Sentencia CIVIL Nº 516/2016, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 268/2016 de 13 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
TARRAGONA
SECCION PRIMERA
ROLLO NUM. 268/2016
ORDINARIO NUM. 583/2015
TARRAGONA NUM. CUATRO
S E N T E N C I A NUM. 516/16
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. Antonio Carril Pan
MAGISTRADOS
Dª Mª Pilar Aguilar Vallino
D. Manuel Horacio García Rodríguez
Tarragona, 13 de diciembre 2016.
La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona, formada por los Magistrados del margen, ha
visto el recurso de apelación nº 268/2016 frente a la sentencia de 10 febrero 2016 dictada por el Juzgado
1ª Instancia Nº 4 de Tarragona, en Ordinario nº 583/2015, a instancia de D. Ricardo , como demandante-
apelado, y D. Juan Luis , como demandado-apelante, y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M.
el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes fundamentos de derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda y la demanda reconvencional rectoras de los presentes autos, interpuestas la primera por D. Ricardo y la segunda por D. Juan Luis , y en consecuencia: - DECLARO que D. Juan Luis tiene derecho a continuar como arrendatario del local sito en la C/ Ramón y Cajal, nº 27, bajos, de Tarragona hasta el 31 de diciembre de 2019.

- CONDENO a D. Juan Luis a que cuando llegue dicha fecha entregue la posesión del referido local al actor, con entrega de llaves, y lo deje libre, vacuo y expedito.

- Y todo ello sin expresa condena en costas'.



SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en que los fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el/la Ilmo/a Sr./a Magistrado/a Ponente D. Manuel Horacio García Rodríguez.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

D. Ricardo solicita la declaración de extinción del contrato de arrendamiento concertado, el 1 septiembre 1963, sobre el local comercial sito en la calle Ramón y Cajal, 27, Bajos, de Tarragona, con efectos de 31 diciembre 2014 y, en consecuencia, proceda el arrendatario a la devolución de la posesión del mismo.

Contestó el demandado, D. Juan Luis , como subrogado en el contrato en el año 2000, que tiene derecho a continuar el arriendo hasta el año 2024 por dos razones: una, por aplicación del numero 7 de la Disp. Transitoria 3º de la LAU 1994 al ser la renta que abona superior a la actualizada conforme a la ley citada, lo que supone un primer plazo de 5 años; y dos, por convenio entre arrendador y arrendatario reflejado en el pacto Sexto contenido en la novación modificativa de 1 septiembre 1993, lo que le confiere derecho a un segundo plazo de otros 5 años. Todo ello mediante oposición y reconvención que fue rechazada por el actor.

La sentencia de primer grado estima en parte la demanda y la reconvención, razona que la renta abonada a la entrada en vigor de la ley 1994 (enero 1995) es superior a la actualizada y confiere al demandado uno de los plazos de 5 años, pero rechaza el otro por considerar que la cláusula incluida en el contrato por la modificación de 1993 es contraria al espíritu y finalidad de la ley (Disp. Transitoria 3ª LAU 1994).

En desacuerdo con esta decisión formula el presente recurso el demandado, al que se opone el actor.



SEGUNDO.- Los motivos de oposición a la sentencia.

El recurso se queja de la inaplicación de la cláusula 6ª incorporada a la novación modificativa del contrato en 1993 pues entiende que la misma no contraviene ley positiva alguna, ni normativa de 'ius cogens' , ni es contraria al principio de libertad de pactos, con lo que solicita la prolongación de la vigencia del contrato por otros cinco años más como pedía en la reconvención.

Una primera conclusión que se deriva de los términos en que se plantea la controversia en esta instancia es que ha sido consentida la primera prolongación de la vigencia del contrato al ser la renta abonada al tiempo de la entrada en vigor de la LAU 1994 (1 enero 1995) superior a la que correspondía abonar por las actualizaciones previstas en la propia Ley (nº 7), pues el actor-arrendatario no ha formulado oportunamente recurso o impugnación del deducido por el demandado-arrendador y el objeto de esta apelación se circunscribe a determinar la validez o no de cláusula incorporada a la novación de 1993 y sus consecuencias.

La Disp. Transitoria 3ª de la LAU 1994 establece para los contratos de arrendamiento de local de negocio que se encuentren en situación de prorroga legal, en los que el arrendatario sea una persona física y la subrogación (si la hubiere) no tuviere una antigüedad de más de 20 años a contar desde la entrada en vigor de la presente ley, como es el caso en que aquella se realizo en el año 2000 a favor del hijo del arrendatario primitivo, aquí demandado-apelante, un plazo de duración de 20 años, esto es, se extinguirían el 31 enero 2014. Sin embargo, en el número 7º establece una excepción: que la renta abonada por el arrendatario a la entrada en vigor de la Ley fuera superior a la actualizada conforme a las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado 6º, o que el arrendatario optase por la actualización, en cuyo caso el plazo mínimo previsto en el apartado 3º (31 enero 2014) se incrementaría en cinco años.

En el presente caso, el contrato se suscribió el 1 de septiembre de 1963 y está sometido, por tanto, a la Ley 40/1964, de 24 diciembre, de Arrendamientos Urbanos, y a la Disp. Transitoria 3º de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, en cuanto a su duración y extinción. Esta norma no sólo no regula ni reconoce las prórrogas forzosas, sino que parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, suscritos al amparo de la legislación anterior, se hallaban sometidos a la normativa de prórroga forzosa, en los términos expuestos.

Sin embargo, tanto la Ley 1964 ( art. 6) como la del 1994 ( art. 4) reconocen la autonomía de la voluntad de las partes en lo que imperativamente no disponga la Ley, máxime en los contratos de arrendamiento de local de negocio, libertad negocial que el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 abril , sobre medidas de política legislativa, se encargo de proclamar suprimiendo la prórroga forzosa en los arrendamientos de vivienda o, mejor, permitiendo a las partes establecerla libremente.

En este marco surge a la vida jurídica la Cláusula 6ª del contrato de arrendamiento de 1963 con ocasión de la novación pactada en 1993, que tiene el siguiente tenor: 'En justa compensación a la elevación de la renta consentida por el arrendatario en este acto, se convine expresamente, para el supuesto de una eventual extinción del arrendamiento por futura prescripción legal, la facultad del arrendatario de prolongar la efectiva duración del mismo por CINCO AÑOS MAS, a contar desde la fecha en que debiera producirse dicha extinción'.

Esta cláusula es válida pues lo que hacen las partes es regular sus relaciones jurídicas para el futuro al amparo de la libertad negocial ( art. 1255 y 1271 CC ), en previsión de una futura prescripción legal que limite el plazo del arrendamiento de locales de negocio, tema que ya en ese momento se estaba debatiendo en el legislativo. Por consiguiente, no vemos en qué aspecto esta estipulación infringe una norma imperativa o traspasa los límites del art. 1255 CC cuando en materia de locales de negocio se permitía una mayor autonomía a las partes.

Ahora bien, que el pacto sea valido no significa que deba desplegar su eficacia negocial a la vista de la normativa que le sucedió en el tiempo y, concretamente, del apartado 7º de la D. Transitoria 3ª de la LAU 1994 . Hay una razón fundamental: el incremento legal en la duración de los contratos por 5 años que se prevé para los casos en que la renta abonada por el arrendatario sea superior a la actualizada responde a la misma finalidad que la cláusula negocial de 1993, porque lo que el legislador quería era acabar de forma gradual con esos contratos de duración indefinida y renta antigua (Exp. M. 6º).

En lógica consecuencia, no puede reconocerse una duplicidad de prorrogas que respondan a la misma identidad de razón: la actualización de la renta, pues de otra manera se estaría yendo contra el principio de buena fe contractual que informa todo el ordenamiento jurídico ( art. 7 CC ) y reconocía expresamente el art.

9 de la LAU 1964 .



TERCERO.- Al desestimarse el recurso por razones distintas a las invocadas por la sentencia de instancia no se hace pronunciamiento sobre costas conforme al art. 394 y 398.1 LEC ( STS 1 julio 2014 ).

Fallo

EL Tribunal decide.

1º.- Desestimar el recurso de apelación formulado por D. Juan Luis frente a la sentencia de 10 febrero 2016, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 4, de Tarragona, en Procedimiento Ordinario nº 583/2015, que se confirma.

2º.- No hacemos pronunciamiento sobre costas.

Con devolución del depósito constituido.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 Disposición Adicional 16ª LEC ), y se interpondrá en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.