Sentencia Civil Nº 510/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 726/2007 de 07 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00510/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-493.39.09 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7037837 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 726 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1002 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID

De: EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE MADRID, S.A.

Procurador: JOSE BERNARDO COBO MARTINEZ DE MURGUIA

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a siete de noviembre de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Resolución de Contrato, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Empresa Municipal de la Vivienda, y de otra, como demandado-apelado D. Germán , Don Jesús Manuel , Doña Elena , Doña Claudia y D. Julián .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 49, de Madrid, en fecha 27 de febrero de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. José Bernardo Cobo Martínez de Murguía en nombre y representación de Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid contra D. Germán , D. Jesús Manuel , Dª Elena , D. Julián , Dª Claudia y, en su virtud debo declarar y declaro la resolución del los contratos de arrendamiento de las viviendas sitas: en Madrid, c/ DIRECCION000 NUM000 , NUM001 ., con D. Germán ; en NUM002 de la c/ DIRECCION000 NUM000 , con D. Jesús Manuel ; en c/ DIRECCION000 NUM000 , NUM003 con Dª Elena , en NUM004 de la c/ DIRECCION000 NUM000 con D. Julián y desestimo la resolución del contrato y sí la supervisión del mismo frente a la demandada Dª Claudia en relación al local sito en el edificio c/ DIRECCION000 NUM000 ; abonando las costas de la entidad demandante los demandados D. Jesús Manuel , Dª Elena y D. Julián y las costas ocasionadas a la demandada Dª Claudia y D. Germán que serán impuestas a la entidad demandante Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veinticinco de octubre de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día cinco de noviembre de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante, empresa Municipal de la Vivienda de Madrid (E.M.V.S.), actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 49 de Madrid con fecha 27 de febrero de 2.007, estimatoria parcialmente de la demanda de resolución de contratos de arrendamiento por no ocupación o inactividad, y subsidiariamente por falta de pago, interpuesta por la referida actora contra los demandados D. Germán , D. Jesús Manuel , D. Julián , todos ellos declarados en rebeldía, Dª. Elena , personada en autos una vez precluido el plazo para contestar, y Dª. Claudia , denunciando como único motivo de apelación su disconformidad con la desestimación de la demanda respecto de esta ultima.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento, resumidamente, la actora exponía que desde el 11 de abril de 2.003, por compra a sus antiguos dueños, era propietaria del edificio sito en el numero NUM000 de la calle DIRECCION000 de esta capital, y que con el fin de dejarlo disponible para remodelarlo, había procedido a realojar a 18 familias que lo ocupaban, no pudiendo hacerlo respecto de los demandados, arrendatarios todos ellos de distintos pisos en el referido inmueble, salvo Dª. Claudia que lo era del único local existente, en virtud de los contratos que precisaba en su demanda, por no residir estos en los pisos arrendados o en el caso de Dª Claudia , por no ejercer su actividad en el local. Que en el mes de octubre de 2.003 dirigió a los demandados distintos requerimientos de resolución de sus contratos con distintos resultados. Especificaba luego los incumplimientos contractuales en que habían incurrido cada arrendatario, y concretamente respecto de la demandada Dª. Claudia , arrendataria del local de negocio desde el 1 de diciembre de 1.980, exponía que en las lecturas del contador de agua entre los años 1.999 y 2.003 figuraba dicho local como cerrado; que no había pagado las rentas de los últimos cinco años, que aunque el local padecía deficiencias estas no eran estructurales y por ello no impedían su uso y explotación; y que la referida demandada había trasladado su actividad comercial de tienda deportiva a otro local próximo al alquilado. Por todo ello, y con base en el art. 62,3º y subsidiariamente en el art.114,1ª, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , interesaba la denegación de la prórroga por no ocupación y cierre del local, y subsidiariamente la resolución de los contratos por falta de pago.

El demandado D. Germán presentó escrito de allanamiento a la demanda, pero habiéndosele pedido que aportara poder especial, al no hacerlo, fue declarado en rebeldía, como también lo fueron los demandados D. Jesús Manuel y D. Julián .

La demandada Dª Elena se personó en tiempo y forma comunicando la existencia de un acuerdo extraprocesal entre las partes y pidiendo su homologación, pero al no ser ratificado por la actora, por Auto de 11 de enero de 2.007 fue denegado.

La demandada Dª. Claudia , también resumidamente, se opuso a la demanda alegando que desde el 1 de diciembre de 1.980 en que había arrendado el local, hasta el año 2.003, había desarrollado en el mismo su actividad comercial; que desde el año 2.003 había tenido que desalojarlo dadas sus malas condiciones, habiendo requerido en varias ocasiones a los antiguos propietarios para que hicieran las obras necesarias en el mismo; que cuando la actora compro el edificio era consciente de su estado ruinoso, que conocida la nueva propietaria, también la requirió para la realización de tales obras y aportaba dictamen pericial acreditativo de la justa causa de no ocupación del local y de la suspensión del contrato con base en el art.119 de la precitada L.A.U .. Que por lo que al impago de las rentas se refería, nunca mantuvo deuda alguna con la antigua propietaria y nunca fue requerida de pago por la actora; y que tan solo recibió una notificación con fecha 28 de octubre de 2.003, en la que se le informaba de estar incursa en causa de denegación de la prorroga por no ocupación, pero no por falta de pago de las rentas. Que respecto de esta última acción no se precisaban por la actora las rentas debidas, lo que imposibilitaba su enervación.

La Juzgadora de instancia estimó parcialmente la demanda declarando la resolución de los contratos de arrendamiento de las viviendas de todos los demandados, excepto el del local de la demandada Dª Claudia .

TERCERO.- En las alegaciones que conforman el primero de los motivos de su recurso referido a su disconformidad con la desestimación de la demandada Dª. Claudia , la apelante dice que la demanda se funda en dos incumplimientos, el cierre del local y la falta de pago, pero que la sentencia, erróneamente entiende que tanto una como otra resultan justificados, cuando la demanda no tenia por objeto el cumplimiento de la obligación contractual de conservación, y se ha acreditado que al menos entre mayo de 1.998 y junio de 2.003 la demandada ni ha ocupado el local ni pagado la renta; que el cierre del local no fue debido al mal estado del inmueble, sino al traslado voluntario de la actividad comercial a otro local; que la suspensión del contrato de los arts. 119 de la L.A.U. del 64 y 26 de la del 94 precisa del cumplimiento de unos trámites que la demandada no ha cumplido. En el segundo de los motivos muestra su disconformidad con la imposición de costas.

Dispone el art.62,3º de la L.A.U. del 64 , por la que indiscutidamente se rige el contrato concertado con Dª. Claudia , al haberse celebrado este el dia 1 de diciembre de 1.980 que "No tendrá derecho el .......arrendatario a la prorroga legal en los siguientes casos: Cuando ....el local de negocio permanezca cerrado por seis meses en el curso de un año a menos que la desocupación obedezca a justa causa", causa de denegación de la prórroga, que luego el art.114.11 de la misma L.A.U ., establece también como causa de resolución del contrato, por lo que el problema se reduce a examinar si del resultado de la prueba practicada resulta acreditado el cierre del local arrendado durante dicho periodo, y si en el caso de que se hubiera producido dicho cierre, el mismo obedeció a justa causa.

Respecto del cierre la jurisprudencia ha venido reiterando, en primer término, que "la ratio legis de la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a la posesión arrendaticia imponiendo la prórroga obligatoria, estriba únicamente en el estado de necesidad del arrentadario; y que cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre en el local de negocio como por la desocupación en la vivienda o locales asimilados, desparece la razón justificativa de la protección legal (S.T.S. de noviembre 92 con cita de la de 11 de octubre de 1966 ); y en segundo lugar, que es al demandante a quien incumbe, como hecho constitutivo de su pretensión, la justificación cumplida y plena de la desocupación (SS.T.S. de 27 de abril de 1963 y 22 de abril de 1984 ). Respecto de la justa causa, al no definir el art.62.3º que deba entenderse por justa causa, corresponde a los Tribunales en función de las circunstancias concurrentes valorarla en cada caso concreto. La S.T.S. de 25 de enero de 1964 dice que el concepto de "justa causa" consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente, por lo que, según las SS.T.S. de 8 de mayo de 1971 y de 24 de febrero de 1975 , debe entenderse que concurre esta causa de justificación cuando el hecho que motivó el cierre no sea imputable al locatario por constituir una causa extraña y superior a su voluntad, o sea, un hecho ajeno a su simple comodidad o conveniencia, incumbiendo a éste al prueba de todo ello, y las de 17 de octubre de 1983, 13 de diciembre de 1963 y 6 de junio de 1968 que la calificación de una determinada circunstancia como justa causa se produce más fácilmente a medida que aquélla se aproxima al concepto de fuerza mayor.

En el presente caso frente a la afirmación de la actora de que entre los años 1.999 a 2.003 el local arrendado había permanecido cerrado y sin actividad alguna, la demandada oponía que desde el 1 de diciembre de 1.980 en que había arrendado el local, hasta el año 2.003, había desarrollado en el mismo normalmente su actividad comercial, siendo en este ultimo año cuando había tenido que desalojarlo dadas sus malas condiciones, habiendo requerido en varias ocasiones a los antiguos propietarios para que hicieran las obras necesarias en el mismo, así como a la actora, que compro el edificio consciente de su estado ruinoso. Pero la prueba practicada acredita que efectivamente el local arrendado por la demandada no se encontraba abierto desde varios años antes de la compra del edificio por la hoy apelante que tuvo lugar el día 11 de abril de 2.003. Así resulta de los documentos 25 a 40 aportados por la actora, en los que se puede observar la imposibilidad de proceder a la lectura de los consumos de agua por cierre del local entre el 18 de mayo de 1.999 y el 28 de febrero de 2.003. Pero es que además cuando la actora remitió a la demandada carta certificada, con fecha 31 de octubre de 2.003, notificándole la denegación de la prorroga por causa de dicho cierre "durante los últimos años", la demandada en su contestación, con otra de fecha 22 de septiembre de 2.004 (mas de un años después), no niega el cierre del local, sino que se limita a oponer que este se ha debido a motivos de seguridad del inmueble y a que el mismo se encuentra en penosas condiciones de habitabilidad por lo que era necesario acometer las obras de acondicionamiento necesarias para servir al fin para el que fue contratado. No puede por tanto ignorarse que en el presente caso se ha producido el cierre del local durante al menos los seis meses que establece el precitado art.62.3º de la L.A.U . como causa de denegación de la prórroga.

Cuestión distinta es si el cierre se debió a justa causa, cuya prueba, como anticipábamos correspondía a la demandada. Sostuvo esta, como ya apuntábamos, que el cierre del local se había debido a sus malas condiciones, y que ya de forma reiterada se lo había comunicado a la anterior propietaria, pero de la documental aportada por ella misma solo resulta que los requerimientos que la demandada hizo a la anterior dueña lo fueron a los fines exclusivos de que esta le entregara una copia del contrato de traspaso del local (documentos 3 a 8 de la contestación a la demanda); que en la fecha en que esta arrendó el local (1 de diciembre de 1.980) el edificio ya tenia casi cien años por lo que el local arrendado no debía tener ya entonces unas condiciones medianamente aceptables; que según la cláusula 4ª del contrato, eran de cuenta de la arrendataria las "obras de saneamiento" que se hicieran a la fecha del contrato; que el mismo informe pericial que aportó la demandada, habla de la necesidad de realizar obras de rehabilitación y mantenimiento en todo el inmueble, destacando esencialmente las humedades que padece de forma generalizada, que pueden ser debidas a diferentes causas, pero no dice que sea necesario abandonar o cerrar el local; que por su parte el informe del perito judicial nombrado D. Luis María igualmente destaca la existencia de humedades en todo el edificio, que es lo que califica de mas grave, y de grietas y fisuras, estas dos ultimas subsanables de forma sencilla, pero tampoco afirma que el local arrendado no pueda por ello ser utilizado. Pero es que, en todo caso, no existe en autos prueba de que la demandada de haber reclamado, como afirma, de la antigua dueña y de la actual las reparaciones a que el arrendador viene obligado para que el local sirva al uso a que se destinó (art.1.554 del C.C .), ni podía suspender el pago de la renta sin proceder en la forma legalmente establecida, habiéndose limitado a cerrar el local, reclamando solo cuando le fue comunicada la denegación de la prorroga, el acometimiento de unas obras que no consta probado hiciera hasta entonces. Es por ello por lo que contrariamente a lo que entiende la Juzgadora de instancia esta Sala entiende que no resulta probada la justa causa de cierre del local, por lo que procede estimar el recurso.

CUARTO.- El acogimiento de la causa de resolución del precitado contrato por inactividad, determina la innecesariedad de entrar en el examen de la causa subsidiariamente alegada.

QUINTO.- Por disposición del art. 394 de la L.E.C. las costas de primera instancia deberán ser impuestas a la demandada, sin que por disposición del art.398 de la misma proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. J. Bernardo Cobo Martínez de Murguía, en nombre y representación de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 49 de Madrid con fecha 27 de febrero de 2.007, de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos en el único sentido de declarar también resuelto el contrato de arrendamiento concertado con la demandada Dª Claudia con fecha 1 de diciembre de 1.980 sobre el local comercial sito en el nº NUM000 de la calle DIRECCION000 de esta capital, con imposición a la referida demandada de las costas causadas en primera instancia y sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 726/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico