Sentencia Civil Nº 515/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 207/2003 de 29 de Junio de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00515/2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 207 /2003

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

JOSE MARIA SALCEDO GENER

En MADRID, a veintinueve de junio de dos mil cuatro.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 78 /2002, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 69 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 207 /2003 , en los que aparece como parte apelante KATAMARAN S.L., y D. Juan Pedro representados por el procurador Dª FLORENTINA DEL CAMPO JIMENEZ, y como apelados Dª Dolores , y Dª Isabel , quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron, representados por el procurador Dª GLORIA DE ORO-PULIDO SANZ, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid, en fecha 10 de Diciembre de 2002 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que debo desestimar la demanda interpuesta por Don Juan Pedro y KATAMARÁN, S.L. contra Doña Dolores y Doña Isabel absolviendo a las demandadas de la pretensión ejercitada con imposición a la parte actora de las costas causadas."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte KATAMARÁN, S.L. al que se opuso la parte apelada Dª Isabel y Dª Dolores , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de Junio de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Doña Marí Luz como DIRECCION000 actual de la arrendataria Katamarán S.L., la mercantil Katamarán S.L., como arrendataria y don Juan Pedro por haber actuado en nombre y representación de Katamarán S.L., en el contrato de arrendamiento, ejercitaron acción de modificación de la actualización de renta de local de negocio efectuada por la parte arrendadora de acuerdo con lo previsto en la Disposición transitoria 3ª, apartado C), número 6, regla 4ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, notificada fehacientemente mediante requerimiento notarial el 11 de octubre de 1995, así como los tramos posteriores hasta alcanzar el 100% de la renta actualizada, en fechas 8 de octubre de 1996, 29 de octubre de 1997, 20 de octubre de 1998 y 15 de octubre de 1999 y la posterior revisión conforme al IPC en fecha 16 de octubre de 2000, alegando que don Juan Pedro estuvo ausente en el extranjero y que los cálculos se habían efectuado tomando en consideración la renta mensual de 45.000 pesetas cuando, según el contrato, a los efectos de revisión anual de la renta pactada en el contrato había de entenderse que la renta inicial era de 30.000 pesetas, aunque se hubiere fijado la de 45.000 en el contrato como renta mensual, y la devolución del exceso abonado a la arrendadora durante los últimos cinco años a consecuencia de la actualización efectuada, exceso que deducían los actores de la diferencia entre ésta última y la que sostenían era correcta partiendo de la renta inicial de 30.000 pesetas mensuales, más gastos de demora hasta la presentación de la demanda e intereses legales devengados. La parte demandada se opuso a la demanda alegando la excepción de falta de legitimación activa de don Juan Pedro y doña Marí Luz , si bien el juzgado al admitir a trámite la demanda únicamente había tenido como actores a don Juan Pedro y Katamarán S.L., ya que la única titular de la relación jurídica controvertida era la arrendataria, Katamarán S.L.; igualmente se opuso al fondo del asunto. La sentencia de instancia, razonando que doña Marí Luz no accionaba a título personal sino como representante de la mercantil Katamarán S.L., y que los derechos arrendaticios correspondían a la última, estimó la falta de legitimación activa de don Juan Pedro y, respecto al fondo de la cuestión litigiosa, consideró que la oposición al proceso actualizador no se realizó dentro del plazo de 30 días siguientes al requerimiento y que, de acuerdo con las sentencias de las Secciones de esta Audiencia Provincial que citaba, se había producido la tácita aceptación, de modo que desestimó la demanda. Don Juan Pedro y Katamarán S.L., prepararon recurso de apelación si bien únicamente se interpuso por Katamarán S.L. En la interposición del recurso Katamarán S.L., impugna la sentencia de instancia alegando la infracción de la Disposición transitoria tercera, siguientes y concordantes de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos e infracción del artículo 101.2, regla segunda, siguientes y concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ya que difícilmente podía comunicarse nada a quien era administrador de Katamarán S.L., don Juan Pedro porque se encontraba en el extranjero intentando ampliar el negocio, estando encargada la familia de abonar las rentas, sin aceptar tácitamente la elevación de la renta, resultando que el silencio del administrador no puede entenderse aceptación tácita de la elevación de la renta y, al ser girada cantidad superior a la autorizada, podía pedir la revisión de la renta satisfecha y devolución de lo indebidamente pagado, acción que ejercitó cuando tuvo conocimiento de la incorrecta actualización; e infracción de los artículos 1281, 1555, 1556 y 1966, siguientes y concordantes del Código civil, ya que la cláusula contractual es clara y establece como renta inicial, a los efectos de revisión de la renta, la de 30.000 pesetas mensuales y no la de 45.000 pesetas que es de la que parte el arrendador y si ha incumplido el contrato debe devolver lo indebidamente cobrado durante los cinco últimos años en que no opera la prescripción pues el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos y la revisión de renta debía haber operado con arreglo a lo pactado y habiéndose tomado como renta inicial la de 45.000 pesetas, el arrendador no ha cumplido sus obligaciones y el arrendatario puede pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o solo lo último, dejando el contrato subsistente.

SEGUNDO.- La excepción de falta de legitimación activa de don Juan Pedro ha quedado firme ya que si bien el escrito de preparación del recurso de apelación se presentó por la Procuradora doña Florentina del Campo Jiménez en nombre de aquél y de Katamarán S.L., el escrito de interposición del recurso únicamente se presentó por dicha Procuradora en nombre de Katamarán S.L., sin articular motivo alguno de impugnación sobre ese pronunciamiento, quedando desierto el recurso en cuanto preparado por don Juan Pedro y firme el pronunciamiento que estima su falta de legitimación activa (artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

TERCERO.- La arrendadora, en la ya lejana fecha de 11 de octubre de 1995, había notificado fehacientemente a la arrendataria, Katamarán S.L., por conducto notarial y con suspensión de la aplicación del sistema de revisión de renta pactado en el contrato, la actualización de la renta conforme a la Disposición transitoria 3ª, apartado C), número 6, regla 4ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, con todas las menciones exigidas por la norma aplicada; igualmente había notificado a la arrendataria los sucesivos tramos de actualización en los años sucesivos, hasta alcanzar el 100% de actualización, en fechas 8 de octubre de 1996, 29 de octubre de 1997, 20 de octubre de 1998 y 15 de octubre de 1999 y, una vez alcanzada ésta, la posterior revisión con el incremento anual por IPC (16 de octubre de 2000). Además, la arrendataria, que no olvidemos es Katamarán S.L., y no don Juan Pedro , había venido abonando las rentas actualizadas hasta la fecha de interposición de la demanda (29 de enero de 2002), si bien un año antes (a principios del año 2001) había manifestado a la arrendadora disconformidad con el proceso actualizador, ya concluido, por haber tenido como parámetro de cálculo una renta inicial de 45.000 pesetas en lugar de 30.000 pesetas. La arrendataria no niega la recepción del requerimiento de actualización por persona a cargo de la administración de hecho y gestión de la sociedad por delegación del administrador único durante sus ausencias, ni la recepción de aquél y sucesivas notificaciones anuales en el domicilio social de la sociedad (el mismo local arrendado); lo que niega es la recepción material de las notificaciones por el administrador único en las fechas en que se produce el proceso de actualización y se notifica éste y su desarrollo gradual hasta alcanzar el 100% de la actualización y el conocimiento del alcance de aquél proceso cuando su familia, al frente de la sociedad durante sus ausencias, abona las rentas giradas conforme a lo que resultaba de dicho proceso.

La Ley se limita a exigir que la actualización de rentas se notifique al arrendatario de forma «fehaciente» (Disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre), término que supone un reforzamiento de la exigencia de mera notificación por escrito que contenía el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964. Ahora bien, como tiene declarado reiteradamente la jurisprudencia, así como la doctrina de las Audiencias, la fehaciencia no se ha de identificar «... necesariamente con intervención notarial o judicial...» -STS, Sala Primera, de 25 de noviembre de 1983-; «... requerimiento en forma fehaciente, pretende alcanzar la seguridad de que el arrendatario ha tenido conocimiento del propósito del arrendador...» -SAP Madrid, de 15 de febrero de 1990-; para que la «... notificación tenga el carácter de fehaciente precisa que llegue al conocimiento, de forma demostrable, del notificado...» -SAP Santa Cruz de Tenerife, de 18 de mayo de 1993-; «... La falta de determinación del modo por el cual se logra la fehaciencia permite incluir como vehículos hábiles para lograrla, además, naturalmente, del judicial (acto de conciliación) y del notarial, cualquier otro que permita reputar como indudable que se pusieron los medios necesarios para alcanzar el fin pretendido y el destinatario gozó de la posibilidad, con independencia de que la usase o no, de conocer el contenido de la notificación o comunicación» -SAP Madrid, Sección 13ª, de 14 de noviembre de 1994-; «... el término "fehaciencia" ha de ser interpretado en el sentido de haberse usado un medio que ofrezca garantías de autenticidad y que la notificación se haga de modo claro...» -SAP Pontevedra, 14 de junio de 1995-; «... viene a inferirse que ha de llevarse a cabo de manera que no quepa duda de su realización...» -SAP Madrid, 28 de diciembre de 1995-.

Desde lo anterior, no se puede aceptar la tesis de la arrendataria de falta de notificación de la actualización de la renta del local de negocio arrendado pues quien o quienes quedan al frente de la administración de la sociedad durante las ausencias del administrador único es o son personas facultadas por éste para recibir las notificaciones dirigidas a la sociedad con ocasión del desarrollo de la relación arrendaticia, máxime cuando dicha persona o personas tienen, además, facultades para efectuar el pago de la renta. La arrendadora ha notificado fehacientemente a la sociedad arrendataria, en el domicilio social (el local arrendado), el requerimiento previo de actualización de la renta y su desarrollo gradual, así como la aplicación de las actualizaciones anuales hasta alcanzar el 100% de actualización y sus importes y la posterior revisión anual conforme al incremento por IPC y su importe una vez finalizada aquélla actualización (la misma actora aporta las diversas notificaciones), ha girado los recibos de renta de acuerdo con dicho proceso, notificaciones e importes notificados y la arrendataria ha satisfecho los aumentos sin la más mínima oposición o manifestación de disconformidad en los plazos que otorgan los preceptos que la apelante cita infringidos, aceptando la arrendataria tácitamente la elevación de la renta y caducando el plazo para pedir la revisión de la renta ya satisfecha y devolución de lo pagado, por lo que, obviamente, tales preceptos (Disposición transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 y artículos 101 y 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) no han podido ser vulnerados, todo lo cual lleva a confirmar la sentencia de instancia ya que las acciones ejercitadas por la arrendataria están caducadas y son extemporáneas y ello exime del análisis del segundo motivo de impugnación al versar éste sobre la corrección o no de la actualización efectuada en su momento.

CUARTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Katamarán S.L., representada por la Procuradora doña Florentina del Campo Jiménez, contra la sentencia dictada en fecha 10 de diciembre de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia número 69 de los de Madrid (juicio ordinario 78/02) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.