Sentencia CIVIL Nº 526/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1116/2017 de 13 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120158199689
Recurso de apelación 1116/2017 -E
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 985/2015
Parte recurrente/Solicitante: ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS PLA, S.L.
Procurador/a: Jesus De Lara Cidoncha
Abogado/a:
Parte recurrida: Carmen
Procurador/a: Alexandra Coll Graña
Abogado/a: Maria Isabel Martín Hermosín
SENTENCIA Nº 526/2018
Magistrados:
Marta Dolores del Valle Garcia
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 13 de julio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 4 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 985/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jesus De Lara Cidoncha, en nombre y representación de ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS PLA, S.L. contra Sentencia - 15/05/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Alexandra Coll Graña, en nombre y representación de Carmen .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DESESTIMAR la demanda formulada por ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS PLA, S.L., contra los IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo y contra Dª Carmen y en consecuencia debo absolver y absuelvo a la parte demandada con expresa imposición de costas a la parte actora.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 10/07/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

En fecha 23 de octubre de 2015, la mercantil ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS PLA, S.L. presenta demanda de juicio ordinario contra los IGNORADOS HEREDEROS de DON Leopoldo y contra DOÑA Carmen .

La parte actora, propietaria desde el 2 de diciembre de 2014 de la finca sita en la CALLE000 NUM000 , NUM001 - NUM002 , de BARCELONA, ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de febrero de 1935 contra los IGNORADOS HEREDEROS DEL ARRENDATARIO DON Leopoldo y contra la actual ocupante DOÑA Carmen , por subrogación inconsentida, con fundamento legal en el artículo 114.5 LAU de 1964 , en relación con el artículo 25.1 del mismo cuerpo legal y la Disposición transitoria 2ª B de la LAU de 1994 ,en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que considera de aplicación, solicita se dicte sentencia, por la que se acuerde: 1.- Resolver el contrato de arrendamiento de fecha 18 de febrero de 1.935, de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , piso NUM001 - NUM002 , de BARCELONA, 2.- Condenar a los IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo , DOÑA Carmen y DON Argimiro , a estar y pasar por la anterior declaración.

3.- Condenar a los IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo , DOÑA Carmen y DON Argimiro al desalojo de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , piso NUM001 - NUM002 , de BARCELONA, dejándola libre, vacua y expedita y a la entera disposición de la demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento.

4.- Condenar a los IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo , DOÑA Carmen y DON Argimiro a pagar las costas causadas en el procedimiento.

Se admite a trámite la demanda contra los IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo , DOÑA Carmen y DON Argimiro .

Por auto de 25 de noviembre de 2015, se acuerda el sobreseimiento y archivo parcial del procedimiento frente a DON Argimiro al haber fallecido con anterioridad a la interposición de la demanda, continuando el procedimiento respecto a los IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo , y frente a DOÑA Carmen .

DOÑA Carmen comparece en tiempo y forma y se opone a la demanda presentada, solicitando se dicte sentencia desestimando íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora.

Por escrito de 12 de noviembre de 2010, DON Casimiro comparece en tiempo y forma y contesta la demanda, solicitando se reconozca el derecho de la demandada al mantenimiento del contrato de arrendamiento sobre el inmueble de la CALLE000 NUM000 , NUM001 - NUM002 de BARCELONA en calidad de arrendataria subrogada, con expresa imposición de costas a la adversa por su manifiesta temeridad.

Por diligencia de ordenación de 1 de febrero de 2016, se tiene por comparecida y parte a DOÑA Carmen y por contestada la demanda, y no habiendo comparecido el codemandado IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo se le declara en situación legal de rebeldía.

El día 29 de noviembre de 2016 se celebra la audiencia previa, a la que comparecen debidamente representadas y defendidas las parte actora y DOÑA Carmen .

Abierto el acto y no siendo posible alcanzar un acuerdo y no habiendo cuestiones procesales que resolver con carácter previo, ni alegaciones complementarias ni impugnación de los documentos presentados de adverso, se fijan los hechos controvertidos y se propone y admite prueba.

El día 4 de mayo de 2017 se celebra juicio en el que se procede a la práctica de las pruebas con el resultado que obra en autos.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda formulada por ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS PLA, S.L. contra LOS IGNORADOS HEREDEROS DE Leopoldo y contra Dª Carmen , y absuelve a la parte demandada, con expresa imposición de costas a la parte actora.

Contiene los siguientes razonamientos: ' Partiendo de lo anterior debemos precisar que a tenor de lo dispuesto en la Disposición transitoria Décima de la LAU de 1964 , los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 (subrogación) se aplicaban a los contratos de arrendamiento vigentes en el momento de regir la LAU de 1964 , cualquiera que sea el número de subrogaciones que se hubieren producido con anterioridad. Concediéndose un plazo de cuatro meses, al inquilino para notificar al arrendador para indicar cuál era la persona titular del arriendo a virtud de la subrogación nacida al amparo de la legislación precedente.

Por tanto, la LAU de 1964 hace borrón y cuenta nueva en relación a las subrogaciones, de manera que la primera de las subrogaciones, la de la Sra. Felisa , no puede computarse, como pretende la parte actora. La Sra. Felisa , cuando se subrogó cumplió con las formalidades que le exigía la legislación de 1956, acudiendo al acto de conciliación para comunicar las personas que además de ella, como subrogada convivían con ella.

No pudiendo computarse la subrogación de la Sra. Felisa , y teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 58 y 59 LAU de 1964 , es evidente que la Sra. Carmen , para el caso de que se estime que cumplió las formalidades legales, tenía derecho a subrogarse en el contrato, pues sólo había habido una subrogación anterior, la de su esposo, el Sr. Argimiro . Subrogación de éste sometida a los requisitos del art. 58 de LAU de 1964 , y por tanto, no habiendo mediado requerimiento a los inquilinos para que le comunicasen la subrogación ( art. 58.4 LAU ) por parte de la propiedad ha de estimarse correcta.

Cuestión distinta es la pretendida subrogación de la Sra Carmen , pues dicha subrogación se rige por lo dispuesto en el art. 16 LAU 1994 , puesto que el fallecimiento de su esposo ocurrió en el año 2009.

El art. 16 LAU 1994 establece que en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. Requisito que se cumple en el caso de autos.

En el apartado 3º, dispone que el 'arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.' En el caso de autos, la Sra. Carmen , reconoció en el acto de juicio que no comunicó la muerte de su esposo, pero que lo enviaba su hija, desconociendo cuando lo comunicó. Hay que tener en cuenta, que la Sra. Carmen es una persona de edad avanzada, nació en el año 1931, como se desprende del libro de familia que aportó a los autos.

De la testifical del Administrador de Fincas, el Sr. Nicanor , se desprende que la administración de fincas Gallofré se encarga de la gestión de varios pisos este edificio desde el año 41, primero su abuelo y luego su padre. No le constaba que la Sra. Carmen comunicase la subrogación, ni tampoco el Sr. Argimiro ni tan siquiera al de la hija del Sr. Leopoldo (y eso a pesar de existir un acto de conciliación. Desconocía si con posterioridad al año 1994 se había actualizado la renta, aunque suponía que se intentaría comunicar con todos los inquilinos para actualizar la renta. Su desconocimiento sobre las vicisitudes relativas al inmueble que nos ocupa deben valorarse en relación con la pruebas documentales que obran en autos: consta que la cuenta a la que se giran los recibos es titularidad de la Sra. Carmen , y que ésta la abrió con posterioridad a la fecha de fallecimiento de su esposo. Es más, según ella indicó, con anterioridad a este hecho, la cuenta era titularidad exclusiva de su esposo, no figurando ella en la misma. Aunque no hay prueba alguna que acredite ese extremo. Lo que sí consta es que los recibos se giran a la cuenta abierta en el año 2010 (documento 9 en relación con los documentos 7 y 8 de la contestación y 3 de la demanda). Que dicho número de cuenta debió serle facilitado por la titular de la misma o por la hija de la Sra. Carmen , lo que vendría a corroborar lo manifestado por ésta al ser interrogada, que tras el fallecimiento de su esposo, su hija abrió la cuenta. La memoria de dicho testigo era escasa, porque tampoco recordaba si se había cambiado la llave de la portería, aunque reconoció que si se hace una nueva llave tienen que pasar a buscarla y en ese caso se tienen que identificar y se comprueba que tenga autorización para residir en ese edificio, y reconoció que se enviaron carta a todos los inquilinos para que pasaran a recogerlas. Las cartas no las conservan si no están certificadas.

La Sra. Carmen tiene llave de la portería como se acredita a través del informe de detectives.

Valorando en su conjunto al prueba practicada esta Juzgadora considera que la demandada cumplió con la exigencia del art. 16 LAU 1994 , y notificó el fallecimiento del Sr. Argimiro , convicción a la que llega valorando el cambio de titularidad de la cuenta, que se le entregase llave del portal, y resultando poco probable, que pagando el alquiler que se está pagando, la propiedad, y su administración de fincas, dejasen transcurrir casi 8 años para instar la resolución del contrato. La Sra. Carmen no ha escondido, como pretende dar a entender la parte actora, que habitaba el piso, pues constaba en el buzón, y si la administración de fincas tiene llave del portal, sólo bastaba con ver el buzón para comprobar que no constaba el Sr. Leopoldo , sino el Sr. Argimiro y la Sra. Carmen . Teniendo en cuenta que la LAU de 1994 no exige que la comunicación por escrito tenga que ser fehaciente, y que el Administrador indicó que si no son cartas certificadas no se conservan, es evidente que si se comunicó dicho hecho por carta no se conservó'.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de la mercantil ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS PLA, S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) Error en la valoración de la prueba: Las presunciones.

2) Incongruencia de la sentencia y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24 CE ), causando indefensión. Cambio sustancial en los pronunciamientos de la sentencia.

3) Infracción del artículo 16.3 LAU que fija los requisitos para que pueda llevarse a cabo la cesión del arrendamiento y la jurisprudencia que lo interpreta.

4) Infracción de la Disposición Transitoria segunda, apartado B, subapartados 5 y 6 de la LAU 1994 En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando el recurso de apelación, se revoque la sentencia que es objeto del recurso, y se acuerde: a) Resolver el contrato de arrendamiento de fecha 18 de febrero de 1.935, de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , piso NUM001 - NUM002 , de Barcelona, condenando a los ignorados herederos de Leopoldo y a Doña Carmen , a estar y pasar por la anterior declaración, y al desalojo de la vivienda, ordenando que se deje libre, vacua, expedita y a la entera disposición de la demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento, condenándoles asimismo a pagar las costas causadas en el procedimiento.

b) Subsidiariamente a la anterior y estimando parcialmente el recurso de apelación, absuelva a la demandante de la condena en costas que consta impuesta en la sentencia de 15 de mayo de 2.017 , revocando la resolución en este concreto pronunciamiento La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Resumen de antecedentes : Han quedado acreditados los siguientes hechos: 1) El día 18 de febrero de 1935, DON Leopoldo suscribe un contrato de arrendamiento de la finca sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de BARCELONA (documento 2 de la demanda, al folio 13).

2) Desde 1935 hasta el año 2015, los recibos se han girado a nombre de DON Leopoldo (documentos 2, 3 y 4 de la demanda).

3) DON Leopoldo contrae matrimonio con DOÑA Tarsila , del que nace una hija, DOÑA Felisa .

4) DON Leopoldo fallece el día 12 de febrero de 1951.

5) El 14 de septiembre de 1956 tiene lugar un acto de conciliación, al que no comparece la demandada FINCAS FALLOS Y Nicanor , no obstante hallarse debidamente citada, en el que DOÑA Felisa , con domicilio en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 - NUM002 hace constar que: ' 1º.- Por fallecimiento del padre de la actora, Don Leopoldo ocurrido en 12 de febrero de 1951 se halla subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento del piso NUM001 - NUM002 de la CALLE000 número NUM000 de esta ciudad que ocupa, en calidad de única hija del finado, siendo por tanto actualmente, a todos los efectos, la titular del derecho de arrendamiento.

2º.- Que la presente notificación se hace a los efectos de lo dispuesto en la disposición transitoria 8ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos ' (documento 1 de la contestación al folio 92).

6) El día 10 de mayo de 1956, DOÑA Felisa contrae matrimonio con DON Argimiro (documento 2 de la contestación, al folio 93 y al folio 197).

7) El día 23 de noviembre de 1977, fallece DOÑA Felisa (documento 2 de la contestación, y al folio 198).

8) El día 18 de noviembre de 1978, DON Argimiro contrae matrimonio en segundas nupcias con DOÑA Carmen (documento 2 de la contestación, al folio 94 y al folio 199).

9) El día 21 de mayo de 2009, fallece DON Argimiro (documento 6 de la contestación, al folio 96 y al folio 68).

10) En el año 2015 el recibo de alquiler (a nombre de DON Leopoldo ) se gira a la cuenta ES23 2100 1101 6501 0031 8983 (documento 3 de la demanda, a los folios 14, 15 y 16), cuenta titularidad de DOÑA Carmen junto con DOÑA Fermina y DON Luis Pablo (documento 9 de la contestación, al folio 97).

11) Las facturas por los suministros de agua y de electricidad se libran a nombre de DON Argimiro , documentos 3 y 4 de la contestación a la demanda, a los folios 94 y 95.

12) El contrato de suministro de gas figura a nombre de DOÑA Carmen , documento 11 de la contestación, al folio 98.

13) DOÑA Carmen no ha notificado en legal forma a la arrendadora el fallecimiento de su esposo DON Argimiro .



TERCERO.- Subrogación anterior a la entrada en vigor del TRLAU de 1964.

Se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en el año 1.935 por DON Leopoldo .

Tras el fallecimiento del arrendatario DON Leopoldo acaecido el día 12 de febrero de 1951, el día 14 de septiembre de 1956 se produce, por acto de conciliación, la subrogación de su hija DOÑA Felisa . No vamos a entrar a analizar esta primera subrogación pues la misma, anterior al TRLAU 1964, no debe tenerse en cuenta.

La disposición transitoria décima del TRLAU indica: ' Los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 serán aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar a regir esta Ley cualquiera que sea el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad.

Se concede un plazo de cuatro meses, siguientes a la fecha indicada en el párrafo anterior, para notificar al arrendador cuál es la persona titular del arriendo a virtud de subrogación nacida al amparo de la legislación precedente'.

Conforme al artículo 58 de dicho texto refundido de 24 de diciembre de 1.964 , al fallecimiento del inquilino, pueden subrogarse en sus derechos su cónyuge o descendientes convivientes, y conforme al artículo 59, al óbito de dicho subrogado podría operar una nueva subrogación.

El tenor literal de la Disposición Transitoria es claro, pues parece hacer tabla rasa de las subrogaciones que pudieron acontecer con anterioridad a su entrada en vigor, de manera que sería a partir de entonces cuando comenzarían a computarse las sucesiones en el arriendo, tal y como hemos indicado en anteriores resoluciones de esta misma sección cuarta en la sentencia de 25 de abril de 2012, y de la sección trece de esta A.P. de Barcelona, ésta última en sentencia de 26 de octubre de 2.010 .

En consecuencia, teniendo en cuenta el contenido de dicha Disposición Transitoria 10ª de la L.A.U . de 24 de diciembre de 1.964, la primera subrogación es irrelevante a los efectos planteados en el litigio.



CUARTO.- Primera subrogación sujeta al artículo 58 del TRLAU de 1964 .

Como hemos dicho, la primera subrogación no se tiene en cuenta. Debemos considerar, por lo tanto, como arrendataria a DOÑA Felisa .

El día 23 de noviembre de 1977, fallece DOÑA Felisa y se subroga su esposo DON Argimiro El art. 58 LAU 1964 dispone lo siguiente: '1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación.

(...) 4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.

Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo'.

No consta que DON Argimiro comunicara al arrendador el fallecimiento de su esposa en el plazo de 90 días, pero tampoco consta que el arrendador requiriera a los ocupantes de la vivienda para que comunicaran la subrogación, con la advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendría lugar la resolución del contrato de arrendamiento, por lo que esta primera subrogación debe estimarse correcta.



QUINTO.- Subrogación sujeta al artículo 16 a la LAU de 1994 . Comunicación formal de la subrogación arrendaticia. Doctrina jurisprudencial.

DON Argimiro , primer subrogado, casado en segundas nupcias con DOÑA Carmen , fallece el día 21 de mayo de 2009.

DOÑA Carmen no ha notificado en legal forma el fallecimiento de su esposo DON Argimiro por escrito al arrendador en el plazo de tres meses conforme al artículo 16 de la LAU de 1994 (como reconoce la arrendataria en el interrogatorio practicado).

La Disposición Transitoria 1ª del Texto Refundido LAU 1964 sujetaba a la regulación contenida en él a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, como es el caso.

Y conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, resulta aplicable la normativa del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, con las modificaciones introducidas por la propia Disposición.

De acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda B.4) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 : ' 4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior .

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior'.

El apartado 9º de la misma Disposición establece que ' Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación'.

De acuerdo con el artículo 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : ' El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses'.

El Tribunal Supremo ( STS de 30 de mayo de 2012 , y de 23 de octubre de 2013 ) exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 de la LAU , esto es, la comunicación por escrito al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.

Dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 30 de mayo de 2012 : ' En definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994 , no solo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio'.

Doctrina que reitera el Tribunal Supremo en la sentencia de 23 de octubre de 2013 : ' Alega el recurrente que conocieron el fallecimiento del arrendatario pero que ello no conllevaba un consentimiento automático de la subrogación y mantiene que no se les notificó la persona que fuese a subrogarse en el arriendo.

Del tenor del precepto analizado se infiere que se menciona la necesidad de notificación por escrito, pero no se exige, a diferencia que en la LAU de 1964 que fuese fehaciente.

Esa fehaciencia se exige en la LAU de 1994, al menos quince veces, para otros supuestos, especialmente de actualización de renta, pero no en el ahora analizado. En cualquier caso el conocimiento del fallecimiento no puede equipararse al consentimiento de la subrogación y en este sentido las sentencias de esta Sala de 22-22-2010, rec. 2195 de 2006; 30-5-2012 , rec. 1978 de 2008 y 22-4-2013 (Pleno ), rec.

356 de 2010 .

En el caso de autos, no consta notificada la subrogación por escrito.

Tampoco puede deducirse la notificación del conocimiento de la muerte, como jurisprudencialmente se ha reiterado; ni de los recibos de tasas, pues los abonó D. Geronimo y no sus sucesores. Tampoco consta pago de renta alguna, tras el fallecimiento de D. Geronimo salvo la extemporánea consignación efectuada después de la interposición de la demanda.

Estimado el motivo y el recurso de casación debemos declarar que la sentencia recurrida infringe el art. 16.3 de la LAU debiendo declararse que no concurrió subrogación de la demandada en la relación arrendaticia, por lo que estimando la demanda acordamos el desahucio de la demandada con apercibimiento de lanzamiento si no efectúa el desalojo en el plazo legal'.



SEXTO.- Decisión del tribunal .

La magistrada juez de primera instancia razona, en el fundamento de derecho tercero que, la demandada cumplió con la exigencia del artículo 16 de la LAU de 1994 , y notificó el fallecimiento del Sr.

Argimiro , convicción a la que llega valorando el cambio de titularidad de la cuenta, que se le entregase llave del portal, y resultando poco probable, que pagando el alquiler que se está pagando, la propiedad, y su administración de fincas, dejasen transcurrir casi 8 años para instar la resolución del contrato.

Dice que DOÑA Carmen no ha escondido, como pretende dar a entender la parte actora, que habita el piso, pues consta en el buzón, y si la administración de fincas tiene llave del portal, sólo basta con ver el buzón para comprobar que no consta el Sr. Leopoldo , sino el Sr. Argimiro y la Sra. Carmen . Teniendo en cuenta que la LAU de 1994 no exige que la comunicación por escrito tenga que ser fehaciente, y que el Administrador indicó que si no son cartas certificadas no se conservan, es evidente que si se comunicó dicho hecho por carta no se conservó.

Es decir, entiende la juzgadora de primera instancia que la Administración de fincas ha tenido conocimiento del fallecimiento de DON Argimiro pues tras su fallecimiento se produjo un cambio de la cuenta corriente a la que se gira el recibo de la renta, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia en su esposa hoy demandada.

Esta decisión no es conforme con la jurisprudencia de la Sala primera del Tribunal Supremo, que exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU , a saber la comunicación por escrito al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso, revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia y estimar la demanda.

SÉPTIMO.- Costas.

Las costas de la primera instancia vienen impuestas a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C ., sin que proceda hacer expresa imposición de las costas del recurso, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil ARRENDAMIENTOS Y SERVICIOS PLA, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 985/2015, de fecha 15 de mayo de 2017, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, se acuerda la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 18 de febrero de 1.935, de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , piso NUM001 - NUM002 , de Barcelona, condenando a DOÑA Carmen , a estar y pasar por estar declaración y al desalojo de la vivienda, ordenando que la deje libre, vacua, expedita y a la entera disposición de la demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia, sin hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para interponer el recurso de apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :