Sentencia Civil Nº 521/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 922/2009 de 21 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 922/2009-B5

JUICIO ORDINARIO Nº 701/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 34 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 521

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de septiembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 701/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Barcelona, a instancia de D. Jose Ignacio y Dª. Florinda , contra D. Carlos Miguel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de Mayo de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO la DEMANDA interposada pel Don. Jose Ignacio i Doña. Florinda , representats per la procuradora Susana Pérez de Olaguer; contra Don. Carlos Miguel , representat pel procurador Ángel Joaniquet Ibarz, i DISPOSO la resolució del contracte d'arrendament de la vivenda situada al carrer DIRECCION000 , NUM000 , de Barcelona, de data 10 d'abril de 1978 i CONDEMNO el demandat a deixar-la lliure i a disposició de la part actora, amb l'advertència de llançament, i a pagar la quantitat de 932,59 euros, en concepte de renda, des que la part actora va deixar de cobrar-la fins la data de la sentència i des d'questa data fins la recuperació de la possessió, en concepte de danys i perjudicis, més els interessos legals des de la interpel.lació judicial. Les costes processals s'imposen a la part demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de Septiembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado Sr. Jose Ignacio la sentencia de primera instancia estimatoria de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, de 10 de abril de 1978 , de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , principal, de Barcelona, con fundamento en el número 6º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que permite la resolución, a instancia del arrendador, por la transformación de la vivienda en local de negocio, alegando el apelante la prescripción de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento que, según doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio y 8 de diciembre de 1982,9 de diciembre de 1983,22 de septiembre y 16 de julio de 1984,y 9 de mayo de 1986 ),como limitación que es al ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la seguridad jurídica, excluye una aplicación rigorista, al ser institución que por no hallarse fundada en la justicia intrínseca del derecho, debe merecer un tratamiento fuertemente restrictivo, descansando en la inactividad del titular del derecho, apta para deducir por vía de presunción legal, el abandono de la acción, durante el tiempo requerido al efecto.

En concreto, en relación con la acción de resolución del contrato de arrendamiento, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 1991;RJA 3015/1991 ) que, no teniendo señalado un plazo especial, se encuentra sometida al plazo general de prescripción de las acciones personales, de quince años, del artículo 1964 del Código Civil.

Aunque, en cuanto al comienzo del cómputo del plazo de la prescripción, es doctrina constante y reiterada, en relación con el artículo 1969 del Código Civil , que el "dies a quo" viene determinado por la posibilidad de ejercicio de la acción (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2001;RJA 249/2002 ), lo cual en relación con la acción de resolución del contrato de arrendamiento por transformación de la vivienda arrendada en local de negocio, significa que el cómputo del plazo de la prescripción comienza desde que el arrendador conoció, o tuvo oportunidad de conocer, la transformación.

En este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1963, y 1 de junio de 1973 (RJA 3598/1963, y 2369/1973 ) que en relación al ejercicio de la acción resolutoria de un contrato de arrendamiento por causa imputable al arrendatario, como es el caso de transformación de la vivienda en local de negocio, es el conocimiento por el arrendador de los hechos que fundamentan la pretensión de resolución y no la mera realización de los mismos, el instante que marca el "dies a quo" del plazo prescriptivo de quince años del artículo 1964 del Código Civil.

Y, en este mismo sentido, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 28 de abril de 2000, que cita las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1962, y 29 de mayo de 1965 ), que no cabe iniciar el cómputo del plazo de prescripción mientras el hecho ilícito permanece oculto o clandestino y hasta tanto no sea exteriorizado, o conste de forma notoria, que es cuando en un sentido lógico y jurídico la acción pudo ejercitarse, entendiéndose la posibilidad como la normal resultante de esa exteriorización o de la notoriedad, pero no identificable con la posibilidad de conocer a través de la investigación específica del arrendador que no puede serle exigida.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental, que en el contrato de arrendamiento, de 10 de abril de 1978, en las condiciones anexas 1ª y 15ª, se pactó que la finca arrendada al demandado Sr. Carlos Miguel , en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , principal, de Barcelona, se destinaría exclusivamente para vivienda del inquilino, declarando el arrendatario que no disponía de otra vivienda arrendada (doc 2 de la demanda); que, al menos, a partir del 8 de enero de 1979, tanto el demandado, como D. Narciso , trasladaron su despacho profesional de arquitectos a la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , principal, de Barcelona, según resulta de la comunicación al Col.legi d'Arquitectes de Catalunya (docs 13 y 14 de la contestación); y que, desde entonces, la finca litigiosa está destinada a despacho profesional de arquitectos, y no a vivienda.

Sin embargo, no puede estimarse claramente probado por la parte demandada, a quien correspondía hacerlo, como hecho positivo y extintivo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el conocimiento por la propietaria, actual o anterior, de la transformación de la vivienda en local, con anterioridad al momento en el que, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes, y la prueba documental, se entablaron negociaciones entre las partes para la novación de la relación arrendaticia a la que hace referencia el demandado en su correo electrónico de 25 de enero de 2008 (doc 25 de la contestación), no habiendo constancia del conocimiento cierto por los arrendadores del destino de la finca a despacho de arquitectos con anterioridad al informe de detectives de Tamesfort, de 22 de octubre de 2007 (doc 3 de la demanda).

Por el contrario, resulta de la prueba documental, y la declaración testifical de los sucesivos administradores de la finca, Sra. Adriana , Sr. Casiano , y Sr. Daniel : 1.- que los propietarios o los administradores nunca tuvieron constancia, antes del año 2007, de que el piso estuviera destinado a despacho de arquitectos, por no habérselo comunicado nunca el inquilino, y por no haber entrado antes tampoco los propietarios o sus administradores en el piso para comprobar su estado, no habiendo constancia de que recibieran ninguna comunicación del inquilino en la que se pusiera de manifiesta la actividad que se venía desarrollando en el piso.

2.- que los recibos de renta se han venido emitiendo, durante toda la relación contractual, a nombre del demandado, y sin IVA, como corresponde al alquiler de una vivienda (doc 4 de la demanda, y doc 19 de la contestación).

3.- que, aunque los recibos estaban domiciliados en una cuenta a nombre del Sr. Carlos Miguel y del Sr. Narciso , la parte arrendadora no conocía, ni tenía oportunidad de conocer, la titularidad de la cuenta en la que estaban domiciliados los recibos emitidos a nombre del demandado, o la relación interna entre los cotitulares de la cuenta, pudiendo por lo demás hacer el pago cualquier persona, en los términos del artículo 1158 del Código Civil , sin que ello suponga la novación subjetiva del contrato.

4.- que tampoco consta notificación alguna a la propiedad de la introducción en el piso del Sr. Narciso en la condición de arquitecto, o en cualquier otra condición, quien únicamente aparece identificado en el buzón como " Narciso ", junto con el nombre del demandado " Carlos Miguel ", sin ninguna otra indicación relativa a la actividad que se desarrolla en el piso, desconociéndose cualquier otro dato del Sr. Narciso quien, tal como aparece identificado en el buzón, con la inicial de nombre y el apellido, lo mismo podría ser el cónyuge, pareja, o un pariente por afinidad del inquilino, cuya introducción en el piso se encontrara legal y doctrinalmente admitida.

5.-que, con motivo de la entrada en vigor de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , se procedió por el administrador de la finca a la actualización de la renta correspondiente al piso arrendado como renta de vivienda, no manifestando nada en contra el inquilino, y

6.- que, con motivo del transcurso de los cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , no se promovió la extinción de la relación arrendaticia para su novación, en su caso, mediante un contrato no sometido a prórroga forzosa, y con una renta de mercado, siendo así que, con arreglo a lo previsto en la Disposición Transitoria Cuarta, 3 y 4 , los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollan actividades profesionales se extinguieron el 1 de enero de 2000.

A lo anterior se añade que, de la única prueba objetiva del estado actual del edificio, que son las fotografías acompañadas al informe de detectives de Tamesfort, de 22 de octubre de 2007 (doc 3 de la demanda), resulta que no hay en el edificio, en el portal, o en las ventanas del principal, ningún rótulo o cartel que anuncie la existencia del despacho de arquitectos en la vivienda arrendada, no habiendo aportado la parte demandada ninguna prueba documental, mediante fotografías, o actas notariales o, en su caso, prueba pericial, que permita alcanzar la conclusión probatoria de que desde la vía pública era posible tomar conocimiento de que en el piso había un despacho de arquitectos, no siendo posible alcanzar esa conclusión a partir del simple dato de que las ventanas no tuvieran cortinas, que se pudiera ver alguna mesa, o que estuviera descuidado algún elemento del piso.

Ciertamente, a partir de la profusa documental y testifical aportada por la demandada ha sido probado que el despacho de arquitectos tenía actividad, y que el despacho aparece designado como domicilio profesional del demandado, y su socio, en su documentación fiscal, bancaria, profesional, o comercial.

Ahora bien, no consta que los propietarios, actuales o anteriores, fueran vecinos del inmueble, residieran en las proximidades, o acudieran, siquiera ocasionalmente, al inmueble, por cualquier motivo, en el curso de la relación contractual, de modo que hubieran podido advertir la actividad desarrollada en la finca, o que fueran clientes del despacho, o que hubieran tenido cualquier otra relación con el mismo, resultando de lo actuado que adquirieron la totalidad del edificio como inversión en la escritura pública de 7 de abril de 1987 (doc 1 de la demanda), en la que únicamente se hace constar que los pisos están arrendados, habiéndose facilitado a los adquirentes sólo las copias de los contratos de arrendamientos, constando la finca litigiosa en su correspondiente contrato como vivienda (doc 2 de la demanda).

Por el contrario, según lo expuesto, no consta que los propietarios o sus administradores, tuvieran conocimiento de la actividad desarrollada en el piso con anterioridad al año 2007, no habiendo, en este caso, una exteriorización, publicidad, o notoriedad de aquella actividad, no siéndole exigible al arrendador una tarea de investigación específica en registros públicos, colegios profesionales, entidades bancarias, u otras entidades, cuando no había ninguna actuación del inquilino en su relación con el arrendador o los administradores, o cualquier dato externo que le permitiera al arrendador sospechar la alteración del destino pactado en el contrato en relación con la finca arrendada.

En consecuencia, no habiendo conocido, ni podido conocer, los propietarios, antes del año 2007, el hecho de la transformación de la vivienda en local, que es el momento a partir del cual pudieran los arrendadores haber ejercitado la acción resolutoria, no puede entenderse prescrita la acción al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 29 de mayo de 2008, por no haber transcurrido el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil, por lo que procede en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Alega además el demandado apelante el consentimiento a la transformación de la vivienda en local por la parte arrendadora, lo que como hecho positivo y obstativo a la pretensión resolutoria de la demanda, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , correspondía probarlo a la parte demandada, lo cual no puede estimarse que haya hecho, por no haberse practicado ninguna prueba directa en este sentido, no habiéndose aportado ningún documento que permita apreciar la pretendida autorización de la parte arrendadora en cuanto al cambio de destino, en contra de lo pactado expresamente en el contrato de arrendamiento, habiendo negado la autorización los demandantes en el interrogatorio practicado en el acto del juicio, habiendo negado igualmente la existencia de autorización los sucesivos administradores de la finca, Doña. Adriana , Don. Casiano , Don. Daniel en su declaración testifical.

Por lo que, a falta de prueba directa, la prueba de la pretendida autorización, únicamente podría alcanzarse por presunciones, de acuerdo con lo previsto en el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, aunque, según doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003;RJA 1568/2003 ,entre las más recientes), no se exija que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los "facta concludentia" que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho base diversos hechos consecuencia, debiendo en todo caso estar sometida a la lógica la operación deductiva.

Por otro lado, es cierto que, según doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 1964;RJA 682/1964 ) fuera de los casos en que la ley exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita; pero en todo caso la declaración de la voluntad emitida indirectamente ha de resultar terminante, clara, e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación sino por el contrario reveladoras del designio de crear, modificar, o extinguir algún derecho.

En el mismo sentido (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1986;RJA 2822/1986 ), se afirma que existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta que al presuponer el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales y del tráfico, ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna; en definitiva se trata de los hechos concluyentes, y como tales inequívocos, que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia.

En este caso, el hecho base a partir del cual habría de alcanzarse la conclusión presuntiva del consentimiento del arrendador a la transformación en local ha quedado reducido a los pagos de la renta en una cuenta corriente a nombre del demandado y su socio el Sr. Narciso .

Pero los referidos pagos, según lo expuesto, son un acto propio del demandado y su socio, y no de la parte demandante o de su administrador, por lo que no es posible la aplicación de la doctrina de los actos propios, en contra de la demandante.

En cuanto a las negociaciones entabladas por las partes en el curso del año 2008, es cierto que en los correos electrónicos de enero y marzo de 2008 (docs 25 y 31 de la contestación), la administradora de la actora manifiesta el conocimiento de que en la vivienda está instalado el despacho profesional de arquitectos, como no podía ser menos, por ser ambas comunicaciones posteriores al informe de detectives de Tamesfort, de 22 de octubre de 2007 (doc 3 de la demanda).

Pero el conocimiento de la transformación, manifestada a partir del año 2007, no permite, a su vez, alcanzar la conclusión probatoria del consentimiento de la arrendadora a la transformación, por ser doctrina uniforme, constante, y reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1962;RJA 4298/1962 ) que la tolerancia del arrendador no debe gozar de respeto e inmunidad para el arrendatario, o lo que es lo mismo, que el conocimiento no es sinónimo del consentimiento (Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimotercera, de 21 de enero de 1999;AC 3157/1999 ) por cuanto no puede identificarse consentimiento con mero conocimiento, ya que si bien este último es indispensable para poder actuar, puesto que no se puede reaccionar frente a lo desconocido, el mismo, no equivale a consentimiento, pues este es un acto volitivo, que presupone el conocimiento, pero no se identifica con el mismo.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1970 (RJA 4234/1970 ), al referirse a la doctrina según la cual el conocimiento, acto receptivo que es indispensable para poder actuar puesto que no se puede reaccionar contra lo desconocido o ignorado, no equivale al consentimiento, acto volitivo de manifestación expresa o tácita de voluntad. Y lo mismo reitera la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre del mismo año 1970 (RJA 5601/1970) al decir que no basta el acto inteligible del conocimiento para vincular sino que se requiere manifestación de voluntad adecuada para ello, máxime en casos en que expresamente lo exige la Ley.

Y en este caso no resulta de lo actuado ningún dato que permita apreciar el consentimiento de la arrendadora a la situación creada con la transformación de la vivienda en local, sin perjuicio de que, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes y la prueba documental, hubo negociaciones para que el demandado pudiera continuar en el piso, aunque limitando su superficie, sin que finalmente se llegara a ningún acuerdo, siendo en cualquier caso doctrina comúnmente aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil

Por el contrario, es el propio demandado, en su correo electrónico de 25 de enero de 2008 (doc 25 de la contestación), quien manifiesta su conformidad, en el curso de las negociaciones, a un nuevo contrato de duración temporal, que fuera un contrato de despacho, con una reducción de la superficie, no habiéndose llegado a un acuerdo por las desavenencias en torno a la nueva renta que la arrendadora pretendía elevar, lo cual es indicativo del conocimiento por el demandado de su situación irregular, ya que de otro modo no habría consentido entablar negociaciones para un nuevo contrato temporal con nueva renta de mercado, perdiendo un contrato sometido al régimen de la prórroga forzosa, con una renta antigua aunque actualizada.

Y es que, o bien era posible la resolución del contrato de arrendamiento por la transformación de la vivienda en local, con fundamento en el artículo 114,6º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; o bien, si el contrato era de despacho profesional, según sostiene la parte demandada, igualmente el contrato estaría extinguido, con fundamento en la Disposición Transitoria Cuarta, 3 y 4 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , por haber transcurrido más de cinco años desde su entrada en vigor.

En consecuencia, en este caso, siendo el contrato de vivienda, y habiéndose producido la transformación de la vivienda en local, sin el consentimiento de la arrendadora, es posible apreciar la concurrencia de la causa resolutoria invocada por la parte actora del número 6º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , por lo que procede en definitiva la desestimación del motivo de oposición del demandado, la estimación de la demanda y, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandado D. Carlos Miguel , se CONFIRMA la Sentencia de 26 de mayo de 2009 dictada en los autos nº 701/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Barcelona , con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.