Sentencia Civil Nº 519/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 894/2006 de 04 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 894/2006-A

JUICIO ORDINARIO Nº 945/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 519

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 945/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers, a instancia de Dª. María , contra Dª. Esther ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Septiembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Manuel Muñoz Muñoz, en nombre y representación de María , no ha lugar a resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13 de julio de 1987 entre José y la demandada Esther respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 piso NUM001 de la Torreta (La Roca del Vallés). Todo ello con imposición de las costas causadas en autos a la demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 2 de Octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de Febrero y 18 de Marzo de 1992, 10 de junio de 1993, 15 de octubre de 1996, y 13 de junio de 2002;RJA 823 y 2206/1992,5404/1993 7113/1996, y 4893/2002 ),que a partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985,de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, sólo hay dos clases de arrendamientos urbanos por razón de su duración: los anteriores a esta norma legal, sujetos a la prórroga forzosa del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; y los posteriores, no sujetos a la prórroga forzosa, y a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubieren convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil , libertad de pacto que no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis", y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas.

En este caso, centrada la cuestión discutida en la pretensión principal de la demanda en la existencia o no de convenio para el sometimiento del contrato al régimen de prórroga forzosa, el núcleo de la controversia se centra en la interpretación del contrato litigioso, y en este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, de fecha 13 de julio 1987, (doc 2 de la demanda), de la vivienda sita en La Roca del Vallès, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 (La Torreta), aparece que el contrato se pactó por el plazo de "un año prorrogable", por el precio de 60.000 pesetas cada año, pagaderas por meses anticipados, con las condiciones particulares que aparecen bajo el título "Condiciones anexas al contrato de inquilinato Especialmente pactadas con sujección al Régimen de Prórroga Forzosa", pactándose en la condición anexa 23ª que "Manifiestan las partes contratantes que conocen la Disposición especial emanada del Art. 9º del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 , pero no obstante en cuanto a la duración del presente contrato, acuerdan voluntariamente someterse al régimen de prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el inquilino, subrogaciones y causas de excepción a aquella, que en cada momento establezca la Legislación Especial de Arrendamientos Urbanos, y sin que ello altere la aplicabilidad, en su propios términos, de la cláusula 13 que antecede sobre revisión de la renta".

En consecuencia resulta claramente del tenor literal del contrato que la voluntad de las partes fue la de someter el contrato al régimen de la prórroga forzosa, de acuerdo con la facultad prevista en el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985,de 30 de abril , por el que continúan rigiéndose los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsisten a la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según lo dispuesto en su Disposición Transitoria Primera , que es la legislación especial de arrendamientos urbanos vigente en el momento de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 14 de julio de 2005, a la que se remiten las partes en la condición anexa 23ª del contrato de arrendamiento.

Por lo tanto, en este caso es posible alcanzar la conclusión de que la verdadera intención de las partes fue la de someter el contrato de arrendamiento de 13 de julio de 1987 al régimen de la prórroga forzosa, procediendo en consecuencia la desestimación de la pretensión resolutoria, con la consiguiente desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela además la parte actora la desestimación de la pretensión subsidiaria de la demanda, promovida por la demandante Sra. María , como arrendadora de la vivienda sita en La Roca del Vallès, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 (La Torreta), para obtener la resolución del contrato de arrendamiento de la mencionada vivienda, de fecha 13 de julio de 1987 (doc 2 de la demanda), contra la arrendataria Sra. Esther , con fundamento en el artículo 114,11 ,en relación con el artículo 62,3º, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre , que permite la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina general, reiterada, y constante (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1965 y 11 de octubre de 1966 ),que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 otorgaba a la posesión arrendaticia, imponiendo la prórroga obligatoria, respondía únicamente al estado de necesidad del arrendatario, de modo que, cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre del local de negocio, como por la desocupación de la vivienda o locales asimilados, desaparece la razón justificativa de la protección legal, razón por la cual el número 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza la resolución del contrato, cuando el local de negocio permanece cerrado, o la vivienda desocupada, sin justa causa, durante más de seis meses en el transcurso de un año.

Dependiendo la viabilidad de la pretensión resolutoria de que por la parte actora se pruebe que la vivienda ha estado desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, por aplicación de la regla general de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que las dificultades que normalmente entraña la prueba de la desocupación, puedan excusar el deber que incumbe a quien ejercita la acción resolutoria de justificar el hecho constitutivo de su pretensión a través de aquellos datos y circunstancias que exterioricen o permitan deducir sin lugar a dudas la desocupación o cierre durante más de seis meses en el transcurso de un año, en cualquier caso, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue.

En el presente caso, la prueba propuesta por la actora con la finalidad de probar la efectiva desocupación por la demandada de la vivienda arrendada ha consistido, únicamente, en la documental consistente en la carta, de fecha 19 de mayo de 2005, remitida a la demandada, y no recogida por ésta (doc 10 de la demanda), que prueba que la demandada no recogió la carta, pero no, por sí sola, que no resida en la vivienda arrendada; y el Acta notarial, de fecha 8 de marzo de 2004, de la que resulta únicamente que la demandada no se encontraba en su domicilio en las cuatro ocasiones en que el Notario se personó en su casa, todas ellas en el mes de marzo de 2004, y en la franja horaria entre las 19'30 y las 20'30 horas, no habiéndose personado el Notario en la vivienda arrendada en otra hora, así como tampoco en los seis meses anteriores a la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 14 de julio de 2005, careciendo de valor probatorio la declaración del vecino Sr. Benedicto recogida en el Acta notarial, y no ratificada en el acta del juicio, por ser doctrina comúnmente admitida( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de julio de 1990, 13 de mayo de 1991, y 21 de noviembre de 2003;RJA 6121/1990, 3663/1991, y 8085/2003 ), que la información testifical, incluso la practicada ante Notario, no ratificada en el curso del juicio con arreglo a las exigencias legales prevenidas para la prueba de tal clase, de ninguna manera puede ser considerada como un medio probatorio, pues no está revestido de las garantías procesales mínimas respecto a juramento, imparcialidad, tachas, intervención directa de las partes, o posibilidad de repreguntas, que exigían los artículos 637 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , y en la actualidad los artículos 360 y ss de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , resultando además de lo actuado la existencia de parentesco por afinidad, aún pasado, Sr. Benedicto , con la demandante.

En consecuencia, atendido el resultado de la prueba practicada, no es posible alcanzar la conclusión probatoria de la efectiva desocupación de la vivienda durante el período de tiempo requerido legalmente, por lo que no pudiendo estimarse cumplidamente probada la concurrencia de la causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, procede en definitiva la desestimación de la pretensión resolutoria, y por consiguiente la desestimación del motivo de la apelación de la demandante.

TERCERO.- También subsidiariamente, promueve la demandante la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 114,11ª ,en relación con el artículo 62, 4º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino, ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades, alegando la actora, y ahora apelante, que la demandada Sra. Esther ocupa otra vivienda en Granollers, C/ DIRECCION001 nº NUM002 , NUM003 .

Ahora bien, en cuanto a la causa resolutoria del artículo 114,11 , en relación con el artículo 62,4º del Texto Refundido de 1964 , es criterio reiterado de esta Sección manifestado, entre las más recientes, en la Sentencia dictada en los Rollos nº 18/06, y 291/06 , que la interpretación de la causa resolutoria contractual, por las consecuencias sancionatorias que comporta, debe hacerse con carácter restrictivo; y que la interpretación del precepto debe hacerse, como el de toda norma, de acuerdo con lo previsto en el artículo 3,1 del Código Civil , que impone, como primer criterio interpretativo, el del sentido propio de las palabras de la norma jurídica.

En este caso, la otra vivienda que se afirma que ocupa la demandada se encuentra en la población de Granollers, que, según es un hecho notorio es una población distinta de La Roca del Vallès, por lo que no es posible apreciar la concurrencia del requisito legal de la causa resolutoria consistente en que la otra vivienda se encuentre en la misma población.

Pero es que, además, en este caso, correspondía a la demandante, de acuerdo con la norma general de artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la carga de probar la efectiva ocupación por la demandada de la vivienda de Granollers, lo cual no puede estimarse que haya hecho la actora, por haber consistido la única prueba propuesta en la aportación de unas fotografías del buzón de la vivienda de Granollers (docs 11 a 14 de la demanda), en las que efectivamente aparece el nombre de la demandada, lo cual sin embargo encuentra la explicación razonable ofrecida por la demandada en el sentido de que domicilió su correo en dicha vivienda por haberle sido sustraído el buzón de su vivienda arrendada, lo cual justifica con la denuncia presentada en los Mossos d'Esquadra, con fecha 17 de octubre de 2003 (doc 2 de la contestación), no habiéndose propuesto ninguna otra prueba sobre la pretendida ocupación por la demandada de la vivienda de Granollers, no habiéndose solicitado oficiar a las compañías suministradoras para conocer los consumos de agua, luz, o gas, en ambas viviendas, no habiéndose propuesto tampoco el interrogatorio de la demandada.

En consecuencia, no es posible apreciar que concurra en este caso la causa resolutoria del 62, 4º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que únicamente permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población, procediendo por lo tanto la desestimación del recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede imponer a la parte apelante las costas del recurso.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la parte actora Dña. María , se CONFIRMA la Sentencia de 20 de septiembre de 2006 dictada en los autos nº 945/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers , con imposición a la parte apelante de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.