Acerca de operadores lógicos
Última revisión
17/02/2022
Sentencia CIVIL Nº 52/2022, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 13/2019 de 31 de Enero de 2022
GPT Iberley IA
Copiloto jurídico
Relacionados:
Tiempo de lectura: 36 min
Orden: Civil
Fecha: 31 de Enero de 2022
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: MARIN CASTAN, FRANCISCO
Nº de sentencia: 52/2022
Núm. Cendoj: 28079110012022100080
Núm. Ecli: ES:TS:2022:357
Núm. Roj: STS 357:2022
Encabezamiento
Fecha de sentencia: 31/01/2022
Tipo de procedimiento: CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL
Número del procedimiento: 13/2019
Fallo/Acuerdo:
Fecha de Votación y Fallo: 26/01/2022
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán
Procedencia: Audiencia Provincial de Valencia, sección 6.ª
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls
Transcrito por: CVS
Nota:
CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL núm.: 13/2019
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls
Excmos. Sres. y Excma. Sra.
D. Francisco Marín Castán, presidente
D. Francisco Javier Arroyo Fiestas
D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán
D. José Luis Seoane Spiegelberg
D. Antonio García Martínez
En Madrid, a 31 de enero de 2022.
Esta Sala ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por los demandantes D. Cayetano y D.ª Blanca, representados por el procurador D. Antonio Rodríguez Nadal bajo la dirección letrada de D. Alejandro Castilla de los Santos, contra la sentencia dictada el 31 de octubre de 2018 por la sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación n.º 539/2018, dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 2062/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Valencia sobre restitución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción. Ha sido parte recurrida la entidad demandada Caixabank S.A., representada por el procurador D. Javier Segura Zariquiey bajo la dirección letrada de D.ª Marta Montes Jiménez.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.
Antecedentes
'1°.- Se declare la responsabilidad solidaria de CAIXABANK, S.A. (ANTES LA CAIXA) Y UAB BTA DRAUDIMAS, dimanarte de las pólizas de garantía suscritas con la mercantil TRAMPOLIN HILLS GOLF RESORT, S.L., con el fin de garantizar la restitución de las aportaciones anticipadas por los actores al amparo de la Ley 57/68, siendo irrelevante al caso la inexistencia de documento de aval individualizado o seguro nominativo; declarándose la eficacia de dichas pólizas como garantía solidaria de la devolución de las cantidades anticipadas por los actores, en los casos previstos en meritada norma.
'2°.- Subsidiariamente, se declare la responsabilidad de ambas codemandadas (CAIXABANK, S.A. (ANTES LA CAIXA) Y UAB BTA DRAUDIMAS), por no haber cumplido la obligación 'in vigilando' impuesta por el art. 1.2 'in fine' (*) de meritada Ley 57/68, al no haberse asegurado de que los anticipos depositados por los actores estaban debidamente garantizados, de modo que quedase asegurada su devolución en los casos previstos por la norma (*- 'Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior').
'3° En consecuencia de cualquiera de los dos pronunciamientos declarativos, se declare la asimilación de los demandantes a la situación y condición jurídica que tendrían exactamente como beneficiarios y titulares de certificados de aval o seguro individual por el importe de sus correspondientes aportaciones anticipadas, condenando a ambas codemandadas solidariamente, a la restitución del principal anticipado más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de ingreso de cada anticipo, hasta la fecha de efectivo pago, tal y como previene la Disposición Adicional 1ª de la LOE 38/99, fijándose el importe de los reintegros en la cantidad de 66.750,00 Euros, en concepto de principal, más otros 29.777,19 Euros, en concepto de intereses devengados desde la fecha de cada ingreso hasta el día de la interposición de la demanda (16/12/2015), con más los intereses legales que se sigan devengando desde la última fecha de cálculo de los intereses y hasta el día del efectivo reintegro de las aportaciones.
'4°.- Se condene a las codemandadas al pago de las costas'.
'Estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Florentina Pérez Samper en nombre y representación de D. Cayetano y Dña. Blanca debiendo condenar y condenando a la Caixabank S.A. al pago de 66.750 euros a D. Cayetano y Dña. Blanca; y debiendo condenar y condenando a la entidad demandada al pago de los intereses, al tipo de interés legal del dinero a contar desde la entrega de cada una de las cantidades y hasta su completo pago.
'Por último debo condenar al pago de las costas causadas en esta instancia a Caixabank S.A.'
'1.- Estimamos el recurso interpuesto por Caixabank S.A.
' 2.- Revocamos la sentencia recurrida y en su lugar:
A) Desestimamos la demanda interpuesta por D. Cayetano y Dña. Blanca contra Caixabank S.A.
B) Absolvemos a la demandada de las pretensiones que frente a ella contiene la demanda.
C) Imponemos a la demandante las costas.
'3.- No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.
' Con devolución del depósito constituido para recurrir'.
El recurso extraordinario por infracción procesal se articulaba en dos motivos con los siguientes enunciados:
'MOTIVO PRIMERO. RESPECTO DEL ACOGIMIENTO POR LA SENTENCIA RECURRIDA COMO HECHO PROBADO QUE EL CHEQUE POR IMPORTE DE 60.750 EUROS QUE CONSTA FUE CARGADO EN LA CUENTA DE LOS ACTORES, HABRÍA SIDO COBRADO POR EL PROPIO ACTOR SR. Cayetano, CON EL ÚNICO APOYO EN LA MANIFESTACIÓN DE LA CONTRAPARTE CAIXABANK QUE ASÍ LO HA AFIRMADO, NOVEDOSAMENTE, UNA VEZ PRECLUIDOS TODOS LOS ACTOS DE ALEGACIÓN. VULNERACION DE LAS GARANTÍAS PROCESALES QUE HA CAUSADO INDEFENSIÓN POR INTRODUCIRSE UNA INNOVACIÓN EN LA ALZADA. POSTERIORMENTE A LA INTERPOSICIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN Y A LA OPOSICIÓN AL RECURSO, PRIVÁNDOSE A ESTA PARTE DE LAS GARANTÍAS DE CONTRADICCIÓN Y PRUEBA. Se formula el presente motivo al amparo del artículo 469.1-3° de la LEC, en relación con el art. 225.3° LEC, invocando la vulneración de normas y garantías del proceso que ha causado indefensión a esta parte, por haber acogido la Sentencia recurrida como hecho probado el resultante de una mera manifestación de Caixa, sin acreditar y absolutamente novedosa, cual es la afirmación de que el cheque por importe de 60.750 euros que fue cargado en la cuenta del actor en Caixa, habría sido cobrado por el propio actor D. Cayetano en efectivo. Y ello una vez precluidos los trámites de alegación e introducción de hechos en el proceso civil, causando indefensión a esta parte, al privársele de contradicción y de proponer nueva prueba sobre el hecho'.
'MOTIVO SEGUNDO. ERROR PATENTE RESPECTO DE LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA DOCUMENTAL, EN RELACIÓN CON EL DESTINO DEL CHEQUE DE 60.750 EUROS Y QUIÉN LO COBRÓ. Se formula el motivo al amparo del artículo 469.1-4° de la LEC, invocando la vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24.1 de la Constitución Española. La sentencia incurre una extensión de la valoración probatoria arbitraria e ilógica, en forma suficiente para vulnerar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, con infracción del art. 316LEC, sobre el interrogatorio de parte, resultando inválida jurídicamente por vulneración de un derecho fundamental. Y ello porque la sentencia, recurrida otorga mayor credibilidad a una mera manifestación de parte de la demandada, Caixabank, que claramente le beneficia y que además resulta contradicha por el resultado de las restantes pruebas, en concreto del reconocimiento del crédito que la Administración Concursal de la promotora - tercero ajeno a los intereses aquí en litigio a diferencia de Caixa - otorga a los actores frente a ésta en virtud de los anticipos realizados a cuenta de los contratos de compraventa de viviendas'.
El recurso de casación, formulado al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2LEC, por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, se articulaba también en dos motivos con los siguientes enunciados:
'MOTIVO PRIMERO. RESPECTO DE LA FALTA DE INGRESO EN CUENTA ESPECIAL. EL DEPÓSITO DE ANTICIPOS EN LA CUENTA ESPECIAL ES UN DERECHO DEL COMPRADOR. Se formula el presente recurso al amparo del motivo contemplado por el artículo
'MOTIVO SEGUNDO. DE LA CAPACIDAD DE CONTROL DE LA ENTIDAD AVALISTA DE LA LEY 57/68 SOBRE LOS ANTICIPOS EFECTUADOS MEDIANTE CHEQUE AL PROMOTOR Y NO INGRESADOS POR ESTE EN CUENTA BANCARIA DE LA ENTIDAD AVALISTA. Se formula el presente motivo de recurso al amparo del motivo contemplado por el artículo
Fundamentos
1.1. Con fecha 30 de mayo de 2005 D. Cayetano y D.ª Blanca, con residencia habitual en Sangonera de la Seca (Murcia), suscribieron con la entidad Trampolin Hills Golf Resort S.L. dos contratos privados de compraventa (docs. 2 y 3 de la demanda) de sendas viviendas en construcción (más garaje y trastero anejos) de la urbanización denominada 'Trampolin Hills Golf Resort', promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en DIRECCION000 (Murcia). El precio de venta de la vivienda identificada como ' DIRECCION002', con una superficie aproximada de 133.44 m2, se fijó en 165.750 euros más IVA, y el de la identificada como 'Modelo Sevilla', con una superficie aproximada de 140 m2, en 184.000 euros más IVA.
1.2. En lo que aquí interesa, los contratos incluían las siguientes estipulaciones:
La segunda, que regulaba el calendario de pagos y según la cual en el acto de la firma del contrato debían abonarse 3.000 euros 'en concepto de señal'; con fecha 30 de mayo de 2006 debía realizarse un segundo pago, por importe de 79.875 euros en el caso de la vivienda modelo Triana y de 89.000 euros en el caso de la modelo Sevilla; y coincidiendo con el otorgamiento de las escrituras y la entrega de llaves debían abonarse otros 82.875 euros en el caso de la modelo Triana y otros 92.000 euros en el caso de la modelo Sevilla.
La duodécima, según la cual los referidos anticipos de los compradores quedaban garantizados por la promotora y por aval bancario de 'La Caixa' (Caixabank).
1.3. A cuenta del precio de compra de cada vivienda, en el momento de la firma de los contratos los compradores anticiparon a la promotora los 6.000 euros correspondientes a la señal mediante dos cheques por importe de 3.000 euros cada uno (docs. 4 y 5 de la demanda).
Con fecha 1 de junio de 2005 el Sr. Cayetano libró un cheque con cargo a una cuenta suya por importe de 60.750 euros (doc. 6 de la demanda), que, según certificó Caixabank (folio 140 de las actuaciones de segunda instancia), fue cobrado en efectivo por el propio librador, ignorándose el concepto y destino de ese importe. No obstante, la administración concursal (doc. 8 de la demanda, folio 70 de las actuaciones de primera instancia) reconoció a los compradores un crédito por el importe del total de lo que se reclama como principal en este litigio (66.750 euros).
1.4. La devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de dicha promoción estaba garantizada mediante 'Póliza de contragarantía de línea de avales' suscrita por la promotora con 'La Caixa' (hoy Caixabank) con fecha 17 de mayo de 2005, cuyo límite máximo fue ampliado en dos ocasiones y en virtud de la cual Caixabank ha admitido en otros litigios haber expedido certificados individuales en favor de aquellos compradores de viviendas de la misma promoción que ingresaron sus anticipos en la cuenta especial (terminada en 280) abierta por la promotora en dicha entidad.
Caixabank, aparte de proponer la excepción de falta de legitimación pasiva, se opuso a la demanda alegando, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso (págs. 21 y 26 de la contestación) porque las compraventas fueron una inversión de los compradores, resultando la finalidad no residencial del número de viviendas adquiridas (2), de su ubicación (en DIRECCION000, a escasos 18 kilómetros de la localidad murciana donde los compradores tenían su residencia habitual) y del hecho de que no hubieran podido acreditar que su finalidad fuera servir de residencia vacacional para ellos y sus hijas, ya que una tenía solo 3 años y la otra ni siquiera había nacido; y (ii) que Caixabank no debía responder, ni tan siquiera como avalista colectivo, de cantidades cuya entrega no se había probado, algunas de las cuales, como los 60.750 euros, ni tan siquiera tenían correspondencia en los contratos, y que en todo caso habrían sido anticipadas a la promotora en efectivo y no ingresadas en una cuenta (ni especial ni ordinaria) de la promotora en dicha entidad bancaria, lo que determinaba que escaparan a su capacidad de control, dado que Caixabank no financió la promoción ni tuvo acceso a los contratos.
En lo que ahora interesa, sus razones fueron las siguientes: (i) la Ley 57/1968 era aplicable al caso al no haberse desvirtuado por el banco (al que se reprochó haber renunciado al interrogatorio de los demandantes) la condición de consumidores de los compradores, dada la ausencia de pruebas sobre el perfil de los compradores y su situación patrimonial, o acreditativas de una actividad previa relacionada con la actividad inmobiliaria, o de que las viviendas no se adquirieran para servir de residencia vacacional de ellos y sus hijas, aunque 'tampoco pasa de mero indicio el hecho de tener dos hijos'; y (ii) descartada la ausencia de retraso desleal pese al transcurso del tiempo, Caixabank debía responder como avalista del total de las cantidades reclamadas, dada la suficiencia del aval colectivo, su vigencia (puesto que no podía apreciarse su caducidad conforme a una normativa posterior que no estaba en vigor cuando ocurrieron los hechos enjuiciados), la prueba -en particular, el crédito reconocido por la administración concursal- de que dichas cantidades realmente se entregaron a la promotora en efectivo ('recibos y cheque'), siendo sobre esta -y no sobre los compradores- sobre quien pesaba la obligación de ingresarlas en una cuenta especial debidamente garantizada, y la falta de supervisión o control de dicha entidad de crédito (circunstancia que, a diferencia de otros casos, hacía en este caso intrascendente 'que el importe de los 60.750 euros no responda a una cantidad preestablecida en los contratos').
Los compradores se opusieron al recurso reiterando, en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso, al no haberse desvirtuado por el banco la finalidad residencial de las compraventas (folios 144 y siguientes de las actuaciones de primera instancia); y (ii) que Caixabank debía responder como avalista colectiva.
Mediante otrosí los compradores-apelados solicitaron la práctica en la segunda instancia de prueba documental, resultando admitida únicamente, por su utilidad para resolver el recurso de apelación, la consistente en que se emitiera certificación por Caixabank (a cuyo contenido ya se ha hecho referencia) en relación con la cuenta terminada en 265 contra la que se giró el cheque n.º NUM000 (doc. 6 de la demanda), con indicación de 'la entidad y cuenta en que fue ingresado el importe de dicho cheque'.
En lo que ahora interesa la sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) lo único relevante para el recurso de apelación es determinar si Caixabank tenía o no capacidad de control sobre las cantidades que los demandantes entregaron a cuenta; (ii) la prueba practicada en primera y segunda instancia no permite declarar probado que las cantidades entregadas se ingresaran en una cuenta de la promotora en Caixabank, ni mucho menos en la especial indicada en los contratos, ni que los 60.750 euros se correspondan con ninguna de las cantidades previstas en los contratos como pagos a cuenta del precio de las viviendas; y (iii) por lo tanto 'la entidad demandada carecía de capacidad para poder controlar esos anticipos ni conocer siquiera la existencia de esos contratos'.
La entidad recurrida formuló alegaciones en el trámite de personación en el sentido de que los recursos debían inadmitirse (el de casación, entre otras razones, por inexistencia de interés casacional, al no ser aplicable al caso la Ley 57/1968), pero tras su admisión no ha presentado escrito de oposición.
Así, como fundamento del motivo primero se alega que Caixabank supo desde un principio que dicho cheque fue cargado en una cuenta del demandante en la propia entidad y que, a pesar de estar en disposición de conocer quién lo cobró, y en concreto si se ingresó en una cuenta de la promotora en dicha entidad ('en qué cuenta y entidad financiera se había abonado'), Caixabank nada dijo al respecto en su contestación ni a lo largo de la primera instancia para luego, en cambio, introducir como hecho nuevo en apelación que el cheque fue cobrado por el propio comprador Sr. Cayetano, hecho que además la parte recurrente considera incierto.
En el desarrollo del motivo segundo se alega, fundamentalmente, que una vez acreditada (en virtud del crédito reconocido por la administración concursal) la entrega a la promotora de la totalidad de las cantidades anticipadas que son objeto de reclamación, incluidos por lo tanto los 60.750 euros del citado cheque, debe considerarse patentemente errónea la apreciación de la sentencia recurrida de que dicho efecto fue cobrado por el propio comprador.
1.ª) Los dos motivos pretenden alterar la base fáctica de la sentencia para que se considere probado que todas las cantidades anticipadas que se reclaman, incluidos los 60.750 euros, fueron recibidas por la promotora, lo que no sería
2.ª) Carece de sentido que la parte recurrente alegue indefensión por el resultado insatisfactorio de una prueba propuesta por ella misma en su recurso de apelación y en cuya admisión insistió frente a la negativa inicial del tribunal sentenciador.
3.ª) La cuestión de si la sentencia recurrida debió estimar la responsabilidad de Caixabank al menos respecto de los 6.000 euros calificados en los contratos como señal de 3.000 euros por cada vivienda y que sí se consideran percibidos por la promotora es una cuestión jurídico-sustantiva que solo cabe examinar en casación a partir de hechos que no se discuten en los dos motivos de infracción procesal.
Así, en síntesis, en el motivo primero se argumenta que es obligación del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores y que por ello el derecho irrenunciable de los compradores a obtener su restitución del garante (en este caso avalista colectivo) no depende de que se hayan ingresado o no en la cuenta especial, y en el motivo segundo que la responsabilidad de la avalista - en particular, respecto de los 60.750 euros del cheque que se afirma fueron entregados a la promotora-, que no depende de la capacidad de control de la avalista sobre los anticipos ni de que estos se ingresen en una cuenta.
Sin embargo, precisamente por ser imperativa la Ley 57/1968 y por el carácter irrenunciable que su art. 7 atribuye a los derechos que la misma reconoce a los compradores, tal y como declararon las citadas sentencias 623/2020, 385/2021 y 573/2021 en relación con compraventas de viviendas de la misma promoción, esta sala no puede eludir la cuestión, 'necesariamente esencial' (así lo han venido considerando dichas sentencias y las sentencias 582/2017, de 26 de octubre, 33/2018, de 24 de enero, y 161/2018, de 21 de marzo), de si los recurrentes se encuentran o no comprendidos en el ámbito de protección de dicha ley, ya que de esta decisión dependerá la procedencia o improcedencia de resolver las cuestiones planteadas en el recurso de casación. Además, se trata de una cuestión que ha sido objeto de debate en las instancias, pues a ella se refirió el banco avalista en su contestación a la demanda, lo que determinó que la sentencia de primera instancia se pronunciara sobre ella considerando que dicha ley sí era aplicable al caso, y volvió a suscitarse por el banco en su recurso de apelación, pese a lo cual la sentencia recurrida omitió pronunciarse expresamente al respecto y resolvió desestimar la demanda por razones de fondo, habiendo insistido nuevamente el banco en la no aplicabilidad de la Ley 57/1968 al interesar la inadmisión de los recursos en el trámite de personación ante esta sala.
Sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 a quienes compran con finalidad no residencial, la referida sentencia 385/2021, citada por la 573/2021, recuerda que:
'Es jurisprudencia constante, reiterada recientemente por las sentencias 623/2020 y 460/2020, de 3 de septiembre ( con cita de las sentencias 161/2018, 33/2018, 582/2017, 675/2016, de 16 de noviembre, 420/2016, de 24 de junio, 360/2016, de 1 de junio, y 706/2011, de 25 de octubre), que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales.
Las razones en que se funda esta jurisprudencia las resume la también citada sentencia 623/2020 (igualmente mencionada por la 573/2021):
'[...] según esta jurisprudencia, tal y como precisó la sentencia 420/2016, la expresión 'toda clase de viviendas' empleada en la d. adicional 1.ª de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a 'toda clase de compradores' para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya 'el carácter de irrenunciables' a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ('cesionarios')'.
En cuanto a los factores o indicios que pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, la misma sentencia 623/2020 declara:
'La ya citada sentencia 161/2018 recuerda cómo, a la hora de apreciar la existencia de finalidad inversora, 'la sentencia 360/2016 consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley 57/1968 a un promotor inmobiliario inglés que invertía en España comprando viviendas de futura construcción en la provincia de Granada, la 420/2016 ponderó que el comprador había omitido cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y la 675/2016 otorgó relevancia, entre otras razones, al hecho de que los compradores 'ni tan siquiera explicaran en su demanda para qué compraron dos viviendas de alto precio en un mismo conjunto residencial'''.
La más reciente sentencia 573/2021 sintetiza las soluciones a que ha dado lugar la aplicación de dicha jurisprudencia a cada caso. Así:
'-La sentencia 582/2017 concluyó que la compra no tenía una finalidad residencial, sino de inversión, atendiendo a indicios tales como el número de viviendas (tres), la superficie de cada una, su respectivo precio (cuantitativamente importante) y su ubicación (en una ciudad distinta de la residencia del comprador).
'-La sentencia 460/2020 consideró ajustado a derecho no aplicar la Ley 57/1968 en atención a la existencia de 'cumplida prueba de que las viviendas se compraron con una finalidad no residencial, tanto por el número de viviendas de una misma promoción como por la circunstancia de que no se indicara en ningún momento que el comprador las comprara para sus familiares', todos ellos residentes en el extranjero.
'-La sentencia 623/2020 concluyó que el tribunal sentenciador había apreciado correctamente la finalidad inversora de la compra en atención, entre otros indicios resultantes de los hechos probados, a que los compradores 'tenían su residencia habitual en otra ciudad' y a que 'en el contrato de compraventa litigioso se incluyó una estipulación, fruto de la negociación individual pues no figura en los demás contratos de viviendas de la misma promoción, que les facultaba para ceder el contrato a terceros antes de escriturar, a todo lo cual se une el silencio de los demandantes, que nada aclararon en su demanda sobre el verdadero destino de la vivienda'.
'-Y la sentencia 385/2021 concluye que la Ley 57/1968 no era aplicable al comprador de dos viviendas de la misma promoción ponderando no solo que se comprara más de una, sino la concurrencia de indicios determinantes de la finalidad inversora tales como 'el silencio del comprador, que omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y tampoco identificó a los supuestos familiares a quienes debía servir de residencia', la distancia existente entre la localidad donde se ubicaban las viviendas (Lugo) y el lugar de residencia del comprador ( DIRECCION001) y la inclusión en los contratos de compraventa de una 'cláusula que permitía al comprador ceder su posición jurídica a terceros''.
Resulta especialmente significativo para el presente caso que la sentencia 573/2021 valorase, para confirmar la finalidad no residencial de la parte compradora, el dato de que, como acontece en este litigio, no todas las cantidades en su día anticipadas tuvieran correspondencia en los contratos, pues según declaró entonces esta sala esa falta de correspondencia 'no hace sino corroborar la existencia de acuerdos o pactos entre comprador y promotora que no pueden ser opuestos al banco demandado'.
La misma sentencia 573/2021 sigue diciendo que esta jurisprudencia se completa con la relativa al alcance o relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a cargo de la segunda cuando la compra esté destinada a inversión. En este sentido, la sentencia 161/2018 recuerda que la sentencia 706/2011, de 25 de octubre, ya consideró irrelevante dicho pacto y que la sentencia 360/2016, de 1 de junio (citada en este mismo sentido por la 33/2018, de 24 de enero), declaró:
'Lo antedicho no queda desvirtuado por la circunstancia de que esta sala, por ejemplo en la sentencia 486/2015, de 9 de septiembre, admita que el comprador no consumidor y el vendedor puedan pactar en el contrato de compraventa la obligación del vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, porque en tal caso, como revela la motivación íntegra de dicha sentencia, la sujeción del aval al régimen de la Ley 57/1968 provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de su interpretación jurisprudencial'.
En suma, si existe pacto entre un comprador inversor y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, la garantía se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual. En este sentido, la citada sentencia 161/2018 puntualizó lo siguiente:
'Lo que nunca ha declarado esta sala es que un pacto estrictamente privado entre una sociedad del sector inmobiliario y una promotora-vendedora por el que se acuerde entre ambas la aplicación de la Ley 57/1968 vincule a un banco que tiene concertada con la promotora-vendedora una póliza colectiva de aval para la promoción de que se trate, pues la jurisprudencia de esta sala sobre la efectividad de las pólizas colectivas se funda en la protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores incluidos en su ámbito, no a los profesionales del sector inmobiliario ni a los particulares que compren para invertir, pues de otra forma no se comprendería por qué el art. 7 de dicha ley declare irrenunciables los derechos de los compradores'.
1.ª) Al contestar a la demanda el banco avalista negó que fuese aplicable la Ley 57/1968 por concurrir indicios tales como el número de viviendas compradas de la misma promoción, su ubicación cercana al lugar de residencia habitual, que en la demanda se adujera una finalidad vacacional para los compradores y sus dos hijas que no se compadecía con el hecho probado de que al tiempo de suscribir los contratos solo tuvieran una y de muy corta edad, y, en fin, el hecho de que la compra coincidiera con un momento de auge del mercado inmobiliario.
2.ª) La sentencia de primera instancia razonó que las compraventas no tuvieron finalidad especulativa y que, por lo tanto, no había impedimento para aplicar la Ley 57/1968.
3.ª) Esa apreciación jurídica de una finalidad residencial, expresamente impugnada por el banco en apelación, no fue sin embargo revisada por el tribunal sentenciador porque consideró determinante y suficiente, para desestimar íntegramente la demanda, que no cabía exigir responsabilidad al avalista colectivo por cantidades anticipadas en efectivo y no ingresadas en la propia entidad avalista, y menos aún cuando la cantidad mayor, la de 60.750 euros, ni siquiera estaba prevista en los contratos. Como la sentencia de segunda instancia estimó el recurso del banco y desestimó la demanda en el fondo, el banco demandado se encontró en una situación procesal análoga a la examinada por la sentencia 582/2017, en cuanto a no podérsele exigir que interpusiera recurso contra ella.
4.ª) El argumento de la sentencia de primera instancia para aplicar la Ley 57/1968 en favor de los demandantes no es conforme con la doctrina jurisprudencial de esta sala, pues a los ya referidos indicios de falta de finalidad residencial, como son la adquisición de dos viviendas de la misma promoción por un elevado precio y la falta de verosimilitud del destino de las viviendas afirmado en la demanda, dado que la alegación de que eran para el disfrute de los compradores y de sus dos hijas no tiene correspondencia con el hecho probado de que cuando compraron las viviendas solo tenían una hija de tres años, se une el indicio, también valorado por la jurisprudencia, de que no todos los anticipos reclamados en este litigio tenían correspondencia en los contratos, lo que según la jurisprudencia citada puede ser indicativo de acuerdos o pactos entre compradores y promotora no oponibles al banco demandado y menos aún cuando resulta que esa falta de correspondencia afecta a la mayor de las sumas reclamadas por los hoy recurrentes.
5.ª) Como en el caso de la sentencia 573/2021, lo antedicho no queda desvirtuado por la cláusula duodécima de los contratos de compraventa, pues la mera mención de un 'aval o seguro' de 'La Caixa' no podía vincular a esta entidad por su condición de tercero no sometido, por las razones ya expuestas, a las normas imperativas de la Ley 57/1968, que además, como en los casos de las sentencias 567/2020, de 28 de octubre, y 587/2020, de 10 de noviembre, ni tan siquiera se mencionaba en los contratos.
6.ª) Como declaró la sentencia 161/2018, 'la no aplicación al caso del régimen de la Ley 57/1968 es razón suficiente para confirmar, aunque por razones no totalmente coincidentes, la desestimación de la demanda y, consiguientemente, para privar de interés casacional y efecto útil al recurso en los términos en que se ha planteado la controversia, dado que conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil 'no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido' ( sentencia 1144/2007, de 22 de octubre) ni procede acoger un recurso cuando, 'pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos' ( sentencia 440/2012, de 28 de junio, y en el mismo sentido sentencias 652/2015, de 20 de noviembre, 134/2016, de 4 de marzo, 261/2016, de 20 de abril, 374/2016, de 3 de junio, 721/2016, de 5 de diciembre, 145/2017, de 1 de marzo, y 52/2018, de 1 de febrero)''.
Fallo
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.