato de promesa bilateral de compra y venta (la originaria promesa unilateral de compra se tornó en promesa bilateral de compra y venta tras la aceptación de aquélla por los vendedores) suscrita por loa demandantes,, en su condición de compradores, y los demandados doña Estrella , don Pablo , don Norberto , don Ramón y don Paulino , en su condición de vendedores, con la finalidad de hacer efectiva la prestación pecuniaria prevista en el contrato para el caso de incumplimiento del mismo imputable a la parte vendedora, consistente en la devolución duplicada de la cantidad (3.000.- euros) entregada por los compradores en el momento de la suscripción del contrato con el carácter de arras penitenciales, contempladas en el art. 1.454 del Código Civil (CC ); ello después de no haberse llegado a formalizar el contrato de compraventa por causa imputable a la parte vendedora.

Los demandados se han opuesto a la demanda.

La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda. La ratio decidendi de la resolución judicial radica en las siguientes consideraciones: (...) La cuestión controvertida en este pleito es si la limitación del artículo 28 LH constituye una carga o gravamen y, en consecuencia, la parte demandada había incumplido su obligación de transmitir la finca libre de cargas o si no lo era y entonces la parte actora fue la que incumplió la obligación de conseguir financiación en el plazo de 45 días desde la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a favor de los demandados.

(...) Entiende esta Juzgadora, que efectivamente la limitación del artículo 28 LH es una suspensión temporal de la protección de la fe pública registral consagrada por el artículo 34 LH , pero en modo alguno es una carga o gravamen que afecte a la transmisión del inmueble y la prueba de ello está en el propio hecho de la que la finca en cuestión fue transmitida a otras personas dentro del plazo de dos años previsto por el artículo 28 LH habiendo obtenido los compradores financiación para obtener el precio de venta, como se acredita mediante la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario aportadas como documentos nº 1 y 2 con el escrito de contestación, respectivamente, lo cual comporta que la parte demandante no tenía impedimento alguno para poder cumplir la obligación que le imponía el apartado 3 de la propuesta de contrato de compraventa aportada como documento nº 1 con el escrito de demanda en el que consta literalmente: ' Los proponentes tienen 45 días para que el Banco acepte la hipoteca, días a contar después de que los vendedores registren la vivienda en el Registro de la Propiedad. ' . Si se atiende al tenor literal del contrato - interpretación literal que es la que ha de prevalecer para conocer la verdadera intención de los contratantes según determina el artículo 1281 Código Civil ('Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas')- la obligación de la parte era encontrar financiación en el plazo de 45 días, por lo que el hecho de que el préstamo hipotecario le fuera denegado por la entidad BANKINTER en atención a su política de asunción de riesgos no impedía en absoluto a la parte actora acudir a otra entidad bancaria a solicitar la pertinente financiación; financiación que es evidente que se podía conceder puesto que prueba de ello es la finca se vendió a otros adquirentes que lograron el precio de venta con la financiación de otra entidad crediticia.

La obligación de los demandantes compradores era obtener financiación en el plazo de los 45 días siguientes a la inscripción en el Registro, por lo que la relación del Sr. Mateo y de la Sra. Claudia con el banco al que solicitó el préstamo hipotecario - Bankinter- no justifica que los compradores dejasen de cumplir aquello a lo que se había obligado, sin que habiendo incumplido su prestación puedan exigir el cumplimiento de la prestación del contrato, vía artículo 1124 Código Civil .

En atención a lo anterior, no habiendo acreditado la parte actora, a quién incumbía la carga de la prueba conforme a lo previsto en el artículo 217 LEC , incumplimiento alguno por la parte demandada, en concreto, de su obligación de transmitir la finca libre de cargas o gravámenes, procede la íntegra desestimación de la demanda... (Fundamento de Derecho Segundo).

Contra la referida resolución se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación , basado en un motivo: Errónea valoración de la prueba e incorrecta interpretación del contenido obligacional de la relación contractual habida entre las partes litigantes.



SEGUNDO.- Decisión del recurso.

Inicialmente, ha de resolverse una cuestión procesal , suscitada en el curso de la primera instancia, concretamente en el acto de juicio verbal, consistente en la inadmisión a la parte actora, como prueba documental, de los documentos aportados con el escrito de demanda, al haberse omitido por dicha parte en el momento de la proposición de prueba la expresa solicitud de tenerse dicha documental por aportada y reproducida.

La cuestión ha de ser resuelta en sentido favorable a la admisión de los documentos aportados con el escrito de demanda como prueba documental incorporada al proceso e integrada dentro del material probatorio del mismo, que ha de ser examinado y valorado para la decisión de la litis. Sobre este punto, se asumen por la Sala las alegaciones de la parte apelante y la cita jurisprudencial en que se apoya, que alejándose de aplicaciones formalistas de los preceptos procesales ahondan en la preservación del derecho fundamental de tutela judicial efectiva.

Lo que determina que los documentos aportados con el escrito de demanda sean tenidos en cuenta como prueba documental.

Entrando en la cuestión de fondo del recurso , éste se sustenta en una errónea valoración de la prueba e incorrecta interpretación del contenido obligacional de la relación contractual habida entre las partes litigantes.

Principiaremos por la determinación de cuál sea el contenido obligacional del contrato suscrito entre las partes para, en un segundo estadio, constatar el grado de efectivo cumplimiento del contrato por los contratantes, extrayendo de todo ello las correspondientes consecuencias. Así: 1.- Contenido obligacional del contrato.

Sobre este punto, se ha suscitado controversia acerca del alcance de dos de las obligaciones asumidas cada una de ellas respectivamente por la parte vendedora y compradora.

En el apartado 2 del contrato se establece lo que sigue: El inmueble en objeto será transferido libre de hipoteca, cargas, gravámenes, vicios y evicciones a excepción de NADA, LA PUSVALÍA LA PAGA EL VENDEDOR.

En el apartado 3 se establece lo que sigue: (...) LOS PROPONENTES TIENEN 45 DÍAS PARA QUE SU BANCO ACEPTE LA HIPOTECA, DÍAS A CONTAR DESPUÉS DE QUE LOS VENDEDORES REGISTREN LA VIVIENDA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .

Para la expresada labor de fijación del contenido del contrato ha de acudirse a las reglas que sobre interpretación de los contratos vienen establecidas en el Código Civil; cuyas reglas fijan como primer criterio hermenéutico el de la literalidad de las cláusulas del contrato, cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes ( art. 1.281.1º CC ), estableciéndose a continuación que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas ( art. 1.281.2º CC ), fijándose como regla complementaria que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1.282 CC ), así como que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( art. 1.288 CC ). Siendo doctrina del Tribunal Supremo que las normas de interpretación establecidas en los artículos 1.281 y siguientes tienen carácter de subsidiariedad en su aplicación, a modo de relación jerarquizada entre sí, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas de un contrato es clara, no se debe acudir a otros diferentes al sentido gramatical ( STS 18 octubre 1991 ).

En el caso, la claridad de los términos del contrato nos permite fijar su contenido obligacional, en los particulares controvertidos en el proceso.

Parte vendedora: asume la obligación de inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad, así como transmitirla libre de cualquier carga o gravamen, sin excepción alguna.

Sobre este punto, consta que al tiempo de vencimiento del plazo de celebración del contrato de compraventa (45 días desde la firma de la propuesta, suscrita a 13 de noviembre de 2015), estando ya la vivienda inscrita a nombre de los vendedores, figuraba que la finca se encontraba gravada con una hipoteca y con las limitaciones a que se refiere el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria (certificación registral).

Parte compradora: asume la obligación de celebrar el contrato de compraventa en el plazo estipulado (45 días desde la firma de la propuesta), disponiendo de 45 días para conseguir financiación hipotecaria de su banco, a contar desde la inscripción registral de la finca a nombre de los vendedores.

Sobre este particular, consta que los compradores realizaban gestiones con la entidad bancaria BANKINTER para obtener la financiación de la compra por medio de un préstamo hipotecario, habiéndose ya realizado, en el marco de dichas gestiones, la tasación de la vivienda por la entidad KRATA, S.A.. También consta que la entidad BANKINTER, enterada de los términos de la inscripción registral de la vivienda, se dirigió a los compradores en los siguientes términos: (...) le confirmo que la hipoteca solicitada para la compra del inmueble sito en CALLE000 nº NUM000 está autorizada, siempre que se pueda firmar la hipoteca sin la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria ni ningún otro tipo de carga (documental).

Consta también que, ante lo expuesto, los compradores se dirigieron a la agencia inmobiliaria que intervenía en la operación por cuenta y encargo de los vendedores, pidiendo que se trasladase a éstos la solicitud de ampliación del plazo para formalizar la compraventa en los términos pactados, o procediesen a la devolución del doble de las arras en su día entregada por los compradores (documental).

2.- Grado de cumplimiento del contrato por los contratantes.

La apreciación conjunta de lo hasta aquí expresado nos lleva a disentir de la Juzgadora a quo sobre el grado de cumplimiento de las prestaciones asumidas por las partes contratantes y, consiguientemente, sobre la imputación de la frustración del contrato. Así: La obligación para la parte compradora no era, como se expresa (a nuestro entender, erróneamente) en la sentencia, el obtener financiación de cualquier entidad bancaria, sino que, seguramente en atención a las concretas condiciones de financiación ofrecidas por la entidad BANKINTER y a la brevedad del plazo establecido para la formalización de la compraventa (45 días), se pactó expresamente que los compradores se comprometían a que su banco aceptase la hipoteca. Es así que, habiendo quedado acreditado la negativa de la entidad BANKINTER a conceder la hipoteca a los compradores a la vista de las condiciones de la inscripción registral de la vivienda, no puede afirmarse que este hecho constituya un incumplimiento contractual de la parte vendedora, siendo imputable a la parte vendedora la falta de obtención de financiación hipotecaria por los compradores con su entidad bancaria. Siendo irrelevante, para la decisión de la litis, que los posteriores compradores de la vivienda obtuviesen financiación hipotecaria De otra parte, ante el hecho de que en la inscripción registral de la finca figuraba, en el apartado de cargas, la inscripción de una hipoteca y las limitaciones a que se refiere el art 28 de la Ley Hipotecaria , no puede considerarse que la parte vendedora hubiese observado una conducta representativa de un correcto y riguroso cumplimiento del contrato en orden a las condiciones en que debía transmitir la vivienda, dados los claros y terminantes términos del contrato sobre este punto. Careciendo de relevancia que la hipoteca estuviese ya extinguida económicamente y que las limitaciones del art. 28 LH no constituyan una carga, en sentido técnico jurídico. Lo cierto es que un adecuado cumplimiento de sus obligaciones contractuales tenía que haber determinado a la parte vendedora, no sólo a inscribir la vivienda a su nombre, sino, además y en cualquier caso, a cancelar la inscripción de la hipoteca que pesaba sobre la finca.

Todo lo que nos lleva a concluir, en definitiva, que el contrato de promesa bilateral de compra y venta se frustró por la falta de un adecuado y riguroso cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por los vendedores. Sin que se advierta ningún elemento de incumplimiento contractual en la parte compradora. Lo que nos lleva a actuar las previsiones contractuales establecidas a tal efecto, consistentes en la devolución duplicada, por los vendedores, de la cantidad entregada por los compradores en concepto de arras penitenciales en el momento de la suscripción del contrato.



TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo anterior, procede la estimación del recurso de apelación , con la consiguiente revocación de la sentencia, la que queda sin efecto, acordándose la estimación íntegra de la demanda, condenando solidariamente a los demandados a abonar a los actores la cantidad de SEIS MIL (6.000) EUROS.

De conformidad con lo establecido en los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil , y artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , habiendo incurrido los demandados en mora, procede condenarlos al pago de los intereses legales de la suma objeto del principal, desde la interpelación judicial hasta su completo pago, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución.

En materia de costas, la estimación de la demanda comporta la expresa imposición de las costas de la primera instancia a los demandados, con revocación de la sentencia sobre este particular, en tanto que la estimación del recurso de apelación determina la no expresa imposición de las costas de esta alzada, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ ), si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del deposito.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, don Mateo y doña Claudia , contra la sentencia de fecha 19 de mayo de 2017 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza titular del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Málaga en el proceso de Juicio Verbal nº 1023/2016, promovido contra doña Estrella , don Pablo , don Norberto , don Ramón y don Paulino , de que dimana el presente rollo, DEBO REVOCAR Y REVOCO la referida resolución y, en su lugar, con ESTIMACIÓN ÍNTEGRA DE LA DEMANDA formulada por la referida demandante contra los demandados antes relacionados, DEBO CONDENAR Y CONDENO a éstos a abonar solidariamente a los actores apelantes la cantidad de SEIS MIL (6.000) EUROS, más los intereses de la misma, consistentes en el interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la resolución de primera instancia. Ello con expresa condena de los demandados al pago de las costas de la primera instancia y sin expresa imposición de las causadas en esta alzada. Acordándose la devolución del deposito prestado por la parte apelante para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente de lo que doy fe.