Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE ÁLAVA-SECCIÓN PRIMERA
ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA - LEHEN ATALA
AVENIDA GASTEIZ, 18-2ª planta - C.P./PK: 01008
TEL.: 945-004821 Fax/ Faxa: 945-004820
Correo electrónico/ Helbide elektronikoa: audiencia.s1.alava@justizia.eus / probauzitegia.1a.araba@justizia.eus
NIG PV / IZO EAE: 01.02.2-20/009572
NIG CGPJ / IZO BJKN :01059.42.1-2020/0009572
Recurso apelación juicio verbal desahucio LEC 2000 / Hitzezko judizioko apelazio-errekurtsoa (utzarazpena); 2000ko PZL 125/2021 - A UPAD CIVIL
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vitoria-Gasteiz - UPAD Civil / Arlo Zibileko ZULUP - Gasteizko Lehen Auzialdiko 1 zenbakiko Epaitegia
Autos de Juicio verbal desahucio 910/2020 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Juan Carlos y GLOBALTEC ARQUITECTOS S.L.P.
Procurador/a/ Prokuradorea:JUAN USATORRE IGLESIAS y JUAN USATORRE IGLESIAS
Abogado/a / Abokatua:
Recurrido/a / Errekurritua: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 DE VITORIA-GASTEIZ
Procurador/a / Prokuradorea: JULIAN SANCHEZ ALAMILLO
Abogado/a/ Abokatua: IGOR DE PEDRO ULLATE
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz, Sección Primera, compuesta por los/a Ilmos/a. Sres/a. D. Iñigo Madaria Azcoitia, Presidente, D. David Losada Durán, Magistrado, y Dª Silvia Víñez Argüeso, Magistrada suplente, ha dictado el veintiuno de junio de dos mil veintiuno,
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
SENTENCIA Nº 517/21
En el recurso de apelación civil Rollo de Sala número 125/2021, procedente del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Vitoria-Gasteiz en Juicio Verbal núm. 910/2020 de Desahucio por falta de pago, y promovido por los demandados, D. Juan Carlos y GLOBALTEC ARQUITECTOS, S.L.P.U., asistidos por el Letrado D. Jorge Aguinaco Moreno y representados por el Procurador D. Juan Usatorre Iglesias, frente a la Sentencia núm. 323/20 dictada el tres de diciembre, siendo parte apelada la demandante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 DE VITORIA-GASTEIZ, asistida por el Letrado D. Igor de Pedro Ullate y representada por el Procurador D. Julián Sánchez Alamillo. Es ponente Dª Silvia Víñez Argüeso.
Antecedentes
PRIMERO- El Fallo de la Sentencia dictada en primera instancia es del tenor literal siguiente:
' Estimo íntegramente la demanda interpuesta por la CP de la CALLE000 nº NUM000 de Vitoria contra D. Juan Carlos y Globaltec Arquitectos S.L.P.U. y en su consecuencia debo condenar y condeno a D. Juan Carlos y Globaltec Arquitectos S.L.P.U. al abono solidario de 11.906,73€, más los intereses expresados en el fundamento de derecho tercero de esta resolución.
Se imponen las costas causadas a la parte demandada.'
SEGUNDO-Frente a la anterior resolución interpuso recurso de apelación la representación de los demandados, recurso que se tuvo por interpuesto el cinco de enero de dos mil veintiuno, dándose traslado del mismo. Evacuando dicho traslado, la representación de la demandante mostró su oposición al recurso, interesando su íntegra desestimación. Seguidamente se mandó elevar los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes.
TERCERO-Recibidos los autos en la UPAD de la Audiencia y comparecidas las partes, por resolución de veintidós de febrero se mandó formar el Rollo, registrándose y turnándose la ponencia al Ilmo. Sr. Magistrado Sr. Madaria. En virtud de Providencia de diecisiete de marzo de la Ilma. Sra. Presidenta de la Audiencia, por necesidades de servicio asume la ponencia la Sra. Víñez, señalándose el trece de abril para la deliberación, votación y fallo del recurso.
CUARTO-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.
Fundamentos
PRIMERO- Exposición de hechos y antecedentes que resultan de los autos.
1º)-El edificio de viviendas núm. NUM000 de la avenida de CALLE000 de esta ciudad (2º Tercio S. XX), tenía en su planta baja la denominada vivienda del portero, señalada como bajo derecha. Esta vivienda figura como anejo, en 1/20 parte para cada una, del resto de viviendas (incluidos los otros dos bajos).
2º)-El 31 de enero de 2015 la Comunidad de Propietarios del edificio arrendó el referido inmueble bajo derecha, a D. Juan Carlos, éste en nombre propio y en representación de Globaltec Arquitectos, S.L.P.U. Del documento del contrato destacan las siguientes cláusulas:
Cláusula segunda. Objeto. La posesión del local se entrega en este acto al arrendatario, quien lo recibe a su entera satisfacción.
Cláusula tercera. Destino. Desarrollo de actividad terciaria (comercial, servicios, despachos, etc.). El anterior arrendatario del local había desarrollado la actividad de asesoría.
Cláusula cuarta. Duración. Doce años y nueve meses desde el mismo día 31 de enero de 2015. Plazo de obligado cumplimiento de dieciocho meses desde el 1 de abril de 2015. Después, el arrendatario vendrá obligado a notificar con dos meses de antelación la resolución unilateral del contrato, con obligación de pagar la renta hasta la efectiva devolución del local. Se pacta un periodo de carencia en la obligación de pagar la renta, desde la entrega hasta el 1 de abril, para que el arrendatario realice los trabajos de adecuación del local. La falta de pago de una mensualidad se estima suficiente para solicitar el desahucio.
Cláusula quinta. Renta. Mensual inicial de 900 euros más IVA a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los siete primeros días de cada mes.
Cláusula sexta. Actualización. Hasta el 1 de abril de 2017 ninguna. Hasta el 1 de enero de 2018 se establece la renta en 1.000 euros. Hasta la finalización, anualmente una subida del 2%.
Cláusula séptima. Uso y mantenimiento. El arrendatario recibe el local en ' perfecto*' estado de uso y habitabilidad, por lo que deberá mantenerlo a su costa en idéntica situación, procediendo a las reparaciones que sean precisas. ' (*Existen humedades en las fachadas. Se adjuntan al presente contrato fotografías del estado actual del local)' -son las fotografías que obran unidas en los folios 58 y 59-.
Cláusula decimoprimera. La arrendadora autoriza las obras de primer establecimiento y puesta en marcha de la actividad. Si por la autoridad administrativa se dispusiera la obligación de realizar obras o instalaciones de adaptación como consecuencia de nuevas normativas para el ejercicio de la actividad del arrendatario, serán por cuenta de éste.
Cláusula decimoquinta. Renuncia a los derechos de tanteo y retracto.
Cláusula decimoséptima. Fianza. El arrendatario la entrega en este acto por importe de 1.800 euros. Se devolverá previa comprobación del estado del local al finalizar el contrato y en ningún caso podrá aplicarla el arrendatario a mensualidades de renta no abonadas.
3º)-El arrendamiento comenzó según lo pactado. D. Juan Carlos es arquitecto de profesión y administrador único de Globaltec Arquitectos, sociedad cuyo objeto es la actividad propia de la arquitectura, de modo que la actividad que desarrollaban en el local es la propia de un estudio de arquitectos.
4º)-Desde antes de fin de 2016 las partes mantenían contactos relacionados con la solución de las humedades del local.
El 12 de enero de 2017 Dª Valentina, en representación de Begoande, S.L. administradora de fincas contratada por la Comunidad de Propietarios arrendadora, envió un mensaje de correo electrónico a Juan Carlos preguntándole si había contactado con él ' alguna de las empresas para ver el tema de las humedades en el local', respondiéndole él que Murprotec estuvo antes de fin de 2016.
El 22 de febrero de 2017 Novanor realizó por encargo de la arrendadora presupuesto de tratamientos anti humedad en el local.
El 22 de abril de 2017 y el 5 de enero de 2018 Valentina y Juan Carlos se cruzan un par de mensajes sobre el tema.
5º)- El 18 de abril de 2018el arrendatario envía a la administradora un largo mensaje.
Juan Carlos empieza comentándole que el problema de humedades por capilaridad en las paredes del local se ha agravado en el último año y medio; que desde hace más de un año no están usando la sala de reuniones debido a la humedad y a la mala apariencia de las paredes con desconchados y moho; que en la sala principal no encienden la luz indirecta porque se ven las humedades ascender desde el rodapié; que también se ven en el baño y en el despacho que da a la calle; que todo ello supone una merma en el uso y la habitabilidad del local; que la solución propuesta por las tres empresas consultadas por Valentina no será barata; y que durante las obras de reparación no van a poder desarrollar su actividad en el local, por lo que se les deberá dotar de otro local similar.
Alude a que la obra de adecuación del local que realizó fue pequeña, en lugar de una obra completa, debido a la crisis de su sector y a no saber si iban a recuperar la inversión ya que la arrendadora no aceptó la opción de compra que le planteó.
Dice que, pensando en hacer esa obra completa en un futuro próximo, plantea de nuevo adquirir el local y asumir por tanto el problema existente con las humedades. Ofrece 225.000 euros no negociables.
Termina apuntando que como técnico del gremio le parecería un error tratar de combatir los problemas de capilaridad en el local ahora, entendiendo que el momento adecuado para hacerlo sería cuando se acometa la obra completa del local ya que, como conlleva rebajar todo el suelo para eliminar el escalón de la entrada, la excavación permitiría ver qué pasa con esas humedades desde la cimentación y eliminarlas desde abajo con mayores garantías.
El 15 de junio de 2018 y el 12 de septiembre de 2019 Valentina le envía un par de mensajes sobre que ha solicitado más presupuestos.
6º)-Entre las dos últimas fechas citadas, el 26 de junio de 2018, Juan Carlos realizó por encargo de Valentina un informe-dictamen de inspección técnica del edificio, informe que obra unido al folio 140 y en el que las humedades del edificio también son objeto de dictamen.
7º)-El 3 de octubre de 2019 Ecoisola realizó por encargo de la arrendadora presupuesto de impermeabilización del local (y de otro local del edificio). Este presupuesto fue aceptado por la arrendadora y Valentina le envía un mensaje a Juan Carlos preguntándole si puede hacer el seguimiento y certificado de subsanación de deficiencias.
El 5 de noviembre de 2019 Juan Carlos declina hacer el seguimiento porque entiende que contratar a Ecoisola en vez de a Murprotec no ofrece seguridad de que la obra se vaya a ejecutar con garantía suficiente para poder certificar la total subsanación. Pregunta si la arrendadora ha pensado en cómo afrontar las molestias y perjuicios durante la ejecución de la obra, si mediante repercusión en la renta o buscándoles un local similar.
Y, al hilo de lo anterior, dice que los problemas de humedad los sufre el local desde que se instalaron; y que no olvida el perjuicio causado en los tres últimos años: daños estéticos permanentes en el exterior e interior de prácticamente todo el local, y la no utilización de una estancia de 12 m² útiles, sobre un total de 60 m² que tiene el local, por problemas de salubridad a causa de la alta humedad permanente y olores.
El mismo día Valentina le comunica que la arrendadora está de acuerdo en reparar ella los daños y en valorar una cantidad por las molestias.
8º)-El 7 de febrero de 2020 Valentina informa a Juan Carlos de la actualización de renta correspondiente a dicho año (1.040,4 +2% +21%IVA -19%Retención = 1.082,43).
Juan Carlos contesta recordándole, como ya hiciera a finales de 2019, que quiere tener una reunión con el presidente de la comunidad de propietarios. E insiste en ello unos días después, ofreciendo fechas para la reunión.
Valentina envía mensaje el 6 de abril de 2020 sobre el impago de las rentas de enero, febrero, marzo y abril. Juan Carlos responde que efectivamente no ha realizado los ingresos dado que está pendiente la respuesta de la arrendadora al problema por él planteado desde hacía tiempo.
Dice que desde hace unos tres años viene exponiendo el calamitoso e insalubre estado en el que se encuentra la sala de reuniones, la cual ocupa el 20% del local. Que ha tratado de reunirse con el presidente para buscar una solución que permita el pleno uso y disfrute del local y para que compense el perjuicio por la menor ocupación. Que no ve que la arrendadora tenga intención de gastar lo necesario para acometer las obras pertinentes, ni de compensar la pérdida de uso.
Que calcula esta pérdida de aprovechamiento por las humedades en 7.200 euros, a razón de 200 euros al mes por 36 meses hasta diciembre de 2019(aunque dice que empezó antes). Que cree que esta cantidad se debe compensarcon las rentas devengadas desde enero de 2020. Y todo ello sin tener en cuenta los daños estéticos en el resto del local y la mala imagen del negocio.
Los días 14 y 24 de abril de 2020 Juan Carlos envía mensajes de similar contenido, aludiendo al clausulado del contrato y señalando que fue él quien planteó recoger la observación* de la cláusula séptima con las fotos para que quedara reflejo de las humedades que ya había y que no han hecho sino empeorar.
El 30 de abril Ecoisola factura a la arrendadora las obras de impermeabilización del localque había presupuestado (y finalmente también de los otros dos locales del edificio).
Al folio 71 obra testimonio parcial del acta de la reunión celebrada en junio de 2020 en la que los copropietarios autorizan al presidente para reclamar judicialmente el pago de la renta, estando impagadas también las mensualidades de mayo y junio. Los copropietarios dan la autorización después de haber oído la propuesta de acuerdo planteada por Juan Carlos y de acordar que éste debe ponerse al día en las rentas. El acta recoge una exposición en la línea de la postura reflejada en los tres últimos mensajes de Juan Carlos. En la exposición menciona que finalmente se reunió con el presidente. De sus palabras se deduce que, si bien la arrendadora ha realizado obras, considera que hay obras pendientes por hacer en el local (al parecer porque las realizadas son sólo en los paramentos exteriores). Y termina con una propuesta de acuerdo, en la que incluye la incidencia del estado de alarma, reduce su reclamación inicial de 7.200 euros, y vuelve a plantear la compra asumiendo las obras que faltan. Todo lo cual rechazan los copropietarios.
9º)-Sumando también la renta de julio, el letrado de la arrendadora remite a Juan Carlos carta certificada mediante la cual le reclama el pago de 7.577,01 euros por las rentas adeudadas a 23 de julio de 2020, fecha en la que, tras el segundo intento de notificación personal en el local, la carta queda a disposición para recogida. El letrado instaba al pago para antes del 14 de agosto de 2020, avisando si no del ejercicio de las acciones pertinentes.
El 30 de julio Juan Carlos remite carta a la administradora de la arrendadora en la que comunica su decisión de resolver el contrato con efectos del día 30 de septiembre de 2020. Lo justifica en el grave incumplimiento de la arrendadora a lo largo de más de tres años y medio, de la obligación esencial de procurar el pleno disfrute del local. Dice que siguen sin completarse las obras y que no existe certeza de que las ejecutadas resuelvan definitivamente las humedades. Sostiene que tiene derecho a una compensación económica por todos los perjuicios causados. A los 7.200 euros suma 1.800 por los meses de enero a septiembre de 2020, resultando 9.000 y pendiente de valorar la pérdida de clientela.
Concluye sumando la fianza, con lo cual resultan 10.800 euros, y descontando las nueve mensualidades adeudadas incluidas las de agosto y septiembre, por lo que resulta a su favor un saldo de 1.058,13 euros.
SEGUNDO- Planteamiento.
10º)-La arrendadora el 10 de septiembre de 2020 interpone demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pagode las nueve mensualidades, acumulando la acción de reclamación del pago de las rentas adeudadas por importe de 9.741,87 (1.082,43x9) euros.
11º)-El 21 de septiembre Juan Carlos remite nueva carta a la administradora de la arrendadora en la que comunica que se ven obligados a retrasar al día 30 de octubrela fecha de abandono del local y entrega de llaves, debido al retraso sufrido en la rehabilitación del nuevo local. En consecuencia, el saldo que considera a su favor lo reduce a 175,70 euros descontando la mensualidad deoctubre(previa deducción de los 200 euros).
12º)-Admitida a trámite la demanda, el 21 de octubreson judicialmente requeridos en el local Juan Carlos y Globaltec en su persona, para desalojar voluntariamente en el plazo de diez días y abonar la cantidad reclamada más las rentas hasta el desalojo, o, formular oposición, alegando sucintamente las razones por las que, a su entender, no deben la cantidad reclamada; se les comunica que, en otro caso, la práctica del lanzamiento estaba señalado para el 15 de enero de 2021.
El 3 de noviembre a requerimiento de Juan Carlos se otorga acta de presencia notarial sobre el local.
Juan Carlos el 5 de noviembre de 2020 hace entrega de las llavesa Valentina, haciendo ésta constar al documentar el acto con la firma de ambos, que no ha comprobado el estado del local, por lo que la arrendadora se reserva las acciones que le correspondan si no se encuentra en buen estado.
13º)-El mismo día de la entrega de llaves la parte demandada presentó escrito de oposición, en cuyo suplico solicita la desestimación de la demanda. No obstante, en el escrito todavía dice que 'va a abandonar el local'.
En cualquier caso, sostiene que no debe la cantidad reclamada. Explica que el 'impago de las rentas objeto de reclamación y que constituye fundamento del pretendido desahucio viene motivado por el reiterado incumplimiento' desde el principio por la parte demandante, de su obligación de procurarle el pacífico uso y disfrute del local (en los términos fácticos que ya hemos dejado expuesto venía denunciando).
Alega que constituye 'un incumplimiento grave y culpable que no solamente fundamentaba una reducción de la renta..., sino una causa de resolución del contrato y de indemnización de los daños y perjuicios generados por dicho incumplimiento', añadiendo que 'es palmario que el daño efectivo cuando menos consiste en la renta pactada'. Y sostiene que ella resolvió el contrato el 30 de julio de 2020 liquidando los daños producidos por dicho incumplimiento (reducción de renta en 200 euros desde enero de 2017; más devolución de la fianza) con saldo a su favor, sin perjuicio de que la liquidación de daños se viera alterada por la demora en la devolución del local, y de que quedaba pendiente la valoración de perjuicios.
La demandada termina las alegaciones del escrito de oposición diciendo que 'no reclama en este procedimiento la entrega de dicho saldo a su favor, sino la compensación con las rentas devengadas', y en los fundamentos de derecho trae los artículos 1124 y 1556 del Código Civil, así como el art. 27.3.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Al escrito de oposición acompaña informe pericial sobre las humedades existentes en el local (folio 123), así como informe pericial sobre la renta del local (folio 132), ambos fechados el 4 de noviembre de 2020.
14º)-Mediante diligencia de ordenación de 10 de noviembre se tuvo por formulada la oposición, quedando los autos pendientes de la celebración del juicio o vista oral. El 17 de noviembre se celebró la vista, sumando la demandante a la reclamación de la demanda las rentas de octubre y noviembre.
La Sentencia dictada en primera instanciaestima la demanda y condena a los codemandados a abonar solidariamente a la demandante la cantidad de 11.906,73 euros, más intereses y costas.
La Sentencia parte de afirmar que, si bien es cierto que en el juicio verbal de desahucio no cabe al demandado excepcionar o reconvenir con otra causa de resolución del contrato de arrendamiento, sí que cabe excepcionar para justificar el impago de las rentas, la inexistencia de objeto por inhabitabilidad del mismo. Sustenta tal afirmación en que es posible matizar las restricciones que contiene el art. 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para admitir las alegaciones de hechos y cuestiones íntimamente relacionadas con el pago, cuando pongan de manifiesto una mora en el recibir por parte del arrendador como cauce preparatorio del desahucio, o que se estuviera preparando con mala fe la acción de desahucio. Así, entra a valorar si ha habido incumplimiento esencial por el arrendador que exonere del pago de la renta, concluyendo que en el presente supuesto no.
En cuanto a la fianza, teniendo en cuenta la fecha en la que la demandante ha vuelto a tomar posesión del local, la Sentencia razona que no cabe alegar su compensación en este procedimiento, sin perjuicio de la obligación de su devolución si, comprobado el estado del local, no hubiera daños por los que tuviera que responder.
15º)-Recurre en apelaciónla parte demandada alegando en primer lugar que la Sentencia hace un incorrecto planteamiento de la naturaleza sumaria del juicio de desahucio que le lleva a infringir los arts. 438 y 408LEC ya que resuelve 'analizando si las humedades del local constituían un incumplimiento grave y culpable de la actora que fundamentara una resolución contractual' por la demandada y justificar así el impago de las rentas reclamadas, pero no entra a valorar la excepción reconvencional de compensación de créditos basada en la existencia de los daños producidos por el incumplimiento de la demandante, así como basada en la devolución de la fianza, resultando que denuncia que en el acto de la vista se le limitó el derecho a la alegación.
Aduce que opone este modo de excepción reconvencional de compensación, limitada al importe reclamado en la demanda por las rentas debidas (éstas sin límite de cuantía pues el juicio verbal de desahucio se sigue por la materia), sin perjuicio de una eventual reclamación posterior, a través de un procedimiento separado, en relación con el importe que supere la compensación objeto de excepción.
En fundamento de lo anterior trae dos ejemplos de jurisprudencia menor. Uno, según el cual, la acción de desahucio y la acción acumulada de reclamación de rentas mantienen su propia naturaleza, de manera que el carácter sumario del juicio de desahucio queda limitado a la acción de desahucio no siendo posible formular reconvención ni compensación, mientras que la acción de reclamación de rentas acumulada se rige por las reglas ordinarias del juicio plenario siendo posible formular reconvención y compensación. Otro, según el cual, no es cierto que el juicio de desahucio en el que se reclaman rentas carezca de efectos de cosa juzgada, ya que en tal caso el juicio verbal de desahucio es inicialmente sumario, convirtiéndose en un juicio plenario sin limitación alguna del derecho a alegar y probar sobre la deuda que se reclama.
En segundo lugar, alega la demandada que la Sentencia no ha tomado en consideración la amplia prueba documental aportada por ella (numerosos mensajes de correo electrónicos y los dos informes periciales), ya que el incorrecto planteamiento procesal del juicio ha afectado a la valoración de la prueba realizada. Y termina solicitando 'que se declare la existencia de incumplimientos por la actora que han derivado en daños que deben ser reparados, sin entrar a si su entidad era suficiente para fundamentar el impago de las rentas, alegación que no ha sido formulada por esta parte.'.
En último lugar, alega que la desestimación de la devolución de la fianza como crédito compensable infringe los arts. 1195 y 1196CC, y ello sobre la base de decir que la demandante no manifestó ni a la entrega del local ni durante la vista, la existencia de daños en el local de los que debiera responder la fianza, por lo que era una deuda vencida, líquida y exigible.
Por su parte la demandante hace suyos los fundamentos de la Sentencia y contradice el recurso básicamente negando que la demandada opusiera crédito compensable, ya que si así hubiera sido se le debería haber dado oportuno traslado.
TERCERO- Sobre lo resuelto recientemente por nuestra Sentencia núm. 281/21 en un supuesto similar al de autos.
Recientemente este tribunal ha dictado su Sentencia núm. 281/21 en apelación de un juicio verbal de desahucio por falta de pago. El supuesto de hecho no era idéntico al presente ya que el objeto de arrendamiento era una vivienda habitada por una familia con cuatro hijos menores de edad, y aquí se trata de un local en el que se instala un estudio de arquitectura ( 2º y 3º). Pero sí es similar, el arrendatario también entregó las llaves después de haber sido judicialmente requerido de desalojo (como en el presente supuesto, 12º), y antes de que se celebrara la vista ( 14º).
Aceptando los Fundamentos de la Sentencia recurrida se partía de establecer que ' por carencia sobrevenida durante el trámite, no procede resolver la acción principal de desahucio, que es aquella por la que se otorga naturaleza especial a este procedimiento, pero sí procede continuar para resolver la cuestión atinente a la reclamación de cantidad que la legislación procesal permite específicamente acumular a aquella.'.
Tras señalar que conforme al art. 444.1LEC ('sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'), ' las causas de oposición en el presente procedimiento de juicio verbal de desahucio, por su propia naturaleza, se encuentran tasadas', se resolvía que ' aunque...no se precise ya de tutela judicial alguna en relación con el desahucio y posterior lanzamiento, las causas de oposición tasadas se mantienen igualmente en relación con la reclamación de cantidad', porque ' Se debe de tener en cuenta la especialidad del presente procedimiento de desahucio, que permite la estimación por simple falta de pago verificada al momento de la demanda..., y, que, en tal sentido, por tanto se limita la previsión legal' dispuesta en el art. 27.1LAU, en relación con el art. 1124CC, ' relativa al derecho de promover la resolución contractual sólo por parte del arrendador/arrendatario que en dicho momento hubiera cumplido lo que recíprocamente le incumbía, y ello, por cuanto que el tratamiento resolutorio sólo es consecuencial al desahucio que se resuelve como tutela sumaria sin efecto de cosa juzgada.'.
En apoyo de lo así resuelto se traía la doctrina de la Sentencia núm. 1110/2004 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, y siguiendo dicha doctrina se añadía que ' la presente sentencia, en procedimiento judicial de desahucio, no debe entrar a analizar la vinculación quebrantada supuestamente por parte del demandante arrendador antes de su demanda, sino exclusivamente el impago que permitiría otorgarle la tutela sumaria demandada' ex art. 447.2LEC; y se concluía diciendo ' lo que no impide un procedimiento plenario posterior que analice posibles quebrantos, no a efectos de revisar la resolución consecuencial a la entrega de llaves del caso, sino al efecto de indemnizar posibles perjuicios por incumplimientos contractuales que en este momento no pueden resultar analizados, en este caso, en relación con la obligación de garantizar la habitabilidad o goce pacífico del inmueble.'.
Y, es que, con anterioridad a la demanda el arrendatario también había puesto de manifiesto manchas de humedad generalizadas, moho y problemas de condensación con deterioro de pintura y mobiliario (como en el presente supuesto, 2º y 4º a 9º).
' El demandado motiva la apelación en entender que la Sentencia recurrida aplica indebidamente el art. 444.1LEC. Alega que 'ya no hay acción de desahucio y por tanto no hay procedimiento especial'. Sin llegar a expresarlo, viene a sostener que el procedimiento debe continuar, pero sin ser especial, para resolver la reclamación de cantidad, pero sin aplicar el citado precepto, de modo que no cabe considerar en este caso como única causa de oposición al pago el pago de la cantidad reclamada, y la Sentencia debió entrar a resolver la excepción de contrato no cumplido opuesta al pago.
El demandado empieza diciendo en el escrito de interposición del recurso de apelación, que cuando el 20 de septiembre de 2020 presentó el escrito formulando oposición a la demanda de desahucio, 'el contrato ya había sido resuelto' el 15 de julio de 2020, fecha en la cual el demandado devolvió la posesión de la vivienda al demandante.
Pero el demandado no había devuelto la posesión en un momento anterior a la interposición de la demanda de desahucio el 27 de febrero de 2020, ni siquiera en un momento anterior a tener conocimiento de la demanda el 2 de julio de 2020. El demandado devolvió la posesión trece días después de conocer la demanda y de ser judicialmente requerido para que la desalojara con apercibimiento de lanzamiento. Devolvió la posesión dentro de los diez días hábiles del plazo para abandonar voluntariamente la vivienda, si bien dicho plazo se hallaba suspendido ya que había solicitado abogado y procurador de oficio para formular oposición.
El procedimiento de especial naturaleza de juicio verbal de desahucio había iniciado su tramitación, y a la fecha de la demanda el demandado, que ya había sido antes formalmente requerido por el demandante, permanecía en posesión de la vivienda arrendada habiendo faltado al pago de cuatro rentas, por lo que, habiendo resultado que el demandado nada alega sobre la enervación y no opone la realización de pago alguno, sucede que a la presentación de la demanda era procedente y tenía objeto la acción principal de desahucio ejercitada, la acción que justifica la especial naturaleza sumaria del procedimiento para dar especial tutela judicial sumaria al arrendador, ante la simple falta de pago por el arrendatario, anudándose a dicha acción principal de desahucio como consecuencia necesaria la resolución contractual por la sola falta de pago. Es así que al demandado se le dio efectivo traslado para formular oposición sólo por las causas del art. 444.1LEC, para nada más, sin perjuicio de que después de dicho traslado el demandado diera cumplimiento al requerimiento de desalojar la vivienda, dando lugar a que la acción principal de desahucio quedara desde ese momento sin objeto.
Y, es que, si el Legislador dispone dar un plazo al arrendatario para que de modo voluntario desaloje por sí mismo la vivienda (haciendo así efectivo el obligado desalojo objeto del desahucio, evitando el lanzamiento como acto material de desalojo forzoso), es claro que el Legislador prevé que el arrendatario desaloje por sí mismo la vivienda de modo que el arrendador recupere la posesión y la acción principal de desahucio quede sin objeto, y, sin embargo, el Legislador no manda finalizar aquí el procedimiento, porque permanece viva la acción acumulada de reclamación de pago de las rentas y cantidades asimiladas debidas y permanece abierta la opción dada al arrendatario para que pague o formule oposición alegando haber realizado el pago total o parcialmente. Si el Legislador hubiera querido que llegados a este punto el procedimiento dejara de ser especial, habría previsto de forma expresa la posibilidad de transformar su naturaleza en ordinario, como sí hace por ejemplo en los arts. 817y 818 LECpara el procedimiento monitorio, incluido aquel monitorio en el que se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana cuando éste formulare oposición (precisamente sin ser el desalojo objeto del procedimiento).
Por tanto, que ese tratamiento resolutorio consecuencial al desahucio por causa en la falta de pago como incumplimiento del demandado, conlleve la resolución del contrato a la fecha de la entrega posesoria, lo hace conceptualmente incompatible con que dentro del mismo procedimiento de desahucio (que continúa para resolver la acción acumulada con oposición tasada pendiente de resolver), el demandado plantee vía excepción el ejercicio de la acción de resolución del contrato por causa en incumplimiento del arrendador de sus obligaciones contractuales. Resuelto el contrato por falta de pago, el que la tutela sumaria dada sea sin efecto de cosa juzgada, es porque, en palabras de la STS de 4 de julio de 1989 que hace suyas la citada STS 1110/04 , 'es claro que la causalidad del contrato como esencia subyacente del mismo, queda sin enjuiciar en punto a su vinculación quebrantada o no por incumplimientos transcendentes de las partes, lo que no puede homologarse judicialmente sino a través del procedimiento ordinario... con consecuencias indemnizatorias'.
Hemos de añadir que el presente supuesto no es igual que el que resuelve la citada SAP 100/07 de Barcelona, en el que la sentencia de instancia desestimaba la acción de resolución contractual por falta de pago de la renta al considerar que la arrendataria no había incurrido en incumplimiento de la obligación de pago sino en un mero retraso, y la Audiencia resuelve que sólo puede hablarse de 'mero retraso que excluye' el incumplimiento esencial con consecuencias resolutorias, en aquellos casos en los que el arrendatario no paga dentro del término pactado para ello (en el primer o primeros días del mes por anticipado) pero sí lo hace o lo intenta dentro del mes corriente, por lo que no cabe hablar de un simple retraso o cumplimiento defectuoso en aquellos casos en que se adeuden varias mensualidades vencidas; y es en este contexto que deben comprenderse las palabras de la Audiencia cuando, tras partir expresamente de establecer que nos encontramos ante un procedimiento especial y sumario 'cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado' ex art. 444.1LECde modo que 'el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta de la arrendataria es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el ( art. 27.2.a) LAU), por lo que queda excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes', dice que procede desestimar la demanda 'cuando por culpa del arrendador no se haya podido pagar... o cuando se pruebe que no existe verdadera intención por el arrendatario de infringir el contrato'.
Tampoco el presente supuesto es igual al que resuelve la citada SAP 310/14 de Madrid, en el que la sentencia de instancia desestimaba la demanda por entender que existía cuestión compleja ya que la arrendataria oponía que el arrendador no le había entregado el contrato de alquiler con opción de compra visado por la consejería competente y la calificación definitiva al efecto de conocer si la renta cumplía con los requisitos legales (no ser superior al 7% del precio máximo que figurase en la calificación definitiva), y si bien la Audiencia dice que 'para que la falta de pago de rentas no motive la resolución contractual, será preciso que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones', lo dice a los solos efectos de determinar 'si los motivos que se alegan como oposición a la acción de desahucio... entrañarán una cuestión compleja que impida el seguimiento del juicio de desahucio', pues parte de recordar que 'esta Sala ha señalado en diversas ocasiones que para que quepa apreciar la existencia de cuestión compleja, no basta con la mera alegación, siendo preciso que exista un mínimo de prueba... que acredite que el proceso seguido es inadecuado', principio de prueba que no aprecia concurra en el caso y termina estimando la demanda de desahucio.
En definitiva, que por aplicación del art. 444.1LECel demandado no podía aquí oponer como excepción al pago el contrato no cumplido.'.
CUARTO- La alegada excepción reconvencional de compensación de créditos, exige en el caso de autos un pronunciamiento judicial que excede el conocimiento del sumario juicio verbal, especial por razón de la materia del desahucio por falta de pago de rentas, aunque quepa acumular la reclamación del pago de las rentas adeudadas.
No vamos a detenernos en la cierta contradicción que se aprecia dentro del argumentario del recurso de apelación, y de aquél con el del escrito de oposición, como se pone de manifiesto con lo ya expuesto ( 13º y 15º).
El hecho cierto es que, en lo que aquí interesa, desde el inicio de su reclamación la parte demandada ha calculado en 200 euros mensuales los daños por humedades que le impedían utilizar la sala de reuniones desde enero de 2017 ( 5º y 7º). Desde enero de 2017 no abandonó el local arrendado resolviendo el contrato, sino que continuó en posesión del mismo, si bien en conversaciones con la administradora para solucionar las humedades. En enero de 2020 decide de forma unilateral dejar de abonar el importe íntegro de la renta ( 8º). De forma unilateral decide que los 200 euros mensuales por la no utilización de la sala de reuniones, deben traducirse en una reducción del importe de las rentas correspondientes a las mensualidades desde enero de 2017 (se entiende que hasta que pueda volver a utilizar dicha sala), pero como ha ido abonando el importe íntegro de dichas rentas, suma todas las deducciones que debería haber realizado hasta entonces (diciembre de 2019, 7.200 euros), y de forma unilateral decide dejar de pagar el importe íntegro de las rentas desde la mensualidad de enero de 2020 hasta hacerse con el completo pago por compensación dice de lo que entiende le adeuda la demandante.
Y la demandante en ningún momento aceptó lo así decidido unilateralmente por la demandada en enero de 2020, quien no lo comunicó sino a requerimiento de la administradora el 6 de abril. Para el 30 de abril de 2020 la demandante realizó obras de impermeabilización de los tres locales, obras que la demandada entendió insuficientes. En junio de 2020 los copropietarios autorizan al presidente para reclamar judicialmente el pago de la renta, tras oír y rechazar la última propuesta de acuerdo que se les había planteado directamente (8º). En julio de 2020 el letrado de la demandante intenta la solución extrajudicial antes de la reclamación judicial. Y es el 30 de julio cuando la demandada remite carta formal a la administradora comunicando su decisión de resolver el contrato con efectos del día 30 de septiembre de 2020 ( 9º), es decir, notificando con dos meses de antelación la resolución unilateral del contrato ( 2º).
No habiéndose abonado las rentas desde enero de 2020, y antes del 30 de septiembre, el 10 de septiembre la demandante interpone la demanda de juicio verbal de desahucio ( 10º y 2º). La demandada notifica el 21 de septiembre que demora su decisión al 30 de octubre ( 11º) y el 21 de octubre es judicialmente requerida para desalojar voluntariamente en diez días, y, para abonar la cantidad reclamada más las rentas hasta el desalojo, o, formular oposición, alegando sucintamente las razones por las que, a su entender, no debe la cantidad reclamada; transcurrido el 30 de octubre, el 5 de noviembre entrega las llaves a la administradora, acto que no se lleva a cabo en el local ( 12º).
En definitiva, la demandada no había devuelto la posesión en un momento anterior a la interposición de la demanda de desahucio el 10 de septiembre de 2020, ni siquiera en un momento anterior a tener conocimiento de la demanda el 21 de octubre de 2020. La demandada devolvió la posesión quince días después de conocer formalmente la demanda al ser judicialmente requerida para que desalojara con apercibimiento de lanzamiento. Devolvió la posesión apurando el plazo para abandonar voluntariamente el local, el mismo día en el que presentó el escrito de oposición.
El procedimiento de especial naturaleza de juicio verbal de desahucio había iniciado su tramitación, y a la fecha de la demanda la demandada, que ya había sido antes formalmente requerida por la demandante, permanecía en posesión del local arrendado habiendo faltado al pago de nueve rentas, por lo que, habiendo resultado que la demandada nada alega sobre la enervación y no opone la realización de pago alguno, sucede que a la presentación de la demanda era procedente y tenía objeto la acción principal de desahucio ejercitada, la acción que justifica la especial naturaleza sumaria del procedimiento para dar especial tutela judicial sumaria al arrendador, ante la simple falta de pago por el arrendatario, anudándose a dicha acción principal de desahucio como consecuencia necesaria la resolución contractual por la sola falta de pago. Es así que a la demandada se le dio efectivo traslado para formular oposición sólo por las causas del art. 444.1LEC, para nada más, sin perjuicio de que después de dicho traslado diera cumplimiento al requerimiento de desalojar, dando lugar a que la acción principal de desahucio quedara desde ese momento sin objeto. El procedimiento continuó por sus mismos trámites de naturaleza sumaria, a los estrictos efectos de resolver la oposición que cabía haber formulado, y no otra.
Porque, teniendo en cuenta que el Legislador prevé que el arrendatario desaloje por sí mismo de modo que el arrendador recupere la posesión y la acción principal de desahucio quede sin objeto, y que sin embargo el Legislador no manda finalizar aquí el procedimiento porque permanece viva la acción acumulada de reclamación de pago de las rentas y permanece abierta la opción dada al arrendatario para que pague o formule oposición alegando haber realizado el pago total o parcialmente, y que si el Legislador hubiera querido que llegados a este punto el procedimiento dejara de ser especial habría previsto de forma expresa la posibilidad de transformar su naturaleza en ordinario (como sí hace para el monitorio en el que se reclamen rentas cuando se formule oposición), tenemos resuelto que ese tratamiento resolutorio consecuencial al desahucio por causa en la falta de pago como incumplimiento del demandado que conlleva la resolución del contrato a la fecha de la entrega posesoria, lo hace conceptualmente incompatible con que dentro del mismo procedimiento de desahucio (que continúa para resolver la acción acumulada con oposición tasada pendiente de resolver), el demandado plantee vía excepción el ejercicio de la acción de resolución del contrato por causa en incumplimiento del arrendador de sus obligaciones contractuales.
Resuelto el contrato por falta de pago, el que la tutela sumaria dada sea sin efecto de cosa juzgada, es precisamente porque, en palabras del alto Tribunal, ' es claro que la causalidad del contrato como esencia subyacente del mismo, queda sin enjuiciar en punto a su vinculación quebrantada o no por incumplimientos transcendentes de las partes, lo que no puede homologarse judicialmente sino a través del procedimiento ordinario... con consecuencias indemnizatorias'.
En consecuencia, como razona la Sentencia aquí apelada ( 14º), en el juicio verbal de desahucio no cabe al demandado excepcionar o reconvenir con otra causa de resolución del contrato de arrendamiento, pero sí hay la posibilidad de excepcionar para justificar el impago de las rentas, lo cual, como hemos dicho, devuelta voluntariamente la posesión, se mantiene con la finalidad de obtener la desestimación de la acción de reclamación que viene acumulada a la principal de desahucio. Sin embargo, se mantiene no con carácter plenario, sino en los limitados términos con los que se dio traslado al demandado para sucintamente formular oposición (que no contestación a la demanda) ex art. 440.3LEC, continuando con la sumaria tramitación derivada de las especialidades del procedimiento del juicio verbal seguido por razón de la materia de desahucio, especialidades entre las que se halla la regla especial sobre el contenido de la vista del art. 444.1 ya mencionada (regla que fue convenientemente aplicada en el presente supuesto), según la cual ' sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago'.
Ocurre que, como también razona la Sentencia apelada, dentro de esa regla especial cabe admitir alegaciones de hechos y cuestiones íntimamente relacionadas con el pago, cuando pongan de manifiesto una mora en el recibir por parte del arrendador como cauce preparatorio del desahucio, o que se estuviera preparando con mala fe la acción de desahucio. También cabe añadir aquellos casos en los que el arrendatario no paga dentro del término pactado para ello (en el primer o primeros días del mes por anticipado) pero sí lo hace o lo intenta dentro del mes corriente. Porque el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución del art. 27.2.a) LAU, quedando excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes.
Llegados a este punto, y como se colige de lo resuelto en la citada Sentencia núm. 281/21, entendemos que la Sentencia aquí apelada no debió entrar a valorar si hubo incumplimiento esencial por la demandante, de su obligación del art. 21LAU, que pudiera exonerar a la demandada, del pago de las rentas reclamadas. Y, por lo mismo, entendemos que es correcto el planteamiento procesal del juicio de no admitir la alegación de la excepción reconvencional de compensación fundada en los daños derivados de dicho supuesto incumplimiento, planteamiento que coherentemente conduce a que la Sentencia apelada no entre a valorar tal excepción y la prueba que la sustenta.
Ante el rotundo tenor del art. 438.2.I, en relación con el art. 447.2, LEC al excluir en todo caso ('En ningún caso se admitirá') reconvención en el juicio verbal en el que la pretensión sea el desahucio de finca urbana dada en arrendamiento por impago de la renta (porque se trata de una pretensión de tutela que la LEC califica de sumaria), lo cierto es que la norma general del art. 438.3, en relación con el art. 408, LEC, no resulta de aplicación a este juicio de naturaleza sumaria, no al menos en la medida en la que el crédito que el demandado quiera oponer para su compensación con las rentas reclamadas, no sea un crédito líquido y exigible, porque si su liquidación y exigibilidad depende del pronunciamiento judicial, como se plantea en el presente supuesto, el cauce para ello es ineludiblemente el del juicio plenario.
No se está negando cierto fundamento a la 'reclamación' de la demandada, en el sentido de que, en los daños (y en su caso perjuicios) derivados del aumento de las humedades en el local arrendado, pueda tener la demandante cuanto menos alguna responsabilidad en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, a causa de la demora en la realización de las obras de subsanación o a causa de la insuficiencia o inadecuación de las mismas. Pero todo ello debe resolverse por el cauce plenario. Desalojado el local y resuelto el contrato, se deberá decidir si hubo el incumplimiento denunciado, y, si lo hubo, si fue la única causa de los daños (y en su caso perjuicios). Lo que no merece aquí amparo es que pudiendo haber resuelto unilateralmente el contrato (habiendo transcurrido ya los primeros dieciocho meses de duración del mismo), la demandada no lo hiciera desde enero de 2017, y, sin embargo, unilateralmente decidiera dejar de abonar la renta desde enero de 2020 en los términos que hemos dejado ampliamente expuestos. Debemos confirmar aquí la condena al pago de las rentas debidas, sin perjuicio de que el demandado, si no logran un acuerdo, ejercite contra la demandante las acciones que a su derecho convengan y que en el presente procedimiento quedan imprejuzgadas en cuanto a los tan mencionados daños y perjuicios.
En cuanto a la fianza, de lo establecido en art. 36.4LAU se colige que el arrendador dispone de ' un mes desde la entrega de las llaves' para restituir al arrendatario el saldo de la fianza en metálico. El demandado entregó las llaves a la administradora de la Comunidad de Propietarios demandante el 5 de noviembre, acto que no tuvo lugar en el local desalojado, haciendo la prevención la receptora, de que no había comprobado el estado del local, reservándose la arrendadora las acciones que le correspondieran si no se encontrara en buen estado ( 12º). La vista del juicio se celebró cuando sólo habían trascurrido doce días ( 14º), con lo cual no se trataba de un crédito vencido, líquido y exigible. Como razona la Sentencia apelada, sin perjuicio de la obligación de su devolución si, comprobado el estado del local, no hubiera daños por los que tuviera que responder.
Por todo lo cual, procede desestimar el recurso.
QUINTO-La desestimación del recurso de apelación conlleva que ex art. 398.1, en relación con el art. 394.1, LEC deban imponerse las costas del mismo a la parte recurrente.
Vistos los artículos citados y las disposiciones de general y pertinente aplicación,
Fallo
DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Juan Carlos y Globaltec Arquitectos, S.L.P.U., contra la Sentencia núm. 323/20 dictada en Juicio Verbal de Desahucio núm. 910/20 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Vitoria-Gasteiz, y, en consecuencia, confirmamosdicha sentencia, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.
Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.
MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓNante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( arts. 477 y 479LEC).
También podrá interponerse recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESALante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LEC. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( art. 470.1 y Disposición Final decimosexta LEC).
Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósitode 50 euros si se trata de casación y 50 euros si trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en Banco Santander con el número 0008-0000-00-0125-21. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA15ª de la LOPJ).
Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, certifico.
