Sentencia Civil Nº 524/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 264/2011 de 11 de Octubre de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000264/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 524

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistradas:

Dª. PILAR CERDAN VILLALBA

Dª. ASUNCION SONIA MOLLA NEBOT

En la Ciudad de Valencia, a once de octubre de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001299/2009, seguidos ante el JUZGADO DE INSTANCIA 5 DE GANDIA (ANT. MIXTO 7), entre partes; como demandante - apelante D. Plácido , representado por el Procurador D. JOAQUIN MANUEL VILLAESCUSA SOLER, como demandados-apelantes RECICLAJES APOLO XXI SL y D. Victoriano , representados por el Procurador D. JUAN VICENTE ROMERO PEIRO y, como demandados - apelados D. Carlos Antonio y Dª. Noemi , incomparecidos en la presente alzada.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE INSTANCIA 5 DE GANDIA (ANT. MIXTO 7), con fecha 22 de noviembre de 2010, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando en parte la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Joaquín Villaescusa Soler, en nombre y representación de Plácido , contra la mercantil Reciclajes Apolo XXI, S.L.U., Victoriano , Carlos Antonio y Noemi , debo efectuar los siguientes pronunciamientos:

1º) Declarar resuelto, por la falta de pago de rentas vencidas, el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, suscrito en fecha 1 de agosto de 2.007, entre Plácido y la mercantil Reciclajes Apolo XXI, S.L.U., sobre la nave industrial sita en la localidad de Gandia, Polígono industrial Benieto, Fase I-1, Manzana A, nave 3, local 27.

2º) Condenar a la mercantil Reciclajes Apolo XXI, S.L.U., a Victoriano , a Carlos Antonio y a Noemi a que desalojen el mencionado inmueble en el término legal, dejándolo libre, vacío y expedito, a disposición del actor; con apercibimiento que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento.

3º) Condenar a la mercantil Reciclajes Apolo XXI, S.L.U., a Victoriano , a Carlos Antonio y a Noemi , a abonar de forma solidaria al actor las siguiente sumas:

14.616 euros, en concepto de rentas vencidas e impagadas hasta la fecha de la demanda.

2.601,27 euros (más IVA), en concepto de gastos de reparación de daños materiales y desperfectos.

4º) Condenar a los demandados al pago de forma solidaria de los intereses correspondientes, en los términos expuestos en el fundamento de derecho octavo de la presente resolución.

5º) En materia de costas procesales, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación del demandante D. Plácido y, por la representación de los demandados Reciclajes Apolo XXI S.L. y D. Victoriano , se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 5 de octubre de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Los recursos de apelación, interpuestos por las representaciones procesales del demandante y demandados contra la sentencia de instancia, la impugnan al considerarla no ajustada a derecho por las razones que exponen en sus respectivos escritos de interposición de recurso, por lo que interesan su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia en los siguientes términos: la representación del demandante que se condene a los demandados al pago del importe de 18.792 € en concepto de indemnización por daños y perjuicios de conformidad con el apartado C, nº 2 del suplico de la demanda, confirmando el resto de pronunciamientos, mientras que la representación de los demandados, Reciclajes Apolo XXI S.L. y d. Victoriano , que se revoque el pronunciamiento que les condena al pago de 14.616 €, petición contenida en el apartado C, nº 1 y 2 del suplico de la demanda.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación, este tribunal debe referirse sucintamente a la pretensión ejercitada, oposición de los demandados y sentencia dictada, al efecto de delimitar el ámbito de los recursos, resultando lo siguiente: a) El demandante, propietario de una nave industrial, cuya ubicación se describe en el hecho primero de la demanda, formalizó en fecha 1 de agosto de 2007 un contrato de arrendamiento de la citada nave con la mercantil Reciclajes Apolo XXI S.L., conviniendo una renta mensual de 1800 €, la constitución de un aval solidario por parte de los codemandados y un plazo de duración de tres años; alega, que la demandada dejó de pagar la renta en el mes de marzo de 2009 y anunció la devolución de la posesión a lo que se opuso al estar previsto un plazo de duración de tres años, concluyendo el contrato en fecha 31 julio 2010, sin embargo, propuso a la demandada que recibiría la posesión de la nave si la entregaba en el mes de julio con los desperfectos reparados ya que cabía la posibilidad de que el demandante se trasladara a la misma, acuerdo que no fue cumplido por la demandada; reclama los siguientes importes: 14.616 € en concepto de rentas impagadas por el período comprendido entre abril del 2009 y octubre del 2009, 18.792 € en concepto de rentas impagadas por el período comprendido entre noviembre de 2009 y julio de 2010, mes este en que concluía la duración del contrato, por último, el importe de 18.503,26 € en concepto de coste de reparación de los daños materiales ocasionados en el inmueble arrendado; b) Los demandados se opusieron a la demanda y alegaron, en primer lugar, que la relación arrendaticia se rige por el contrato suscrito en fecha 1 de agosto de 2006 entre el demandante y D. Victoriano , que en su cláusula segunda contemplaba una duración inicial de un año con efecto de 1 de agosto de 2006 al 31 julio 2007 prorrogable por plazos anuales, por lo que el efecto económico del desistimiento es diferente si se atiende al plazo de duración del contrato, en segundo lugar, en el mes de marzo del 2009 se desalojó la nave y previamente se había comunicado al demandante la imposibilidad de continuar con la actividad, surgiendo un conflicto por el estado de la nave y el actor se negó a firmar el documento de entrega de la posesión, recibiendo con posterioridad sendos buro fax en los que el demandante reclamaba el pago de las mensualidades pendientes hasta la conclusión del contrato; en tercer lugar, que partiendo de la vigencia del contrato de arrendamiento de uno de agosto de 2006 la única pretensión que podría ejercitar el demandante es la reclamación de la renta en concepto de lucro cesante por el período comprendido entre el 1 de agosto de 2008 al 31 de julio del 2009 que se concreta en cuatro mensualidades a tenor de que la última renta pagada fue en marzo de 2009 y que el nuevo periodo contractual prorrogado concluía en julio de 2009; en cuarto lugar, se oponía a la reclamación por desperfectos en el interior de la nave, de conformidad con el informe pericial que acompañaba en el que se detallaba las reparaciones practicadas en el interior de la nave, por lo que interesaba se desestimara la demanda; c) La sentencia de instancia estimó en parte la demanda, declaró resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2007, condenó a los demandados al pago de las sumas de 14.616 € en concepto de rentas vencidas e impagadas hasta la fecha de la demanda y de 2601, 27 € por los gastos de reparación de daños materiales y desperfectos; el demandante y demandados, de acuerdo con lo ya expuesto, apelan la sentencia.

SEGUNDO.-

A.- Apelación del demandante.

La cuestión a resolver en esta instancia está relacionada con la petición deducida por el demandante, apartado C) nº 2 del suplico de la demanda por el que interesa se condene al pago de 18.792 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de la demandada de la cláusula segunda del contrato de 1 de agosto de 2007 que establece: "Que el contrato tiene una duración de tres años, contados a partir del día de la fecha sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna, ya sea de naturaleza económica o material, por la extinción del contrato renunciando expresamente a la indemnización contenida en el artículo 34 de la LAU . Si en cualquier momento de la duración del citado plazo anterior a la finalización, la parte arrendataria desistiera del presente contrato, deberá indemnizar a la parte arrendadora con la cantidad resultante de sumar las mensualidades restantes hasta alcanzar dicho período. Una vez finalizado el plazo de duración de este contrato y a voluntad de ambas partes, el mismo se entenderá tácitamente prorrogado por plazos anuales, siempre y cuando ninguna de las partes contratantes preavise a la contraparte en sentido contrario con una antelación de un mes a la finalización de dicho período, o de cualquiera de las subsiguientes prórrogas anuales." Las posiciones de las partes sobre las consecuencias incumplimiento de la demandada del plazo de duración del contrato, atendiendo a que en el mes de marzo de 2009 desalojó la nave y que el contrato concluía el 31 julio 2010, son opuestas: a) La demandante sostiene que en virtud del principio de autonomía de voluntad de las partes se convino un plazo de duración de tres años lo que permite, ante el supuesto de incumplimiento del arrendatario, reclamarle las rentas hasta la finalización del plazo contractual, razón por la que reclama el período comprendido entre el mes de noviembre de 2009 a julio del 2010, lo que supone el importe de 18.792 €; b) La demandada sostiene que el contrato que rige la relación arrendaticia es el suscrito en fecha 1 de agosto de 2006, documento número uno de la contestación, que contemplaba un plazo de duración diferente, de un año, tácitamente prorrogable por períodos anuales, por lo que las consecuencias del incumplimiento son distintas al limitarse sólo al período comprendido entre abril de 2009 a julio de 2009, en concreto cuatro mensualidades, por lo que la indemnización en este apartado debería reducirse. Por tanto, el debate se centra en determinar qué contrato rige la relación arrendaticia y qué consecuencias económicas supone el incumplimiento del plazo al haber desalojado la nave en el mes de marzo de 2009.

Con independencia de ese planteamiento, este tribunal debe referirse a lo exteriorizado en la prueba practicada en relación a las negociaciones de carácter extrajudicial que mantuvieron las partes para solucionar el conflicto, manteniendo el demandante una posición conciliadora en el sentido de que aceptaba la entrega de la posesión de la nave siempre y cuando la demandada realizara las reparaciones de muros y suelo por el deterioro sufrido a consecuencia de la actividad desarrollada, negociación que no llegó a feliz término por la negativa de la demandada a reparar esas deficiencias, razón por la que el demandante mantuvo la eficacia de las cláusulas contractuales. Sobre este particular, este tribunal sólo debe indicar que existieron unas negociaciones que no llegaron a feliz término, pero en ningún momento cabe admitir que por parte del demandante se hiciera renuncia de los derechos que el contrato suscrito entre las partes le reconocía, especialmente el cumplimiento del plazo de duración de tres años pactado entre las partes.

La posición de la demandada en relación a que el contrato que rige la relación arrendaticia es el de 1 de agosto de 2006, documento nº 1 de la contestación, es insostenible por las siguientes razones: en primer lugar, porque omite toda referencia a los documentos aportados por el demandante en la audiencia previa, folios 160 y siguientes que acreditan la resolución del contrato de 1 de agosto de 2006 con devolución de la fianza, la formalización de un nuevo contrato en fecha 1 de febrero de 2007 con la mercantil demandada mientras que el primero se había formalizado con la persona de D. Victoriano , de nuevo la resolución de este contrato con devolución de la fianza y la formalización del que rige la relación de fecha 1 de agosto de 2007, por lo que en modo alguno es admisible que la relación se rija por el primer contrato cuando en los sucesivos se han introducido cambios en la identidad de la parte arrendataria, por lo que el contrato formalizado en fecha 1 de agosto de 2006 se resolvió al formalizarse un nuevo contrato en el que se modificaron parte de las cláusulas que regían la relación anterior. El tema de la novación ha sido enjuiciado en el fundamento segundo de la sentencia y este tribunal comparte en su integridad el razonamiento expuesto y los efectos que produce, en el sentido de que el contrato que rige la relación es el de1 de agosto de 2007 y que se pactó un plazo de duración de tres años.

La eficacia de la cláusula segunda del contrato de 1 de agosto de 2007 es reconocida por este tribunal, no sólo porque su redacción no ofrece la menor duda interpretativa de que las partes convinieron que el incumplimiento del plazo contractual por parte del arrendatario suponía la obligación de pagar las rentas hasta la finalización de dicho periodo, sino también porque la citada cláusula responde al principio de autonomía de la voluntad que rige la relación arrendaticia para uso distinto al de vivienda, artículo 4-3 de la LAU , por lo que objetivado en el procedimiento que la última renta pagada fue la de marzo de 2009, que en ese mes desalojó la nave la demandada, que la demandante no suscribió el documento de entrega de la posesión por estar disconforme con el desalojo y con el estado que presentaba la nave, que las negociaciones llevadas entre las partes no llegaron a feliz término al no reparar los defectos existentes en el interior de la nave, se llega a la conclusión de que debía aplicarse la consecuencia económica prevista en la cláusula segunda en el sentido de que la demandada debe pagar el importe de las rentas correspondientes al período comprendido entre noviembre de 2009, mes en el que se interpuso la demanda, y julio de 2010, mes en que concluya el período contractual pactado, por lo que se condena a los demandados al pago de 18.792 € que constituye la pretensión C-2 del suplico de la demanda.

B.- Apelación de los demandados.

El motivo de apelación que plantea la parte demandada está relacionado con la eficacia del contrato de 1 de agosto de 2006 que, según consta en el escrito de contestación a la demanda, es el que rige la relación arrendaticia, posición no compartida por este tribunal que ya se ha pronunciado respecto a que el contrato que rige la relación es el de 1 de agosto de 2007. Partiendo de este hecho probado la argumentación del recurso carece de sentido pues lo que se pretendía era reducir el periodo de duración del contrato en un año y para ello se articuló una alegación carente de rigor pues se apoyaba en que la duración del contrato era de un año, prorrogable por períodos anuales de acuerdo con la estipulación segunda del contrato de 1 de agosto de 2006. Este tribunal ya se ha pronunciado, con referencia a la documental aportada por el demandante len a audiencia previa, que se suscribieron tres contratos entre las partes, el primero de fecha 1 de agosto de 2006 se suscribió entre el demandante y don Victoriano , y su duración era de un año prorrogable por plazos anuales y se regulaba la consecuencia económica del desistimiento unilateral, resolviéndose en fecha uno de febrero de 2007 mediante la devolución de la fianza, folio 160; en fecha uno de febrero 2007 se suscribe un nuevo contrato en el que el arrendatario es la persona física ya identificada pero actúa en calidad de representante de la mercantil Reciclajes Apolo XXI SL, conviniendo una duración de seis meses prorrogables por plazos anuales, resolviéndose en fecha uno de agosto de 2007 mediante la devolución de la fianza y la firma del documento que obra al folio 165, y en fecha 1 de agosto del 2007 se suscribe el contrato que rige la relación arrendaticia en el que la arrendataria es Reciclajes Apolo XXI S.L., se modifica el plazo de duración estableciéndolo en tres años con prórrogas por plazos anuales. No cabe admitir que el contrato de 1 de agosto de 2006 rija la relación arrendaticia al haberse resuelto, el hecho de que se haya suscrito dos contratos de arrendamiento no supone que el primero continúe en vigor pues se produjo una novación extintiva del primero de conformidad con el artículo 1203 en relación con los 1204 del C.C . pues la formalización de los contratos de 1 de febrero de 2007 y 1 de agosto de 2007 extinguen el primero.

En atención a las consideraciones expuestas procede estimar el recurso de apelación interpuesto por el demandante y desestimar el interpuesto por los demandados, dictando nueva sentencia por la que se condena a los demandados al pago del importe de 18.792 €, confirmando el resto de pronunciamientos.

TERCERO.- Al estimarse el recurso de apelación interpuesto por el demandante, Sr. Plácido , de conformidad con el artículo 398 de la LEC , no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia. Al desestimarse el recurso interpuesto por los demandados, Reciclajes Apolo XXI S.L. y D. Victoriano , de conformidad con el artículo 398-1 de la LEC , se les impone las costas causadas en esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Joaquín Manuel Villaescusa Soler en representación de D. Plácido y con desestimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Juan Vicente Romero Peiró en representación de RECICLAJES APOLO XXI S.L. y D. Victoriano contra la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Gandia , debemos revocarla y, en su lugar, se dicta otra por la que se adiciona al apartado 3º del fallo el siguiente pronunciamiento: c) se condena al pago de 18.792 €. Confirmamos el resto de pronunciamientos."

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a once de octubre de dos mil once.