Sentencia Civil Nº 524/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 315/2004 de 27 de Julio de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:524/2005
Número de Recurso:315/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00524/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 315 /2004

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veintisiete de julio de dos mil cinco .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 514 /2003 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 315 /2004 , en los que aparece como parte apelante DOÑA Luisa representado por el procurador DOÑA ISABEL AFONSO RODRIGUEZ, y como apelado DOÑA Fátima, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA MARIA CRISTINA MENDEZ ROCASOLANO, sobre desahucio por falta de pago, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA AMPARO CAMAZON LINACERO.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La arrendadora actora ejercitó acción de desahucio y acumulada de reclamación de cantidades impagadas frente a la arrendataria de vivienda por falta de pago del incremento de la renta, cuya revisión fue notificada el 11 de marzo de 2003 (25,42 euros/mes), durante los meses de marzo, abril y mayo de dicho año y por falta de pago de los gastos de comunidad a partir del mes de abril de 2003 (180 euros/mes). La arrendataria demandada consignó las cantidades en cuya inefectividad se sustentaba la demanda (incrementos de renta desde marzo a mayo y gastos de comunidad de abril y mayo), las diferencias de renta y gastos de comunidad posteriores (junio a octubre de 2003) y la renta actualizada y gastos de comunidad de noviembre de 2003 y se opuso a la demanda alegando la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario porque uno de los suscriptores del contrato de arrendamiento, el ex esposo de la demandada, no había sido llamado al pleito, teniendo reservada una habitación dicho ex esposo cuando viene de Argentina, lugar donde trabaja; inadecuación del procedimiento por fundarse en impago de gastos de comunidad que no pueden dar lugar al desahucio; confusión en la cantidad reclamada en la demanda; notificación de la actualización de la renta con efectos retroactivos, al notificarse el 11 de marzo de 2003 y reclamarse el incremento de ese mismo mes, en lugar del mes siguiente, como dice el artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994; notificación de la revisión con incremento del 4% sin acompañar la certificación correspondiente y sin ser remitida cuando se hizo constar su falta en contestación al burofax de notificación; inexistencia de cláusula de actualización de renta en el contrato, toda vez que el último suscrito, que entró en tácita reconducción, en su cláusula tercera dice: "la duración se fija en un año, de forma que quedará extinguido el día 14 de diciembre de 1989, sin que se de ningún tipo de prórroga legal; no obstante, si ambas partes están de acuerdo, podrá prorrogarse por un período de tiempo igual al inicialmente pactado, debiendo indicar esta circunstancia en una cláusula adicional al presente documento, en este caso, se revisará igualmente la renta pactada", de modo que sólo cabe, cada mes de diciembre, cuando opere la tácita reconducción, revisarse la renta de común acuerdo, habiéndose revisado en algunas ocasiones de mutuo acuerdo pero no cada año, no siendo posible acudir al mecanismo de la actualización en el mes de marzo; los gastos generales que el contrato pone a cargo de la arrendataria en la cláusula cuarta no comprenden todos los gastos de comunidad, sino solo aquellos de los que se beneficia la vivienda, que no están concretados y, además, el contrato se rige por la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 y para la validez del pacto de asunción de los gastos por el arrendatario hay que señalar por escrito la repercusión o importe de esos gastos y dicha repercusión, desde la entrada en vigor de la Ley de 1994, es nula porque no se hizo la concreción de los gastos de comunidad repercutibles cuando entró en tácita reconducción, pagando desde enero de 2003 tales gastos por la presión de la arrendadora y sus letrados para que abandonara la vivienda y para evitar problemas pagó pero para que se le dijeran los conceptos detallados que podían repercutirse, regularizando después la cuenta, y no se cumplió el compromiso de detallar y regularizar lo que motivó que se dejara de pagar en abril de 2003; hay gastos que no se pueden repercutir (seguro de incendios, derramas, fondo de reserva, gastos bancarios, IBI). En la vista se desestimó la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario al estar divorciada la demandada desde hacia varios años, tener atribuido el uso de la vivienda familiar, satisfacer la renta en exclusiva, haber comunicado a la parte arrendadora que le girase las rentas a ella y vivir el ex esposo en Argentina y, en definitiva, haberse subrogado desde el divorcio en el contrato de arrendamiento como única titular afrontando en exclusiva las obligaciones y ejercitando los derechos derivados del mismo, así como la de inadecuación de procedimiento por fundamentarse el juicio de desahucio y de reclamación de cantidad en la falta de pago de actualización de rentas y otras cantidades a cargo de la arrendataria, lo que era objeto propio del juicio de desahucio. La sentencia de instancia desestimó la demanda razonando que el contrato renovado por tácita reconducción no comprendía en su texto la posibilidad de incrementos conforme al IPC y la arrendadora actora no había dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, al no acompañar la certificación del INE, ni reflejar en la notificación de actualización el Boletín donde se había publicado dicho índice, aparte de pretenderse el aumento de renta en el mismo mes de la notificación, cuando la renta actualizada es exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que se hace la notificación según el número 3 del artículo 18. Como quiera que ninguna referencia se hizo en la sentencia al impago de los gastos de comunidad en cuya inefectividad se fundamentaba también la demanda, la actora solicitó subsanación de la omisión y se dictó auto en fecha 5 de enero de 2004 aclarando la sentencia dictada en el sentido siguiente: "La demanda pretendía la reclamación de rentas impagadas no actualizadas en debida forma como se explica en la sentencia; gastos de comunidad, que la parte demandada alegó no coincidir con los pactados "gastos generales", ignorando el importe a repercutir de estos, por lo que la desestimación de la demanda obligaba a no acordar la entrega de cantidad alguna". La actora interpone recurso de apelación alegando la infracción de lo dispuesto en los artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento civil, en cuanto a la carga de la prueba y a que las sentencias deben ser claras, precisas, motivadas y congruentes con las pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito; vulneración de la tutela judicial efectiva por la misma razón; infracción del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos y error en la apreciación de la prueba. Antes de la remisión a esta Sala de los autos para resolver el recurso de apelación, la parte actora solicitó la entrega de las cantidades consignadas por la demandada y el juez de instancia dio traslado de la pretensión a la arrendataria la cual solicitó, expresamente, la entrega a la arrendadora actora del importe de la renta, sin actualizar, correspondiente al mes de noviembre de 2003 y la devolución del resto de las cantidades consignadas en su día para tener por enervada la acción de desahucio en el caso de desestimarse la oposición, accediendo el juzgado a la pretensión de la arrendataria demandada. Durante la sustanciación del recurso de apelación, esta Sala requirió a la arrendataria-demandada-apelada para que consignase la suma cuya devolución, indebidamente, había solicitado en su momento, al no ser firme al sentencia dictada y frente a dicho requerimiento interpuso recurso de reposición, el cual fue desestimado con la advertencia expresa de que, en el supuesto de no consignar la suma indebidamente solicitada y devuelta, se le tendría por renunciada a la facultad de enervar la acción de desahucio, no habiendo efectuado la consignación a pesar de la advertencia.

SEGUNDO.- En la demanda, como ya se ha expuesto, se ejercitan acumuladamente las acciones de desahucio por falta de pago de la renta (diferencias por actualización) y cantidades asimiladas y asumidas por el arrendatario (gastos generales) y ello con escrupuloso cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 399, párrafo 5 de la Ley de Enjuiciamiento civil, sin confusión alguna en cuanto a las cantidades en cuyo impago se fundamentan ambas acciones, cuales son, los incrementos de renta actualizada a partir de marzo de 2003 (25,42 euros/mes) y los gastos de comunidad a partir de abril del mismo año (180 euros/mes).

El contrato, celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 (14 de diciembre de 1988), y subsistente cuando entró en vigor la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, se rige, por efecto de la disposición transitoria primera.1 de dicha ley, por lo dispuesto en ésta para los arrendamientos de vivienda, al haber transcurrido el plazo de tres años de tácita reconducción a que se refiere aquella disposición transitoria.

TERCERO.- La falta de pago de las diferencias entre la renta que se venía abonando y la renta actualizada para el año 2003 (4% de IPC), comunicada a la arrendataria en fecha 11 de marzo de dicho año, no fue aceptada por la última, que expresamente se opuso a la notificación por los motivos que constan en la carta de 18 de marzo, cuales son: no acompañar certificado del INE comprensiva del índice aplicado, ignorando tanto su aplicabilidad como a qué período de aumento del IPC se corresponde el índice del 4% aplicado; no establecerse en el contrato ninguna cláusula de actualización de renta, ignorando en base a qué disposición de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 se procede a la actualización de renta; actualización de renta con efectos retroactivos, al solicitarse el incremento de la renta con efectos desde el mes de marzo de 2003, cuando el burofax tiene fecha de 11 de marzo.

Es obvio que la actualización se pretendió al amparo de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, siendo indiferente la ausencia de pacto de actualización en el contrato renovado porque en ausencia de pacto entra en juego el IPC, más, como quiera que la arrendadora, tras la respuesta de la arrendataria, no cursó nueva comunicación acompañando la certificación del INE o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se hubiere publicado el porcentaje de alteración aplicado, como preceptúa el artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos urbanos, no podía exigir dicha arrendadora, en el mes siguiente a la notificación (abril de 2003, no marzo), el pago del incremento producido por la actualización, toda vez que la renta actualizada no era exigible aún, al no haber cursado comunicación acompañando aquella certificación o haciendo referencia al Boletín Oficial. Por ello, el impago del incremento de renta no podía dar lugar al desahucio, ni a la condena de la arrendataria al pago de los incrementos de renta reclamados en la demanda.

CUARTO.- Ahora bien, la acción de desahucio estaba fundamentada también en el impago de los gastos generales, coincidentes con los gastos de comunidad del edificio en que se ubica la vivienda arrendada, y la sentencia debía dar respuesta motivada y suficiente, aún fuera breve, a la procedencia o improcedencia de la acción de desahucio y de reclamación de cantidad por el impago por la arrendataria de los gastos de comunidad desde el mes de abril de 2003.

QUINTO.- Al arrendatario le corresponde pagar la renta y todas las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda y si el pago de los gastos de comunidad está, como luego se verá, expresamente asumido por la arrendataria en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, su impago desde abril de 2003, a razón de 180 euros mensuales, será causa de resolución del contrato a instancia del arrendador, como expresamente dispone el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, siendo el cauce adecuado para ello, así como para reclamar el adeudo, el juicio verbal.

SEXTO.- La demandada reconoció expresamente haber pagado los gastos de comunidad desde enero de 2003 y la razón dada para dejar de abonarlos en abril del mismo año (mes posterior a la notificación de actualización de renta) carece de prueba alguna. Es más, la arrendadora aportó sendas certificaciones del administrador de la finca en las que se hacía constar: que la arrendataria abonaba siempre en portería los gastos de comunidad y en abril de 2003 participó que iba a dejar de pagarlos; y que desde abril de 2003 en adelante no los abona.

La arrendataria, por tanto, dejó de cumplir una obligación que había asumido y que, como acto propio de inexcusable observancia, le imponía abonar todos los conceptos incluidos en los recibos expedidos por la Comunidad de propietarios y expresamente asumidos, incluso en el supuesto de que posteriormente litigara por aquellos que no considerase procedentes, lo que ni siquiera ha hecho, ya que se ha limitado a cuestionar la procedencia de determinados conceptos sin justificar previamente que tales conceptos están incluidos en los recibos que giraba la Comunidad, por importe de 180 euros mensuales en el año 2003. Es absolutamente contrario a la buena fe, haber venido pagando directamente en portería los recibos comunitarios, por así haberlo asumido en la cláusula cuarta del contrato, y dejar de abonarlos en abril de 2003, cuando se le notifica una actualización de renta, manifestando que solo los venía pagando desde enero de 2003, por presión de la arrendadora y bajo la promesa de detalle de conceptos y regularización de cuentas, cuando la prueba practicada pone de relieve que siempre pagó tales gastos, sin solicitar detalle alguno. Es más, los gastos cuyo pago se obligó en el contrato son los gastos de comunidad, definidos como "gastos generales", ya que, tras excluir los gastos individualmente asumidos en la misma cláusula "consumo de energía eléctrica, luz, agua, gas, teléfono, tasa de basura y cualquier otro consumo por servicios que en el futuro instale por su cuenta", los denominados gastos generales se corresponden con los gastos de comunidad, sin diferenciación entre gastos comunes de los que se beneficia directamente la finca y el resto de los gastos incluidos en los recibos de comunidad, lo que queda reforzado con la actuación de la arrendataria que, durante años, vino pagando en su integridad los recibos de comunidad en portería. La impugnación de la demandada de los certificados del administrador carece de fundamento porque el propio reconocimiento de haber satisfecho desde enero de 2003 los gastos de comunidad acredita ese pago sin exigencia de detalle y la conformidad de la arrendataria con el pago de los recibos comunitarios en todos los conceptos integrantes de los mismos. Téngase presente, que cuando contesta a la notificación de actualización de renta en fecha 18 de marzo de 2003, nada dice en relación con los gastos de comunidad, ni con el pretendido pago "condicionado" al detalle de los conceptos, ni con una posterior regularización.

En cuanto al valor probatorio de los documentos privados, en relación con los cuales el actual artículo 324 de la Ley de Enjuiciamiento civil establece que se consideran documentos privados, a efectos de prueba en el proceso, aquellos que no se hallen en ninguno de los casos del artículo 317, debe decirse lo siguiente: se previene en el artículo 326.2 que cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto; se añade en el último párrafo del referido precepto que, si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320; y se concluye seguidamente que, cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica, de lo que se infiere que la impugnación de un documento privado, aún cuando su autenticidad no hubiere sido probada por otros medios por la parte que lo presenta, no impide que el juzgador pueda valorarlo de conformidad con las referidas reglas de la sana crítica; la mencionada regulación, aunque breve, está en la línea de la reiterada jurisprudencia que en esta materia, y en aplicación de las normas contenidas en el Código civil, vino recordando que la falta de adveración en juicio de un documento privado no impide otorgar al mismo la debida relevancia, conjugando su contenido con los restantes elementos de juicio, pues su falta de adveración en el proceso no le priva en absoluto de valor, por lo que puede ser tomado en consideración, ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del debate (SSTS 11-10-2002, 30-9-2002, 20-6-2001, 24-10-2000, 4-10-1999, 3-4-1998, 26-2-1998, 21-7-1997, 2-12-1996, 12-9-1996, entre otras muchas); en igual sentido STS 23-12-1996, que apuntó que no se altera el principio de distribución de la carga probatoria cuando se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y se valora en conjunto su resultado; añadiendo que, con independencia del valor que cada parte asigne a determinados documentos, es sabido que el juzgador puede conceder a los aportados, en su totalidad o en parte, la eficacia estimada conveniente en derecho en atención a la facultad de apreciación de que dispone en materia probatoria.

Ninguna necesidad tenía la arrendadora de comunicar a la arrendataria el importe anual de los gastos de comunidad, como señala el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, cuando la arrendataria había asumido el pago de dichos gastos en el contrato expresamente y en su integridad (la cantidad vigente en cada momento), y, al menos desde enero de 2003, en la cuantía de 180 euros mensuales (2.160 euros al año), de modo que el pacto seguía siendo válido y la suma exigible era la aceptada desde enero de 2003.

SÉPTIMO.- Acreditado el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria del pago de las cantidades a que venía obligada como gastos generales o comunitarios, debía haberse estimado parcialmente la demanda, declarándose la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda y consiguiente desahucio por falta de pago de las cantidades asumidas en el contrato (180 euros al mes desde abril de 2003 hasta noviembre del mismo año, fecha en que se dictó la sentencia recurrida) y condenándose a la demandada al pago a la actora de la suma de 1.440 euros (ocho meses/abril a noviembre de 2003), e intereses legales sobre 360 euros desde la fecha de presentación de la demanda (de los gastos de abril y mayo de 2003 vencidos a la fecha de interposición de la demanda) e intereses legales sobre 180 euros desde los vencimientos mensuales sucesivos (gastos de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2003), en aplicación de lo establecido en los artículos 1.101 y 1.108 del Código civil.

OCTAVO.- A pesar de haber consignado la arrendataria demandada, en noviembre de 2003, las cantidades en cuyo impago se fundamentaba la demanda, no procede tener por enervada la acción de desahucio, toda vez que dicha demandada renunció a la facultad de enervar la acción de desahucio desde el momento en que solicitó y percibió las sumas consignadas, salvo la renta del mes de noviembre de 2003, sin haber alcanzado firmeza la sentencia de instancia y requerida en esta alzada para efectuar nuevamente esa consignación, con advertencia de ser tenida por renunciada a la facultad de enervar la acción de desahucio, dejó transcurrir el plazo sin hacerlo efectivo, no existiendo consignación en el proceso.

NOVENO.- Por la estimación parcial de la demanda no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

DÉCIMO.- Por la estimación parcial del recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid, en fecha 20 de noviembre de 2003 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Doña Luisa contra Doña Fátima con expresa condena en costas a la actora.".

Asimismo en fecha 5 de enero de 2004 se dictó por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid, auto aclaratorio, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Se aclara la sentencia en el sentido contenido en el fundamento de derecho segundo de esta resolución" siendo el mismo de tenor literal siguiente: "SEGUNDO.- La demanda pretendía la reclamación de rentas impagadas no actualizadas en debida forma como se explica en la sentencia; gastos de comunidad, que la parte demandada alegó no coincidir con los pactados "gastos generales", ignorando el importe a repercutir de estos, por lo que la desestimación de la demanda obligaba a no acordar la entrega de cantidad alguna.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DOÑA Luisa, al que se opuso la parte apelada DOÑA Fátima, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 19 de julio de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FALLO

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por doña Luisa, representada por el Procurador doña Isabel Afonso Rodriguez, contra la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de los de Madrid (juicio verbal 514/03) y aclarada por auto de 5 de enero de 2004, debemos revocar como revocamos dicha resolución para, estimando en parte la demanda interpuesta por doña Luisa contra doña Fátima, declarar como declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda que liga a las partes por falta de pago de cantidades asumidas por la demandada en el contrato y, en consecuencia, el desahucio de dicha demandada con apercibimiento de lanzamiento y condenar como condenamos a referida demandada a que abone a la actora la suma de 1.440 euros (gastos de comunidad de abril a noviembre de 2003, ambos inclusive) e intereses legales en la forma establecida en el fundamento jurídico séptimo de esta resolución, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.