Sentencia CIVIL Nº 514/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 2/2019 de 27 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 2/2019 -2
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 465/2018
Parte recurrente/Solicitante: Sonia , Tamara
Procurador/a: Marina Palacios Salvado, Jesus De Lara Cidoncha
Abogado/a: ALEXANDRE BASSAS SERRA, MARIA JOSE BARTRALOT SOLER
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 514/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Elena Boet Serra
Barcelona, 27 de julio de 2020
Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de enero de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/ contract del plazo art. 250.1.1) 465/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto respectivamente por e/la Procurador/aMarina Palacios Salvado y Jesus De Lara Cidoncha, en nombre y representación respectivamente de Tamara y Sonia , contra Sentencia - 17/09/2018.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimo parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de Tamara contra Sonia y en consecuencia, declaro RESUELTO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO CONTRACTUAL el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 n. NUM000 , celebrado el 26.1.15, que unía a las partes y CONDENO a la parte demandada a pasar por ello así como a abandonar el inmueble en el término legal a disposición de la propiedad libre, vacuo y expedito, con apercibimiento de ser lanzada a su costa en caso contrario.

No se imponen costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/07/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal mediante la que se ejercitaba acción de desahucio por expiración del plazo contractualmente previsto, demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Tamara , en su condición de propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona, dirigida contra la arrendataria de la misma, Dª. Sonia .

A dicha acción se acumulaba la de reclamación de rentas, fijándose el importe de las rentas debidas al tiempo de la demanda (que fue presentada el 27 de abril de 2018) en la suma de 2.750.-euros, correspondiente a las mensualidades de mayo de 2017 y de enero a abril de 2018.

En sustento de su pretensión la actora exponía que, en fecha 26 de enero de 2015, las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre la vivienda antes reseñada por una renta de 550€/mes, y por plazo de un año sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU . Se acompaña dicho contrato junto a la demanda como doc. nº 2.

Señala también que, mediante burofax de 13 de diciembre de 2017, Dª Tamara notificó a la demandada su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento a fecha 26 de enero de 2018 requiriéndola para que desalojara la vivienda y le reintegrara la posesión de la misma, requerimiento que la demandada no ha cumplido.

La demandada, Dª Sonia , se opuso a la demanda alegando que no debe la cantidad que se le reclama en concepto de rentas y aporta los recibos de las rentas reclamadas, así como otros también abonados, anteriores y posteriores a la demanda. De hecho indica que ha pagado sumas en exceso que deberían compensarse con las rentas reclamadas, de modo que no procede declarar la extinción de la relación contractual, pues debe estimarse que el contrato se ha renovado, y que prueba de ello es el hecho de que ha seguido abonando las rentas habiendo sido aceptados los pagos por la arrendadora Seguido el procedimiento por sus trámites, en fecha 17 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona se dictó sentencia por la que se estimaba parcialmente de la demanda. En ella se acogía la acción de resolución contractual por expiración del plazo, pero se desestimaba la acción acumulada de reclamación de rentas, al considerar la juzgadora de primer grado que la demandada había acreditado estar al corriente de pago. No se hacía especial imposición de costas a ninguna de las partes.

Por la representación de la demandada, Dª Sonia , se apela la sentencia por medio del presente recurso en cuanto al pronunciamiento que declara la resolución contractual por expiración del plazo, alegando, en síntesis, que la aceptación por la propietaria de las rentas posteriores a la interposición de la demanda que da origen a las presentes actuaciones ' comporta la enervación' de la acción y con ello la continuación del contrato, solicitando que en esta alzada se dicte sentencia desestimando completamente la demanda.

La actora, ahora apelada, en primer término, ha pretendido la inadmisión del recurso alegando que la actora no cumplía el requisitos del 449 LEC, esto es, estar al corriente de pago de las rentas. En esta alzada se ha comprobado que la apelante sí que ha cumplido tal requisito con lo que el recurso debe considerarse bien admitido.

En cuanto al fondo, la demandante ha interesado la confirmación de la sentencia apelada, mostrando su conformidad con los argumentos expuestos por la magistrada de primera instancia.

Y, por último, bajo el título 'impugnación de la sentencia apelada' lo cierto es que no impugna la sentencia de instancia, sino que se limita a interesar que se impongan a la apelante las costas derivadas de su recurso.



SEGUNDO.- En atención a los antecedentes expuestos, resulta indiscutida la existencia del contrato de arrendamiento concertado por las partes el día 26 de enero de 2015, que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona.

Como quiera que la actora no ha impugnado la desestimación de su pretensión en reclamación de cantidad, el debate en esta alzada se circunscribe a la acción de resolución de contrato.

El fundamento invocado para la pretensión resolutoria no es la falta de pago de las rentas, luego su pago, que efectivamente ha quedado acreditado, no conlleva como parece pretender la apelante la enervación de la acción.

La resolución se fundamenta en la expiración del plazo contractualmente previsto.

Pues bien, como indicábamos en los antecedentes expuestos en el fundamento anterior, en el contrato se pactó un plazo de duración de un año sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU ( vid. cláusula tercera del contrato adjunto a la demanda como doc. nº 2) Llegados a este punto, aunque no tiene trascendencia práctica, porque, como veremos, el fallo de la sentencia debe ser confirmado, resulta necesario efectuar ciertas precisiones en cuanto al régimen jurídico aplicable y el momento en que se encontraba el contrato, ya que no suscribimos en este punto el planteamiento que se efectúa en la resolución recurrida.

Así, el régimen jurídico aplicable es efectivamente el recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, pero no en la versión que se indica en la sentencia apelada, sino en la redacción temporalmente aplicable según la fecha del contrato que era la derivada de la reforma operada por Ley 4/2013 que, en su parte ahora relevante, establecía un plazo mínimo de 3 años en virtud de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de dicho texto legal.

Así, el artículo 9.1 indicaba que '1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo' Y el art. 10.1 por su parte establecía: '1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más'.

En resoluciones precedentes hemos tenido ocasión de exponer las notas o ejes característicos que resultan de la aplicación de estas normas en cuanto a la duración del contrato, que podemos sintetizar señalando que, en aplicación de la regulación señalada, la duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes; pero la autonomía de la voluntad se ve limitada por la existencia de una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario (quien puede excluirla comunicando al arrendador su voluntad de no renovarlo con un preaviso de 30 días) hasta alcanzar un mínimo ( en ese momento) de tres años ( art. 9 LAU en la redacción aplicable), y no cinco años como se indica en la sentencia. Es decir, se garantiza al arrendatario una duración mínima del arriendo de tres años.

Además, conforme al art. 10 LAU, llegada la fecha del vencimiento o transcurrida la prorroga obligatoria, opera una nueva prórroga tácita, si ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovación, por plazos anuales con un máximo de un año, obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, quien con idéntico preaviso puede dar por finalizado el contrato a la expiración de cada anualidad. Transcurrido dicho plazo el arriendo se renovará en su caso por tácita reconducción.

En el caso de autos, es claro que conforme a la normativa expuesta el plazo mínimo de tres años de duración del contrato expiraba el día 26 de enero de 2018 (y no en el 2020 como se dice en la sentencia) y no es controvertido que la arrendadora, el día 13 de diciembre de 2017, remitió el burofax (doc. nº 4 de la demanda) mediante el que comunicaba el propósito de extinguir la relación justo al finalizar esos tres años, esto es, con más de 30 días de antelación.

Por lo tanto, el contrato no se encontraba en tácita reconducción, como parece indicar la juzgadora, sino que fue extinguido al transcurrir el plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendador.



TERCERO.- Hechas las anteriores consideraciones, la controversia que plantea la recurrente en esta alzada se centra en establecer si cabe estimar que la aceptación de rentas posteriores a la demanda comporta una renovación de contrato que superaría la situación creada a partir del burofax remitido por la arrendadora.

Así, no es objeto de discusión que la demandada, pese al requerimiento resolutorio, no ha procedido al desalojo y se ha mantenido en la posesión de la vivienda satisfaciendo las sumas que venía abonando como rentas.

Pues bien, siguiendo un criterio jurisprudencial que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo expuesto y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por la arrendadora no entraña la renovación del contrato, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos expuestos en el fundamento precedente.

Por ello procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.



CUARTO.- Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto deben imponerse a la recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Sonia contra la sentencia dictada por el Juzgado nº 22 de los de Barcelona en fecha 17 de septiembre de 2018 en autos de juicio verbal seguidos en dicho Juzgado bajo el número 465/2018 de los que el presente rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución. Todo ello imponiendo las costas de esta alzada a la recurrente.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

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