Sentencia CIVIL Nº 512/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1080/2019 de 16 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198024662

Recurso de apelación 1080/2019 -J

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 121/2019

Parte recurrente/Solicitante: Amalia

Procurador/a: Alejandra Mencos Vivó

Abogado/a: JOSE LUIS LECHUGA MARI

Parte recurrida: Baltasar, Camila

Procurador/a: Emma Nel.Lo Jover

Abogado/a: Alejandro Blanco Faraudo

SENTENCIA Nº 512/2020

Magistradas/o:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 16 de junio de 2020

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 14 de noviembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 121/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Alejandra Mencos Vivó, en nombre y representación de Amalia contra Sentencia - 09/07/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Emma Nel.Lo Jover, en nombre y representación de Baltasar, Camila.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimo la demanda de Amalia contra Baltasar y Camila.

Condeno en costas a Amalia. '

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y fue deliberado por los Magistrados del margen, procediendose al dictado de la resolución definitiva.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

DOÑA Amalia presenta demanda de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo contra DON Baltasar y contra DOÑA Camila.

Expone en su demanda que, en fecha 1 de enero de 2014, suscribió un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000, de BARCELONA, con DON Baltasar y DOÑA Camila como arrendatarios.

Tres meses antes de llegar a la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco años de duración, la demandante comunicó su extinción verbalmente y mediante mensaje a los demandados y, ante su inactividad, les remitió un burofax, con más de treinta días de antelación a aquella fecha, manifestando su intención de no renovar el contrato por haber expirado el plazo del mismo. Dicho burofax no fue entregado pues los demandados no quisieron aceptarlo ni fueron a retirarlo, por lo que se les mandó la misma comunicación por mensaje en el teléfono móvil.

Cuando los demandados recibieron el burofax, permitieron la entrada en la vivienda, constatando que habían realizado obras inconsentidas, incumpliendo sus obligaciones y causando graves daños y perjuicios a la propiedad.

En consecuencia, habiendo pasado el plazo pactado, procede la resolución del contrato.

Y solicita se dicte sentencia por la que se declaren los siguientes pronunciamientos:

1) Que se declare resuelto, por expiración de plazo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 1 de enero de 2014 y que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de BARCELONA, habiendo lugar al desahucio de la vivienda reseñada, y se requiera a los arrendatarios para que desalojen voluntariamente el inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad, y apercibiéndoles de lanzamiento a su costa en caso de no desalojar el inmueble.

2) Si los arrendatarios no desalojasen la vivienda y la pusieran a la plena disposición de la arrendadora, se les condene en compensación por el uso, a una indemnización de daños y perjuicios y pena convencional, equivalente, por cada día de demora, de una suma equivalente al doble de la renta diaria, conforme al pacto tercero del contrato de 1 de enero de 2014.

3) Condena en costas.

DON Baltasar y DOÑA Camila presentan escrito de contestación a la demanda en el que alegan:

1) No suscribieron el contrato de arrendamiento aportado de contrario como documento número 2. Es tan elemental como ver que dicho contrato no está firmado por los demandados sino únicamente por la actora, DOÑA Amalia. Un contrato que carece de consentimiento sencillamente no existe ( artículo 1.261 del Código Civil). La pretensión de considerar el plazo del contrato de arrendamiento el recogido en ese papel, firmado únicamente por la arrendadora, es totalmente ineficaz y burdo pues estamos ante un contrato inexistente. Asimismo, la supuesta prohibición de realizar obras y la cláusula penal no tiene validez alguna al no estar firmada por los demandados. Así pues, no existiendo el contrato que el actor alega, el mismo no puede ser resuelto. No puede resolverse lo que no existe. La demanda debe desestimarse íntegramente.

2) Los demandados suscribieron un contrato verbal, que no es el que ahora se presenta, sin firmas y por tanto inexistente, sino otro muy distinto. En enero de 2014 la actora y los demandados llegaron a un acuerdo verbal de arrendamiento de la citada finca por un plazo de diez años y por una renta mensual de 700 euros. Respecto a la renta, no existe discusión alguna pues la parte adversa reconoce que ha percibido durante estos años dicha cantidad en concepto de alquiler sin reclamar nada al respecto. El contrato verbal de arrendamiento era por diez años, fundamentalmente porque los demandados exigieron ese plazo a cambio de realizar las importantes obras de reforma que la vivienda requería y que la parte adversa reconoce que se han realizado. Se pactó un alquiler de 700 euros mensuales durante diez años, tiempo razonable para que los demandados amortizaran las obras que debían realizar. No firmaron ningún contrato por la amistad y confianza existente entre las partes, al estar tratando con una amiga de muchos años, compatriota en tierra extranjera y que les estaba pidiendo un favor. Afortunadamente, hay testigos presenciales de la conversación en la cual se acordó el plazo de diez años. Presente en dicho momento estaba otra compatriota y amiga de ambas partes, DOÑA Milagros. Así pues, es totalmente falso que el plazo fuera de cinco años.

3) Desde enero de este año, la propietaria ha rechazado el pago de la renta mensual pactada, devolviendo la transferencia realizada por los demandados. En fecha 29 de enero de 2019, los demandados remitieron un burofax al letrado de la propietaria, Sr. Lechuga, en el cual claramente fijaban su posición ante la actitud de la actora de rechazar sus pagos.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de DOÑA Amalia contra DON Baltasar y DOÑA Camila, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Amalia interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis:

1) En fecha 1 de enero de 2014, suscribió un contrato de arrendamiento de vivienda con DON Baltasar y DOÑA Camila. Dicho contrato fue remitido por correo por el marido de la demandante, a la espera de que el mismo fuera devuelto suscrito por la otra parte ya que la actora se vio obligada a estar cinco meses fuera de España. Lo cierto es que los demandantes nunca llegaron a remitirlo de vuelta. La parte demandada con sus propios actos reconoció la finalización del contrato, dejando de pagar los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019, no siendo hasta después de dictarse sentencia cuando abonaron las rentas. Asimismo, por sus propios actos, también reconocieron la existencia del contrato aportado ya que tres meses antes de su expiración, indicaron día y hora para proceder a visitar la vivienda para evaluar los cambios efectuados y el estado de la finca, pudiendo constatar en ese momento que se habían realizado obras inconsentidas.

Tres meses antes de llegar a la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco años de duración, la demandante comunicó su extinción verbalmente y mediante mensaje a los demandados, y ante su inactividad, les remitió un burofax, con más de treinta días de antelación a aquella fecha, manifestando su intención de no renovar el contrato por haber expirado el plazo del mismo. Dicho burofax no fue entregado pues los demandados no quisieron aceptarlo ni fueron a retirarlo, por lo que se les mandó la misma comunicación por mensaje en el teléfono móvil.

2) Contrato verbal: la parte demandada no ha acreditado de forma suficiente y sin género de dudas la existencia de contrato verbal alguno. Es más, en el documento 7 acompañado con la contestación a la demanda, DOÑA Camila reconoce la existencia de un contrato escrito entre las partes. Solo consta acreditada la existencia de un contrato escrito de fecha 1 de enero de 2014, fecha en la que entró en vigor el contrato de arrendamiento según reconoce la parte demandada. El documento 7 no ha sido impugnado o controvertido.

3) LAU vigente a enero de 2014: artículo 9: deberá estarse a lo preceptuado por la LAU vigente a enero de 2014: se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior; por lo tanto, en caso de duda sobre la aplicabilidad o no del contrato suscrito por las partes y sobre el contenido del mismo, debe estarse a lo preceptuado en la LAU.

4) La testigo DOÑA Milagros faltó a la verdad en su declaración y era una testigo instruida.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia, y en su lugar, se estime la demanda.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Contrato de arrendamiento verbal. Artículo 9.2 de la LAU .

Ambas partes están de acuerdo en que el día 1 de enero de 2014 celebraron un contrato de arrendamiento de vivienda sobre la CALLE000 número NUM000, de BARCELONA.

La parte actora aporta un contrato en el que se fija una duración pactada de un año (hasta el día 1 de enero de 2015) pero en el que falta la firma de los arrendatarios.

La parte demandada alega en la contestación a la demanda la existencia de un pacto verbal con arreglo al cual la duración del contrato sería de diez años.

En el presente supuesto, la Sala no comparte la conclusión del Juez que acoge la tesis de los demandados de haberse celebrado un contrato verbal por un periodo de diez años.

Es cierto que el contrato acompañado con la demanda como documento número 2, no firmado por los demandados, no lo podemos tener por válido y eficaz.

Pero, por otro lado, el documento 7 no impugnado y aportado por la parte demandante pone en evidencia la posible existencia de un contrato escrito que no se ha querido aportar por la parte demandada.

En efecto, en el documento número 7 de la demanda consistente en una trascripción de conversaciones de whatsapp, cuya autenticidad no se ha impugnado por la parte demandada, consta que el día 5 de octubre de 2018, DOÑA Camila escribió:

'...el contrato lo tiene el abogado, este finde es imposible tenemos hoquei fuera de Barcelona'.

' ...desde que estaba en Cuba me mandaste a pedir del contrato del piso alegando que tenías que revisar no sé qué para la derrama del edificio...'

Y ' el contrato es con los dos...'

Asimismo, el día 9 de octubre, DOÑA Camila escribió:

'Le escribí al abogado hoy en la mañana para lo del contrato, supongo que me lo hará llegar a lo largo del día'.

Y más tarde: 'porque tú no tienes el mismo contrato que tengo yo que es el único que hemos firmado'.

En dicho documento DOÑA Camila reconoce la existencia de un contrato escrito entre las partes y que es la única que dispone de la copia firmada por ambas partes.

Asimismo, el testigo DON Roque afirmó en el acto del juicio que remitió por correo a la parte arrendataria el contrato aportado como documento número 2 de la demanda, que los arrendatarios no lo devolvieron firmado pero sí tomaron posesión de la vivienda, empezaron a pagar la renta pactada de 700 euros mensuales, han venido pagando dicho importe de forma ininterrumpida y sin actualización alguna durante un periodo de cinco años, y que no se reclamó la devolución del contrato debidamente firmado por la relación de confianza existente entre las partes.

Finalmente, en las conversaciones trascritas en el documento número 7 de la demanda en ningún momento se hace referencia a la existencia de un contrato verbal y por un periodo de diez años.

De lo anterior, cabría deducir que la parte demandada conservaría el contrato suscrito por ambas partes, pero se trata de una presunción no debidamente acreditada, por lo que no podemos tener por suficientemente probado que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento aportado por la parte demandante como documento número 2 de la demanda.

Por ello, la conclusión que alcanzamos es que los demandados han residido en la vivienda arrendada durante un periodo de cinco años en virtud de un contrato de arrendamiento verbal.

Ahora bien, los contratos verbales son tan válidos y eficaces como los escritos, pero tienen un problema; hay que probar su existencia y el contenido y alcance de sus cláusulas.

A partir de esa afirmación, la carga de la prueba se distribuye conforme al artículo 217 de la L.E.C. Así, corresponde a la actora, probar los hechos constitutivos de su pretensión, y a la parte demandada los hechos impeditivos y extintivos.

Ante la falta de prueba de la firma del contrato escrito aportado por la parte actora, la parte demandada debe soportar la carga de acreditar que se pactó una duración de diez años.

Y consideramos insuficiente para dar por probado que se pactó un plazo de diez años de duración la declaración de una única testigo. DOÑA Milagros declaró que en una cena en el anterior piso de los demandados, en la CALLE001, hallándose presentes los cuatro, la actora y los demandados acordaron celebrar un contrato de arrendamiento verbal por un periodo de diez años y una renta de 700 euros pero que desconocía si se había suscrito un contrato escrito posterior.

A pesar de la derogación del artículo 1.248 del Código Civil, conforme al artículo 367 de la L.E.C., es indudable que la prueba testifical no es la más idónea para acreditar negocios jurídicos en los que de ordinario suelen intervenir documentos, como sucede en el caso.

Sentado lo anterior, a falta de contrato escrito debidamente suscrito y firmado por arrendadora y arrendatarios, como hemos dicho, debemos concluir que los arrendatarios han ocupado la vivienda propiedad de la actora durante cinco años en virtud de un contrato verbal.

Pero no consideramos suficientemente probado que las partes verbalmente pactaran una duración de diez años.

Por ello, tratándose de un arrendamiento de vivienda, el contrato verbal pactado por las partes tendría la duración prevista en el artículo 9 de la nueva LAU, el cual, en la redacción vigente a 1 de enero de 2014, decía:

'1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior'.

En consecuencia, pactado un contrato de arrendamiento verbal, dicho contrato, conforme al artículo 9.2 de la LAU, debe entenderse celebrado por un año al no haberse estipulado plazo de duración, habiéndose prorrogado por un periodo máximo de tres años; posteriormente, el contrato se prorrogó durante un año más conforme al artículo 10 de la LAU, y finalmente, entró en tácita reconducción.

En consecuencia, habiendo expresado la demandante mediante burofax de 10 de octubre de 2018 (documento 4 de la demanda), su voluntad de no renovar nuevamente el contrato, a partir del día 31 de diciembre de 2018, el mismo quedó extinguido en dicha fecha, por lo que debe revocarse la sentencia y estimarse la demanda en este sentido.

TERCERO.- Indemnización de daños y perjuicios por la ocupación.

No podemos acceder a la indemnización fijada en el pacto tercero del contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2014, aportado como documento número 2 de la demanda porque dicho contrato no consta firmado por la parte arrendataria.

Por lo tanto, los arrendatarios deberán abonar la suma de 700 euros mensuales hasta el total desalojo de la finca, con abono de las cantidades ya satisfechas por este concepto desde 1 enero de 2019.

CUARTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, conforme a los artículos 394 y 398 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Amalia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 28 de BARCELONA, en los autos de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo pactado número 121/2019, de fecha 9 de julio de 2019, debemos REVOCAR y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la demanda:

1) Declaramos resuelto, por expiración de plazo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 1 de enero de 2014 y que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de BARCELONA, habiendo lugar al desahucio de la vivienda reseñada, y requiriendo a los arrendatarios para que desalojen voluntariamente el inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad, y apercibiéndoles de lanzamiento a su costa en caso de no desalojarlo.

2) Se condena a los arrendatarios a pagar en compensación por el uso, una indemnización de daños y perjuicios de 700 euros mensuales hasta el total desalojo del inmueble, con abono de las cantidades ya satisfechas por este concepto desde 1 enero de 2019.

3) No se hace expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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