Sentencia CIVIL Nº 513/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1248/2019 de 29 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA
SECCIÓN CUARTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
Dª DOLORES RUIZ JIMÉNEZ
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 2 DE FUENGIROLA
PROCEDIMIENTO JUICIO VERBAL DESAHUCIO POR PRECARIO 716/2018
RECURSO DE APELACIÓN 1248/2019
S E N T E N C I A Nº 513/2020
En la ciudad de Málaga a veintinueve de septiembre de dos mil veinte.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados indicados
al margen, los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en el procedimiento de Juicio
Verbal de Desahucio por Precario 716/2018 procedente del Juzgado de Primera Instancia número 2 de
Fuengirola, por CORAL HOMES, S.L.U., parte demandante en la instancia, que comparece en esta alzada
representada por la procuradora Sra. Ojeda Maubert y asistida por la letrada Sra. Ortega Donadios. Es parte
recurrida D. Camilo , parte demandada en la instancia, que comparece en esta alzada representada por el
procurador Sr. Rosa Sánchez y asistida por el letrado Sr. Oteo Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Fuengirola dictó sentencia en fecha 3 de julio de 2019 en el procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio por Precario nº 716/2018 cuyo fallo era del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda presentada, por la entidad BUILDINGCENTER S.A. (actualmente entidad coral homes), Declaro que Camilo , ostenta título válido para continuar en la posesión de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , URBANIZACION000 de Mijas, con imposición de las costas del procedimiento a la parte actora . '

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y, transcurrido el plazo, se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 22 de septiembre de 2020, quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Dolores Ruiz Jiménez, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone la representación procesal de CORAL HOMES, S.L.U. recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda interpuesta por la entidad de la que trae causa por sucesión procesal, BUILDINGCENTER SA frente a ignorados ocupantes de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , URBANIZACION000 de Mijas, personándose D. Camilo , declarando no haber lugar al desahucio por precario interesado sobre la vivienda citada, condenando a la actora al pago de las costas procesales.

La parte recurrente esgrime como motivos de apelación que el contrato de arrendamiento que ha servido a la sentencia apelada para desestimar la demanda de precario al entender que existe una apariencia de título que excluye el precario quedó extinguido ex art. 13 LAU, tras la nueva redacción dada por la ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.



SEGUNDO.- Sobre el precario se han pronunciado numerosas sentencias de esta Sala que siguen los criterios mantenidos por la apelante en su recurso en cuanto al concepto y amplitud del mismo. Una de las últimas, de fecha 1 de junio de 2020, viene a definir el precario de la siguiente forma: 'El art. 250.1.2º de la LEC , regula el procedimiento de desahucio por precario y conforme a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, constituye la esencia del precario el uso o disfrute de la cosa ajena, sin pagar renta o merced alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real ( Sentencias de 2 de junio y 17 de noviembre de 1961 y 6 de abril de 1962 ). Y la misma Jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto el precario hasta comprender, no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva. El precario, por tanto, es un procedimiento sumario que permite al dueño de una cosa o aquel a quien corresponda la posesión real de una finca por el aludido título de dominio o por cualquier otro que le de derecho a disfrutarla, recuperar su posesión desposeyendo al precarista, que es la persona que indebidamente la viene poseyendo, bien sin título alguno en que apoyarse o bien en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, siendo por tanto necesarios para su prosperidad los siguientes requisitos: A) la legitimación del actor, que concurrirá cuando ostente título suficiente; y B) la situación de precarista del demandado, que existirá cuando posea el inmueble por concesión gratuita del actor sin pagar renta o merced, bien sin título alguno o con título que haya perdido su validez'. Lógicamente, otro de los requisitos es que la finca esté perfectamente identificada.

En cuanto a la amplitud o no de alegaciones, tras la nueva LEC, como se deduce de su Exposición de Motivos y de su artículo 447, este procedimiento ha perdido su condición de sumario y presenta todas las características de un juicio declarativo plenario. Como consecuencia, ya no es posible aplicar a los juicios por precario tramitados al amparo del citado artículo 250.1.2º LEC, la doctrina jurisprudencial que, basada en la naturaleza sumaria del juicio de desahucio regulado en los artículos 1561 y ss. de la LEC de 1881, ya fuera por resolución del contrato de arrendamiento, ya por precario, excluía de su ámbito, y reconducía a un proceso declarativo, los supuestos en que se planteaban 'cuestiones complejas' ajenas al contrato de arrendamiento o a la situación de precario, ( SSTS 18-12- 53, 17-3-68, 9-12-72, 12-3-85, 14-4-92, 10-5-93 y 12-6- 97, entre otras).



TERCERO.- El contrato de arrendamiento que esgrime la parte demandada es de 23 de marzo de 2016, posterior incluso a la fecha de adquisición por la demandante inicial, que adquiere la propiedad el 9 de octubre de 20015. Se llegó a plantear a lo largo del proceso y en la vista, la posibilidad de un contrato de arrendamiento nulo porque se arrendó por quien no tenía cualidad para hacerlo; sin embargo, en la misma vista, y por declaración del presidente de la Comunidad de Propietarios, se concluye, tras pedir aclaración la Magistrada, que el arrendador, aun cuando se recoge en el contrato de arrendamiento que es dueño del inmueble arrendado, acredita documentalmente al Presidente de la Comunidad que actúa como apoderado de la entidad CAIXABANK, a quien, además, está adquiriendo inmuebles; así se recoge en la sentencia y no es discutido en el recurso de apelación.

El art. 13.1 LAU, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, respecto a las consecuencias sobre los contratos de arrendamiento de viviendas en los casos que contempla de resolución del derecho del arrendador, dispone que 'Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9'.(Mínimo de tres años en esa fecha).

Esta norma modificó la redacción anterior del precepto, que en los supuestos de resolución del derecho de arrendador contemplados en el mismo permitía la subsistencia del contrato hasta el plazo mínimo de duración de cinco años con independencia de la inscripción registral o no del arrendamiento, estableciendo por el contrario la finalización ope legis de la relación arrendaticia previamente convenida.

Por tanto, en este caso, que se trate de un arrendamiento que no ha accedido al Registro de la Propiedad, debe dejarse transcurrir los tres años fijados en el art. 9.4 LAU y, además, que haya concurrido: a) un retracto convencional, b) la apertura de una sustitución fideicomisaria, c) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o d) el ejercicio de un derecho de opción de compra.

Ya se ha dicho que el contrato de arrendamiento esgrimido por el demandado personado es de 23 de marzo de 2016; por tanto, su vigencia mínima es hasta el 22 de marzo de 2019. La demanda de precario se interpone el 3 de mayo de 2018, casi un año antes de que venza el plazo legalmente establecido de vigencia del arrendamiento. De haberse dado a) un retracto convencional, b) la apertura de una sustitución fideicomisaria, c) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o d) el ejercicio de un derecho de opción de compra, el contrato de arrendamiento no se puede dar por extinguido hasta que no se cumplan los tres años. Pero es que, además, en el caso enjuiciado, no se acredita por la nueva propietaria demandante que el derecho del arrendador fuera anterior a su adquisición y que haya quedado resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. Se desconocen los motivos por los que CAIXABANK, transmisora del derecho de propiedad a la inicial demandante, adquirió la propiedad del inicial propietario, pero lo que sí es un dato objetivo es que aquel inicial propietario, del que trae causa CAIXABANK, no perdió derecho alguno de arrendamiento por alguna de las situaciones anteriormente referidas, dado que el contrato de alquiler es de fecha posterior a la adquisición por CAIXABANK, que es la que se lo vende a BUILDINGCENTER. Por tanto, se ha de concluir que no existe un supuesto de extinción de arrendamiento de los contemplados en el art. 13 de la LAU en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019.

En definitiva, no habiéndose efectuado ningún otro motivo de apelación, todo lo expuesto lleva a la Sala a concluir, al igual que la juzgadora de instancia, que en el caso de autos no procede el desahucio por precario interesado, confirmando la sentencia apelada.



TERCERO.- En cuanto a las costas causadas en esta alzada, desestimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC, procede su imposición a la parte recurrente.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Ojeda Maubert en nombre y representación de CORAL HOMES, S.L.U. frente a la sentencia dictada el 3 de julio de 2019 en el procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio por Precario nº 716/2018 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Fuengirola, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.

'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'