Sentencia Civil Nº 517/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 178/2007 de 04 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

Rollo 178/07-A

Juicio Verbal 468/06

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat

S E N T E N C I A N ú m. 517

Ilmos. Sres.

D. Juan Bautista Cremades Morant

Dª. Mª dels Àngels Gomis Masqué

D. Fernando Utrillas Carbonell

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal: extinción termino arrendamiento nº 468-2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de D. Alvaro , contra Dª. Marisol y D. Mariano representados por el Procurador D. Jaume Guillem Rodríguez; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de noviembre de 2006, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente como estimo la demanda formulada por la representación procesal de D. Alvaro contra D. Mariano y Dª. Marisol debo declarar y declaro la resolución por expiración del plazo pactado del contrato de arrendamiento de vivienda de 21 de septiembre de 2000 cuyo objeto era la finca sita en la c/ DIRECCION000 , NUM000 de Corbera de Llobregat, condenando a la demandada a dejar la mencionada vivienda libre y expedita y a disposición del actor dentro del plazo legal, con apercibimiento expreso de lanzamiento si así no lo hiciere, señalándose para la práctica de la diligencia de lanzamiento el próximo día 15 de diciembre de 2006 a las 11 horas de su mañana; y ello con imposición a la demandada de las costas causadas en este procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso por escrito de 30 de enero de 2007; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 2 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Fernando Utrillas Carbonell.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la parte demandada arrendataria, Sr. Mariano y Sra. Marisol , la sentencia de primera instancia estimatoria de la pretensión de desahucio, formulada por el arrendador demandante Sr. Alvaro , por expiración del plazo contractual, fijado en el contrato de arrendamiento, de fecha 21 de septiembre de 2000, de la vivienda de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Corbera de Llobregat, reiterando los demandados en la apelación las excepciones de litispendencia en relación con lo actuado en los autos de juicio ordinario nº 463/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat, y las de inadecuación del procedimiento, y falta de legitimación activa.

Centrada así la cuestión procesal previa, en relación con la excepción de litispendencia, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1987, 18 de junio, y 26 de noviembre de 1990 ), que la litispendencia consiste en la existencia de otro litigio, bien en el propio Juzgado o Tribunal, o en otro distinto, pero competente, en el que se reclama lo mismo que es objeto del pleito en que se aduce, y encuentra su fundamento en la necesidad de evitar no solo la duplicidad de pleitos, sino también la posibilidad de que se puedan dictar sentencias contradictorias, precisándose para su apreciación la existencia de un litigio distinto a aquel en que se alega; la pendencia del mismo ante Juez o Tribunal competente; la identidad sustancial de ambos procesos, suficiente para determinar que lo posteriormente resuelto en uno daría lugar a que prosperara la excepción de cosa juzgada en el otro; y la necesidad de que quien alegue la litispendencia pruebe la existencia del proceso del que nace.

En este sentido, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2004;RJA 2741/2004 , entre las más recientes) que la litispendencia, al igual que la cosa juzgada, cuando es notoria su existencia, en cuanto afecta al inmediato fin del proceso, así como a la seguridad jurídica, y al orden público procesal, debe ser apreciada incluso de oficio por lo tribunales.

De ahí que el artículo 421 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en términos imperativos la obligación del tribunal de dictar auto de sobreseimiento cuando aprecie la pendencia de otro juicio o la existencia de resolución firme sobre objeto idéntico, conforme a lo dispuesto en los apartados 2 y 3 del artículo 222 .

Ahora bien, ha venido siendo igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1982, 5 de octubre de 1983,y 3 de noviembre de 1993 ) que la litispendencia, al igual que la cosa juzgada precisa de la concurrente identidad de personas, cosas, y causa o razón de pedir entre uno y otro procedimiento, como así venía exigido en el párrafo primero del artículo 1252 del Código Civil , y en la actualidad en el artículo 222 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , para producir la eficacia vinculativa que entraña, con la preclusión de todo juicio ulterior sobre el mismo objeto y la imposibilidad de decidir de manera distinta al fallo precedente, evitando que la controversia se renueve o que se actúen pretensiones que contradigan el contenido de la sentencia firme, siempre partiendo de la certeza de una resolución previa sobre idéntico conflicto, aún recaída en proceso de distinta naturaleza, de aquí que el juicio de la concurrencia de la cosa juzgada o la litispendencia ha de inferirse de la relación jurídica controvertida, interpretada, si es preciso, con los hechos y fundamentos que sirvieron de base a la petición, y requiriéndose para apreciar la situación de cosa juzgada, una semejanza real que produzca contradicción evidente entre lo que se resolvió y lo que de nuevo se pretende, de tal manera que no puedan existir en armonía los dos fallos, permaneciendo intacta la intrínseca entidad material de una acción, determinada por sus elementos subjetivos, objetivos y causales, sean cuales fueren las modalidades extrínsecas adoptadas para su formal articulación procesal, a cuyo efecto se viene negando toda relevancia innovadora a la posición de las partes enfrentadas, y otro tanto cabe decir de las correlativas formulaciones, positivas o negativas, de que la acción ejercitada sea susceptible, de suerte que la acción de declaración positiva de un derecho, comporta la acción de declaración negativa del antagónico, a partir de lo cual, no puede ignorarse la esencial identidad de contenido entre dos procesos cuando ejercitada en el primero la acción positiva, el otro litigante deduzca en el subsiguiente la correlativa acción negativa.

En este sentido, el artículo 400 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , establece, en su apartado 1, que cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso posterior, añadiendo, en el apartado 3, que a efectos de litispendencia y de cosa juzgada los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en este.

En este caso, se promueve por el demandante Sr. Alvaro , en su condición de arrendador de la vivienda de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Corbera de Llobregat, la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 21 de septiembre de 2000, concertado con los demandados Sr. Mariano y Sra. Marisol , por expiración del plazo contractual de cinco años, que debió producirse el 21 de septiembre de 2005

Y, según resulta de lo actuado, en los autos de juicio ordinario nº 463/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat, se promueve por los arrendatarios Sr. Mariano y Sra. Marisol , contra los anteriores propietarios de la vivienda litigiosa Sr. Carlos Alberto y Sra. Lourdes , la pretensión declarativa de que la opción de compra contenida en el contrato de arrendamiento, de fecha 21 de septiembre de 2000, quedó consumada y se perfeccionó, al haberse ejercitado dentro del plazo pactado, con los pronunciamientos consiguientes a esta declaración, referidos al otorgamiento de escritura pública de compraventa.

En consecuencia, siendo objeto de este pleito el derecho de arrendamiento, y el objeto del otro pleito el derecho de propiedad, no es posible apreciar en este caso la existencia de litispendencia en relación con lo que es objeto del pleito anterior, no habiéndose planteado tampoco por las partes, en su caso, la existencia de una posible cuestión prejudicial civil, con fundamento en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la finalidad de suspender el curso de las presentes actuaciones hasta la terminación del otro proceso y la resolución sobre el pretendido derecho de propiedad en favor de los demandados, procediendo en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- En cuanto a la inadecuación del juicio verbal, en este caso es objeto del pleito la pretensión de recuperación de la posesión de la vivienda de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Corbera de Llobregat por expiración del plazo del contrato de arrendamiento de fecha 21 de septiembre de 2000, por lo que el motivo de oposición no puede sino ser acogido, por cuanto no se han seguido en estos autos los trámites del juicio, especial y sumario, de desahucio, del Título XVII del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ,sino que se han seguido los trámites del juicio declarativo verbal del Título III del Libro II de de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil que, según su artículo 250,1,1º , es el procedimiento adecuado para decidir sobre el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo fijado.

En este sentido, es cierto que ha venido siendo doctrina reiterada en relación con el desaparecido juicio de desahucio de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Diciembre de 1953, 17 de Mayo de 1969,y 14 de Abril de 1992 ) que esta clase de juicios, dado su carácter sumario, no admitían el planteamiento ni decisión de cuestiones complejas que rebasaban su estrecho ámbito, y requerían una más amplia discusión en el juicio declarativo ordinario.

En la actualidad, sin embargo, de acuerdo con el artículo 250,1,1º de la Ley 1/2000,de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , la acción de desahucio por expiración del plazo únicamente puede ventilarse en el juicio verbal regulado en el Título III del Libro II de la Ley 1/2000 ,que es un juicio declarativo, sin limitación de alegación y prueba, y que por lo tanto admite la discusión y acreditación en el mismo de cualquier cuestión compleja que pueda ser opuesta por las partes, produciendo la sentencia el efecto de la cosa juzgada, por no estar incluido el desahucio por expiración de plazo entre las excepciones del artículo 447,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que incluye únicamente las sentencias sobre juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, y los de desahucio por impago de la renta, procediendo en definitiva la desestimación del motivo de apelación de la demandada por la adecuación del procedimiento del juicio verbal para resolver la cuestión planteada, referida a la recuperación de la posesión por expiración del plazo contractual, con independencia de que la parte actora tenga o no derecho a la posesión que pretende recuperar, lo cual pertenece, en todo caso, al fondo del asunto.

TERCERO.- Por lo que se refiere a la pretendida falta de legitimación activa de los actores, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2002;RJA 9758/2002 , entre las más recientes, y las que en ella se citan), que la legitimación "ad causam", en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada incluso de oficio.

Y es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2004;RJA 2334/2004 ) que la legitimación "ad causam" se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y 28 de febrero de 2002;RJA 2027/1993, y 3513/2002 ).

En consecuencia, la legitimación "ad causam" no es una cuestión procesal de las que deban ser resueltas en la audiencia previa al juicio, del modo previsto en los artículos 416 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , o en el acto del juicio verbal, sino que por el contrario se trata de cuestión referida al fondo, que debe ser resuelta en la sentencia, después de permitir a las partes la producción de la prueba pertinente sobre este extremo, con la necesaria contradicción.

En este caso, el demandante Sr. Alvaro se presentó en la demanda, en ejercicio de la acción resolutoria por expiración del plazo contractual, como actual arrendador de la vivienda de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Corbera de Llobregat, manifestando el actor que era arrendador por subrogación en la posición contractual de la anterior arrendadora Sra. Lourdes , aportando escritura pública de compraventa de 28 de julio de 2006 (doc 1 de la demanda), siendo así que, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990, y 14 de febrero de 2002;RJA 8029/1990,y 1441/2002 ),que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095 , en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, siendo igualmente doctrina reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2002;RJA 3285/2002 ),que la tradición instrumental representada por la escritura pública, según lo previsto en el artículo 1462,párrafo segundo, del Código Civil , tiene lugar aunque el vendedor no tenga la posesión material o de hecho de la finca, de tal manera que incluso la retención de la posesión material o de hecho de la finca por el primitivo poseedor no anula el efecto traditorio de la escritura pública.

En consecuencia, el demandante Sr. Alvaro , en su condición de propietario actual de la vivienda litigiosa, y subrogado en la posición contractual del anterior arrendador, se encuentra plenamente legitimado para el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, procediendo la desestimación del motivo de la apelación.

CUARTO.- En cuanto al fondo, opone la parte demandada, y ahora apelante, a la pretensión resolutoria por expiración del plazo contractual promovida por la parte actora, el previo ejercicio por la demandada de la opción de compra, reconocida a la parte arrendataria en la cláusula adicional duodécima del contrato de arrendamiento, de fecha 21 de septiembre de 2000(doc 2 de la demanda), durante un plazo máximo de tres años, que manifiesta la demandada haber ejercido por medio del burofax, de fecha 12 de septiembre de 2003.

Centrada así la cuestión planteada, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992, y 18 de mayo de 2005;RJA 9398/1992, y 4234/2005 ), que aunque la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

En este sentido, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001 y 3 de abril de 2006;RJA 4996/2001, y 1913/2006 ) que la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción. Por lo que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil , en los que se incluye el artículo 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993;RJA 815/1992, y 5382/1993 ).

Asimismo es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, y 29 de marzo de 1993;RJA 2494/1987, 9482/1991, y 2534/1993 ), que para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

Y es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 24 de febrero de 1994, y 19 de mayo de 2003;RJA 10.565/1994, y 6.230/2003 ) que el ejercicio del derecho de opción de compra implica el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción, tesis que acepta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 (RJA 9.482/1991 ), según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción, quedando su efectividad supeditada al arbitrio o voluntad del optante.

En este caso, manifiesta la demandada haber ejercido la opción de compra, dentro del plazo de tres años pactado en el contrato de arrendamiento de 21 de septiembre de 2000, por medio del burofax, de fecha 12 de septiembre de 2003.

En consecuencia, según la doctrina expuesta, ejercitada oportunamente la opción habría quedado perfeccionado a partir de esa misma fecha el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil , en los que se incluye el artículo 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, lo cual, en cualquier caso, no es objeto de este pleito, siendo objeto de los autos de juicio ordinario nº 463/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat, la pretensión declarativa de que la opción de compra quedó consumada y se perfeccionó, al haberse ejercitado dentro del plazo pactado.

En cualquier caso, y en lo que se refiere a lo que es objeto de este pleito, es lo cierto que, producido el ejercicio de la opción de compra por el arrendatario con la finalidad de obtener la perfección de la compraventa, según es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 20 de noviembre de 1995;RJA 9977/1995 ), se produjo la extinción del derecho de arrendamiento por la pretendida reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario, operando no tanto la confusión de derechos de los artículos 1156,4º y 1192 y ss del Código Civil que es propia de los de crédito, como una consolidación de derechos, conforme a la jurisprudencia según la cual (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 1978 y 23 de junio de 1991;RJA 1859/1978, y 5414/1991 ) si un arrendatario compra el inmueble objeto de su arrendamiento, este ultimo queda extinguido.

Por lo tanto, y con independencia de lo que pueda resolverse en el otro pleito sobre el adecuado ejercicio de la opción de compra y la consiguiente adquisición por los arrendatarios del derecho de propiedad sobre la vivienda litigiosa, la cual, en principio, no se producirá con eficacia "erga omnes" sino hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, en su caso, en ejecución de la sentencia estimatoria de la pretensión del optante, quedando por el contrario los demandados sin título alguno para continuar en la ocupación de la vivienda litigiosa de ser la resolución desestimatoria de la pretensión que es objeto del otro pleito, en cualquier caso, es lo cierto, que en lo que interesa al objeto de los presentes autos, por el mero ejercicio de la opción de compra por el optante, se produjo la extinción del contrato de arrendamiento, por la voluntad del arrendatario, desde el momento mismo del ejercicio de la opción por el arrendatario, con fecha 12 de septiembre de 2003, por lo que, al tiempo de la presentación en el Decanato, con fecha 8 de septiembre de 2006, de la demanda de resolución por expiración del término contractual, el contrato de arrendamiento se encontraba ya extinguido, no pudiendo ser objeto de la pretensión resolutoria un contrato de arrendamiento inexistente al tiempo de la presentación de la demanda que, de acuerdo con los artículos 411 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es el momento de la producción de los efectos de la litispendencia, procediendo en definitiva la desestimación de la demanda, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la demandada.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no obstante la estimación de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, por haberse podido plantear a la parte actora importantes dudas de hecho y de derecho sobre la procedencia de la acción ejercitada, por no haber clara constancia en los presentes autos de que tuviera conocimiento del ejercicio de la opción de compra por los demandados, por haberse remitido las comunicaciones en este sentido por los arrendatarios a los anteriores propietarios, no habiendo constancia tampoco de que la actora en los presentes autos haya sido llevada como parte demandada a los autos de juicio ordinario nº 463/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat, en los que se discute sobre la procedencia del ejercicio de la opción de compra.

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398, 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación formulado por la parte demandada, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso de apelación.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la parte demandada Dña. Marisol y D. Mariano , se REVOCA la Sentencia de 21 de noviembre de 2006 dictada en los autos nº 468/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat , acordando en su lugar la desestimación de la demanda de desahucio por expiración de plazo contractual, sin expresa imposición de las costas de la primera instancia, ni del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.