Sentencia Civil Nº 527/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 607/2013 de 18 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 607/2013 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1318/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SABADELL (ANT.CI-5)

S E N T E N C I A N ú m. 527

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. LUIS FRANCISCO CARRILLO POZO

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de diciembre de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1318/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Sabadell (ant.CI-5), a instancia de INDELUZ, S.L. contra MONIL, S.L. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y por la demandada por vía de impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de mayo de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'Decideixo estimar la demanda presentada per la procuradora Sra. Gros, en representació de l'entitat Indeluz SL, i condemno la demandada entitat Monil SL a pagar a l'actora la quantitat de 37.761,34 euros, més els interessos previstos en l'article 36 4rt. de la Llei d'arrendaments urbans. Decideixo estimar parcialment la demanda reconvencional presentada per la procuradora Sra. Ribas, en representació de l'entitat Monil SL, i condemno la demandada entitat Indeluz SL a pagar a l'actora la quantitat de 410.150 euros. No es fa especial imposició de les costes causades en aquest plet.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y la demandada por vía de impugnación mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria se opusieron respectivamente en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de diciembre de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad MONIL SL abonar a INDELUZ SL, la suma de 37.761'34 €, entregados por ésta a aquella en concepto de fianza arrendaticia, al otorgarse el contrato de arrendamiento de 20.12.2006 sobre la nave industrial sita en la C/ Pintor Sert, 11 de Polinyà, más los intereses correspondientes conforme al art. 36.4 LAU 94. Ante dicha pretensión: a) se opuso la arrendadora demandada, en base a que la demandada resolvió de forma unilateral y anticipada, no procediendo la devolución de la fianza por no concurrir los requisitos para ello (falta la liquidación de daños y perjuicios, y que la arrendataria esté al corriente en el pago de la renta): alega la existencia de daños, el importe de cuya reparación supera el importe de la fianza; b) formuló reclamación, en reclamación del importe de reparación de los daños y perjuicios, en concepto de daño emergente (deducida la fianza) y en concepto de lucro cesante (ganancias dejadas de percibir: la nave está sin arrendar desde febrero 2009, se están realizando obras de acondicionamiento), concretando en la audiencia previa la suma total de 532.940'03 € como daños y perjuicios (la actora se opone, por cuanto el defecto procesal de la falta de concreción, en la reconvención la hacia inválida, ex art. 400 LEC ). A la reconvención se opuso la actora, al no concretarse los daños cuya reparación se reclama, con infracción del art. 406.3 LEC , por otra parte inexistentes, remitiéndose al dictamen pericial que aporta, y, en todo caso, los posibles daños son culpa exclusiva de la demandada (ha dejado pasar varios años sin buscar un nuevo arendatario ni renegociar las condiciones del contrato con la actora); y por concurrir los requisitos para la devolución de la fianza, negando la existencia de desperfectos, y alegando que 'no es pot gravar l'arrendatari amb el pagament d'una indemnització que sigui económicament exagerada o desproporcionada, quan el seu comportament ... (resolución anticipada)...no és arbitrari sino perquè li resulta impossible o molt dificultós seguir la relació contractual' (sic), aludiendo a las 'conversaciones' para revisar las condiciones contractuales iniciadas en junio 2008 y hasta un año y medio después hasta la anunciada resolución (en diciembre del 2009), llegando a aludir a la cláusula rebus sic stantibus(las condiciones del contrato han variado por la crisis económica), aunque también reconoce que las respuestas de la arrendadora consistían en que cumpliese el contrato.

La sentencia de instancia, de un lado, estima la demanda condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 37.761'34 € más intereses en los términos previstos en el art. 36.4 LAU , y de otro, estima parcialmente la reconvención, condenando a la actora reconvenida a pagar a la demandada reconviniente la suma de 410.150 € (lucro cesante derivado de la resolución anticipada), sin declaración sobre las costas causadas. Ante dicha resolución: a) se alza la entidad actora, respecto de la no imposición de las costas de la demanda (no obstante estimarse en su integridad y no parcialmente) y de la estimación parcial de la reconvención (que no debió admitirse por 'defectos insubsanables', al interesarse genéricamente una indemnización por daños y perjuicios, sin concretarlos), al condenar al pago del lucro cesante (rentas dejadas de percibir por la rsolución anticipada del contrato, cuando la resolución venía motivada por la cláusula rebus sic stántibus y cuando la arrendadora no actuó con la diligencia debida, haciendo referencia a la 'culpa exclusiva de la víctima'); subsidiariamente, la indemnización es desproporcionada, procediendo otra 'més adequada a les circumstàcies del cas i a la legislació i jurisprudència aplicables', aludiendo al art. 11 tanto de la LAU 94 como de la reforma 4/2013, fijándose una indemnización en concepto de lucro cesante de 19.066'80 € (la renta que se venía pagando, entre 12 meses, por 10 mensualidades) y aún subsidiariamente, de 34.179 € (la renta en vigor desde enero 2011, entre doce meses, por diez mensualidades). B) Es impugnada por la demandada, en cuanto estima la pretensión de devolución íntegra de la fianza, por error en la valoración de la prueba, cuando en la misma sentencia se constata la existencia de una serie de defectos en la Nave (en la sentencia se dice que no puede determinarse si son imputables a la actora), reconocidos por la propia actora (en la contestación a la reconvención y en conclusiones, y en la pericial del Sr. Alexander , que se cuantifican en 2273'70 €) y así deriva de la pericial del Sr. Darío , así como la Don. Alexander (valora los mismos daños en 6.278'45 €, aportando presupuestos y facturas), lo que suponía un allanamiento parcial, que justifica la no imposición de las costas y la estimación parcial de la demanda; asimismo, error en la apreciación de la prueba al no tener en cuenta los 19 días de febrero del 2011 (la indemnización por lucro cesante debe abarcar desde el 10.2.2011 al 31.12.2011) ni el IP aplicable a las rentas devengadas a partir de febrero del 2011. Queda pues el debate (prácticamente se reproduce) planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado por MONIL SL, como arrendadora e INDELUZ SL (f. 24 y ss), pactándose la extinción para el 31.12.2016 , si bien 'transcurridos los 5 primeros años ( es decir, a partir del 31.12.2011 ), la arrendataria podrá resolver unilateral y libremente el contrato, preavisando a la propiedad con una antelación mínima de 6 meses' (pacto 5), con una renta inicial de 18.881'50 € mensuales, para las primeras 48 mensualidades, y, a partir de entonces (de enero 2011, inclusive), 'la suma que resulte de actualizar 41.015 €...según la variación que que haya experimentado el IPC en su conjunto nacional desde enero 2007 a diciembre 2010'; a partir de febrero 2007, podrá repercutirse el IBI; la arrendataria entrega 37.761'34 € en concepto de fianza, actualizable en enero 2011 para adecuarla a la renta modificada y después, cada 5 añosa; asimismo, la arrendataria asume los gastos de mantenimiento del inmueble; y, enfín, que las condiciones del contrato comenzarían a aplicarse a partir del 1.1.2007; se da la circunstancia de que la arrendataria ya venía ocupando la nave en virtud de contratos de arrendamiento con la demandada.

2) En 20.10.2008, la arrendataria dirigió comunicación a la arrendadora, 'insistiendo' en la urgencia de un acuerdo de negociación del contrato, al no poder afrontar económicamente el incremento de renta previsto para el 1.1.2011, y que podían asumir una renta 'inamovible' alrededor de los 20.000 € mensuales (f. 28). 3) De nuevo en 5.12.2008, INDELUZ SL remitió burofax a la arrendadora, insistiendo en lo anterior o interesando una resolución 'bilateral' (f. 29).

3) La arrendataria remitió otro burofax en 15.9.2009, insistiendo en las anteriores comunicaciones (f. 31); contestando la arrendadora en el sentido de no aceptar el incumplimiento (f. 192).

4) Y otra vez, por el mismo conducto, en 4.11.2009, insistiendo en la renegociación ..... (f.34).

5) En 15.12.2009, la arrendataria comunica que dejará sin efecto el contrato, con efectos el 31.12.2010, fecha en que dejarían la nave, lo que no fue aceptado por la arrendadora, interesando su cumplimiento en los términos pactados (f. 191); dicha comunicación la reitera por conducto notarial de 30.12.2009 (f. 36 y ss).

6) En 1.2.2010, ante la manifestación de la arrendadora de que 'no aceptan el incumplimiento...instándonos a cumplirlo', reitera que siempre ha intentado renegociar pero que la arrendadora no ha dado 'muestra de flexibilidad' (f. 43).

7) Por burofax de 20.9.2010, la arrendataria recuerda a la arrendadora que dejará la nave y que las rentas de noviembre y diciembre debían compensarse con la fianza (f. 45).

8) La anterior comunicación se reitera en 16.2.2011 (f. 47), manifestando que no han podido dejar la nave hasta el 9.2.2011(en que efectivamente fue desalojada), en que entregaron las llaves por vía notarial y que ingresaban las rentas de enero, por 22.280'17 € (f. 67), y parte proporcional de febrero 6684'05 € (f. 68) - según las condiciones vigentes hasta el mes anterior - y el IVA de las rentas de noviembre y diciembre, por importe de 6797'34 € (f. 66), rentas éstas dos, que habían quedado compensadas con la fianza; certificándose los referidos ingresos por el BBVA (f. 69).

9) Por burofax de 24.2.2011, la arrendataria comunica a la arrendadora que han intentado devolver las llaves por vía notarial, y que continuarán depositadas en la notaría, a la espera de que las retiren (f. 50).

10) Ya antes, en 9.2.2011, por conducto notarial, INDELUZ SL comunicó a MOTRIL SL haber dejado totalmente libre y vacía la nave, a su disposición, quedando las llaves en depósito en la notaría durante un mes; la arrendadora contesta, en 14.3.2011, negándose 'nuevamente' a aceptarlas e instando a la arrendataria al efectivo cumplimiento del contrato, en los términos pactados (f. 52 y ss, 193 y ss) .

11) Se da la cirunstancia de que en enero 2011, MOTRIL SL formuló demanda frente a INDELUZ SL en reclamación de las rentas, incluyendo las de noviembre y diciembre del 2010, dando lugar a los autos de juicio verbal 192/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instància 7 de Sabadell, a cuya pretensión se opuso la arrendataria, alegando entre otros extremos la compensación de dichas dos rentas con la fianza, el pago de enero y febrero 2011 y la comunicación fehaciente a la arrendadora de que había dejado vacía la nave a su disposición en 9.2.2011 en que intentó entregar las llaves, depositándolas notarialmente; dicho juicio cocluyó con sentencia de 23.5.2011 (f. 71 y ss), que devino firme, estimando parcialmente la demanda, respecto de las rentas de noviembre y diciembre 2010 y enero 2011, por un importe total de 98.039'80 €, desestimándola respecto de la actualización de la fianza, sobre la base de que el contrato había quedado resuelto el 9.2.2011, por lo que se ampliaba la condena a la parte proporcional de la renta de febrero, 17.189'89 €, todo lo cual suponía una condena por todos los conceptos, de 115.229'69 €; la sentencia sí restó las cantidades ingresadas por la arrendataria extrajudicialmente, a que se ha hecho referencia en el extremo 8 anterior, por un total de 35.761'56, quedando la condena concretada en 76.468'07 € (f. ), cuya suma fue consignada judicialmente por la arrendataria en 22.6.2011 (f. 70), desestimando la compensación en base a que la LAU, 'señala que en ningún caso puede aplicarse la fianza al pago de la renta, por lo que no cabe realizar ningún tipo de compensación con esta cantidad a menos que medie acuerdo entre las partes...'.

12) En 30.6.2011 la arrendataria remitió burofax reiterando los intentos de entrega de llaves e insistiendo en que la nave estaba vacía y en perfecto estado desde el 9.2.2011, y ofreciéndolas de nuevo, estando a su disposición en el despacho del letrado de la arrendataria (f. 73).

13) Por conducto notarial, en 1.7.2011, el LR de la arrendadora remitió una carta a la arrendataria para que despositaran las llaves en determinada Notaría de Sabadell (f. 76 y ss, 194 y ss); lo que hizo en 4.7.2011 (habían transcurrido casi 5 meses desde el desalojo efectivo por la arrendataria).

14) Aún en 30.6.2011, vía burofax, interesaba la devolución de la fianza (f. 83).

TERCERO.-En orden a la devolución de la fianza, debe partirse de que el contrato de arrendamiento se halla resuelto, la arrendadora se halla en posesión de la nave, la arrendataria se halla al corriente en el pago de la renta y cantidades asimiladas.

En principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación deberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), y debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En orden al estado de la nave, constan dos informes periciales: a) a instancia de la arrendataria, con la demanda, del ingeniero técnico, Don. Alexander , sobre el perfecto estado del local y en condiciones óptimas de funcionamiento, precisamente el 9.2.2011 (f. 86 y); anexo al anterior (f. 396 y ss), informe del mismo sobre valoración de las partidas del dictamen Don. Darío , por 2.273'70 €; valora asimismo las instalaciones y actuacions dejadas por la arrendataria, por 211.000 €; b) pericial a instancia de la arrendadora, del arquitecto Don. Darío (f. 321 y ss), señalando una serie de desperfectos o deficiencias detectadas en 26.9.2011 (es decir, casi 7 meses después, estante durante ese tiempo, desocupado) que detalla incluso con fotografías (f. 210 y ss), cuya reparación se presupuesta en 112.674'38 €, sin IVA (f. 221 y ss), parte de cuyo importe ha sido desembolsada (f. 256); incluso la reparación de muchos de tales desperfectos, fue objeto de reclamación por la arrendadora, así en 15.10.2009 , aludiendo al abandono de las instalaciones, sin mantenimiento, singularmente el estado del muro que delimita la propiedad con la C/ Pintor Sert, a los f. 210 y ss), aportando una serie de presupuestos y facturas a los f. 459 y ss; asimismo, informa sobre la dificultad extrema de arrendar la nave.

Si se tiene en cuenta que el local estuvo desocupado (e incluso a disposición de la arrendadora), que la reclamación de la actora sobre los daños se basaba en el abandono de las instalaciones, sin mantenimiento, singularmente el estado del muro que delimita la propiedad con la C/ Pintor Sert, que la ocupación fue muy alterior al contrato pues existían otros entre las mismas partes sobre dicha nave : a) 1.12.1995 por 10 años (f. 330 y ss); b) 15.5.2006 por 10 años, renovando el anterior (f. 343 y ss); y c) de 20.12.2006 por 10 años, renovando el anterior (345 y ss); que la nave no era de nueva construcción al inicio de la relación arrendaticia, que no consta es el estado de la nave en el momento de concertarse el contrato (no pueden compararse los 'dos estados' inicial y final, que, en definitiva, la actora desalojó la nave en febrero 2011, pero la demandada no quiso tomar posesión de la misma hasta julio 2011, siendo visitada por el perito en septiembre, y que 'no consta que la actora haya causado esos daños' (a los f. 281 y ss). Aunque no puede obviarse que la actora 'reconoce' unos desperfectos en cuantía de 2237'70 €, imputables a la fianza. Ello supone la estimación parcial de la demanda de la arrendataria, en el sentido de condenar a la demandada reconviniente a abonar a la actora reconvenida la suma de 35.523'64 € con los intereses correspondientes y sin declaración sobre las costas, y en tal sentido revocar parcialmente la sentencia.

CUARTO.-Por de pronto, las pretensiones de la reconvención quedaron definidas e identificadas: reclamación de daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada, de un lado, el lucro cesante por las ganancias - rentas - dejadas de percibir por la resolución unilateral, que derivan del mismo contrato, concretadas en principio en las rentas dejadas de percibir durante la desocupación; de otro los daños y perjuicios constatados una vez recuperada la posesión del local, que, inicialmente se establecen en 135.066'79 €, remitiendo a un informe pericial, que se aportó poco después antes de la audiencia previa, en que pudo ser objeto de contradicción, subsanando la eventual falta de claridad o preción en la cuantificación de los mismos ( arts. 406 en relación con los arts 424 LEC ), sin que pueda apreciarse indefensión alguna., máxime cuando la reconvención fue admitida (DO 6.10.2011), y dicha admisión no fue recurrida; e incluso, ante la 'nueva cuantía', con la reconvención, se acordó la suspensión de la audiencia previa, otorgando un plazo a la actora para que pudiera ampliar la contestación a la reconvención, lo que fue realizado.

QUINTO.-Entendemos por desistimiento del arrendatario la resolución -abandono- voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar - STS 20.4.2007 -, (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio - STS 19.7.2002 - y (d) cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario - art. 27 LAU -. El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual ( STS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011 )

Respecto de la posibilidad y consecuencias del desistimiento, ha de partirse de que se trata de un contrato sobre una nave sometido a la LAU 29/94, y de que, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC . Así únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , curiosamente, en un supuesto de arrendamiento de local de negocio); dicho precepto prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de viviendade duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendadmientos con una duración inferior, ni a los arrendamientos para uso distinto), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario - art. 6.2-); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible. En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 LAU , cabe distinguir:

a) Aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato): Nos encontramos en un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

b) Caso de no aceptación del arrendador: Nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU ). En consecuencia, el arrendador puede optarpor exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios. En este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAU 64, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados. Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

c) Si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo.

En arrendamiento para uso distinto del de vivienda con una determinada duración pactada, sin perveerse las consecuencias del desistimiento unilateral. En la LAU no existe un precepto semejante al art. 56 del TRLAU 64 (abono de indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir), cuyo precepto fue objeto de una interpretación correctora, singularmente a partir del RDL 2/85, en el sentido de limitar la indemnización al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre a fin de evitar cualquier enriquecimiento injusto ( SSTS. 15.6.1993 , 25.1.1996 , 23.5.2001 , 15.7.2002 ,...) y con mayor razón, a partir de la entrada en vigor de la LAU 94, en la que no existe precepto alguno que se ocupe del desisimiento. Y no resulta de aplicación analógica la suma máxima prevista en el art. 11.2 LAU 94 para el arrendamiento de viviendas cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda (por tiempo superior a 5 años y por pacto); ni lógicamente, tampoco el actual art. 11 aplicable a los contratos posteriores al 6.6.2014 (reforma 4/2013), en el que no se distingue.

Este tipo de arrendamientos se rigen ( art. 4.1 y 3 LAU ): 1) por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, al amparo del art. 1255 CC . 2) En su defecto, por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos para uso dfistinto 3) En defecto de previsión en ésta, supletoriamente, por el CC, siquiera éste tampoco regula con carácter general, el desistimiento como causa de extinción de las obligaciones (salvo en determinados supuestos - arrendamiento de obra, sociedad, mandato - no trasladables a otros contratos diferentes)

Las partes, establecieron un plazo de duración (al menos, 5 años vinculantes para ambas partes), pero no contemplaron la posibilidad de que el contrato pudiera extinguirse antes de que expirase ese 'mínimo' pactado; ello no significa que el arrendatario que desiste antes del vencimiento, no venga por ello obligado a indemnizar al arrendador, pudiendo acudirse al Incumplimiento contractual ex art. 1124 CC en relación con el art. 27.1 LAU (y por supuesto, con los arts. 1089 , 1091 , 1255 , 1256 , 1258 , 1543 y 1555.1 CC ) y a la posibilidad de exigencia de daños y perjuicios realmente irrogados.

De los 10 años de duración pactados, 5 eran de obligado cumplimiento para la arrendataria (es decir desde el 1.1.2007 hasta el 31.12.2011), por lo que ésta resolvió de manera unilateral y anticipada, en ningún momento aceptada por la arrendadora (de ello da cuenta el juicio verbal anterior, o la contestación al requerimiento notarial y otras notificaciones de la arrendataria en el sentido de que debía cumplir el contrato, en los términos pactados, o requerimientos de la arrendadora en el mismo sentido), que tampoco aceptó las llaves. Consecuentemente, si consta el pago de la renta hasta el 9.2.2011, por lo que, por tal concepto, la actora adeuda las rentas correspondientes al período entre el 10.2.2011 al 31.12.2011, en los términos establecidos en el contrato, es decir: a) por los 19 días de febrero 2011, 30.753 €(en cuyo sentido ha de estimarse el recurso de la reconviniente) ; b) 10 meses a razón de 41.015, 410.150 €; c) actualización en función de las variaciones del IPC (desde diciembre 2006 a diciembre 2010).

No procede moderación alguna, por cuanto se trata de las rentas pactadas (y el contrato ha renovado hasta dos veces) y, atendidas las circunstancias, no existen motivos para ello; no resulta de aplicacón, según se ha expuesto el art. 11 LAU 94, ni el art. 1303 CC (no se parte de negligencia de la demandada sino de una resolución unilateral anticipada de la actora reconvenida); existió oposición de la arrendadora desde el inicio a la renegociación del contrato y menos a la resolución unilateral, y no consta la más minima prueba de que a la demandada no le interesase arrendar, ni consta actividad de la actora para 'conseguir nuevo arrendatario', ni era posible estando vigente el contrato (y así, se mantuvo vigente hasta febrero 2011), ni la demandada estaba en la posesión de la nave, y además el perito de la demandada informa sobre la 'dificultad extrema per obtenir guanys en el mercat de lloguer de sòl industrial durant l'any 2011, a causa de la crisi econòmica' . A la vez: a) No puede hablarse de enriquecimiento injusto de la arrendadora, porque no existe la 'falta de causa' que justifique el empobrecimiento, atendida la existencia del contrato y la cláusula de duración pactada, en relación con la injustificada resolución unilateral anticipada. b) Tampoco resulta de aplicación la cláusula 'sobreentendida' rebus sic stantibus, de un lado porque se formula por primera vez en el escrito formalizador del recurso ,lo que supone vulneración del art 456 LEC , y de entrar en su examen, supondría indefensión de la demandada, en tanto que la apelación supone un nuevo juicio sobre lo ya resuelto, no sobre cuestiones no planteadas previamente en la instancia; pero es que i se pretende basar en la imposibilidad o excesiva onerosidad sobrevenidas de las rentas contractuales, atendida la crisis económica, aparte de la restrictiva interpretación de dicha base, lo cierto es que no concurre el requisito de la alteración imprevisibleextraordinaria de las circunstancias; no era imprevisible la 'notoria' crisis económica y no consta su repercusión en la actora, pero es que el incremento de la renta para 2011 (último años de vigencia obligatoria para la arrendataria) estaba pactado en el contrato, y la nueva renta era 'razonable' (pericial Don. Darío ); así, la STS 17.1.2013 .

SEXTO.-Consecuentemente, con estimación parcial del recurso formulado por la demandada reconviniente MONIL SL y desestimando el formulado por la actora reconvenida INDELUZ SL (con imposición a ésta de las costas de esta alzada derivadas de su recurso), contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, procede revocar parcialmente dicha resolución en el sentido de estimar parcialmente la demanda formulada por ésta, condenando a MONIL SL a pagar a INDELUZ la suma de 35.523'64 € más los intereses en los términos del art. 36.4 LAU 94, y estimar parcialmente la reconvención en el sentido de condenar a INDELUZ SL a abonar a MONIL SL la suma de 440.903 € más la actualización en función de las variaciones del IPC (desde diciembre 2006 a diciembre 2010),sin declaración sobre las costas causadas.

Fallo

QUEestimando parcialmente el recurso formulado por la demandada reconviniente MONIL SL y desestimando el formulado por la actora reconvenida INDELUZ SL (con imposición a ésta de las costas de esta alzada derivadas de su recurso), contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución, en el sentido de estimar parcialmente la demanda formulada por ésta, y condenar a MONIL SL a pagar a INDELUZ la suma de 35.523'64 € más los intereses en los términos del art. 36.4 LAU 94, y estimando parcialmente la reconvención, condenamos a INDELUZ SL a abonar a MONIL SL la suma de 440.903 € más la actualización en función de las variaciones del IPC (desde diciembre 2006 a diciembre 2010),sin declaración sobre las costas causadas por su resurso, confirmando el resto de pronunciamientos de dicha resolución.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.