Sentencia Civil Nº 513/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 265/2009 de 21 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00513/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7004149 /2009

RECURSO DE APELACION 265 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 371 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID

De: DESARROLLOS INMOBILIARIOS MARTIN DESINMAR, S.L.

Procurador: Mª DOLORES DE HARO MARTINEZ

Contra: Gregorio , Virtudes

Procurador: EVENCIO CONDE DE GREGORIO

Ponente: ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

SENTENCIA Nº 513

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SR. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SR. Dª. Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid a Veintiuno de Diciembre de dos mil nueve. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados

al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario 371/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.70 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-Apelante DESARROLLOS INMOBILIARIOS MARTIN DESINMAR, S.L., representados por la Procuradora Dª Mª DOLORES DE HARO MARTINEZ, y de otra, como demandados-Apelados D. Gregorio Y Dª Virtudes , representados por el Procurador D. EVENCIO CONDE DE GREGORIO.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, en fecha 14 de Marzo de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

" Que debo desestimar y desestimo la demanda deducida por la Procuradora Dª María Dolores de Haro Martínez en nombre de Desarrollos Inmobiliarios Martin Desinmar, S.L., contra D. Gregorio y Dª Virtudes .

Todo ello sin expresa condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte Demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de Diciembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los Fundamentos Jurídicos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por cesión inconsentida en base a que, según el resultado de la prueba, la vivienda está ocupada por los demandados junto con otros miembros del grupo familiar por cuanto que doña Virtudes es hija del arrendatario y provisionalmente como parece ha convivido el nuevo núcleo familiar junto con D. Gregorio y su esposa Dª Teresa , sin que el titular del arrendamiento se haya desvinculado de sus obligaciones contractuales.

Frente a dicha resolución, la demandante DESARROLLOS INMOBILIARIOS MARTIN DESINMAR S.L. formula recurso de apelación que se sintetizan en los siguientes: 1) Falta de motivación de la sentencia con infracción de los artículos 359 y 372.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que no está claro cuál es el fundamento fáctico jurídico que ha llevado al tribunal a la decisión que ha tomado; 2) Error en la valoración de la prueba practicada en el juicio, tanto testificales como documental, de la que resulta probada la cesión inconsentida, pudiendo el tribunal de segunda instancia entrar a valorar totalmente la prueba de nuevo; y 3) Infracción del artículo 114.2ª y 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que establece como causa de resolución del contrato de arrendamiento la cesión inconsentida

SEGUNDO. Sobre el posible defecto de motivación de la sentencia.

Sostiene la parte apelante en su primer motivo de recurso que la sentencia carece de motivación (requisito formal exigido por la ley) al no mostrar con claridad cuál es el fundamento fáctico jurídico que ha llevado al juez a tomar la decisión de desestimar la demanda.

No vamos a recordar aquí ni traer a colación los innumerables pronunciamientos que en la jurisprudencia del Tribunal Supremo existen sobre el requisito de la motivación de las sentencias, muchos de los cuales -por fuerza- son repetitivos. Simplemente pondremos de relieve un pronunciamiento reciente en el que se resume en cierto modo el largo caudal de la doctrina anterior

STS Sala 1ª de 15 junio 2009

"Como señala la sentencia de 16 de abril de 2007, reiterando la doctrina de esta Sala al respecto, la motivación «tiene una finalidad de garantía relacionada con el designio de que puedan conocerse, tanto por las partes interesadas como por los integrantes del llamado sistema jurídico interno y por la sociedad, las razones que han llevado al órgano jurisdiccional a dictar su resolución y de que pueda hacerse uso por los legitimados por el ordenamiento jurídico de los medios de impugnación establecidos; y se relaciona con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 CE EDL 1978/3879 , como derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas fundada en derecho y que no pueda ser calificada de arbitraria o irrazonable (SSTS, entre otras, de 6 de noviembre de 2006, 1 de diciembre de 2006 y 31 de enero de 2007 )»; a lo que añade que «esta Sala ha declarado, en relación con el deber de motivación, que no constituye un defecto de naturaleza sustancial que permita anular la sentencia el hecho de no relacionar la actividad probatoria de una manera completa y separada, pues basta que haga referencia a los datos fácticos que considera relevantes para extraer las pertinentes consecuencias jurídicas (SSTS de 31 de enero de 1992, 9 de octubre de 1992, 7 de septiembre de 1992, 18 de octubre de 2006, 16 de noviembre de 2006, 28 de diciembre de 2006, 11 de enero de 2007, 9 de febrero de 2007 y 21 de febrero de 2007 ), pues la motivación únicamente exige que se expresen las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión (STS 28 de febrero de 2007 ) ».

Como puede verse es muy amplio el campo que la ley y la jurisprudencia conceden al juez a la hora de que éste explique en la sentencia las razones de hecho y de derecho que le han llevado a decidir en un sentido concreto.

Y en el presente caso, tal y como hemos dejado reflejado en el Fundamento de Derecho Primero al referirnos a la sentencia impugnada, el juez de instancia ha recogido de una forma concisa y clara los datos de hechos y las razones jurídicas que impedían apreciar en los hechos de la demanda una cesión inconsentida del arrendamiento.

Y de hecho, si se lee y examina con atención el fundamento de derecho segundo de la sentencia de instancia, se puede comprobar cómo en el párrafo tercero hay una referencia clara a los hechos -tal y como los ha percibido el juez de instancia de la contemplación de los mismos- y en los párrafos cuarto y quinto se contrasta esa apreciación con los preceptos legales en principio aplicables, que impiden que se introduzca a una tercera persona en el inmueble arrendado sin cumplir con los requisitos legales, añadiendo luego literalmente

"...esta doctrina general quiebra si el objeto del arriendo es la vivienda habitual del arrendatario y dichos terceros son familiares directos del mismo pues no se colocan en el lugar de éste sino que conviven con él, y esto es lo que acontece en el supuesto de autos."

No se aprecia, pues, defecto de elaboración y redacción en la sentencia y por ello el motivo de recurso debe ser desestimado.

TERCERO. Sobre la valoración de la prueba respecto del hecho de la cesión del arrendamiento.

Durante el proceso no ha habido ninguna discusión sobre la realidad básica que discurre a la raíz de la controversia: el arrendamiento de la vivienda NUM000 del número NUM001 de la calle DIRECCION000 de Madrid. Un arrendamiento que se inició el 1 de agosto de 1951 por contrato celebrado entre el propietario de entonces y don Alberto . Posteriormente, fallecido este arrendatario, se subrogó en el contrato su hijo D. Gregorio casado con doña Teresa , quienes son padres de la codemandada Dª Virtudes .

Esa realidad indiscutida queda como fondo de la controversia, cuyo hecho discutido es si la citada vivienda ha sido cedida a la codemandada Dº María Angeles, quien con su cónyuge y su hija son los únicos habitantes de la misma.

El juez de primera instancia, como ya hemos indicado anteriormente, apreció que la vivienda no había sido cedida, sino que, junto a los arrendatarios, se habían introducido en la misma la hija de ellos y su marido con el hijo pequeño de ambos.

A esa apreciación contesta la apelante alegando que el juez ha errado en la valoración de la prueba.

Sin embargo, no se expone en el escrito de recurso dato de hecho alguno que ponga de relieve el error del juez. Se hace más bien un repaso de algunos de los aspectos de las pruebas practicadas, tomando sesgadamente aquellos que beneficiarían la tesis de la demanda. No tiene en cuenta la parte apelante, que tanto en las pruebas de interrogatorio, como en las testificales, como en las documentales, el criterio legal de valoración que la ley impone al juez es el de la "sana crítica" (art. 316, 326, 376 LEC), y la valoración que se hace conforme a ese criterio sólo puede ser atacada cuando el juez se ha apartado totalmente de los criterios de la lógica o del sentido común, o ha asumido equivocadamente los hechos.

En este caso no ha sido así. Este tribunal de segunda instancia ha vuelto a examinar las pruebas, tanto las documentales como la copia del CD en que se grabó el juicio. Y la conclusión a la que llega es que no hay atisbo de error en la valoración de la prueba por parte del juez de instancia. Basta con resaltar que en los interrogatorios de la representante legal de la actora, su hija, la administradora y la cuñada de la primera, la atención se centró en el hecho circunstancial de que un día del año 2005 en que fueron al piso para indicar la nueva propiedad ( o el hecho de los días en que la administradora llevaba los recibos al cobro) y en el hecho de que el contacto se hizo con Virtudes (la codemandada), se pretende deducir que era ésta la única que vivía en la casa, y que sus padres ya no vivían allí. Por otro lado, la declaración del detective lo único que pone de manifiesto es que la información la tomó de un bar y de un portero de una finca de enfrente. No parece que esa sea la vía más idónea para saber quién habita una casa particular, sobre todo si no se es cliente del bar o no se dicen si los clientes conocían a los habitantes y desde un tiempo dejaron de verlos. Falla el elemento de identificación. Por el contrario, los testigos que luego declararon, todos conocían al matrimonio de don Gregorio y doña Teresa . El menos expresivo tal vez el de la señora mayor. Pero el testimonio de la encargada de la farmacia fue rotundo. Llevaba cincuenta y tres años en la casa, había conocido a los hijos, llevaba ahora medicamentos y leches maternizadas a la hija de Virtudes , y encontraba en la casa unas veces a Virtudes y otras veces a Julita (la madre). Es decir, las personas más cercanas dan cuenta de una convivencia de la codemandada doña Virtudes , al menos con su madre. A ello se une que doña Teresa (la madre) declaró con toda rotundidad que, salvo temporadas que salió de piso para cuidar a sus padres o que residió en Torrelodones, la vivienda de DIRECCION000 ha sido siempre la vivienda familiar, y en ella vive en la actualidad con su marido, porque la hija ( Virtudes ) ya se ha comprado un piso y se ha marchado.

Con ese bagaje probatoria la parte apelante no puede apoyar la tesis de que los arrendatarios de la vivienda se marcharon e introdujeron en ella a un tercero cediéndole sus derechos.

Ha quedado patente una relación familiar (la de don Gregorio y su esposa doña Teresa y los hijos de ambos) que ha ido evolucionando a lo largo del tiempo, con la coincidencia de que, cuando los actuales propietarios accedieron a la propiedad de dicho piso (en el año 2005) y fueron a presentarse al inquilino se encontraron con la hija del mismo. Y de ahí han pretendido deducir que la única habitante del piso era la hija.

Hemos de concluir, pues, que no ha habido error en la valoración de la prueba por parte del juez de instancia y el segundo motivo de recurso debe ser también desestimado.

CUARTO. Sobre la posible infracción del artículo 114, 2º y 5 º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en el artículo 114 , establecía como causas de resolución del contrato de arrendamiento, entre otras, las siguientes:

2ª) El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de huéspedes, de modo distinto al autorizado en el cap. III.

5ª) La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta ley

En el presente caso es difícil encuadrar el caso dentro de la figura del subarriendo porque al ser los demandados padre e hija lo presumible en las relaciones de parentesco es la gratuidad, antes que la onerosidad. Por lo que repugna a la lógica que a la base de los hechos de la demanda pudiera haber una oculta relación jurídica de subarriendo de la vivienda.

En cuanto a la posible cesión de la vivienda, sin cumplir con los requisitos legales, hemos de decir que, antes de entrar en el cumplimiento o no de tales requisitos, lo que es preciso dilucidar es si ha existido cesión en sentido propio. En cuanto al concepto de cesión, se ha solido expresar como la salida del arrendatario y la entrada de un tercero en el ámbito del arrendamiento. Así se ha expresado, por ejemplo, en la SAP Madrid, Sección 11ª; de 9 de mayo de 2006

"la introducción de un tercero en la relación arrendaticia sin título que lo justifique es causa bastante para presumir y tener prueba de la existencia de un subarriendo o cesión, y con ello poder solicitar la resolución del contrato (en este sentido, Sentencias del Tribunal Supremo de 14-1-1952; 5-6-1954; 15-11-1961;6-4-1966; 12-6-1972 EDJ 1972/345 ; 8-5-1987 EDJ 1987/3605 ; 14-6-1988 EDJ 1988/5126 )."

Pero, como bien hizo notar el juez de instancia, ese concepto o principio general puede tener excepciones, bien porque el arrendatario no se aparte del arrendamiento y siga cumpliendo con sus obligaciones, bien porque a quienes se introduce en

el ámbito del arrendamiento no sean "terceros" totalmente ajenos a él, sino personas de su ámbito familiar o parental. También lo recoge la sentencia citada en los términos siguientes:

"Esta regla general admite excepciones, como en el caso en que se trate de terceros extraños al inquilino pero integrados en la unidad familiar, sometidos a una dirección y autoridad y dependientes de él económicamente (sirvientes, empleados etc.) o en unidad de convivencia marital afectiva y estable. No es de aplicación cuando se trate de la presencia de pariente, en cuyo caso el criterio seguido, es que aquella presencia obedece a relaciones de afectividad guiadas por la gratuidad que impiden la presunción de la existencia de acto jurídico de subarriendo o cesión cuya prueba pasa a ser del arrendatario, lo que de lograrse revertiría en el arrendatario o subarrendatario la carga de probar que se ha efectuado con arreglo a derecho, y todo ello con base a que el artículo 24 de la LAU de 1964 EDL 1964/1962 permite la presencia de determinados parientes en la finca que podrán subrogarse en el contrato siempre que se cumplan los requisitos determinados por la Ley."

Queda con ello claro que en la sentencia de primera instancia no hubo infracción alguna de la Ley de Arrendamientos Urbanos y por ello procede desestimar el motivo de recurso y confirmar la sentencia de instancia.

QUINTO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por DESARROLLOS INMOBILIARIOS MARTIN DESINMAR, S.L., frente a DON Gregorio Y Dª Virtudes contra la sentencia de fecha 14 de marzo de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a