Sentencia Civil Nº 510/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 738/2010 de 19 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 738/2010 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 392/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 MARTORELL

S E N T E N C I A N ú m. 510/11

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de octubre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 392/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Martorell, a instancia de D/Dª. Balbino y Felisa contra D/Dª. Julieta y Damaso ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Julieta ,y Damaso y de la impugnación de la apelación efectuada por Julieta y Balbino contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de mayo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Antonio Urbea Aneiros en nombre y representación de don Balbino y doña Felisa , debo condenar y condeno a don Damaso y doña Julieta a abonar a la parte actora la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (1.720,06-EUROS) por los conceptos reclamados en este procedimiento, así como al pago de los intereses que dicha cantidad objeto de condena haya meritado desde el 29 de mayo de 2009 hasta la fecha de esta resolución al tipo del interés legal del dinero. Y todo ello sin imposición de las costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 11 de octubre de 2011 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- En el supuesto debatido a partirse de la existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda, concertado entre la parte demandante y los demandados con fecha 1 de octubre de 2005, con un plazo de vigencia de 5 años, en consecuencia, dicho contrato está regido por los preceptos contenidos en la vigente LAU de 24 Nov. 1994 . En el referido contrato de arrendamiento se precisó expresamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad del arrendatario si bien con obligación de indemnizar con una cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta en vigor por cada año de contrato que restare por cumplir, a pesar de que en la referida LAU no se contiene disposición al respecto, por cuanto el art. 11 de la misma únicamente es aplicable a los arrendamientos de vivienda, y exclusivamente a aquellos contratos de duración pactada superior a 5 años, en los cuales el arrendatario podrá desistir siempre que el mismo hubiera durado, al menos, 5 años, diere el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de 2 meses y abonara, en su caso, a éste la cantidad correspondiente como indemnización si se hubiere pactado en tal contrato.

La doctrina científica, por su parte, ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuya a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir; b) cuando dicha facultad se encuentra expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación, y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen.

La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (art. 1254 CC ) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (art. 1258), teniendo también, como dice el art. 1091, sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos, y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (art. 1256 ); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado.

Por consiguiente, hay que concluir que, al haberse pactado expresamente en el contrato, la manifestada voluntad del arrendatario de abandonar la vivienda, lo que hizo con efectos del 28 de febrero de 2008, y haber sido aceptada por la parte arrendadora, tiene eficacia para producir la extinción del arrendamiento, si bien viene el arrendatario obligado a cumplir lo convenido en la clausula quinta del mismo, esto es, a indemnizar con una cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta en vigor por cada año de contrato que restare por cumplir, esto es 2 años y 7 meses lo que da un total de 3.642,50 €, según los cálculos totalmente correctos hechos por la sentencia apelada, sin que pueda tenerse en cuenta que la vivienda fue arrendada de nuevo por la propiedad en fecha 15 de septiembre de 2009 , porque aquí no se está pretendiendo el cumplimiento del contrato y reclamando las rentas por todo el periodo que restare por cumplir hasta la finalización del contrato, lo que se viene atenuando con soluciones inspiradas en la idea del «plazo razonable» para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado, sino que lo que se reclama es una indemnización pactada expresamente por las partes en base al principio de autonomía de la voluntad consagrado por el art. 1255 CC . Ello comporta la desestimación del recurso formulado por los demandados.

SEGUNDO .- La parte actora impugna la sentencia solo por lo que se refiere a la cantidad de 3.642,50 € que la sentencia fija como indemnización por el desistimiento, alegando que la cantidad solicitada en la demanda por tal concepto, 4.400 €, (y no de 6051,71 € como por error se señala en el recurso) ya se cuantificó conforme a la renta vigente en el momento de la demanda. Pero es lo cierto que, como bien dice la sentencia apelada, no consta en autos el importe de la renta vigente en ese momento, extremo que incumbía probar a la parte actora ex art. 217 LEC y por el principio de facilidad probatoria pues bien podía la parte recurrente haber aportado el último recibo en el que constara la última renta incontrovertida, pero al no haber sido así y desconociéndose la renta vigente al tiempo de la demanda, debe partirse de la renta fijada en el contrato de 705 € mensuales.

A ello no puede obstar la alegación de la parte recurrente de que en la Audiencia Previa no fue controvertida ni la cantidad solicitada ni la base utilizada para su cuantificación, pues basta ver dicho acto para concluir que se fijaron como hechos controvertidos, además de la reclamación de daños y suministros y su imputabilidad a los demandados, la indemnización por desistimiento unilateral. Procede, en consecuencia desestimar la impugnación.

TERCERO .- La desestimación del recurso y de la impugnación determinan la expresa imposición a la parte recurrente e impugnante de las costas de esta alzada (art. 398 en relación con el 394 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de D. Damaso y DÑA. Julieta y DESESTIMANDO la impugnación formulada por la parte actora, D. Balbino y DÑA. Felisa , contra la sentencia de fecha 13 de mayo de 2010 dictada en el procedimiento ordinario nº 392/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Martorell , se confirma dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente e impugnante de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.