Sentencia CIVIL Nº 515/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 861/2016 de 18 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 861/2016-P
Procedencia: Juicio Verbal sobre desahucio por expiración plazo, falta pago y reclamación cantidad nº
1263/2015 del Juzgado Primera Instancia 7 Sabadell
S E N T E N C I A Nº 515/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a 18 de julio de 2017
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Verbal sobre desahucio por expiración plazo, falta pago y reclamación cantidad nº
1263/2015, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 7 Sabadell, a instancia de Dª. Andrea , Dª Felicisima
, D. Jacobo , Dª Raimunda y Dª Ana , contra D. Rogelio , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud
del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados
autos el día 18 de mayo de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de desahucio por expiración del plazo (subisidiaria por impago de rentas) y reclamación de rentas y cantidades debidas interpuesta por Dª. Ana , Dª. Andrea , Dª. Raimunda , Dª. Felicisima y D. Jacobo , todos ellos representados por el Procurador de los tribunales D. Josep Gubern Vives y bajo la asistencia Letrada de D. Josep Herrero Nicolás (actuando en beneficio de la Comunidad de bienes arrendadora del inmueble); y en consecuencia, DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO destinado a la actividad de pupilaje de vehículos sito en la calle Font Nova nº 24 bajos fondo de Sabadell por expiración del plazo;CONDENO AL DEMANDADO D. Rogelio , representado por la Procuradora Dª. María Dolors Ribas Mercader y bajo la asistencia letrada de Dª. Eulali Arcos Sigüenza, al desalojo de dicho inmueble de manera inmediata y en todo caso en el plazo de 20 días naturales, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de su propietario, con apercibimiento de que se procederá a su lanzamiento en caso contrario sin más notificación; y CONDENO AL DEMANDADO D. Rogelio a abonar a la actora la suma reclamada de 7.094, 02 euros en concepto de las rentas vencidas y no pagadas, así como al pago de las rentas que vayan venciendo trimestralmente a razón de 1.419, 37 euros sobre el local arrendado y hasta su efectivo desalojo; más los intereses legales en el sentido descrito en el fundamento de derecho séptimo de esta Sentencia. Todo ello con expresa imposición de costas al demandado.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo y así mismo impugnó la sentencia. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 4 de julio de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO .- DOÑA Ana , DOÑA Andrea , DON Jacobo , DOÑA Raimunda y DOÑA Felicisima presentan demanda de desahucio por expiración del plazo contractual y, subsidiariamente, por falta de pago y reclamación de rentas, del local sito en la calle FONT NOVA, número 24, bajos fondo, parte delantera, de SABADELL, contra DON Rogelio .

DON Rogelio se opone a la demanda presentada.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DOÑA Ana , DOÑA Andrea , DON Jacobo , DOÑA Raimunda y DOÑA Felicisima contra DON Rogelio , declara resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio destinado a actividad de pupilaje de vehículos sito en la calle FONT NOVA número 24, bajos fondo, parte delantera, de SABADELL, por expiración del plazo; condena al demandado DON Rogelio al desalojo del inmueble de manera inmediata, y en todo caso, en el plazo de veinte días naturales, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de su propietario, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, sin más notificación; y condena al demandado DON Rogelio a abonar a la actora la cantidad reclamada de 7.094, 02 euros, en concepto de las rentas vencidas y no pagadas, así como al pago de las rentas que vayan venciendo trimestralmente a razón de 1.419, 37 euros sobre el local arrendado y hasta su efectivo desalojo; más los intereses legales, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Rogelio interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba y en incongruencia.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia, y en su lugar, se acuerde: a) La desestimación de la demanda interpuesta como consecuencia de la subsistencia del contrato de alquiler controvertido cuya duración se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2019 en aplicación de la LAU.

b) Con carácter subsidiario, la desestimación de la acción de desahucio por impago de las rentas al haber consignado el demandado correctamente las cantidades adeudadas.

La parte demandante impugna la sentencia recurrida en cuanto al pronunciamiento que realiza la juzgadora de instancia en el Fundamento de Derecho tercero relativo a la prevalencia de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 sobre la voluntad de las partes, y solicita se dicte otro por el que se dictamine que prevalece ésta por encima de las disposiciones legales.



SEGUNDO .- IMPUGNACIÓN DE SENTENCIA.

La parte demandante impugna la sentencia de primera instancia en lo referente al pronunciamiento que realiza la juzgadora de primera instancia en el Fundamento de Derecho Tercero relativo a la prevalencia de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 sobre la voluntad de las partes.

En la demanda se solicita la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio destinado a actividad de pupilaje de vehículos sito en la calle FONT NOVA, número 24, bajos fondo, de SABADELL.

El contrato de arrendamiento se suscribió, en fecha 1 de abril de 1970, entre DOÑA Covadonga y DON Marcelino .

Tras la defunción de DON Marcelino , su esposa notificó por escrito de fecha 19 de septiembre de 2007 (fax de 28 de septiembre de 2007), su intención de subrogarse (documento 3 de la demanda, al folio 29 vuelto).

El día 7 de noviembre de 2007, documento 5 de la demanda, al folio 32, reunidos los propietarios que conforman la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 , DOÑA Remedios , sus hijos DON Rogelio , DON Jacobo y DOÑA Raimunda , DOÑA Cristina , su hija DOÑA Felicisima , y sus nietas DOÑA Sacramento y DOÑA Ariadna y sus hermanas DOÑA Andrea y DOÑA Candida , DOÑA Remedios expuso su intención de subrogarse en el contrato de arrendamiento del local de negocio destinado a actividad de pupilaje de vehículos sito en la calle FONT NOVA, número 24, bajos fondo; parte del resto de los propietarios y el Administrador de la Comunidad manifestaron que esta subrogación no era posible pues la SRA. Remedios estaba jubilada, siendo la jubilación causa de extinción del contrato de arrendamiento.

Ambas partes apreciaron la necesidad de alcanzar un acuerdo, y finalmente, se acordó, por unanimidad, que DOÑA Remedios pudiera subrogarse en el contrato de alquiler del local comercial, teniendo en cuenta que a su fallecimiento quedaría resuelto el contrato, sin perjuicio que algún descendiente pudiera subrogarse pero sólo hasta el día 31 de diciembre de 2014, al folio 33.

Dicho acuerdo fue ratificado por mayoría de dos tercios en la Reunión de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 de fecha 13 de marzo de 2008, documento 6 de la demanda, al folio 35 vuelto.

En el presente caso, el contrato se suscribió el 1 de abril de 1970 y está sometido, por tanto, al TRLAU de 1964 y a la Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994 , en cuanto a su duración y extinción.

Las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994 se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, suscritos al amparo de la legislación anterior, se hallaban sometidos a la normativa de prórroga forzosa, en los términos expuestos.

Sin embargo, tanto la Ley de 1964 (artículo 6) como la de 1994 (artículo 4), reconocen la autonomía de la voluntad de las partes en lo que imperativamente no disponga la Ley, máxime en los contratos de arrendamiento de local de negocio.

Por lo tanto, el acuerdo alcanzado por las partes el día 7 de noviembre de 2007 es válido pues lo que hacen las partes es regular sus relaciones jurídicas para el futuro al amparo de la libertad negocial ( artículos 1.255 y 1.271 del Código Civil ).

En este sentido, cabe citar la sentencia dictada por la sección primera de la A.P. de Tarragona de 13 de diciembre de 2016 .

En efecto, ante las dudas sobre la posibilidad de que DOÑA Remedios pudiera subrogarse en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento de su esposo, por hallarse jubilada, ante la necesidad de alcanzar un acuerdo, acordaron que DOÑA Remedios se subrogara y que, asimismo, pudiera subrogarse un descendiente pero hasta llegar al vigésimo año de la entrada en vigor de la LAU, esto es, hasta el 31 de diciembre de 2014.

Se trata de un pacto expreso, de contenido novatorio, adoptado al amparo de la autonomía de la voluntad, en atención a tres circunstancias: las relaciones familiares entre las partes, la imposibilidad de subrogarse legalmente DOÑA Remedios , atendida su condición de jubilada y la situación económica de la SRA. Remedios .

Por ello, se alcanzó un pacto sobre la finalización del contrato con las particularidades expuestas a las que se remite el acta de 13 de marzo de 2008.

Y nada se dijo sobre el apartado 7º de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 1994 , que prevé el incremento legal en la duración de los contratos por 5 años para los casos en que la renta abonada por el arrendatario sea superior a la resultante de la actualización.

Lo anterior supone estimar la impugnación de sentencia en el sentido de que, a los efectos de determinar la fecha de extinción del contrato de arrendamiento, 31 de diciembre de 2014, prevalece el acuerdo expreso alcanzado por las partes.



TERCERO .- RECURSO DE APELACIÓN.

Pero además, aun de considerar que debe prevalecer el régimen legal transitorio sobre el pacto alcanzado por las partes, tampoco podría estimarse el recurso de apelación, en cuanto se solicita la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera, C) apartado 7.

Dice el apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª: ' 7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la Ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.' En el presente caso, no ha quedado probado que, en el momento de entrar en vigor la LAU, se instara el procedimiento de actualización de la renta a través de los mecanismos legales, y que el arrendatario se acogiera al pago del 100% de la renta actualizada.

Al contrario, del listado que obra al folio 109, se desprende que en el año 1993, se abonaba una renta de 81.416 pesetas por los dos locales, en 1994, se pagaba una renta de 83.073 pesetas, y en 1995, una renta de 83.339 pesetas por el mismo objeto.

Por lo tanto, no ha quedado acreditado que se actualizara el 100% de la renta de una sola vez a partir de 1 de enero de 1995.

Pero es que tampoco es ésta la alegación que efectúa la parte apelante. Lo que sostiene es que, al entrar en vigor la LAU, el arrendatario ya venía pagando una renta superior de la que hubiera debido pagar de haber aplicado el 100% de la renta actualizada.

Pues bien, tampoco ha quedado probado que cuando entró en vigor la LAU ya se pagara una renta superior a la que hubiera correspondido tras aplicar el 100% de la actualización, siendo insuficiente la documental con la que se pretende probar tal extremo, pues ni se razonan ni se desglosan los cálculos de los que se obtiene la renta que se dice que se debía pagar (32.922, 50 pesetas) y la renta que se venía pagando (41.669, 50 pesetas) ni se dice cuándo se alcanzó el 100% de la actualización, ni los IPC que se aplicaron, siendo insuficiente la alegación de que la renta se fue actualizando periódicamente desde 1986 y siendo insuficiente la documental aportada para acreditar tales extremos.

Y era una prueba que correspondía practicar al arrendatario, como hecho obstativo o impeditivo de la acción ejercitada por la parte actora.

Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación y estimar la impugnación de sentencia, y confirmar la resolución recurrida por distintos razonamientos jurídicos.



CUARTO .- Las costas del recurso de apelación vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

No procede hacer expresa imposición de las costas de la impugnación de sentencia, conforme al artículo 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Rogelio y estimando la impugnación de sentencia formulada por la representación procesal de DOÑA Ana , DOÑA Andrea , DON Jacobo , DOÑA Raimunda y DOÑA Felicisima , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de SABADELL, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo, y subsidiariamente por falta de pago, y reclamación de rentas, número 1.263/2015, de fecha 18 de mayo de 2016, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia por distintos razonamientos jurídicos.

Se imponen a la parte apelante las costas devengadas por su recurso de apelación.

No procede hacer expresa imposición de las costas de la impugnación de sentencia.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.