Sentencia Civil Nº 525/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 353/2012 de 15 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00525/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 353/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a quince de octubre de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1146/2011 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 6 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Adrian , representado por la Procuradora Dña. Alicia Oliva Collar, y de otra, como apelado COMERZIA SOLUCIONES INTEGRALES DEL COMERCIO ELECTRÓNICO S.L. , representada por la Procuradora Dña. Dolores Uroz Moreno, sobre desahucio de vivienda por expiración de plazo contractual.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 6 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 23 de enero de 2012 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando la demanda presentada por Comerzia Soluciones Integrales de Correo Electrónico, S.L. contra Don Adrian , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 NUM001 escalera, piso NUM002 , puerta NUM003 de Madrid, que deberá desalojar el demandado, con apercibimiento de lanzamiento que tendrá lugar el día 20 de Marzo de 2012 a las 13:00 horas. Las costas deberán ser abonadas por el demandado."

Con fecha 2 de febrero de 2012 se dictó auto aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Aclarar la Sentencia dictada en fecha 23 de enero de 2012 en el sentido de que, en el encabezamiento de la misma, debe decir que es un procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio por Expiración de Plazo."

TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Adrian se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 11 de octubre de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA .

Fundamentos

Se aceptan, en lo pertinente, los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del juicio verbal tramitado con el nº 1146/2011 en el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Madrid promovido por COMERZIA SOLUCIONES INTEGRALES DE COMERCIO ELECTRÓNICO S.L. contra DON Adrian , sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración de plazo, en relación a la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , escalera NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 de Madrid.

La sentencia de 23 enero 2012 , aclarada por auto del 2 febrero 2012, estima la demanda y resuelve el contrato de arrendamiento en aplicación de la Disposición Transitoria segunda B de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos (LAU), y contra dicha resolución interpone recurso de apelación el demandado alegando:

en primer lugar que la transmisión de la vivienda realizada por R.E.G. GARCÍA DE PAREDES S.L. a COMERZIA SOLUCIONES INTEGRALES DE COMERCIO ELECTRÓNICO S.L., el 3 octubre 2011, se ha llevado a efecto vulnerando los derechos de tanteo y retracto que le correspondían en su calidad de arrendatario.

Que se ha producido una novación modificativa del primer contrato de arrendamiento, de fecha 15 mayo 1956 suscrito entre su padre como arrendatario y un anterior arrendador, otorgándose al demandado condición de arrendatario por derecho propio. El contrato fue concertado bajo la vigencia de la LAU de 1964, y en el año 1997 doña Luz , madre suya y titular del arrendamiento por subrogación al fallecimiento de su esposo, ingresó en la residencia de mayores asistidos sita en Alcobendas donde permaneció hasta su muerte en el año 2009. Pues bien, desde el citado ingreso y hasta el fallecimiento ha sido el demandado, con carácter exclusivo, quien ha venido ocupando la vivienda y ejerciendo como arrendatario por derecho propio, en un primer momento con el pleno conocimiento y consentimiento de los primitivos arrendadores y desde el año 2002 con el pleno conocimiento y consentimiento de la mercantil R.E.G. GARCÍA DE PAREDES S.L., que adquirió la vivienda en dicha fecha, produciéndose por tanto un reconocimiento y consentimiento tácito y continuado de los sucesivos arrendadores a partir de 1997 a favor del demandado como arrendatario, lo que de hecho supuso una verdadera novación modificativa de la relación arrendaticia. Desde el año 1997 todas las notificaciones y comunicaciones arrendatarias, a lo largo de los últimos 14 años, se han dirigido siempre, personal y exclusivamente, a don Adrian como único arrendatario, abonando el importe de la renta a su costa, y girando los recibos de alquiler a su nombre.

Entiende, en definitiva que la relación arrendaticia originaria continúa acogida de manera irrenunciable a su legal prórroga, de conformidad con la LAU de 1964, manteniéndose vigente conforme a la disposición transitoria de la nueva normativa de 1994.

A dicho recurso se opone la parte actora poniendo de manifiesto, en primer lugar, que los derechos de tanteo y retracto no son objeto del presente procedimiento, con lo que está plenamente de acuerdo este Tribunal, que no va a entrar en el estudio de dicha cuestión. En cuanto al resto de los argumentos expuestos, niega que se haya producido una novación modificativa del contrato, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Para resolver este recurso hay que partir de los siguientes datos fácticos, no discutidos por las partes:

1.- El padre del demandante, de nombre don Severino , suscribió contrato de arrendamiento en concepto de arrendatario el 15 mayo 1956, en relación a la vivienda referida, y a su fallecimiento, en el año 1970, se subrogó como arrendataria su esposa doña Luz , que fue ingresada en una residencia de ancianos en 1997 donde permaneció hasta su fallecimiento, acaecido en mayo de 2009.

2.- El propio demandado dirige una carta fechada el 15 julio 2009 a R.E.G. GARCÍA DE PAREDES S.L. (doc al folio 17), del siguiente tenor literal "pongo en su conocimiento que habiendo fallecido el 6 de mayo de 2009, mi madre DOÑA Luz , la cual era arrendataria subrogada en el contrato de arrendamiento suscrito en Madrid el día 15 de mayo de 1956...entre mi padre DON Severino , como arrendatario y DOÑA Diana , como usufructuaria, sobre el piso NUM002 NUM004 (hoy NUM002 puerta nº NUM003 ) de la casa número NUM000 sita en la CALLE000 , de esta capital; es por lo que al amparo de la Disposición Transitoria 2ª,apartado B), en relación con el artículo 16 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, (LAU) y demás preceptos concordantes, les notificó que yo, como hijo de la arrendataria fallecida, con la que siempre he convivido en la vivienda arrendada, me subrogo en los derechos y obligaciones derivados del citado contrato de arrendamiento ..."

3.-El 3 abril 2003 la propiedad dirige una carta al demandado (documento 6 aportado por este en el juicio, al folio 156) como "inquilino", cuyo objeto es comunicar el inicio de las obras de rehabilitación del inmueble.

4.-El documento 5 aportado por el señor Adrian en el juicio (al folio 155), consiste en una carta de 21 noviembre 2002 dirigida por un bufete de abogados, en nombre de EDIFICIO RESIDENCIAL GOBERNADOR S.L. (como propietaria reciente del edificio de la CALLE000 NUM000 ) al demandado como arrendatario desde 1956 , por subrogación de su padre , en la que puede leerse que le ratifican en sus derechos como arrendatario con derecho a la prórroga forzosa ...para a continuación solicitar que se ponga en contacto con ellos con objeto de tener una reunión para una posible compra por su parte o fijar definitivamente su condición de arrendatario , a cuyo efecto debe hacer llegar copia del documento de subrogación y de actualización de renta, en su caso.

5.-Frente a esta carta se encuentra la dirigida el 28 enero 2011 por la propietaria actual, R.E.G. GARCÍA DE PAREDES S.L., al demandado comunicándole que el 6 mayo 2011, ya han transcurrido dos años desde su subrogación al fallecimiento de su madre (ocurrida el 6 mayo 2009), por lo que el contrato se extingue en esa fecha.

TERCERO .- La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, reguladora de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, dispone en su apartado B). 4 , lo siguiente:"A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla 25 años, si ésta fuese posterior. No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge, y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquel podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior."

El apartado B) 5, de dicha Disposición Transitoria establece que: "5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los arts 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente Ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones".

En el presente supuesto es de aplicación la normativa citada por cuanto el contrato de arrendamiento se concertó en el año 1956.

El recurso no puede prosperar, pues no resulta acreditada la novación modificativa que alega el demandado . No hay recibos de renta expedidos a su nombre. Lo que consta a los folios 164 y siguientes son giros y transferencias remitidos por don Adrian a la arrendadora para el pago de la renta, por importe de 141,18 € cada uno, que corresponden a las rentas de agosto de 2009, febrero, noviembre y diciembre del 2011, así como enero del 2012.

Como recoge la SAP Salamanca, sec. 1ª, de 26-7-2012 (EDJ 2012/175203): "La subrogación tiene como contenido esencial la subsistencia del mismo acuerdo, con el único cambio de la persona del arrendatario. Que esta subrogación no supone un nuevo contrato es algo reiteradamente consignado por nuestro Tribunal Supremo -Sentencia de 15 noviembre 1955 -, que afirma que por la subrogación se coloca el continuador en el arriendo en la misma posición jurídica en que se hallaba su causante, y, por tanto, le sustituye en todos sus derechos y obligaciones (entre ellos lógicamente el de la antigüedad en el contrato).

Los preceptos reguladores de la subrogación deben ser interpretados de forma restrictiva dado su carácter excepcional, al reconocer derechos subjetivos que la ley no quiso extender a otras personas y circunstancias que las singularmente designadas en las normas, de tal modo que la doctrina más prestigiosa ha concluido que entre los requisitos para la aplicación del derecho de subrogación es que se dé el parentesco del sucesor en los grados y forma que determina la ley, sin que pueda, en modo alguno, efectuarse una interpretación extensiva de dicho parentesco exigido en la LAU de 1994 para poder subrogarse...".

En este caso el contrato es de 15 mayo 1956, suscrito por el padre del demandado. Fallecido este en 1970, se subroga su esposa, y madre del demandado, que fallece el 6 mayo 2009, produciéndose la segunda y última subrogación a favor de don Adrian , que lo comunica a la parte arrendadora mediante carta de 15 julio 2009 ya referida (al folio 17), cuyo contenido no deja lugar a dudas. Se trata del mismo contrato de arrendamiento que subsiste, si bien la normativa aplicable, reflejada antes, permite sólo dos subrogaciones, de manera que la segunda a favor del señor Adrian , cumplidos ya los 25 años, hijo de la anterior arrendataria-subrogada con la que ha convivido durante los dos años anteriores a su fallecimiento, es la última, extinguiéndose el contrato a los dos años de este, esto es el 6 mayo 2011. El ingreso en una residencia de la madre del demandado, en 1997, circunstancia que no se niega, no modifica lo dicho, en primer lugar porque no tenía por que tratarse de algo permanente o definitivo, y en segundo lugar no consta que fuera conocido por la parte arrendadora.

En cuanto a la carta de 21 noviembre 2002 (documento al folio 155), no puede tener la trascendencia que se pretende por el apelante, pues la referencia a este como arrendatario desde 1956 , por subrogación de su padre , con derecho a la prórroga forzosa, es sin duda un error, ya que en la fecha indicada el demandado era menor de edad, y quien se había subrogado era la esposa del primer arrendatario; además ya indica la conveniencia de tener una reunión para una posible compra por el señor Adrian o para fijar definitivamente su condición de arrendatario , lo cual no indica sino la intención de la arrendadora de conocer la verdadera situación de dicho ocupante.

Por todo lo cual el recurso se desestima y se confirma la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, en virtud del art. 398.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Alicia Oliva Collar, en nombre y representación de DON Adrian , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid, de fecha 23 de enero de 2012 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la parte apelante.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.