Sentencia Civil Nº 516/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 1038/2007 de 16 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 1038/2007-B

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 316/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 32 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 516/2008

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciseis de octubre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 316/2007 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 32 de Barcelona, a instancia de Dª Leticia , contra INMOBILIARIA VICTORY (PORTAL LINK,S.L.); los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de julio de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Amb estimació de la demanda del procurador Carlos Turrado Martín-Mora, en representació de Doña. Leticia , 1) CONDEMNO Portal Link,SL, a pagar a la demandant 24.000 E (vint-i-quatre mil euros), 2) amb els interessos legals de demora que s'hagin produït des del vint-i-nou de setembre de dos mil sis, 3) i sense condemnar cap de les parts a pagar les costes processals.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de septiembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales,excepto la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante Leticia formula en los presentes autos una pretensión dirigida a obtener de Portal Link SL, empresa inmobiliaria que gira bajo el nombre comercial de Inmobiliaria Victory, la restitución de la cantidad (24.000 €) entregada en septiembre de 2006 a cuenta del precio de la compra por su parte de la casita sita en el pasaje Caminal número 26 y del terreno anexo, cuya compra no llegó a adquirir eficacia por razones ajenas a la compradora, según se afirma en la demanda.

La intermediaria demandada arguye que hubo un desistimiento voluntario de la adquirente, por lo que debe operar lo previsto en la cláusula 2ª del contrato privado de compraventa, tesis ésta que no es acogida por el juzgador de primera instancia, el cual entiende que no se cumplió la condición suspensiva prevista en la cláusula 5ª del contrato de septiembre de 2006 , por lo que la compradora tiene derecho a la devolución íntegra del pago a cuenta ya efectuado.

Se alza Portal Link contra dicho pronunciamiento contrario a sus intereses.

SEGUNDO.- Digamos de entrada que compartimos por completo la caracterización del negocio jurídico de fecha 18 de septiembre de 2006 (doc. 1 demanda) efectuada en la sentencia apelada.

Se trata efectivamente de un contrato privado de compraventa inmobiliaria, perfeccionado dado el pleno concurso de voluntades acerca de la cosa (fincas registrales números NUM000 y NUM001 ) y el precio (240.400 €), aunque ni la una ni el otro se hubieren entregado.

Admitimos también que la cláusula 2ª del contrato, pese a una inadecuada mención a la "resolución del contrato" (la resolución es un efecto típico del incumplimiento unilateral, del mutuo disenso o del cumplimiento de una condición de esa naturaleza), presenta una estructura que la convierte en un pacto adicional de arras penitenciales o de desistimiento (art. 1.454 CC ), de tal manera que cualquiera de las partes del contrato podía separarse de él antes de la escrituración sin más consecuencia que la pérdida por la compradora del precio entregado a cuenta o su devolución doblada por el vendedor.

Lo verdaderamente relevante en el supuesto enjuiciado no es la existencia de las precitadas arras (la parte actora no invoca desistimiento alguno del vendedor y menos aún suyo, sino la ineficacia del contrato por falta de ocurrencia de un hecho condicionante, regida por los artículos 1.113 y 1.114 CC ), sino la concurrencia de la condición suspensiva establecida en la cláusula 5ª , a cuyo tenor la eficacia de la venta está condicionada "a obtener una tasación bancaria por valor de 240.400,00 €", esto es, por el importe íntegro del precio convenido.

TERCERO.- La interpretación de esa cláusula contractual es cuestión controvertida, ya que el juez de primera instancia precisa que no puede ser analizada en su estricta literalidad, sino que debe serlo racionalmente y desde una perspectiva teleológica: el interés de la compradora no se contentaba simplemente con la obtención de una tasación que valorase la finca en el precio fijado en el contrato, sino que su verdadero interés radicaba en que dicha tasación bastase para la concesión por una entidad de crédito de la necesaria financiación.

Esa relectura se ajusta plenamente a la naturaleza y objeto del contrato y a la intención de las partes (arts. 1.282, 1.285 y 1.286 CC), pero lo que ya no resulta admisible es la inferencia realizada a continuación por el juez a quo, consistente en afirmar que es dudosa la obtención de la precitada financiación bancaria aun disponiendo de una tasación que cubriese el 100% del precio. Nótese que esa última inferencia ni siquiera es afirmada por la compradora demandante en este litigio (la demanda se limita a afirmar la no consecución de la tasación mínima prevista en el contrato a modo de condición suspensiva), del mismo modo que tampoco lo fue en las comunicaciones extrajudiciales cruzadas entre las partes; el burofax de 29 de noviembre de 2006 de los letrados de Leticia no afirmaba más que la no consecución de la expresada tasación (doc. 2 demanda).

En último término, la desmesurada inferencia lógica contenida en el fundamento jurídico 7º de la sentencia apelada causa indefensión a la demandada, ya que Portal Link no pudo prever que el objeto del proceso se extendería a una cuestión concreta (solvencia de la señora Leticia ante las entidades de crédito) que la propia parte actora nunca introdujo en la litis.

En definitiva, la interpretación más razonable de la condición suspensiva litigiosa es la que lleva a afirmar que la compraventa sólo adquiría eficacia con la obtención de una tasación con finalidad de garantía hipotecaria que como mínimo igualase el precio de venta convenido por las partes, en el bien entendido de que Leticia , carente de ahorros propios, precisaba el 100% de financiación bancaria y que ésta le hubiera sido concedida con la presentación de aquel informe de tasación.

CUARTO.- Sentado cuanto antecede, conviene aún precisar una cuestión de orden cronológico que no carece de relevancia, visto que la compradora Leticia afirma en su demanda que desde el día 20 de septiembre de 2006 y en diversas ocasiones puso en conocimiento de Portal Link que contaba con una tasación que valoraba el inmueble en sólo 210.424 euros.

Dicha tasación (doc. 5 demanda) es la elaborada por la empresa especializada Sociedad de Tasación SA por medio de la arquitecta técnica Claudia , a petición de Caixa Sabadell y en interés de Leticia , pero la fecha de emisión de ese dictamen es el día 7 de noviembre de 2006 pese a que la visita al inmueble se había realizado el anterior día 20 de septiembre. No consta que la peritadora Claudia efectuase una valoración verbal de la finca en la misma fecha de la visita (dados los problemas de identificación de una parte del inmueble que ella misma adujo, parece altamente improbable que actuara de ese modo, y ni siquiera fue interrogada al respecto en juicio), por lo que cabe concluir que Leticia comunicó a Inmobiliaria Victory la no consecución de la tasación mínima a partir del indicado 7 de noviembre, lo que a su vez concuerda con la circunstancia de que la tasación alternativa promovida por dicha inmobiliaria por conducto del BBVA se iniciase con la visita al inmueble en fecha 24 de noviembre de ese año por parte de la arquitecta María Inés , empleada de Tasaciones Hipotecarias SA, y concluyese con el informe escrito del siguiente día 27 (folios 113-142).

No cabe pues afirmar que Portal Link obstaculizase de modo ilegítimo el cumplimiento de la condición suspensiva tantas veces requerida, sino todo lo contrario.

QUINTO.- Ahora bien, de lo actuado se desprende que el hecho condicionante de continua referencia no llegó a cumplirse.

En efecto, la tasación que debía conseguirse ya fuera por la compradora o por la inmobiliaria que actuaba en nombre de la propiedad debía ser precisamente válida a efectos de garantía hipotecaria, no a cualesquiera otros. A tal efecto, es muy significativa la argumentación utilizada en juicio por Claudia , peritadora de ST, para justificar la no inclusión en la tasación del terreno anejo a la casita del pasaje Caminal 26: "nunca he dicho que el terrenito no se pueda comprar ni vender; sólo digo que no puede incluirse en la garantía hipotecaria".

Y las razones que sustentan esa decisión técnica no son en absoluto desdeñables, ya que pese a que el expresado terrenito (patio de 22 metros cuadrados de superficie) constituye una realidad física indiscutida (plano folio 48) e integra una finca independiente desde la óptica registral y catastral (números NUM001 y NUM002 respectivamente), es lo cierto que la descripción registral de sus linderos puede originar confusión acerca de su exacta ubicación, ya que ninguno de ellos alude al pasaje Caminal (folio 142). En el informe de tasación promovido por Portal Link se incluyen ambas fincas, pero la autora de ese dictamen, sobre no comparecer en juicio y no adjuntar la cartografía catastral del expresado patio, no expuso de ningún modo en su informe las consideraciones que justificaran la inclusión en una tasación precisamente hipotecaria de una finca cuya descripción registral es cuando menos imprecisa.

Sabido es, por último, que la garantía hipotecaria se presta por las entidades de crédito sobre la base de una perfecta descripción registral del inmueble ofrecido en garantía, no en vano el correspondiente proceso de realización del bien hipotecado es de estricta base registral (arts. 681-698 LEC y 130 LH), no catastral o urbanística, todo lo cual permite concluir que en el supuesto enjuiciado no llegó a cumplirse la condición suspensiva prevista en la cláusula 5ª del contrato de venta, ya que ninguno de los contratantes logró una convincente tasación en los términos que contemplaba tal hecho condicionante.

SEXTO.- La confirmación de la sentencia apelada debe acarrear la imposición a la demandada recurrente de las costas de la presente alzada, de conformidad con lo prevenido en el artículo 398.1 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA VICTORY (PORTAL LINK,S.L.), contra la Sentencia dictada en fecha 5 de julio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.