Sentencia Civil Nº 52/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 342/2012 de 08 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00052/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL.- SECCION CUARTA.

PALMA DE MALLORCA.

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000342 /2012

SENTENCIA Nº 52/13

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Miguel Ángel Aguiló Monjo.

MAGISTRADOS:

Dª María del Pilar Fernández Alonso.

Dª Juana María Gelabert Ferragut.

Palma de Mallorca, a ocho de Febrero de dos mil trece.

VISTOSpor la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio Ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, bajo el nº 1909/2010, Rollo de Sala nº 342/2012, entre partes, de una como demandado-apelante Recreativos Bona Sort SLU, representada por el Procurador Sr. Ferragut Rosselló, y de otra, como demandante-apelada Jarambel SL, representada por el Procurador Sr. Arbona Serra, asistidas ambas de sus respectivos letrados, Sr. López Fuentes y Sr. Martínez Onsurbe.

ES PONENTEla Ilma. Sra. Magistrada Dña. María del Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, en fecha 21-3-2012, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: 'ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por la mercantil JARAMBEL SL, representada al inicio por la Procuradora Carolina Álvarez y posteriormente por el Procurador Miguel Arbona, contra la entidad RECREATIVOS BONA SORT SLU a la que condeno a elevar a público el contrato privado de arrendamiento con opción de compra de fecha 13 de enero de 2010 en el plazo de 20 días en los términos dispuestos en el art. 708 LEC , ordenando su inscripción en el Registro de la Propiedad. Asimismo, los gastos y derechos que al efecto se originen en relación con la elevación e inscripción deberán ser asumidos por la parte actora.

Se imponen las costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso, tras su preparación, recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido y, seguido el recurso por sus trámites y sin que ninguna de las partes interesara el recibimiento a prueba, se señaló para deliberación, votación y fallo por la Sala el día 23/01/13, quedando las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La sentencia dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado trascrito en los precedentes antecedentes de hecho, estimó la demanda presentada por Jarambel S.L. condenando a la demandada a elevar a escritura pública el contrato privado otorgado en Palma de Mallorca el 13-1-2010 en el plazo de 20 días desde la fecha de la sentencia, en los términos dispuestos en el art. 708 de la LEC , ordenando su inscripción en el registro de la propiedad. Asimismo los gastos y derechos que al efecto se originen con la elevación e inscripción deberán ser asumidos por la parte actora.

Contra la anterior sentencia se alza en apelación la parte demandada interesando su revocación y la desestimación de la demanda al haberse acreditado el incumplimiento previo de la actora lo que implica la imposibilidad de otorgarle lo pedido, elevar a escritura pública el contrato de arrendamiento con opción de compra e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, lo contrario implica un abuso de derecho y una vulneración del principio de igualdad. Por ello sostiene que, existiendo incumplimiento previo de la actora, no puede acordarse inscripción alguna en el registro de la propiedad del contrato, petición que se realizó en la contestación a la demanda y reitera en el escrito de apelación.

SEGUNDO.- Para desestimar el recurso de apelación. Ello por cuanto la parte actora ejercita la facultad de elevar a público, en cualquier momento, el contrato de arrendamiento de bienes inmueble con opción de compra, facultad expresamente prevista en la cláusula décimo quinta del contrato suscrito por las partes hoy litigantes, el día 13-1-2010, en el que la hoy actora Jarambel figuraba como arrendataria y la demandada Recreativos Bona Sort SLU como arrendadora y concedente de la opción.

En dicha estipulación se dice: 'a petición de cualquiera de las partes contratantes, este contrato podrá ser elevado a documento público notarial e inscrito en el Registro de la Propiedad'.

Ninguna condición, ni requisito se estableció para el ejercicio de suerte que, mientras el contrato no esté resuelto, la acción tendente a la elevación a público e inscribirlo en el Registro de la Propiedad puede ser ejercitada con éxito.

En torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado, el TS en sentencia de 10-10-2011 ha declarado 'es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda ( Sentencias, entre otras, de 30 abril 1955 ; 9 mayo 1970 ; 12 febrero 1975 y 14 febrero 1986 ).

Es más, el Código Civil en el art. 1280 establece que: 'deberán constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles por 6 o mas años siempre que deban perjudicar a tercero. El art. 1279 prevé la posibilidad de compelerse los otorgantes a cumplir con la obligación de elevar a escritura pública'.

El art. 14 del Reglamento Hipotecario determina que: 'será inscribible el contrato de opción de compra (genérico) o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiera convenido para conceder la opción (prima).

Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

TERCERO.- Ello sentado, hemos de coincidir con la 'juez a quo' en que la petición de la recurrente de que no procede la inscripción en el registro de la propiedad y la pérdida por el actor del derecho a ejercitar la opción de compra prevista en el contrato, exigía el ejercicio por su parte de la acción o demanda reconvencional dirigida a declarar resuelto el contrato por el previo incumplimiento de la actora de las obligaciones contractualmente asumidas, como son el pago en forma y plazo de la renta.

La pretensión de resolución no ha sido ejercitada por la arrendadora apelante, de suerte que aquí no se ha de ventilar si concurre o no causa de resolución ex art 1124 Cc , y por tanto el previo incumplimiento de la actora sin que dicha imposibilidad implica violación de derecho alguno de la demandada, y mucho menos el de igualdad, pues los procesos deben resolverse en función de lo alegado y probado conforme postulan las partes en los actos procesales previstos para tal fin, exigiendo la ley, el ejercicio de la demanda reconvencional art. 406 LEC .

Nos encontramos ante el ejercicio de una acción legal y contractualmente prevista, cuyo único requisito o presupuesto es la vigencia del contrato cuya elevación a publico se postula, y como quiera que ello sucede así en el caso que nos ocupa, la acción debe prosperar, tal y como se entendió por la sentencia recurrida.

Si el demandado considera que existe un incumpliendo previo por parte de la arrendataria actora de lo contractualmente asumido ( art. 1255 Cc ) pudo y debió solicitar previamente la resolución del vínculo, o bien simultáneamente, aprovechando la acción en su contra ejercitada, mediante la demanda reconvencional, únicas vías que, de obtener éxito permitirán al tribunal hacer en estos momentos la declaración interesada, de no ser procedente la elevación a público ni la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, la acción de resolución la ostenta el arrendador de suerte que podrá ser ejercitada en el proceso correspondiente en tanto no haya prescrito ( art 1964 Cc ), si bien ello no impide el éxito de la acción entablada por el arrendatario, en un contrato cuyos términos claros eximen de cualquier labor interpretativa distinta de la literal art. 1282 Cc .

CUARTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación,

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Sr. Ferragut Rosselló, en nombre y representación de Recreativos Bona Sort SLU, contra la sentencia de fecha 21-03-2012 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, en los autos Juicio Ordinario, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA Y LA CONFIRMAMOSen todos sus extremos.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, en virtud de la reforma introducido por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre . No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.