Sentencia Civil Nº 526/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 571/2009 de 14 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 526

Recurso de apelación nº 571/09

Procedente del procedimiento ordinario nº 1197/07

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON ENRIC ALAVEDRA FARRANDO, actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 571/09

interpuesto contra la sentencia dictada el día 30 de marzo de 2009 en el procedimiento nº 1197/07 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 36 de

Barcelona en el que es recurrente DON Ruperto y apelado DON Valeriano , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M.

el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 14 de diciembre de 2010

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que desestimando la demanda presentada por el Sr. Octavio Pesqueira Roca en representación de D. Ruperto asistido por el Sr. Enrique Rubio Navarro, frente a D. Valeriano representado por la Sra. Raquel Palou y asistido por la Sra. Mercedes Ventura, absuelvo al demandado de las peticiones de la actora, con expresa imposición a ésta de las costas causadas.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Ruperto formuló demanda de juicio ordinario interesando la resolución del contrato de compraventa de fecha 9 de agosto de 2002 suscrito entre D. Benito y D. Valeriano , que tenía por objeto la siguiente finca: "PISO PLANTA NUM000 DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM001 , SITA EN EL TERMINO MUNICIPAL DE SABADELL, CON UNA SUPERFICIE ÚTIL DE OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON FRENTE A LA DIRECCION000 "; interesando "de forma subsidiaria o alternativa al haberse requerido al demandado a los fines de desalojar la vivienda por incumplimiento del pago del resto del precio pactado, el demandado se halla ocupando la vivienda en calidad de precarista. Procede en consecuencia estimar la demanda lo que conllevará bien dando por resuelto el referido contrato por incumplimiento del precio o como precarista se le condene asimismo a desalojar y dejar libre vacua y expedita la vivienda".

La sentencia de instancia desestima la demanda por considerar que el demandante carece de legitimación activa "por cuanto se reclama la resolución de un contrato en el que no formó parte. El hecho de que posteriormente adquiriese la finca de quien era su titular, no le legitima para reclamar ni subrogarse en un contrato suscrito entre su padre y el demandado, dado que se entiende que fue aquél quien cobró las cantidades entregadas por el Sr. Valeriano y quien debía responder frente a él de las obligaciones asumidas, fuera o no propietario en el momento de la firma del contrato".

Frente a tal resolución se alza la parte actora por considerar que el demandante se halla legitimado activamente en atención a los siguientes argumentos:

1º Principio de los actos propios dado que la parte demandada no opuso en su escrito de contestación a la demanda la excepción de falta de legitimación activa, llegando incluso a formular reconvención frente a D. Ruperto y D. Benito .

2º Aun cuando el contrato cuya resolución se postula no fue suscrito por el ahora demandante sino por D. Benito , lo cierto es que el actor es el actual titular registral al haber adquirido la finca en escritura pública a D. Benito , de modo que "ha quedado subrogado en los derechos y obligaciones del referido contrato de fecha 9 de agosto del año 2002".

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada en los indicados términos, es de observar que la propia parte actora, ahora recurrente, asume los siguientes extremos: (i) que la finca de autos fue vendida por D. Benito al demandado por contrato privado de fecha 9 de agosto de 2002 por un precio de 108.182,18 euros, (ii) que el demandado ha pagado la cantidad total de 48.020,24 euros, y (iii) que en el momento de la firma del contrato se hizo entrega al demandado de las llaves de la finca para que la ocupara, procediendo a residir en la misma.

Con tales premisas parece claro que el ahora demandante no fue parte en el contrato de compraventa de fecha 9 de agosto de 2002, y, por tanto, carece de legitimación para interesar la resolución del mismo: el art.1257 CC prevé que los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos.

Es cierto sin embargo que D. Benito procedió en fecha posterior a vender nuevamente dicha finca al ahora demandante mediante escritura pública de fecha 27 de enero de 2003, constando en la actualidad como titular registral D. Ruperto , pero tal circunstancia no le confiere legitimación para ejercitar la acción resolutoria contenida en la demanda rectora de autos dado que en momento alguno se ha producido una cesión de derechos en aquel contrato de compraventa, sino que estamos ante un caso de venta de cosa ajena como analizaremos en los siguientes numerales.

TERCERO.- La cuestión relevante en este litigio se encuentra por tanto en analizar si estamos ante un supuesto de venta de cosa ajena o ante una doble venta, y ello por cuanto lo que la parte actora interesa en su demanda no es otra cosa que la posesión de la finca bien sea solicitando la resolución del contrato de compraventa suscrito por el ahora demandado (ya hemos dicho que esta acción no le corresponde al no haber sido parte en dicho contrato) bien instando el desalojo del demandado por entender que se encuentra en precario (tal acción deriva de su condición de titular registral -art.41 LH -).

Pues bien, a este respecto, y siguiendo la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, conviene comenzar por efectuar algunas consideraciones previas a fin de aclarar lo acontecido con la finca de autos:

1º El artículo 609 del Código Civil dispone que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten, además de por donación y por sucesión testada e intestada, "por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición".

2ª La doctrina científica y la jurisprudencia coinciden en señalar que dicho precepto responde al modelo de transmisión mediante título (el contrato) y modo (la tradición), de suerte que la transmisión y correlativa adquisición no se producen por el solo acuerdo de voluntades de finalidad traslativa, cuyo prototipo es la compraventa.

3ª En consecuencia, lo que importa para la transmisión del dominio mediante compraventa no es el pago del precio, sino que el contrato o acuerdo de voluntades venga acompañado de la tradición en cualquiera de las formas admitidas en derecho.

4ª El artículo 1473 del Código Civil no altera el sistema transmisivo mediante título y modo, sino que ante la anomalía de dos o más ventas de una misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio tenía poder de disposición, ofrece una serie de soluciones, según los casos, al estricto problema de cuál de los dos o más compradores vencerá definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa comprada, pues no debe olvidarse la ubicación del artículo 1473 precisamente en la sección del Código que trata "De la entrega de la cosa vendida", dentro del capítulo correspondiente a las obligaciones del vendedor.

5ª En la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo sobre el artículo 1473 del Código Civil cabe advertir un importante cambio de orientación a partir de los años 90. Mientras hasta entonces no hubo inconveniente en aplicarlo para resolver los conflictos planteados por dos ventas separadas entre sí incluso por más de diez años ( SSTS 6 diciembre 1962 y 13 abril 1993 ), y lógicamente también por menos tiempo ( STS 4 marzo 1988 ), en los años 90 se impone el criterio de excluir de su ámbito la denominada "venta de cosa ajena", entendiendo por tal no aquélla en que el vendedor no propietario se obliga a entregar la cosa, sino la segunda venta de una misma cosa por quien, habiendo sido su propietario, ya se la ha vendido y entregado anteriormente a otro.

Por tanto, para poder aplicar el artículo 1473 del Código Civil empieza a exigirse el requisito de "una cierta coetaneidad cronológica" entre las dos ventas: si concurre, se dará un caso de "doble venta", a resolver aplicando dicho precepto; si no, se dará un caso de "venta de cosa ajena", excluido de su ámbito de aplicación ( SSTS 8 marzo 1993 , 25 marzo 1994 , 6 mayo 2004 , 24 junio 20004 y 30 diciembre 2005 , entre otras muchas). Incluso en algunas de las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo se niega también la aplicabilidad del artículo 34 de la Ley Hipotecaria a favor del segundo comprador porque su adquisición habría sido nula o inexistente, conforme al artículo 33 de la misma ley , por falta de objeto o por falta de poder de disposición del vendedor.

Lo que acaba sucediendo, así, es que un mismo concepto, "venta de cosa ajena", se aplica a dos figuras diferentes: una perfectamente compatible con nuestro sistema de compraventa consensual, en que el vendedor no propietario se obliga a procurar al comprador la entrega de la cosa para lograr el efecto traslativo, y otra anómala, que incluso puede llegar a constituir delito de estafa tipificado en el artículo 251-1 del Código Penal , necesitada por ello de reglas específicas, en la que quien era propietario vende la cosa y luego se la vende a otro. En la mayoría de los casos la primera venta suele ir acompañada de tradición material, mediante entrega de la posesión, y la segunda de tradición instrumental, mediante el otorgamiento de escritura pública que, permitiendo la inscripción registral, adolecerá sin embargo de la irregularidad, en cuanto tradición instrumental, de la falta de poder de disposición del transmitente. Mucho más raro en la práctica será, en cambio, el puro conflicto entre títulos contemplado en el último inciso del párrafo tercero del artículo 1473 .

6ª A partir de la sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007 , dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, y si la finca existe, claro está, además, que la segunda venta de esa finca habrá tenido objeto, la propia finca que se vende.

Como en esa misma sentencia se declara, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino, y por tanto el artículo 33 de la misma ley podrá impedir la aplicación del artículo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya había vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición. En definitiva, la nulidad a que se refiere el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente ni desde luego con el más o menos íntegro pago del precio de la primera compraventa, sino con los requisitos propios del título o, en su caso, del procedimiento de apremio que hubiera culminado con la adquisición inscrita.

Además, la sentencia de 20 de marzo de 2007 , que aplica ya expresamente la doctrina de la de 5 de marzo sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , declara que los autores y la jurisprudencia han admitido la validez de la venta de cosa ajena, "en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino" por el juego de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria y 464 del Código Civil.

CUARTO.- Partiendo de tal doctrina, es de observar que la venta efectuada en documento privado a favor de D. Valeriano debe considerarse consumada en la medida en que en dicha compraventa existe acuerdo entre las partes sobre el precio y la cosa y se produce la entrega de la posesión de la finca mediante la entrega de las llaves; y no olvidemos que el vendedor, D. Benito , contaba con poder suficiente otorgado por los entonces titulares registrales para vender dicha finca, siendo prueba de ello que la posterior venta efectuada a favor de su hijo tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

Por tanto, y con relación a la posterior venta efectuada en escritura pública entre D. Ruperto y su padre, es claro que estamos ante un supuesto de venta de cosa ajena, lo que reconduce la cuestión a analizar si el comprador-demandante puede ser considerado tercero de buena fe a los efectos del art.34 LH .

Pues bien, en la fecha de la escritura de venta (27 de enero de 2003) D. Ruperto conocía que su padre había vendido la finca de autos al Sr. Valeriano en fecha anterior (así lo reconoció en el acto del juicio), de modo es claro que no puede considerase al mismo tercero de buena fe. Conviene precisar en este punto que si bien la buena fe se presume a favor del segundo adquirente en el párrafo segundo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , la jurisprudencia suele identificar la buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se quiere, con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otros con eficacia traslativa; y en el caso de autos el ahora demandante conocía que su padre había vendido la finca al Sr. Valeriano con anterioridad al otorgamiento de la escritura de venta a su favor.

Por otro lado, no puede cuestionarse la consumación de la venta a favor del Sr. Valeriano por el hecho de que no se otorgara escritura pública dado que la venta en documento privado es apta para transmitir el dominio cuando, como en el presente caso, va acompañada de tradición; y aun es más, si el segundo adquirente tenía a su favor la presunción del párrafo segundo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el primero , como poseedor, tenía a su favor las de los artículos 434, 436 y 448 del Código Civil , más la elemental consideración de que si poseía la finca después de haberla comprado, la posesión tenía que ser a título de dueño.

En consecuencia, se ha afirmar la validez de la compraventa suscrita entre D. Benito y D. Valeriano que tiene por objeto la finca de autos, con la consecuencia, no de la nulidad de la posterior venta de dicha finca a favor del demandante D. Ruperto , sino más bien de la cancelación de la inscripción registral de tal compraventa, con la consiguiente falta de acción del demandante para recuperar la posesión de dicha finca.

Conviene recordar, a este respecto, la reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2006 , cuando establece lo siguiente:

"En particular, pese a lo declarado por la Audiencia Provincial, la venta de cosa ajena a que se refiere la demanda no era nula por falta de objeto, ya que lo tenía (las viviendas y el local) y en él se cumplían los requisitos de los artículos 1.271, 1.273 y 1.445 del Código Civil .

Es claro, por otro lado, que la validez de un contrato de esta clase puede claudicar, como se ha dicho, mediante el ejercicio de los instrumentos previstos para los casos de vicios de la voluntad. También lo es que el comprador puede reaccionar contra el vendedor por el incumplimiento de su prestación esencial o reclamarle la indemnización de daños y perjuicios, del mismo modo que puede convertirse en dueño por la posesión continuada durante un tiempo (artículos 1940 y 1952 del Código Civil ).

Pero ninguna de esas posibilidades se ha actuado en el proceso, por lo que hay que concluir dejando sin efecto la declaración de nulidad de los contratos de opción y de compraventa perfeccionados por los demandados.

Debe indicarse, sin embargo, que la venta de cosas ajenas plantea frente a las dueñas verdaderas una cuestión que no es de validez del contrato posterior, sino de oponibilidad de su eficacia transmisiva, unido al modo. Lo que significa que reconocer aquella, sin necesidad de ningún negocio accesorio de convalidación, no implica que la segunda compradora, esto es, la demandada, sea, pese a haber recibido instrumentalmente la posesión mediante la escritura (artículo 1.462 del Código Civil ), la dueña por virtud de una adquisición a non domino, ni, correlativamente, que las primeras compradoras, esto es, las demandantes, propietarias ya al perfeccionarse el segundo contrato, hayan dejado de serlo porque un tercero, que no les representa, hubiera vendido lo que era de ellas (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet: Digesto 50.17.54). Precisamente porque las verdaderas dueñas son las demandantes se mantendrá el pronunciamiento de cancelación de los asientos que publican el derecho de la demandada.

En relación con dicho pronunciamiento ha de añadirse que la protección de la propiedad de la compradora recurrente podría resultar, de su condición de titular inscrita y de la tutela que la Ley Hipotecaria concede a quien lo es, en determinadas condiciones, ante la falta de inscripción de un título incompatible con el suyo ( sentencias de 5 de diciembre de 2002 y 24 de junio de 2006 ). Pero el art. 32 de la Ley Hipotecaria , a cuyo tenor los títulos de dominio sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad no perjudican a tercero, no la otorga, como se indicará más adelante, a quien compró sin buena fe, cualidad subjetiva ésta que ha sido negada en la instancia a la ahora recurrente"

QUINTO.- En definitiva, la escritura de compraventa de la finca de autos no puede justificar la legitimación activa del demandante para interesar la resolución del contrato de compraventa de fecha 9 de agosto de 2002 ni tampoco el desalojo de dicha finca por parte del demandado.

Por último se ha de recordar que la legitimación "ad causam" es apreciable de oficio, pues como dice, entre otras muchas, la Sentencia de 31 de mayo de 2.006 , con cita de la de 23 de diciembre de 2.005 "la legitimación es una condición jurídica de orden público procesal (por tanto, apreciable de oficio), cuyo cumplimiento se exige al titular del derecho a la jurisdicción para vincular, en un proceso concreto donde ejercite este derecho, al órgano jurisdiccional competente a dictar una sentencia de fondo, sea ésta favorable o desfavorable al sujeto legitimado".

SEXTO.- En atención a todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación formulado por la parte actora, confirmando la sentencia de instancia, con imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada al haberse rechazado totalmente sus pretensiones (art.398.2 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ruperto contra la sentencia de 30 de marzo de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 36 de Barcelona , que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo del indicado recurrente las costas devengadas en esta alzada.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.