Sentencia Civil Nº 516/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 630/2013 de 10 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 630/2013 - 5ª

PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 71/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 34 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 516

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. LUIS F. CARRILLO POZO

En la ciudad de Barcelona, a diez de diciembre de 2014.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 71/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 34 Barcelona, a instancia de INSTITUTO EUROPEO DE FINANZAS, SL , contra COMERCIAL PAPELERA VITELA, SA, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de julio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por INSTITUTO EUROPEO DE FINANZAS, SL, representada por el procurador Miquel Puig Serra Santacana contra COPAVISA M 82, SA, representada por la procuradora Núria Suñé Peremiquel. En consecuencia, ABSUELVO a la parte demandada de los pedimentos ue venía realizando la parte actora.

Las costas procesales se imponen a la parte demandante'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 26 de noviembre de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad COMERCIAL PAPELERA VITELA SA a 'restituir' a INSTITUTO EUROPEO DE FINANZAS SL, la suma de 12.000 € que, en concepto de fianza arrendaticia, entregó a aquella al suscribir el contrato de arrendamiento de 16.11.2004 sobre el local sito en la C/ Muntaner, 82, bajos de Barcelona, más el interés legal desde el mes siguiente a la entrega de llaves del local. A dicha pretensión se opuso la demandada (actualmente COPAVISA M82 SA, f. 1), pues la actora no cumplió las obligaciones establecidas en el contrato, lo que motivó los procedimientos a que se aludirá, que generaron gastos (facturas de abogado y procurador, f. 152 y ss) por 14.643'29 €, aparte de que al entregar la posesión del local éste estaba en estado lamentable (motivando una rebaja importante de la renta en el siguiente arrendamiento, f. 156 y ss), así como que fue precintado por el Ayuntamiento por incumplimientos para el desarrollo de la actividad, generando, al menos, un perjuicio por imposibilidad de ocupación de, al menos un mes de renta (6.977'48 €) y, enfín, la arrendataria dejó el local antes del período contractual de 6 años (a los 3 años y 7 meses antes de lo estipulado) y sin preaviso, procediendo la correspondiente indemnización que, en todo caso es notoriamente superior a la fianza; en base a ello se interesa sentencia 'por la que aplicando la compensación indicada, se desestime la demanda...', compensación expresamente aludida en los fundamentos de derecho, basada en determinados conceptos (falta de preaviso de 6 meses, mes de precinto del local, gastos judiciales,...)

La sentencia de instancia desestima la demanda (la arrendataria incumplió la obligación de pago de rentas lo que generó gastos judiciales, no restituyó el local en condiciones para disponer de él pues estuvo precintado, y dio por terminado el arrendamiento antes de que llegara a su término y sin el preaviso pactado), con expresa imposición a la actora de las costas de esta alzada. Frente a dicha resolución se alza la actora por (1) vulnerar el principio de congruencia y justicia rogada al pronunciarse sobre la indemnización por terminación anticipada anticipada (no se formuló reconvención), falta de motivación (respecto de la 'devolución de las llaves'); (2) infracción de los arts. 209.2 y 3 LEC , relativos al contenido de las sentencias (en los antecedentes no constan en ningún momento las pretensiones de las partes y los hechos en que se fundan dichas pretensiones), (3) infracción de los arts. 207.3 , 222.1 , 2 y 400 LEC , respecto del efecto de la cosa juzgada (la valoración del estado del local, imposibilidad de disponer del mismo durante el precinto, la compensación por terminación anticipada, ya fueron valorados y sentenciados), (4) error en la valoración de la prueba respecto del contrato (en cuanto a la excepción de abonar indemnización caso de que el Ayuntamiento no otorgue licencia a la arrendataria) y vulneración del art. 1256 CC ; y respecto de la compensación de deudas, e infracción del art. 36 LAU y 111-8 CCC. Queda en tales términos planteado el debate en esta alzada, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Por de pronto no se atisba infracción alguna de los arts. 206 y 208 LEC (forma de las resoluciones), ni del principio de tutela judicial efectiva, con independencia de que la sentencia haya desestimado las pretensiones de la actora, habiendo la misma resuelto todas las deducidas por las partes, entre ellas, la compensación opuesta como excepción (sin necesidad de reconvención y respecto de la suma reclamada en concepto de fianza, a lo que se aludirá en el fundamento 4º), aparte de que la Magistrada titular estuvo presente en la audiencia previa, dictando sentencia teniendo en cuenta el proyecto de la juez en prácticas, cuya resolución se revela clara y exhaustivamente motivada, analizando todas las pruebas practicadas, singularmente la documental, respetándose la forma a que se refiere el art. 209 LEC , a la vista de los antecedentes y fundamentos de dicha resolución; asimismo, atendida la finalidad, pactada y legal, de la fianza, lógicamente se atiende y hace referencia a los procedimientos anteriores, que resolvieron incumplimientos con fuerza de cosa juzgada, para poder concluir si procede o no la devolución de la fianza, aparte de otros incumplimientos que detalladamente se analizan.

TERCERO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda ('que fue objeto de una larga negociación', f. 142 vuelto), con una duración inicial de 6 años y una renta mensual de 6.000 € más IVA para el primer año, y 6800 más IVA para el segundo año hasta el quinto, y para el sexto 7500 más IVA, sin perjuicio de la actualización, entregándose por la arrendataria 12.000 € en concepto de fianza, según la cláusula 14 (f. 23 y ss); del referido contrato merecen destacar los siguientes extremos:

a) 'si la arrendataria dejase el local antes del período de 6 años previsto, queda expresamente establecido que deberá en todo caso comunicar tal propósito con una antelación de 6 meses e indemnizar a la arrendadora por la extinción anticipada, en una cantidad equivalente al importe resultante de multiplicar la última renta mensual satisfecha por el número de años que reste por cumplir. En caso de no mediar preaviso o ser éste inferir al plazo señalado, la indemnización será equivalente a 6 mensualidades de renta'; 'tal indemnización no tendrá lugar si la arrendataria dejase el local anticipadamente por causa de no obtener la correspondiente licencia de actividad por parte del Ayuntamiento de Barcelona, siempre y cuando tal abandono del local y extinción del contrato tuviere lugar en un plazo máximo de 1 año a partir del otorgamiento del contrato de arrendamiento...' (pacto 3).

b) La fianza se establece 'para responder del pago del precio estipulado, del exacto cumplimiento de las obligaciones establecidas..., de los daños que pudieran ocasionarse en el local, y de los gastos judiciales en el caso de que se produzcan..', así como que una vez terminado el contrato, si la parte arrendataria hubiere cumplido finalmente el contrato, se procederá a la restitución del total o sobrante de la fianza (pacto 14).

c) 'todos los gastos, daños y perjuicios que diese lugar el impago de alquileres o la infracción del presente contrato será de cargo de la arrendataria' (pacto 20) así como que 'todos los gastos judiciales y extrajudiciales que el cumplimiento o la resolución de este contrato ocasionaran, serán a cargo de la arrendataria incluso los honorarios de Letrado y derechos de Procurador, aunque fuese potestativa su intervención' (pacto 21).

2) por burofax de 14.3.2007 (obrante al f. 163 y ss, no impugnado ni en cuanto a su realidad ni en cuanto a su contenido), la demandada, aludiendo a un e-mail de la actora en que comunicaba su decisión de 'cancelar el contrato de arrendamiento en su día suscrito con vosotros', recordaba que la duración era de 6 años, que existían rentas pendientes por 70.397'23 € 'cuyo importe se les tiene requerido en varias ocasiones y en la actualidad es objeto de desahucio...', y requería la correspondiente indemnización por 6 meses de renta, al darse el supuesto previsto en el referido pacto tres.

3) En 2.4.2007 (tras la demanda que se dirá en el próximo extremo) dicha arrendataria entregó a la arrendadora las llaves del local (f. 106), dándose la circunstancia de que, por aquel entonces, el local se hallaba precintado en ejecución de orden del Ayuntamiento de Barcelona, acordando la realización de obras de insonorización, necesidad de obras que 'deriva directamente de la actividad a que quería destinar la arrendataria el local a fin de adaptarlo para la misma, quien, en virtud de lo establecido en el contrato, debía asumirlas...' (f. 161, 144); la orden quedó sin efecto una vez entregada la posesión por la arrendataria, sin que conste actuación alguna de la arrendadora reveladora de un pacto tácito de suspensión del pago de la renta, en todo caso desvirtuado con los requerimientos de pago y con la falta de cualquier tipo de notificación por la arrendataria en este sentido...' (f. 143 vuelto).

4) en 23.2.2007, la arrendadora formuló demanda de desahucio por falta de pago, frente a la arrendataria, acumulando reclamación de 70.397'33 € por el concepto de 'rentas vencidas y debidas' por la arrendataria (f 42 y ss, 138 y ss), dando lugar a los autos de juicio verbal 194/2007 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 42 de Barcelona, en los que recayó sentencia de 27.6.2007 , que devino firme, condenando a la arrendataria a pagar a la actora la suma de 64.593'83 € (f. 36 y ss, confirmada en apelación, f. 146 y ss); asimismo, la arrendadora formuló demanda frente a quien era el administrador único de la arrendataria, D. Isidro , en reclamación de 78.146'49 € (f. 83 y ss, suma antes reconocida, costas de ejecución, e intereses, al resultar infructuosa la ejecución de la anterior sentencia, en base a la responsabilidad solidaria del administrador único), dando lugar a los autos 876/2009 seguidos en el Juzgado Mercantil 3 de Barcelona, en cuyos autos se dictó sentencia de 26.1.2010 , por la que se condena al demandado a pagar a la arrendadora la suma de 69.502'07 € más intereses legales (f. 91 y ss), instándose la ejecución de dicha resolución, que se despachó inicialmente por auto de 26.3.2011, en cuya ejecución se dictó Decreto de 13.4.2012, por el que se acuerda la finalización de la misma al haberse hecho completo pago de las cantidades reclamadas (f. 100 y ss, 150).

6) gastos judiciales, consecuencia directa del incumplimiento

7) la arrendataria reclamó extrajudicialmente, vía burofax, en 4.2.2010 la suma entregada en concepto de fianza (f. 3 y ss), contestando la arrendadora que no procedía la devolución, al existir una deuda mayor a su favor (f. 35).

CUARTO.- Tal y como se dice en los fundamentos de la demanda rectora, constituyendo la doctrina de esta Sala, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

QUINTO.- El contrato de arrendamiento fue largamente negociado, y su redacción es clara, así como que de ella deriva la intención de los contratantes, por lo que ha de estarse al tenor de sus cláusulas (en este sentido, conforme a las SSTS 1 de de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 , entre otras, que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

La demandada opuso la compensación y suplico, reiterado en la audiencia previa; y a dicha compensación nos hemos referido en el fundamento tercero (la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad: devolver todo o, en su caso determinar el saldo, si existe, que proceda ser restituido, previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En este sentido, la compensación puede operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal del demandado tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional ( SSTS 7.6.1983 , 11.6.1987 , y 16.11.1993 ,...).

Entendiendo opuesta por el demandado, como así es, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón del importe en que se cuantifica el incumplimiento de determinadas obligaciones, por vía de excepción, al no contener el 'petitum' de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación , deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

SEXTO.- Pues bien, la misma sentencia, paradigma de motivación, alude en el fundamento 4º en relación a las concretas cuestiones de procedencia de la devolución y compensación de la fianza con otras deudas, se requiere acudir a los pactos que estipularon las partes de la relación arrendaticia en el propio contrato de arrendamiento', examinando cada uno de los conceptos propuestos por la demandada como 'compensables' o no; para ello, ha de partirse de lo establecido en el pacto 14, en relación con el art. 36 LAU 94. En este sentido, y por de pronto, se constata el incumplimiento contractual respecto del impago de las rentas que motivó los procedimientos a que nos hemos referidos en el extremo 4º del fundamento segundo, en los que se dictó sentencia estimando la demanda de reclamación de las rentas impagadas, hecho no cuestionado; la primera consecuencia es, la aplicación de la fianza a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó (que, por supuesto pueden superar, como es el caso, el importe de la fianza), pudiendo el arrendador retener hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. Pero es que, además:

a) Esos procedimientos generaron una serie de gastos, lo que no ha sido cuestionado, por importe de 14.643'29 €, que fueron asumidos contractualmente por la arrendataria (extremo 1, c del fundamento 3º)

b) No obstate la entrega de llaves por la arrendataria, en 2.4.2007, al estar el local precintado por el Ayuntamiento (a consecuencia directa de la actividad de la arrendataria), cuyo precinto se dejó sin efecto en 9 mayo 2007, es decir, la demandada no pudo disponer del local durante un mes por causa imputable a la actora, lo que se traduce en un mes de renta (la última conforme era de 6977'48 €), cuyo perjuicio debía ser asumido por la actora (así, pacto 20, extremo 1,c del fundamento 3º).

c) Conforme se ha expuesto 'si la arrendataria dejase el local antes del período de 6 años previsto, queda expresamente establecido que deberá en todo caso comunicar tal propósito con una antelación de 6 meses e indemnizar a la arrendadora por la extinción anticipada, en una cantidad equivalente al importe resultante de multiplicar la última renta mensual satisfecha por el número de años que reste por cumplir. En caso de no mediar preaviso o ser éste inferir al plazo señalado, la indemnización será equivalente a 6 mensualidades de renta'; y si bien es cierto que (excepción) 'tal indemnización no tendrá lugar si la arrendataria dejase el local anticipadamente por causa de no obtener la correspondiente licencia de actividad por parte del Ayuntamiento de Barcelona', tal excepción solo tendrá lugar ' siempre y cuando tal abandono del local y extinción del contrato tuviere lugar en un plazo máximo de 1 año a partir del otorgamiento del contrato de arrendamiento...' (pacto 3); consecuentemente, si la duración pactada inicial era de 6 años desde el 16.11.2004, y se entregaron las llaves en 2.4.2007, faltando 3 años y 7 meses para los 6 años, y más allá del año a que se ha hecho referencia (Indemnización para el caso de que el Ayuntamiento denegara la licencia cuando tal abandono tuviere lugar en un plazo máximo de 1 año a partir del otorgamiento del contrato; al entregarse las llaves había transcurrido más de 1 año, procedía la indemnización, que, además, se reclamó burofax), sin que conste la existencia de preaviso, la consecuencia era la procedencia de una indemnización de 6 mensualidades de renta (es decir, 6X6977'48 €, o sea 41.846'88 €; incluso, en la sentencia se alude a la hipótesis de que ''si se reputase que ha habido preaviso para dar por terminado el contrato', serían 3'7 mensualidades de renta de indemnización, es decir, 25000'48 €)

En consecuencia, apreciándose en este caso la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos de la compensación del artículo 1196 del Código Civil , por encontrase las deudas a cargo de ambas partes vencidas, exigibles, y líquidas, procede la compensación de ambos créditos, en la cantidad concurrente, con la consiguiente desestimación del recurso.

SEPTIMO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procediendo la confirmación de la sentencia recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándose por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse la más mínima duda de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por INSTITUTO EUROPEO DE FINANZAS SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.