Sentencia CIVIL Nº 521/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 478/2018 de 27 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000521/2018
Ilmos/as. Sres/as.
Presidente
D./Dª. JUAN IGNACIO MEDRANO SANCHEZ
Magistrados
D./Dª. MARIA JESUS DE GRACIA MUÃ'OZ (Ponente)
D./Dª. RAFAEL Mª CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE
En Zaragoza, a veintisiete de diciembre del 2018.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/a del
margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 6 de julio de 2018, por
el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Zaragoza , en autos de Juicio Verbal, seguidos con
el número 230/18, de que dimana el presente Rollo de apelación número 478/18, en el que han sido
partes, apelante, la demandante SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS procedentes de la reestructuración
bancaria, SA (SAREB), representada por el Procurador D. Francisco Abajo Abril y, apelada, la demandada
GRUPO ROSELLÓN 1996,S.L. representada por la Procuradora Dª Laura Ascensión Sánchez Tenias, siendo
Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA JESUS DE GRACIA MUÃ'OZ.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª. Instancia Número Cuatro de Zaragoza, se dictó sentencia de fecha 6 de julio de 2018 , cuya parte dispositiva dice: 'Fallo:que desestimando la demanda de desahucio por precario interpuesta por el Procurador D. Francisco Abajo Abril, procurador de los Juzgados y Tribunales, en nombre y representación de la mercantil SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A.(en adelante SAREB), contra GRUPO ROSELLÓN 1996,S.L. y de D. Bartolomé como ocupantes de la vivienda sita en C/ DIRECCION000 NUM000 de Cuarte de Huerva, Zaragoza, debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra. Con expresa imposición a la actora del pago de las costas.



SEGUNDO .- Contra dicha resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos a este Tribunal, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para discusión y votación el día 16 de noviembre de 2018, en que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora es propietaria de la vivienda objeto de la demanda por causa de decreto de adjudicación de fecha 26-10-2015, recaído en un proceso de ejecución hipotecaria.

Ejercitada acción de precario, la sentencia desestima la demanda al entender que la parte demandada tiene un título para la ocupación, como es un contrato de arrendamiento de fecha 1-3- 2015.



SEGUNDO.- La parte actora y apelante plantea como primeras cuestiones el ámbito del juicio por precario y los efectos de la decisión que puede recaer en un proceso hipotecario sobre la situación posesoria de los ocupantes a tenor de lo dispuesto en el art 661 p 2 LEC .

La LEC, 1/2000 en su Exposición de Motivos, apartado XII, tras referirse a los procesos de carácter sumario y que no producen el efecto de cosa juzgada, indica que 'La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad'.

En cuanto al concepto de precario, por ej la st de 28-2-2017 nº 134/2017 , con remisión a otras indica que 'Esta sala ha definido el precario como ' una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho'. (también sts TS de 19-9-2013 n.º 557; st TS 13-10-2010).

Por tanto hay que partir del carácter plenario del juicio por precario y de un concepto amplio pues no solo abarca los casos en que se ha cedido la posesión, como pueda entenderse del art 250 p 1.2 LEC , sino a aquellos en los que no hay título en que se ampara la posesión porque nunca se ha tenido o porque ha perdido vigencia. En este sentido, el auto TS de 21-5-2013, recurso 2078/2012 inadmite un recurso de casación e indica que existe doctrina suficiente en la que se decanta por el criterio extenso a la hora de interpretar el concepto de precario.

Dentro de la regulación de la subasta de bienes inmuebles, el art 661 p2 LEC se refiere, para antes de su celebración, a la situación posesoria en el sentido de que el tribunal puede pronunciarse sobre si los ocupantes son de mero hecho o tienen o título suficiente. Pero expresamente indica que si se declara que el ocupante puede permanecer en el inmueble, quedan a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojarlo. Igualmente el art 675 LEC , una vez celebrada la subasta.

Por lo tanto, el auto de fecha 7-4-2016 que decidió que la parte demandada podía continuar en su posesión, y recaído en la ejecución hipotecaria en la que la ahora actora adquirió el inmueble, no prejuzga el titulo que pueda invocar la parte demandada en este procedimiento.



TERCERO .-La parte apelante considera en el recurso que la resolución apelada debió entrar a valorar la eficacia del título o contrato de arrendamiento de conformidad con el art 13 LAU . Entiende que el contrato de arrendamiento no accedió el registro y que se resolvió con la venta.

Frente a esta alegación la parte apelada alega que la apelante introduce cuestiones nuevas.

El art 13 LAU , redactado conforme a la Ley 4/2013 de 4 de junio, regula la resolución del derecho del arrendador en determinados casos, como la ejecución forzosa, y dependiendo de si el arrendamiento accedió o no al Registro.

Pese a que el precepto comienza con la referencia a la resolución del arrendamiento, en realidad regula la extinción del contrato de arrendamiento. Ya la st TS de 14-7-2015 n.º 414, respecto al art 13 LAU en redacción anterior a la Ley 4/2013, indicó que ese precepto contemplaba la extinción del derecho del arrendador si se transmitía el bien arrendado pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos, pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

La nueva redacción del precepto establece una consecuencia mayor, como es la extinción del contrato de arrendamiento. En este sentido, las RGRN de 24-3- 2017 (BOE7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan en casos de enajenación forzosa que el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen 'ipso iure' conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.

Por lo tanto, el primitivo arrendador perdió su derecho de propiedad por la transmisión en la ejecución hipotecaria a la ahora parte demandante. Esta carga hipotecaria ya constaba en el contrato de arrendamiento aportado con la contestación a la demanda (pag 2 del contrato). El arrendatario ahora demandado vino a reconocer que su primitivo arrendador había perdido su derecho en tanto que antes de la demanda por precario ofreció y consignó judicialmente las rentas para el adquirente, ahora actor.

Antes del proceso, cada una de las partes conocía la posición de la contraria, de modo que la parte actora pudo identificar a los ocupantes e invocar el art 13 LAU . Pero frente a la pretensión actora sobre el precario, la parte demandada alegó la existencia y vigencia de su contrato arrendamiento, si bien tampoco mencionó aquel precepto. En el recurso se efectúan unas alegaciones en base al art 13 LAU , lo cual no supone más que exponer una razón por la que la parte actora entiende que el contrato de arrendamiento alegado por la parte demandada carecía de vigencia a la fecha de la demanda por precario. La parte demandada, que ya opuso la existencia de su contrato de arrendamiento en la ejecución forzosa del inmueble, pudo añadir en este proceso su derecho a continuarlo, rechazando de esa forma la extinción automática del arrendamiento en el caso de transmisión forzosa del derecho del arrendador. La alegación de la demanda de la carencia de título para la posesión llevaba implícito el no reconocimiento de la vigencia del arrendamiento expuesto en la ejecución forzosa. Como resulta de la st TS de 26-10-2017 n.º 581/2017 la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario, lo que en este caso, supone haber justificado las circunstancias por las que el arrendamiento debía continuar.

En definitiva, la invocación del art 13 LAU en el recurso no supone introducir una cuestión nueva, sino la aplicación de una norma sobre el supuesto de hecho objeto del proceso y regulado en aquella, como son las consecuencias de la enajenación forzosa de la vivienda arrendada. Y no probándose por la parte demandada los requisitos para continuar el arrendamiento que invoca a su favor, el recurso ha de ser estimado con la consiguiente estimación de la demanda.



CUARTO.- Al estimarse el recurso no se efectúa expresa imposición de costas ( art 398 LEC )

Fallo

1.- Se estima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Francisco de Sales José Abajo Abril en nombre de Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la reestructuración bancaria SA (Sareb) contra la sentencia de fecha 6 de julio de 2018 recaída en juicio ordinario nº 230/2018 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Zaragoza y se revoca dicha resolución 2.- Se estima la demanda formulada por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la reestructuración bancaria SA (Sareb) contra Grupo Rosellón 1996 SL y contra don Bartolomé y se condena a la parte demandada a desalojar, en el término que se fije la vivienda referida en la demanda, registral nº NUM001 , vivienda unifamiliar pareada número NUM002 , hoya calle DIRECCION000 número NUM000 , donde está señalada con el número NUM003 de Cuarte de Huerva (Zaragoza), con apercibimiento de lanzamiento. Con imposición de costas a la parte demandada.

3.- sin expresa imposición de costas del recurso. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal según los arts 477 y art 469 y Disposición Final Decimosexta LEC , cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo y a interponer ante esta A Provincial en el plazo de veinte días.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.