Sentencia CIVIL Nº 517/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 792/2015 de 09 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 792/2015 2ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 1163/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 49 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 517

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a nueve de noviembre de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 1163/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 49 Barcelona, a instancia de Pio , contra Sixto y Juan Luis , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de julio de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Estimo la demanda presetnada per Pio contra Sixto i Juan Luis i els condemno a pagar al demandant, de mantera mancomunada, 6.034,03 E.

Imposo les costes del judici a la part demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 9 de noviembre de 2016 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.-Apelan los demandados arrendatarios Sr. Sixto y Sr. Juan Luis la sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por el arrendador Sr. Pio , en ejercicio de la acción acumulada de reclamación de rentas adeudadas, con fundamento en la norma del artículo 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 24 de septiembre de 2013, de la vivienda en PASEO000 nº NUM000 , NUM001 . NUM002 , de Barcelona, alegando los apelantes la infracción del artículo 439.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no acompañarse a la demanda certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante, motivo de oposición, y ahora de apelación, que no puede ser acogido, por cuanto la exigencia de acompañar a la demanda la certificación literal del Registro de la Propiedad se encuentra referida, únicamente, a las demandas para la protección de los derechos reales inscritos, a que se refiere el artículo 250.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no a las demandas en ejercicio de la acción de reclamación de rentas del contrato de arrendamiento, acumulada o no a la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEGUNDO.-Apelan los demandados arrendatarios Sr. Sixto y Sr. Juan Luis el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que les condena al pago al demandante arrendador Sr. Pio de la cantidad de 6.034'03 €, en concepto de rentas, de octubre de 2014 a mayo de 2015, y suministros, adeudada en virtud del contrato de arrendamiento, de 24 de septiembre de 2013, de la vivienda en PASEO000 nº NUM000 , NUM001 . NUM002 , de Barcelona, alegando los apelantes el cese de la posesión, y la entrega de las llaves al arrendador en octubre de 2014.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Por lo que, en el presente caso, es escasamente útil al objeto del pleito, que uno de los arrendatarios, el Sr. Juan Luis , concertara como arrendatario, junto con la testigo Sra. Soledad , un nuevo contrato de arrendamiento, en octubre de 2014, de otra vivienda en L'Hospitalet de Llobregat, lo cual puede estimarse probado por la prueba documental (f.89 a 92) y la declaración de la testigo Sra. Soledad ; o que el otro arrendatario, el Sr. Sixto , se trasladara a vivir a casa de sus padres, lo cual, por otro lado, no puede estimarse claramente probado con la declaración del único testigo Sr. Jesus Miguel , pareja de su madre, sin ninguna otra prueba objetiva que permita adverar la realidad del traslado.

La prueba propuesta por la parte demandada es escasamente útil al objeto del pleito cuando, en cualquier caso, no ha sido claramente probado por los demandados que devolvieran al arrendador la posesión de la vivienda arrendada, no pudiendo alcanzarse la conclusión presuntiva de la certeza de la devolución de la posesión de la vivienda arrendada a partir del simple dato de su desocupación, o mero desalojo, por uno, o por ambos coarrendatarios.

En este caso, en el que el contrato de arrendamiento, de 24 de septiembre de 2013, se convino con una duración de cinco años, conviniéndose no obstante en la condición anexa 2.4 que el arrendatario pudiera optar por la cancelación anticipada del contrato, siempre que lo notificara al arrendador 'por escrito', con dos meses de antelación, admite la parte demandada que no hizo ninguna notificación por escrito al arrendador de su voluntad de desistir anticipadamente del contrato de arrendamiento.

Por otro lado, tampoco puede considerarse claramente probado por la parte demandada que conviniera telefónicamente con el arrendador la terminación del contrato y la entrega de las llaves en octubre de 2014, lo cual ha sido negado por la parte demandante, habiéndose limitado la parte demandada a la aportación de un único testigo, la Sra. Soledad , quien convivió con los demandados en la vivienda arrendada, y ha continuado posteriormente la convivencia con el codemandado Sr. Juan Luis ; pero que no estuvo presente en el momento de la conversación telefónica que se manifiesta mantenida entre el Sr. Sixto y el propietario, y que manifiesta conocer los hechos por lo que le ha contado el demandado Sr. Sixto , no habiendo aclarado tampoco la testigo nada en su interrogatorio en el acto del juicio acerca de la efectiva devolución de la posesión, mediante la entrega o el depósito de las llaves a disposición de la propiedad, sobre la que, en definitiva, no se ha producido ninguna prueba.

Además, no ha propuesto la parte demandada el interrogatorio del demandante Sr. Pio , con quien manifiesta haber mantenido la conversación telefónica para la terminación de arriendo, para que contestara en el acto del juicio, con la necesaria contradicción, las preguntas, aclaraciones, y adiciones, que le formulara la otra parte, y en su caso el tribunal, acerca del pretendido convenio telefónico, cuya existencia es negada por la parte actora.

En este sentido, en relación con la pretendida existencia del convenio de terminación de la relación arrendaticia, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del convenio, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil , siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987 , 30 de Septiembre de 1988 , 23 de Noviembre de 1989 , y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem', sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En consecuencia, en el presente caso, no pudiendo entenderse producido el cese de la parte demandada en la posesión, siquiera mediata, de la vivienda arrendada, y su devolución a la propiedad, con anterioridad a mayo de 2015, subsiste, según lo expuesto, hasta la misma fecha, la obligación de pagar la renta y los suministros, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

TERCERO.-Apela también la parte demandada solicitando la compensación de las rentas y suministros adeudados por importe conjunto de 6.034'03 €, con la fianza por importe de 750 €.

En relación con la compensación del importe de la fianza, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza no devuelta es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de la posesión en junio de 2015, en cualquier caso después de la presentación de la demanda el 5 de noviembre de 2014, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción los arrendatarios para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a los demandados contra el actor para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de la presentación de la demanda.

En consecuencia procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación de los demandados D. Sixto y D. Juan Luis , se CONFIRMA la Sentencia de 22 de julio de 2015, dictada en los autos nº 1163/14 del Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.