Sentencia CIVIL Nº 51/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1039/2015 de 09 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 1039/2015-4ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 61/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 32 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 51/2017

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a 9 de febrero de 2017.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 61/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 32 Barcelona, a instancia de LALUEZA, S.L. , contra BRI, S.A , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de julio de 2015 aclarada por auto de fecha 14 de julio de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'DECISIÓ: Amb desestimació de la demanda interposada pel procurador Jaime Romeu Soriano, en representació de la mercantil LALUEZA, S.L.,

1) Absolc d'aquesta demanda la mercantil BRI, S.A, no essent procedent declarar extingit el contracte d'arrendament que uneix a l'actora amb BRI, S.A. sobre l'immoble destinat ús diferent d'habitatge situat a Barcelona C/ Comtal, 8, Baixos.

2) amb imposició a la demandant de les costes processals causades.'

Y la parte dispositiva del auto de aclaración, es del tenor literal siguiente:'Disposo aclarir la sentència núm. 143/2015, dictada en data 9 de juliol de 2015 en asquest procediment, en el termes següents: el recurs que es pot interposar contra la resolució esmentada és el d'apel lació dins del termini de vint dies des del següent al de la seva notificació'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 8 de febrero de 2017 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-.Se insta la extinción del contrato de arrendamiento DE 13.10.1981 sobre el local de negocio 'La casa del Bacalao', sito en la C/Comtal, 8, bajos de Barcelona, por expiración del término contractual, al amparo de la DT 3ª apartado 4 regla 1ª (local no superior a 2500 m2, clasificado en la división 6 de la tarifa del IAE, se extinguiría a los 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 94; sin que proceda la ampliación de 5 años). A dicha pretensión se opuso la arrendataria, al considerar que el contrato durará 5 años más, hasta el 1.1.2020, conforme a la DT 3ª.C.7º LAU 94, así que concurre mala fe en la arrendadora al haber llevado a cabo un preaviso intempestivo.

La sentencia de instancia desestima la demanda, acogiendo la postura de la demandada, por concurrir uno de los supuestos del apartado 7, DT 3ª.C, sin que se exija de forma expresa una declaración de voluntad del arrendatario dirigida a la aceptación expresa de la actualización en el primer recibo de la renta, bastando con que materialice el pago, lo que hizo desde el principio, con imposición a la actora de las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza ésta por (1) incorrecta interpretación e indebida aplicación de la DT 3ª.C.7, insistiendo en que la iniciativa del proceso de revisión fue del arrendador y que el arrendatario solo emitió una comunicación para oponerse a la actualización (no tenía derecho al incremento de 5 años); de forma que el contrato estaba sujeto a la duración 'general' de 20 años, no concurriendo ninguno de los supuestos excepcionales, de aplicación restrictiva ('no ha existido adelanto de la actualización ni renuncia a la periodicidad'), (2) al oponerse a la propuesta del arrendatario, se opuso también a su manifestación de incremento de 5 años, (3) el supuesto de autos (cuando procede desde el inicio - sin adelanto ni opción de renuncia a la periodificación - el 100% de la regla actualizada por aplicación de las tablas y porcentajes establecidas en la LAU) no puede incluirse entre los que implican un incremento en la duración, (4) subsidiariamente, interesa la revocación de la imposición de las costas, por concurrir serias dudas de derecho. Prácticamente se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) la realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado entre el anterior propietario y la entidad mercantil BRI SA (demandada), como arrendataria (doc. 2 demanda); la actora, LALUEZA SL, lo adquirió en virtud de escritura pública de compraventa de 11.6.2010, en la que se hizo constar la existencia del arrendamiento, subrogándose la adquirente en la posición de arrendadora (doc. 1 de demanda), cambio de titularidad que fue comunicada a la arrendataria, mediante carta de 18.6.2010 (doc. 3); del referido contrato merece destacar que la renta inicial es de 50.000 pts/mes (300'51 €).

2) en 24.1.1995 la administración de fincas de la actora requirió a la demandada para que acreditada su clasificación en el marco del IAE, a efectos de establecer la fecha de extinción del contrato y, en su caso, el proceso de actualización de la renta (doc. 4); la arrendataria contestó en 13.2.1995, en el sentido de que su actividad era la de 'Venta de bacalao, pesca salada y alimentación en general', correspondiéndole el Epígrafe 6432 del IAE (doc. 5 demenda).

3) en 23.10.1995, el administrador dirigió, por conducto notarial, a la arrendataria, comunicación procediendo a la revisión y actualización de la renta contractual (doc. 6 demanda y f. 71); en dicho momento, la renta era de 120.986 pts (727'14 €), y se propuso una renta actualizada de 134.343 pts (807'42 €), para el primer año de actualización (100% de la renta actualizada desde el inicio, por ello, último tramo); añadiendo que 'ello, sin perjuicio del derecho que, en su caso, pueda asistirle, y desee ejercitar, de negativa a la revisión de la renta....(o)...de los derechos o beneficios que le pudieran corresponder por aplicación del apartado 7de esta Disposición que, en su caso, deberá acreditarnos...'

4) La arrendataria contestó por el mismo conducto, por carta de 11.11.1995, dentro de los 30 días siguientes (doc. 7 demanda, y f. 72), afirmando que la renta que se paga y que se venía pagando a la entrada en vigor de la LAU 94 era superior a la procedente de aplicarse las reglas de actualización (se dice: 'no es que nos opongamos a la revisión..., es que no procede'), de forma que, sigue diciendo, la extinción se incrementaría en 5 años más los 20 de la norma general; y alude a errores en los cálculos para la determinación de la renta (resultando una renta actualizada inicial de 86.367 pts), aceptando las repercusiones por IBI, servicios y suministros, pero no su importe.

5) En respuesta a la anterior, por carta de 24.11.1995, se ratifican ('en parte') los cálculos, salvo determinadas repercusiones como servicios y suministros e IBI que rectifica (doc. 8 demanda y f. 74), estableciéndose como renta actualizada la suma de 134.343 €, integrando el recibo el IBI, los servicios y suministros y el IVA, sin aludirse al incremento de 5 años en la duración, cuya comunicación no fue respondida por la arrendataria, si bien, desde el primer recibo se abonó el 100% de la renta actualizada (así se admite expresamente por el administrador Sr. Pascual en testifical).

6) En los recibos de renta de enero, febrero y marzo del 2002, aparece que la renta inicial fue la actualizada conforme a los cálculos últimos de la arrendadora: renta de 807'42, incrementos 145'47, repercusiones fiscales 8'67, servicios y suministros 11'45 € (docs. 9, 10 y 11 demanda y f. 76), con lo que se reconoce por la arrendadora que la arrendataria aceptó, desde el inicio, la actualización en los términos propuestos (100% de la renta actualizada), y empezó a pagar la nueva renta

7) En septiembre 2014, el representante de la propiedad comunicó a la arrendataria que el contrato se entinguiría en 31.12.2014, requiriéndola para la entrega de la posesión (docs. 12 y ss, f. 79).

8) A ello se opuso la arrendataria, en base a que le correspondían 5 años más (hasta el '1.1.2020'), remitiéndose a la DT 3ª.C.7 LAU 94 (docs. 15 y 16, f.82 y 83)

9) En los meses de octubre, noviembre y diciembre 2014 la renta que se venía pagando era, la aceptada y procedente, de 1348'67 € mensuales (docs. 19 y ss, f. 85 y ss)

10) A partir del 1.1.2015 la arrendadora se ha venido negando a cobrar las rentas, no obstante los requerimientos de la arrendataria para que procediera a su cobro, a través de la domiciliación pactada (así, el burofax de 20.1.2015, al f. 42, lo que se deriva asimismo del cruce de correos electrónicos, f. 47 y ss)

11) Tal negativa motivó que por la arrendataria se procediera a la consignación de las rentas desde la de enero 2015 a razón de 1348'67 € mensuales (f. 53 y ss, 65 y ss, 128 y ss)

TERCERO.-Conforme a la DT 3ª.C.apartado 7 LAU 94 'el arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.....En este supuesto, el plazo mínimo de duranción previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en 5 años....Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación el el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 6'

No se cuestiona que se trata de un arrendamiento para un uso distinto del de vivienda anterior a 9.5.1985, siendo la arrendataria una persona jurídica, en el que al procederse a la actualización por la arrendadora de la renta en 1995, resultó una renta actualizada superior a la que se venía pagando (ésta, un 90% de la actualizada),abonándose desde el principiopor la arrendataria dicha renta actualizada, en los términos expuestos por el arrendador, quien en la primera comunicación aludió expresamente a que la arrendataria podía acogerse a 'los derechos y beneficios que le pudieran corresponder por aplicación del apartado 7...'

La notificación eficaz, a efectos de actualización, es la segunda (ratifica 'en parte' la primera y rectifica las repercusiones), tras corregir los cálculos para las repercusiones (reconociendo el error), y no se opone al incremento de los 5 años, que había señalado la arrendataria al 'oponerse'. Recordemos que en supuestos de notificaciones erróneas (por ej. por defectos de cálculo): a) Si son matemáticas o mecanográficas por puro error material, no influyen en la validez y eficacia del requerimiento. b) Si tras la oposición o contestación al requerimiento, se 'modifican' los datos, incidiendo en los derechos y obligaciones de las partes, solo cuenta la 2ª. En todo caso, iniciado el proceso de actualización mutuamente aceptado, no procede la rectificación (sin perjuicio de la acción de revisión del art. 101.2.4 TRLAU 64).

En definitiva, si el arrendatario asume revisar (y, aceptar 'todos' los términos del requerimiento del actor, incluida la alusión al apartado 7)y en consecuencia satisfacer la renta total resultante de la revisión(abonarla de una sola vez), sin que se exija una comunicación formal, supone uno de los supuestos de incremento de la duración en 5 años. Así lo tenemos dicho, por ej. en nuestra sentencia de 10 de septiembre de 2002 , pues el efecto se da, '...bien aceptando el requerimiento del acreedor y asumiendo desde el inicio la renta actualizada máxima o bien por propia iniciativa del arrendatario, conforme al apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª.C (también, cuando la renta que estuviese pagando el arrendatario, al entrar en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos , fuera mayor de la que resultare de la actualización prevista), todo ello en relación a la primera renta que corresponde pagar a partir del requerimiento de revisión o a iniciativa del arrendatario; también en la de 13 15.1.2002 En el primer supuesto, se encierran otros dos: a) aquél en el que el inicio lo marca el requerimiento fehaciente de actualización del arrendador; a partir de entonces, en la 'primera renta', el arrendatario puede ejercitar la opción (por ejemplo, pagando el total propuesto), b) en el supuesto en que sea el arrendatario quien, a iniciativa propia, solicite o revise la renta, desde la primera que le 'correspondería' pagar, en los supuestos en que se tenga que actualizar mediante tramos o porcentajes sucesivos, y caso de que no lo haga el arrendador, si bien no parece existir plazo de lo que parece deducirse que puede solicitarla incluso varios años después (dentro de los 5 siguientes a la entrada en vigor de la LAU, para los asimilados), lo lógico es que esa iniciativa deba tomarse cuando 'correspondería' de aplicarse desde el 'primer mes' en que la actualización fuese procedente (máxime en los 30 días ss a que se conozcan los datos del IPC o los concedidos en el nº 8 para la oposición), pues 'alargar' la iniciativa (o incluso, permitirla a la finalización de la duración correspondiente) perjudicaría manifiestamente al arrendador, lo que la ley no ampara. El pago, desde el 'principio' de esa renta actualizada máxima, es la materialización, inequívoca del acceso del arrendatario a la actualización total, sin que se requiera una comunicación formal específica, independiente y aparte; máxime cuando, como aquí ocurre, al 'oponerse' al primer requerimiento 'no eficaz', para su corrección, alude el arrendatario al apartado 7que se le ofrece por el arrendador,y nada dice éste (no se opone) al efectuar el requerimiento eficaz, pagando en su integridad la renta actualizada comunicada en el segundo requerimiento.

CUARTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida cuyos argumentos se acogen por esta Salada, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad LALUEZA SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.