Sentencia Civil Nº 513/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 109/2012 de 31 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 109/2012

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 348/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 513/2013

Ilmos. Sres.

D. FCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

Dª. MARTA FONT MARQUINA

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de octubre de dos mil trece

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario núm. 348/2010, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona, a instancia de Componentes Textiles Industriales, S.L. representada por el Procurador D. José Castro Carnero, contra Praedium Desarrollos Urbanos, S.L. representada por el Procurador D. Alejandro Font Escofet, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de septiembre de 2011, por la Sra. Magistrada-Juez en sustitución del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por Procuradora de los Tribunales Dª. Paloma Paula García Martínez, en nombre y representación de Componentes Textiles Industriales, S.L., contra Praedium Desarrollos Urbanos, S.L., debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todas las peticiones formuladas contra ella, condenando a la parte actora al pago de las costas del juicio'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 21 de febrero de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 361 del CC , demanda a la sociedad Praedium Desarrollos Urbanos S.L., actual propietaria de la finca 65.815 situada en la Provincia de Málaga, llamada San José de Bordón, en solicitud de la suma de 1.637.215 euros en que valora la edificación de la nave sita en el terreno de la mentada finca y la suma de 165.948'85 euros correspondientes a las rentas obtenidas por la demandada por el alquiler de la nave.

La juzgadora desestima íntegramente la demanda por entender que, conforme a lo dispuesto en el artículo 361 y 362 ambos del CC , no nos hallamos ante un supuesto de accesión invertida, por cuanto la propietaria formal en aquella fecha (Lis Leasing, hoy Banco Bilbao), consintió la construcción de la nave y edificó conociendo que lo hacía en suelo ajeno y no la considera de buena fe.

Apela la parte actora. Alega infracción del artículo 361 del CC y jurisprudencia que lo interpreta.

SEGUNDO.-A pesar de la exhaustividad del recurso de apelación, que viene a reproducir y ampliar el relato fáctico-jurídico de la demanda, para dar la oportuna respuesta a las cuestiones planteadas, se ha de partir, ante todo (antes de examinar si se dan los requisitos de la acción que nos ocupa), del hecho incuestionable, por quedar plenamente probado, de que la actora es quien llevó a cabo la edificación y quien gozaba del título de propiedad sobre la misma, en virtud de la venta otorgada el año 2002, en ejercicio de la opción de compra, suscrita con la sociedad Lis Leasing.

Ahora bien pese a este hecho probado la acción ejercitada no puede tener acogida conforme a la doctrina interpretadora del artículo 361 del CC , por no gozar de los requisitos de la accesión invertida a que se contrae el supuesto.

Procede, sin embargo, como se acaba de exponer, efectuar unas consideraciones previas, a la vista de los motivos de oposición de la demandada. Alega esta sociedad, que, conforme a la escritura de compra-venta lo que en realidad adquirió fue la nave industrial objeto del litigio, no siendo ello así, toda vez que la nave, si bien existente en la realidad física y con todos los permisos administrativos, no se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad, ni en la fecha en que por sentencia firme se retrotrayeron los terrenos a favor de la primitiva propietaria Mateu & Mateu, ni en la fecha en que se formalizó la compra-venta a favor de la hoy demandada.

En este sentido, cabe de antemano, citar la Sentencia del T.S. de 4 de junio de 1993 (ROJ 3680/1993 ), por la similitud que guarda con el supuesto de autos, en la que se aplica la doctrina del enriquecimiento injusto, por haberse procedido a la venta de un solar incluyendo la edificación de un chalet sin previa valoración ni sacado a subasta con mención de su existencia. Destaca al efecto el fundamento cuarto de dicha sentencia que literalmente expone que: 'esta Sala se encuentra en el ineludible, aunque poco grato, deber de dejar consignado que la anómala y patológica cuestión jurídica aquí planteada tiene su origen en una extraña (por calificarla de modo eufemístico) actuación del órgano jurisdiccional que conoció del procedimiento de apremio, el cual, no obstante tener pleno conocimiento de que, en la realidad física (cualquiera que fuera la situación tabular o registral), la parcela objeto de dicho procedimiento se encontraba ya edificada, limitó el embargo y la subsiguiente subasta solamente al terreno o solar que servía de soporte físico a la edificación, con exclusión de ésta (no obstante la inescindibilidad existente entre ambos), así como en la oficiosa actuación del Perito tasador que, arrogándose atribuciones que excedían de sus estrictas funciones de tasación, como ya hemos insinuado en el Fundamento jurídico primero de esta resolución, se permitió afirmar que como la edificación no había sido objeto de la correspondiente declaración de obra nueva, ni tenido acceso al Registro se limitaba a valorar el terreno o solar, pero no la edificación existente sobre el mismo, cuando el proceder correcto, en una aplicación normal y lógica de la normativa reguladora del procedimiento de apremio, debería haber sido, por parte del perito tasador, la de valorar la parcela en su totalidad con la edificación en ella existente, al formar un todo único e inescindible, y, por parte del órgano jurisdiccional, la de sacar a pública subasta la parcela con la edificación en ella existente, por el tipo o valor de tasación correspondiente a dicho todo único e indivisible, por lo que al haberse limitado a sacar a licitación sólo y estrictamente el terreno o solar, como 'porción de terreno edificable', por el valor dado al mismo por el perito, prescindiendo en absoluto de la edificación ya existente en el mismo, ello podría incluso comportar posibles o supuestas consecuencias responsabilísticas de diversa índole'.

Pues bien en el supuesto de autos, aunque los testigos Sr. Carlos Daniel y Sr. Juan Pedro aleguen en juicio que la venta fue de la nave, resulta claro que se produjo extralimitación del objeto de la venta ya que solo se describe la configuración del solar (folios 494 y 542 respectivamente) que es lo que fue objeto de retroacción en el procedimiento de mayor cuantía.

Pero es que, además, la Comisión no podía desconocer que la nave se encontraba en uso desde muchos años atrás y explotada por una entidad distinta a la propietaria, que en aquella fecha era Lis Leasing, la cual compareció en el juicio de mayor cuantía. Esta nave se encontraba arrendada desde 2005 a tercera empresa, Salvador Escoda S.A. Así pues, en modo alguno podían desconocer que la nave industrial pertenecía a un 'tercero' ajeno al solar recuperado (no se aporta a los autos el escrito de oposición de Lis Leasing para conocer los términos de su defensa en aquel juicio), aunque sin duda, ha de presumirse que expuso los motivos relativos al contrato de arrendamiento financiero y la construcción de la nave por parte de la actora.

Tampoco se especifica en la escritura de compra-venta el valor de la nave ni del terreno.

Así pues aunque en la descripción de la escritura de venta se haga constar de forma enunciativa que el solar se encuentra ocupado por una nave industrial y que la compradora adquiere el terreno con todos sus accesorios y 'accesiones', no por ello la demandada se erige en titular dominical de la finca. Si bien esta pudiera ostentar buena fe ( artículo 34 de la LH ) al otorgar la escritura, no puede obviarse que Mateu y Mateu nunca ostentó la titularidad sobre esta construcción, de suerte que mal puede ser reintegrado a la masa aquello que no pertenece a la quebrada. Conforme al artículo 358 y ss, no se adquiere automáticamente por accesión una construcción. Estamos ante un supuesto de accesión inmobiliaria industrial con dualidad de propietarios.

Ahora bien, a pesar de esta realidad, como ya se ha adelantado, no por ello la acción ejercitada con fundamento en la denominada 'accesión invertida' puede prosperar, como ahora se expondrá, y que impiden al Tribunal examinar las circunstancias de fondo esgrimidas por ambas partes, atinente a la legitimación, derecho de retención del artículo 453 del CC , y la buena o mala fe de las partes en litigio, ya que falta el presupuesto sine qua nonpara la aplicación de la figura.

TERCERO.-Conforme a lo dispuesto en los artículos 358 y ss del CC , es evidente que la edificación de autos, nave industrial, constituye una excepción al artículo 353 del mismo Código Civil , que regula la doctrina del principio superficies solo ceditcomo derivación de la regla accesorium requitur principale,ya que en ocasiones el valor de lo accesorio supera el valor del suelo, de suerte que no siempre la accesión de los inmuebles pasan automáticamente a favor del adquirente del suelo, en cuyo momento entra en juego el artículo 358 del Código Civil . A diferencia de lo dispuesto en el artículo 353 del CC , supone la posibilidad de que el dueño de la construcción anexione el solar a la edificación, la denominada aedificium solo cedit,por entenderse que esta edificación asentada en el suelo forma un todo indivisible que mejora sustancialmente la finca lo que supone un incremento del valor del suelo en el que se asienta.

La accesión invertida es, por tanto, conforme a la mejor doctrina, una inversión del principio general del que el suelo arrastra todo lo accesorio, por ser el terreno lo accesorio o menos importante que lo edificado (solum superficie cedi).

CUARTO.-Sentado lo anterior es evidente que la acción instada por la actora no puede prosperar. En primer lugar el artículo 361 del CC solo faculta al dueño del terreno para optar entre hacer suya la obra o de obligar al dueño de la obra a pagar el terreno.

Pero lo más importante es que, sin necesidad del examen de los requisitos exigibles para la prosperabilidad de la denominada accesión invertida, de creación jurisprudencial, interpretadora de lo dispuesto en el artículo 361, es evidente que al supuesto de autos no le es de aplicación la citada doctrina puesto que no nos encontramos ante 'una construcción extralimitada'.

La accesión invertida con los derechos y obligaciones que de ella se derivan solo es de aplicación cuando la construcción o edificación invade parcialmente suelo ajeno, resulta indivisible, notoria plusvalía respecto al suelo ocupado y el edificante haya construido de buena fe.

El supuesto aquí planteado no se ajusta a la citada doctrina ya que la nave de autos ocupa íntegramente la totalidad del terreno adquirido por la demandada, falta, por tanto, el requisito sine qua nonpara la aplicación de esta disposición de desarrollo, como ya se ha dicho, jurisprudencial, sentencias del T.S. de 23 de julio de 1991 , ROJ 4375/1995, de 14 de octubre de 2002 , ROJ 6701/2002, de 21 de noviembre de 2006, ROJ 6936 , o de 24 de enero de 1986, entre otras muchas , o de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de septiembre de 1997, ROJ 3417/1997 entre otras muchas.

En otro orden de cosas, además, si se acepta la teoría jurídica de la propia actora en el sentido de que conforme al contrato de arrendamiento financiero de 'retorno' o lease back, resultaría, sin duda, que la actora no construyó en terreno ajeno, sino propio y por tanto decae de igual modo la acción del artículo 361 del CC . En sentido análogo se pronuncia el T.S. en la sentencia de 27 de enero de 2011 ROJ 177/2011 . Allí se trataba de donación con cláusula de reversión. La edificación se llevó a cabo antes de la aplicación de la cláusula y concluye que se está ante el supuesto, antes citado del artículo 353 del CC . Aquí la edificación se llevó a cabo en 1991, antes de la sentencia dictada en 1ª instancia retrotrayendo el solar a la masa de acreedores de Mateu & Mateu S.A.

La actora edificó con el consentimiento de la propietaria formal, la sociedad Lis Leasing Industrial y de Servicios S.A. por lo cual tampoco sería de aplicación el artículo 361 del CC , ya que es preciso que quien construye en suelo ajeno (extralimitándose) cree de buena fe que está edificando en su propio suelo, o lo que es igual que está facultado para hacerlo, desconociendo quién ostenta la titularidad real del suelo. El consentimiento de la propiedad la excluye.

Así pues, la actora yerra al instar acción de accesión invertida ya que, abundando en lo indicado, pretender que la demandada pague el importe de edificación y haga suya la nave no se trata de accesión invertida. Esta solo opera al revés, es decir cuando el dueño de lo construido (accesorio) hace suyo el terreno, de forma que pretender que la demandada opte por pagar la edificación no se ajusta a la 'potestad' que asiste al dueño del solar. Es la segunda opción la que la actora, en calidad de propietaria de la edificación (al margen de la buena o mala que, como se ha expuesto, no procede analizar) podía ejercitar. La accesión invertida es strictu sensula anexión del terreno a la edificación, es decir la edificación absorve el terreno.

Estamos pues, conforme al artículo 361 del CC ante una accesión ordinaria en la que rige los estrictos términos del citado artículo. Sostiene el T.S. (sentencia de 27 de enero de 2000, ROJ 482/2000 ), que cuando lo edificado excede del valor del suelo (como así se sostiene por la actora) lo principal es lo edificado por lo que la propiedad del suelo accede a los constructores 'indemnizando convenientemente no solo el valor del terreno sino también el menoscabo ( sentencia de 12 de noviembre de 1985 ) o quebranto patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la segregación producida ya que es una consecuencia necesaria del principio de equidad'.

Por ello no asiste razón al constructor para obligar a la demandada a indemnizar el valor de lo edificado. La facultad potestativa solo opera en favor del dueño del solar. En tanto no se ejercita la opción por el dueño hay una situación de pendencia que impide la definición de las titularidades dominicales.

Las sentencias citadas por la parte demandante no confieren la legitimación al edificante para exigir el pago del valor de la finca construida. Aquí, conforme el informe pericial aportado por la propia actora, el valor de la nave es sustancialmente superior al del terreno (folio 347). Tal como se dispone en la sentencia citada de 31 de diciembre de 1987 (ROJ 8521/1987 ) no cabe instar la demanda, 'sin solicitar la opción al dueño del terreno para hacer suya la edificación previa indemnización conforme a los artículos 453 y 454 ambos del CC o bien 'obligar al constructor a que abone el precio del terreno'.

A fin de no reiterar cuanto se ha expuesto, recordar la sentencia del mismo T.S. de 24 de enero de 1986 (ROJ 202/1986 ), en su parte bastante que: 'A) Sólo cabe hablar de accesión invertida, quebrando el tradicional principio superficies solo cedit,en en los supuestos de construcción extralimitada, que como tal rebasa el fundo propio para invadir total o parcialmente el predio limítrofe, de suerte que lo edificado queda en parte en el terreno perteneciente al dueño de la obra y el resto en suelo ajeno ( sentencias de 11 de marzo , 20 de mayo y 12 de noviembre de 1985 , como más recientes), pero si la edificación se levanta totalmente en finca no perteneciente al constructor el conflicto ha de ser resuelto ateniéndose a los términos precisos de la regulación establecida en el artículo 361. B) A tenor de este precepto el dueño del terreno ostenta un derecho potestativo o de configuración jurídica para decidir mediante un acto de su voluntad la situación final del fundo, optando bien por aplicar el principio de accesión, haciendo suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización ordenada en los artículos 453 y 454, o decidirse por la enajenación del suelo y su adquisición por el constructor, en el bien entendido que esta segunda hipótesis entraña una compraventa unilateralmente forzosa, en cuanto que voluntaria para el vendedor y necesaria para el comprador, de manera que en tal caso, como apunta la más autorizada, doctrina científica, no se trata de modalidad alguna de accesión invertida, pues la incorporación del suelo al vuelo no se produce por la vis atractiva y automática de la cosa más importante y principal -lo edificado-, sino que la adquisición dimana de un acto del propietario del suelo, traducido en la compra obligada y consiguiente transmisión operada por el título que la venta comporta y el modo reflejado en la tradición'.

Así las cosas el planteamiento de la demanda no es correcto y no puede, la Sala, alterar las peticiones (la demandada no formula reconvención o petición alternativa) de las partes ni aún acudiendo al principio iura novit curiaya que se incurriría en incongruencia extra-petita.Ello impide, en consecuencia, examinar si, en el supuesto de que se hubiera instado demanda ofreciendo a la demandada el derecho de opción que le asiste, conforme a las circunstancias planteadas al supuesto, efectivamente de complejidad, se darían los presupuestos para la viabilidad de la acción que asiste al constructor frente a la posibilidad del dueño del terreno para finalizar con la anómala situación de doble titularidad sobre una misma finca y el eventual enriquecimiento injusto de la demandada mediante la explotación de una nave, y asimismo la eventual falta de legitimación pasiva de la demandada, en calidad de tercera adquirente, prima facie,de buena fe.

Por último no puede ser de aplicación la doctrina de los actos propios para entender que la demandada ha ejercitado la facultad de opción que se establece en el artículo 361 del CC ya que para el ejercicio de tal facultad ha de ser reconocido 'previamente' que no es titular de la edificación, hecho que en modo alguno reconoce la demandada irrogándose la titularidad de ambos inmuebles y, por tanto, a su entender está facultada para arrendar en calidad de dueña. En otras palabras la demandada no ha realizado ningún acto inequívoco de querer adquirir la nave, pues parte de la errónea creencia de ser titular de la misma. Tampoco tácitamente, al hacer uso de la nave, ha ejercitado el derecho de opción. A diferencia de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza de 9 de marzo de 2012 (ROJ 631/2012 ), en la cual se admite que la nave se construyó por el acuerdo con la propietaria del solar. En esta sentencia existían relaciones entre las partes litigantes, a diferencia del supuesto de autos, en que ningún vínculo negocial existe entre las partes. No es aplicable, por tanto, la doctrina de los actos propios.

QUINTO.-Por último, es preciso añadir que la incorrecta acción ejercitada por la actora, comporta mantener la interina situación anómala de dualidad de dominios, contraria al principio general del artículo 358 del CC , (ya se ha razonado que la demandada no ostenta la condición de propietaria de la edificación) con el consiguiente enriquecimiento injusto de la demandada (tal como, analógicamente, se produce en la sentencia del T.S. de 4 de junio de 1993, ROJ 3680/1993 ), distinto al abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, sin embargo esta doctrina no tiene encaje en los supuestos de accesión invertida.

La Sala no puede acudir a la citada doctrina del enriquecimiento injusto, que solo se alega en el hecho Sexto de la demanda, con el solo fin de reforzar la tesis de la demanda, pero no se ejercita esta acción, strictu sensusino que se acciona conforme a las normas y doctrina de la accesión, y no son compatibles entre sí, de manera que, ni de acuerdo con el principio iura novit curiacabe alterar el objeto o causa de pedir pues se incurriría en incongruencia extra-petita,con indefensión de la parte. Tal como dispone el T.S. en sentencia de 6 de octubre de 2005 (ROJ 5947/2005 ) no cabe acudir a la doctrina del enriquecimiento injusto cuando existe normativa específica que regula una determinada situación de hecho.

Así las cosas, como ya se ha expuesto, aunque se mantiene la situación de doble dominio, las partes disponen de mecanismos extrajudiciales y/o judiciales a su alcance para resolver la situación, que no puede el Tribunal, ni siquiera, con efectos obiter dicta,examinar, todo lo cual conlleva la confirmación de la sentencia.

Si bien se desestima el recurso de apelación no procede imponer las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes, en atención a los razonamientos, distintos a los contenidos en la sentencia apelada ( art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Componentes Textiles Industriales, S.L. contra la Sentencia dictada en fecha 1 de septiembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana y, en consecuencia confirmamos íntegramente la misma, sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes.

Se ordena la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.