Sentencia Civil Nº 517/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 135/2015 de 24 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 135/2015-E

Procedencia: Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad nº 500/2012 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Mollet del Vallès

S E N T E N C I A Nº 517/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE, Ponente

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a 25 de Noviembre de 2015

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 500/2012, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Nº2 de Mollet del Vallès, a instancia de ARGENTA S.L. , contra D. Erasmo y Dª. Rosana , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes (actora y demandada) contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 6 de mayo de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

' FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDAinterpuesta por SIVALLES, S.L. contra Rosana , Erasmo ; ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONALinterpuesta POR Rosana , Erasmo contra SIVALLES, S.L., y en consecuencia ésta dederá hacer entrega a Rosana , Erasmo la cantidad de 989,48 euros, devengándose intereses desde la notificación de la presente sentencia a las partes., sin expresa imposición de las costas procesales, desestimándose cualquier otro pedimento de las partes. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpusieron recursos de apelación ambas partes (actora y demandada) mediante sus escritos motivados, de los que se dio traslado a la parte contraria las cuales se opusieron respectivamente a dichos recursos. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de noviembre de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO:En la demanda origen de las actuaciones, presentada en fecha 8 de Junio de 2012, la parte actora, en su condición de arrendadora reclamaba la suma de 8.459,48 €, que resultaba de adicionar al importe de las rentas hasta la finalización del contrato, el importe de los desperfectos que cifraba en 1.538,76 €, y de minorar la fianza y garantía adicional.

En la Audiencia Previa, la parte demandante añadió a la reclamación, la suma de 581,04 € del mes de Junio de 2012, proponiéndose las pruebas que estimaron oportunas, sin impugnación documental.

Por los arrendatarios se formuló reconvención, pidiendo que la arrendadora retornase fianza y garantía.

La sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, estima ambas con carácter parcial, al rechazar la petición de pago de las rentas, por entender que la clausula de duración de dos años contravenía principios de la Carta Magna y fundamentos teórico estatales de la democracia, y concede por daños la suma de 1.184,60 €.

Disienten ambos litigantes de dicha sentencia que, como se ha dicho, estimó, con carácter parcial, demanda y reconvención.

Por la representación procesal de la sociedad actora, se alega: que sin perjuicio de la situación de la parte arrendataria, esta incumplió el plazo mínimo del contrato, y no lo justifica ni la precaria situación económica, ni los hipotéticos daños, no probados, por lo que debió condenarse al pago de las rentas hasta la finalización del contrato, sin que la clausula de duración, pactada al respecto, fuera nula. En segundo lugar , denunciaba errónea valoración de los daños, entendiendo que era incongruente el juzgador, al estimar que había desperfectos y no condena al abono de dos partidas, se pactó que se entregaría pintada de blanco, y ello no se hizo, lo cual implica el desmontaje de los radiadores y su correspondiente purga y así lo indicó el profesional correspondiente.

Por la de la Sra Rosana y el SR Erasmo , se alegó: que la actora no había probado los daños y su autoría, que en tiempo próximo a la contratación, advirtieron desperfectos, doc3 y 4, sin que les fueran reparados y fue otra de las causas por las que dejaron la vivienda, no siendo en modo alguno autores de los mismos.

SEGUNDO:Consta en los autos que las partes concertaron el contrato de arrendamiento de la vivienda litigiosa , con opción de compra, el 23 de Junio de 2010, decían someterse a la LAU de 1994, a lo pactado y subsidiariamente al Código Civil, por periodo de dos años y renta de 688 €, más Iva del 7% y del 8% a partir de Julio. Para lo que aquí importa, el arrendatario reconocía recibir el objeto en perfecto estado y condiciones de uso, comprometiéndose a conservarlo, y devolverlo en las mismas condiciones y a título de ej habría de estar pintado en la misma forma en que se contrató. Se prohibía la realización de obras, y agujeros, excepto para sujetar accesorios de baño, tapándolos a su finalización. Se prestaba fianza de 688 €, y una clausula penal de 100 € por cada día que ocupase desde la finalización del contrato , hasta el desalojo. Como garantía adicional se entregaba la suma de 1.486,08 €, como fianza convencional.

El 15 de Julio de 2010, se solicitó se realizaran las reparaciones que se recogen en el folio 157 de las actuaciones.

En Febrero de 2011 se procedió por la empresa Transformados Termoplásticos a rescindir la relación laboral a D Erasmo .

En fechas 18 de Octubre de 2010 y 28 de Marzo de 2011, se aprobaron prestaciones por desempleo a favor de Dª Rosana .

El 26 de Abril de 2011, los demandados comunicaron que el último día que habitarían el inmueble sería el 31 de Mayo de 2011, por no poder pagar más mensualidades, dado que sus ingresos económicos habían disminuido.

El 23 de Mayo responde la actora, en el sentido de no aceptar la resolución anticipada, indicando que , no obstante, tratarían de buscar un nuevo arrendatario, en cuyo caso se quedarían las fianzas, como penalización.

El 26 de Mayo Dª Rosana comunica, vía email, que el ste martes entregarían las llaves, siendo respondido, en fecha 27 de Mayo, en el sentido de que no tenían inconveniente en aquella entrega, pero ello no significaba extinción, ni renuncia de sus derechos, puesto que debían seguir pagando las rentas, que intentarían encontrar un nuevo inquilino lo más rápido posible, para poder extinguir de mutuo acuerdo el contrato, cosa que se reitera en Junio de 2011.

El 28 de Septiembre de 2011, se realiza visita a efectos de emitir informe pericial, indicándose en el mismo, fechado a 6 de Diciembre de 2011, que la vivienda no se había pintado en forma correcta, con deficiencias de acabado, pintando sólo lo más sucio, que el cableado del falso techo del salón y cocina se había cortado con el fin de extraer las luces halógenas, y también había daños en el pladur del salón, y que para pintar toda la vivienda sería necesario desmontar los radiadores, con su posterior montaje y llenado de circuito. Valoraba todo ello, sin IVA en 1.538,76 €.

La prueba testifical avaló que las fotografías aportadas al peritaje se correspondían con el estado de la vivienda, tras la entrega de llaves, y el perito dio explicación de los desperfectos, y en concreto, en relación con la pintura, ratificó peritaje, explicando que había pintura nueva aplicada, pero que no era suficiente, pues no tapaba , se dio blanca encima y en algunas zonas no, y en otras se veía el fondo de color, en radiadores perímetro, detrás era de color, se necesitaban más manos de pintura, no solicitando aclaraciones la parte contraria.

TERCERO:Establecía el Artículo 11 de la LAU vigente en el momento de la contratación.. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

El apartado seis del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio , de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013, dio nueva redacción y así:

Artículo 11 Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Han sido numerosas las resoluciones que han tratado las consecuencias de que el arrendatario, deje el objeto arrendado, entregando la posesión antes del vencimiento al arrendador.

Así a vía de ej : la SS T Supremo 2 de Octubre de 2008, expresó : 'Respecto de la primera de los cuestiones planteadas, es decir, la improcedencia de reducir o moderar la consecuencia indemnizatoria prevista en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es preciso traer a colación la doctrina de esta Sala recogida entre otras, en la Sentencia de 30 de octubre de 2007 , en la que se expone que es cierto que la jurisprudencia de esta Sala mantuvo en determinadas ocasiones la imposibilidad de modificar cuantitativamente la indemnización resultante de la estricta y rigurosa aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , Texto Refundido de 1964 , y muestra de ello son algunas de las sentencias que se citan en el recurso, pero también que la doctrina más reciente de esta Sala 'se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso'. En primer lugar, afirma la sentencia de 3 de febrero de 2006 que «la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria constituye 'quaestio facti', por lo que su estimación es función soberana de los juzgadores de instancia, y sólo cabe su control en casación mediante denuncia de error en la valoración probatoria con cita de la norma legal de prueba que se estime conculcada de modo trascendente para tal apreciación fáctica», e igualmente razona de la siguiente forma sobre la aplicación del citado artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 : «... la jurisprudencia, en ocasiones observó uncriterio de estricta literalidad ( SS. entre otras, 30 noviembre 1992 , 28 febrero 1995 , 13 febrero 1996 , 26 junio 2002 , 20 junio 2003 , 3 junio 2005 ), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación ( SS., entre otras, 2 julio 1984 , 15 junio 1993 , 25 enero y 28 febrero 1996 , 17 octubre 1998 , 25 marzo 1999 , 23 mayo 2001 , 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como 'obiter dictum'-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que porel arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv /2000'. Tal doctrina aparece reiterada en la sentencia de 7 de junio de 2006 , que recoge de modo literal los anteriores razonamientos. En consecuencia, atendida la anterior doctrina jurisprudencial, la primera cuestión suscitada el motivo ha de ser rechazada.'

La sentencia de 20 de Julio de 2011 , indicó, : Segundo. Por último, cabe señalar que la facultad del arrendatario de resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual o inferior a cincoaños sin que este haya llegado a término y sin que el arrendador haya incumplido sus obligaciones, no aparece recogida en la vigente LAU de 1994 (RCL 1994 3272 y RCL 1995, 1141) ni en ninguna otra norma, por lo que tal posibilidad solo cabe introducirla por vía de pacto, pues lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está vedado por el art. 1256 del CC . Por tanto, en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día pactado o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado. Ello a diferencia de lo que ocurre en los contratos de duración pactada superior a cinco años , en los que expresamente el art. 11 de la LAU prevé dicho desistimiento con las consecuencias jurídicas que asimismo se contemplan. La postura que aquí se sigue es también la mantenida por distintas Audiencias, así, SS de 28-1-1997 (AC 1997 122) (Palencia ), 10-9-1998 (Secc. 3.ª de Valencia ) y 28-4-1999 (Secc. 4 .ª de Barcelona).

En el presente caso la cláusula 3.ª del contrato autorizaba al arrendatario a resolver el contrato una vez transcurrido el año de duración pactada o cualquiera de sus prórrogas y ello con sujeción al plazo de dos meses de preaviso, pero no a resolverlo antes del transcurso del plazo inicialmente pactado.

En definitiva, el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario, faculta a la arrendadora que ha cumplido las suyas, a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, y ello con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos ( arts. 27-1 de la LAU de 1994 y 1124 del CC ). Por lo demás, no habiendo discutido el arrendatario la cuantía de los perjuicios causados y no considerándose necesario hacer uso de la facultad moderadora que establece el art. 1103 del CC , procede estimar íntegramente la demanda.

De las más recientes resoluciones del T. Supremo, en materia de aplicación de cláusula penal e indemnización por vencimiento anticipado, la Sentencia de 29 de mayo de 2014 , ponente Sr O'Callaghan, ha expresado:

3.- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.

La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta , al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación, discutirla En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 .

En definitiva la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos:

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.

TERCERO.- 1.- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994, que es la aplicable en el presente caso, cuyo artículo 11 prevé este supuesto de desistimiento en el arrendamiento de vivienda . Nada dispone en relación al arrendamiento para uso distinto de la vivienda .

El problema que se plantea es, como se ha apuntado, si este pacto se ha de aplicar literalmente conforme al principio de pacta sunt servanda. La jurisprudencia, conforme a unos principios y argumentos superiores, responde negativamente y permite la moderación, al amparo del artículo 1154 del Código civil .

2.- Ante todo, hay que advertir que la jurisprudencia ha reiterado que la facultad de moderar, no sólo en su cuantía, sino incluso en su aplicación, es una facultad de los juzgadores de instancia ( sentencia de 9 octubre 2000 ).

La sentencia de 5 julio 2006 dice explícitamente en relación con el arrendamiento urbano y el desistimiento :

'es doctrina jurisprudencial consolidada la que afirma que la facultad que permite al Juez, a tenor del artículo 1154 del Código Civil , moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal arrendaticia hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, es una facultad que en los juzgadores de instancia es ilimitada y no sujeta a las reglas del recurso de casación - sentencias de 12 de febrero de 1998 y 9 de octubre de 2000 , que recogen otras anteriores.'

Y añade la misma sentencia:

'la posibilidad de aplicar tal moderación es una 'questio facti' que entra de lleno en las facultades soberanas del tribunal 'a quo' y que la misma no puede ser variada casacionalmente, salvo que la misma se base en una apreciación ilógica e irracional, cosa que desde luego no se da en la sentencia recurrida. Y así se establece en la doctrina jurisprudencial de esta Sala que va desde la vetusta sentencia de 16 de marzo de 1910 hasta el 23 de mayo de 1997, pasando por otras muchas más'.

Lo que reitera la sentencia de 30 octubre de 2007 , con referencia al desistimiento del contrato de arrendamientos urbanos, con cita de otras muchas sentencias.

3.- Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato , a partir del desistimiento , siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento ) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007 , en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano.

4.- La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda , conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción ( desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente:

'la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'.

La última de las sentencias dictadas en esta cuestión es la del 27 septiembre 2013 , que no la resuelve por entender que el arrendador aceptó el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnización, conforme a la cláusula penal establecida contractualmente. Dice así:

'ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento , extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato .

Esta misma sección, en SS de 16 de Junio de 2015 , transcribimos la sentencia del 20 de Julio de 2011 , indicando que la facultad del arrendatario de resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual o inferior a cinco años, sin que éste haya llegado a término y sin que el arrendador haya incumplido sus obligaciones, no aparece recogida en la LAU de 1994, ni en ninguna otra norma, por lo que tal posibilidad sólo cabe introducirla por vía de pacto, pues lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está prohibido por el artículo 1.256 del Código Civil .

Por tanto, salvo pacto en contrario, en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día pactado o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado.

Ello, a diferencia de lo que ocurre en los contratos de duración pactada superior a cinco años, en los que expresamente el artículo 11 de la LAU prevé dicho desistimiento con las consecuencias jurídicas que asimismo se contemplan.

El incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario faculta al arrendador, que ha cumplido las suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, y ello con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos ( artículo 27.1 de la LAU de 1994 y 1.124 del Código Civil ).

Mas en otras tantas, al establecer los daños y perjuicios se estuvo al caso concreto y también se hizo moderación de las clausulas penales, en aquellos casos en que se plasmaron en los contratos.

La otra sección que resuelve recursos arrendaticios, se ha pronunciado en igual sentido: Así , sentencia de 27 mayo 2015 seccion 13 :

23 Abril de 2014 seccion 13:

Así las cosas, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorice a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento , no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento del contrato.

En relación con los arrendamientos urbanos , el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11 , referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11 , dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Tampoco es aplicable analógicamente la norma del artículo 34 de la Ley 29/1994 , por cuanto el supuesto de hecho de la norma invocada es completamente distinto del supuesto de hecho del desistimiento del contrato antes del transcurso del plazo pactado, siendo así que el artículo 4.1 del Código Civil únicamente admite la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón. La analogía se configura en la doctrina ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2007;RJA 3609/2007 ),como el procedimiento de aplicación del derecho por virtud del cual se aplica la norma establecida para un caso previsto a la solución de otro no previsto, atendida la esencial igualdad que existe entre ambos. Responde al principio de que si hay igualdad de razón jurídica debe haber también identidad de disposición concreta ('ubi eadem ratio legis est, ibi eadem iuris dispositio'. Asimismo indica la jurisprudencia que se entiende que existe semejanza cuando en el supuesto de hecho no regulado están los elementos sobre los que descansa la previsión normativa del regulado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 mayo 1996 [RJA 1996 3871 ] y 21 noviembre 2000 [RJA 2000 9312]) y que debe acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configurados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1998 [RJA 1998 639 ] y 21 noviembre 2000 [RJA 2000 9312]), no habiendo en este caso la igualdad de razón jurídica pretendida por la apelante.

Tampoco existe norma alguna en el Código Civil que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos sometidos a su régimen jurídico, y no a la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos .

Por el contrario, el desistimiento se encuentra sometido a un régimen especial, que es el de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ('...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta' 'que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.'); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos ('...deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'.

Por lo que, en el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, y producida la desocupación del local, siendo devuelta la posesión del objeto del arrendamiento al arrendador, lo procedente es la indemnización de los daños causados al arrendador por el desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario.

En la actualidad, bajo la vigencia de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y en defecto de pacto válido, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 , para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario, es posible distinguir dos situaciones en función de la duración pactada del contrato:

1.- duración pactada superior a cinco años: regulado en el artículo 11 , que permite al arrendatario desistir del contrato, sin indemnización alguna para el arrendador, siempre que el contrato hubiere durado al menos cinco años, y el arrendatario dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses; aunque admite que las partes puedan pactar el contrato una indemnización para el arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste de cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

2.- duración pactada de hasta cinco años: no regulado expresamente en la Ley 29/1994, pero que es posible integrar, de acuerdo con las normas generales de los artículos 3 y 4 del Código Civil , mediante el antecedente histórico del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y la aplicación, en contrario, del artículo 11 de la Ley 29/1994 , en el sentido de que la resolución unilateral por el arrendatario le obliga a indemnizar al arrendador; aunque tampoco se excluye la posibilidad de pacto en contrario, o el pacto de una cláusula penal en la que se prevean las consecuencias del desistimiento ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009;RJA 400/2010 ).

Por lo tanto, la regla general en los contratos de duración pactada de hasta cinco años es que el arrendatario deba indemnizar al arrendador en los supuestos de desistimiento unilateral.

Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil , pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el local sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento , con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un local que se encuentra cerrado y desocupado.

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004; RJA 2710/2004 que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ; RJA 823/2006 y 8262/2007 ) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964 , 7.2 del Código Civil ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964 , 7.1 del Código Civil , 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001; RJA 2588/2001 ) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002 ,y las que en ella se citan), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.

En concreto, y como aplicación de los principios de buena fe y de justo equilibrio de las prestaciones, es también doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990 , 6 de noviembre de 1992 , y 22 de abril de 2004 ; RJA 9226/1992 , 9927/1990 , y 2673/2004 ) la que viene admitiendo la aplicabilidad de la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se entiende implícita en todos los contratos, para el caso en que se produzca una alteración de la base del negocio, si bien de forma restrictiva por afectar al principio general pacta sunt servanda y al de seguridad jurídica recogidos en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil , por lo que se establece como requisito imprescindible para su aplicación, una alteración de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, así como una desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones, siendo la alteración que se requiere como premisa de la excepción al principio pacta sunt servanda que implica la cláusula rebus sic stantibus la de la base del negocio.

Sin embargo, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997; RJA 665/1997 ) que en los contratos de tracto sucesivo o de ejecución diferida la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es de carácter menos excepcional que en los de tracto único.

En el presente caso, se estima procedente la fijación de la indemnización a cargo del arrendatario, correspondiente a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento , en el importe de la mensualidad de renta de octubre de 2011, por importe de 792 €, devengada hasta la terminación pactada del contrato el 1 de noviembre de 2011, no habiendo constancia de que el local se arrendara antes a un tercero, o de otros datos que permitan la moderación de la indemnización, por el lucro cesante del arrendador a consecuencia de la terminación anticipada del contrato.

CUARTO:Con carácter previo, disentimos de la resolución, cuando expresa que la clausula de duración del contrato , pactada por dos años era nula, pues se convino libremente y de conformidad con lo dispuesto en el artc 9 de la LAU vigente cuando se formalizó el contrato, que en este caso, además, incluía también una opción de compra.

Asimismo, en aquel momento temporal, al igual que cuando se produjo la resolución anticipada, no se había producido siquiera la reforma de la LAU operada en 2013, por lo que era de aplicación la doctrina contenida en la sentencia ya citada precedentemente del T Supremo de 20 de Julio de 2011 , por lo que no existía la facultad de resolución anticipada para el arrendatario en el momento en que la llevó a cabo.

Ahora bien, aun siendo ello así, discrepamos que la consecuencia y la cuantificación de los daños y perjuicios a indemnizar, coincida con las rentas hasta la finalización del contrato , esto es, un año más.

Así, ya la sentencias de 2006 avalaban la moderación, la de 2 de octubre de 2008, indicó que se debía fijar en atención a las circunstancias de cada caso, que no cabía frustrar las expectativas del arrendador, pero tampoco establecer una consecuencia económica exagerada, o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida es imposible o muy difícil cumplir, y así en 2012, también el T Supremo mantuvo que el fijar como perjuicios el importe íntegro de la renta era desconocer la racionalidad económica , moderando también las clausulas penales en desistimientos de arrendamientos.

Teniendo en cuenta las stes circunstancias: que está acreditada la pérdida de ingresos, con despido del coarrendatario, y desempleos sucesivos de la Sra Rosana , por lo que el desistimiento no se debió a un comportamiento arbitrario, que los demandados preavisaron con más de un mes de antelación, que la legislación actual, permite el desistimiento pasados tan solo seis meses, y en el presente se estuvo un año, y fundamentalmente que la propia arrendadora, pese a crear la expectativa de que se buscaría otro arrendatario para paliar los daños, expresó en el interrogatorio, que nada se hizo en tal sentido, teniendo la posesión y manteniendo deliberadamente la desocupación y valorando también que algunos días se precisaran para hacer las reparaciones , concluimos que la solución pasa, por acoger la previsión que ahora plantea la normativa, estableciendo en un mes la cantidad a abonar por los demandados, con estimación parcial en este extremo del recurso.

QUINTO:- En cuanto a los desperfectos, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En el contrato ya se consignó como aceptaba la situación de la finca, y se comprometió a dejarla , en cuanto a la pintura en el mismo color, tal como refleja al resolución. Es cierto que en fecha próxima al arriendo , Julio de 2010, se puso de manifiesto , folio 157, que se efectuaran ciertas reparaciones, pero además de menores, y que no afectaban a la habitabilidad, no guardan relación con los daños ahora reclamados por el actor.

Analizadas las pruebas practicadas, y en concreto el dictamen pericial, auxiliar del Juez por provenir de quien posee conocimientos especializados, estimamos, a la vista de su contenido y aclaraciones en la vista, que deben indemnizarse todos los conceptos en él contenidos, en concreto el desmontaje y llenado de los radiadores, pues precisamente es detrás de ellos, donde se ubica la pintura de otro color, que debe volver a su estado originario.

SEXTO:Consecuencia de lo anterior es que, la cantidad a pagar por los demandados sea s.e.u.o de 2.380,63 € ( 688 de renta, y 1.538,76 € más 10% de Iva de reparación ), y como la demandante debe restituir 2.174,08 de fianza y garantía adicional, la diferencia es de 206,55 € a favor de la sociedad actora.

SEPTIMO:Las dudas fácticas y jcas a la hora de cuantificar el importe de la liquidación del contrato, además de las estimaciones parciales, comporta que no se efectúe expresa imposición de constas en ninguna de las dos Instancias.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Argenta S.A y desestimando el interpuesto por la representación de Dª Rosana y D Erasmo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Mollet en los autos de juicio ordinario 500-2012, de fecha 6 de mayo de 2014, debemos confirmar dicha resolución, en cuanto estimó con carácter parcial demanda y reconvención, más se revoca la condena que efectúa que se deja sin efecto y, en su lugar, se condena a los demandados reconvinientes a que abonen a Argenta S.L la suma de 206,55 €, e intereses del artc 576 de la LEC desde esta resolución, sin efectuar expresa imposición de costas, en ninguna de las dos Instancias.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.