Sentencia CIVIL Nº 528/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1180/2021 de 17 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120178146493

Recurso de apelación 1180/2021 -J

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1026/2017

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012118021

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012118021

Parte recurrente/Solicitante: TEN BASIC SL

Procurador/a:

Abogado/a: GABRIEL RAMON GRAU

Parte recurrida: Pedro Enrique , Micaela

Procurador/a: Antonio Urbea Aneiros

Abogado/a: VICTORIA ALEXANDRA FLORENTINA SIBBING

SENTENCIA Nº 528/2022

Magistrados:

Jose Luis Valdivieso Polaino

.Jordi Lluis Forgas Folch Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 17 de noviembre de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de procedimiento ordinario nº 1026/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Ignacio Marsal, en nombre y representación de Ten Basic SL contra la sentencia dictada el 26.05.2021 y en el que constan como partes apeladas D. Pedro Enrique y Dª Micaela, representados por el Procurador D. Antonio Urbea Aneiros.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Se estima parcialmente la demanda interpuesta Ten Basic, SL contra D. Pedro Enrique y Dª Micaela y; en consecuencia se condena a los demandados a pagar a la actora de forma solidaria la suma de 66.231,57 euros más los intereses legales. Todo ello sin especial condena en costas'.

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10.11.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Ten Basic SL, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda por ella presentada frente a D. Pedro Enrique y Dª Micaela.

En la demanda se expone que D. Pedro Enrique y Dña. Micaela fueron arrendatarios de la vivienda sita en la CALLE000, NUM000, de Vallvidrera (Barcelona) constando como arrendadora Ten Basic SL y de la que se señala que marcharon el mes de agosto de 2016 existiendo a tal fecha una cantidad pendiente de pago en concepto de alquiler de 57.000 € (a ello se añaden intereses al 3,5 % que hasta el 3.03.2017 suponen según el cálculo integrado en la demanda 4.365,70 €). Junto a lo anterior se señala existir suministros pendientes de pago por 5.012,78 € (los intereses calculados al tipo del 3,5% en la forma antes indicada suponen 193,17 €). La deuda total en la fecha que se señala (3.03.2017) es de 67.471,65 €.

No obstante lo anterior, en la demanda se interesa la condena de los demandados al pago de 147.839,84 € (mas intereses) y al de 4.146,32 € (mas intereses).

La cantidad de 147.839,84 €, se corresponde con los tres años pactados de obligado cumplimiento (7.000 € X 36 meses = 252.000.-€) menos la suma pagada durante la total vigencia del arrendamiento (104.160,16 €).

A ello se añade la solicitud de condena de los demandados al pago de las costas judiciales.

Los demandados D. Pedro Enrique y Dª Micaela contestaron a la demanda alegando en primer lugar la excepción procesal de inadecuación del procedimiento por razón de materia al entender que visto el objeto del procedimiento, con independencia de la cuantía de la que se trate, procede a su juicio la tramitación por vía del procedimiento verbal.

Junto a lo anterior se indica en la contestación a la demanda que los demandados dejaron libre la propiedad el 15.08.2016 en base a un acuerdo alcanzado libremente entre las partes pues a la parte actora le interesaba poner la vivienda en venta o, en su caso, alquilarla a un precio mayor y los demandados indican haber comunicado con un preaviso de mes y medio de antelación la fecha en la que iban a mudarse, retornando la posesión del inmueble a Ten Basic S.L. en la fecha antes mencionada.

Se pone por ello de manifiesto el carácter amistoso de la finalización de la relación arrendaticia, si bien en lo que es objeto de reclamación se destaca que no se ha llegado a un entendimiento para cerrar un acuerdo extrajudicial dada la a su juicio existencia de cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento.

En cuanto a la concreta reclamación de 147.839,84 € en concepto de rentas, indican que el contrato de arrendamiento entró en vigor en fecha 1.09.2014. Dada la fecha de finalización (15.08.2016), el periodo en el que los demandados tuvieron la posesión del bien a título de arrendatarios fue únicamente de 22,5 meses y no durante los 36 meses respecto de los que la actora pretende reclamar el pago de rentas.

En consecuencia, siendo el importe mensual de renta pactado entre las partes de 7.000 €, hubiera correspondido abonar por dicho periodo de 22,5 meses de efectiva posesión arrendaticia, la suma total de 157.500 €.

La cantidad abonada se reconoce que es la indicada en la demanda de 104.160,16 €, con lo que el monto pendiente es a su juicio el de 53.339,84 €.

Las cláusulas contractuales en base a las que se pudiere reclamar una cantidad superior se considera por los demandados que son nulas en tanto en cuanto modifican las previsiones de la LAU en perjuicio del arrendatario lo que es contrario al art 4 LAU. En concreto se expone que en lo que es la duración mínima del contrato y la posibilidad de desistir del mismo, la previsión que se contiene en el art. 11 LAU que en este caso consideran ya se ha cumplido, lo que supone que a su juicio no procede reclamar ningún importe más allá de las rentas y suministros que puedan deber por el periodo en el que efectivamente tuvieron la posesión del inmueble.

En lo que es la reclamación adicional que se contiene en la demanda por 'distintas cantidades', se niega que se deba importe alguno por suministros de momentos posteriores a su marcha de la vivienda el 15.08.2016 e incluso conceptos como los de las facturas del propio número de teléfono fijo de la actora Ten Basic, S.L.

Tras analizar las diversas facturas aportadas, consideran no les es exigible sino un monto de 2.391,73 € que se corresponde con periodos en los que efectivamente gozaron los demandados de la posesión del inmueble, siendo ambos responsables mancomunados y no solidarios.

También se verifica una oposición a la aplicación del interés del 3,5 % que hace la demandante, pues a juicio de los demandados, si la demandante pretende la aplicación del interés legal, debería primero valorarse si la pretensión es procedente, y, en su caso, desde qué momento y sobre qué cuantías procede calcularlos, siendo necesario detallar los cálculos que realice.

En base a todo lo expuesto, se solicita en la contestación a la demanda que se desestime parcialmente la demanda reduciéndose las cuantías reclamadas a los importes de 53.339,84 € en concepto de rentas impagadas y de 2.391,73 € por los suministros y gastos de mantenimiento de la propiedad correspondientes al periodo en el que el Sr. Pedro Enrique y la Sra. Micaela efectivamente gozaron de la posesión del inmueble arrendado o, subsidiariamente, a los importes que resulten procedentes a la vista de lo actuado, declarándose a los demandados responsables mancomunados por mitades. No procede condena en costas a ninguna de las partes.

La audiencia previa se celebró el 20.11.2018 y en ella se resolvió la excepción de inadecuación de procedimiento que había sido planteada por la parte demandada en el sentido de entender procedente el mantenimiento de los trámites del procedimiento ordinario, decisión que no fue objeto de recurso por ninguna de las partes. Tras ello se continuó con la celebración de la audiencia previa en la forma prevista en la LEC.

Tras la celebración del juicio el 7.05.2021 se dictó el 26.05.2021 la sentencia que en primer lugar considera que la condena de los demandados debe ser solidaria en cuanto que consta que el contrato de arrendamiento se firmó por ambos demandados en su condición de arrendatarios.

En lo que es la cantidad exigible en concepto de rentas, se parte en la sentencia del contenido de la cláusula tercera del contrato relativa a su duración. Esta lo fija en tres años, siendo el primero de ellos de obligado cumplimiento y los otros dos 'salvo preaviso antes de cualquiera de las prórrogas realizado con una antelación de cuatro meses naturales. De no respetarse este preaviso podrá exigirse la totalidad de la renta arrendaticia correspondiente a esa anualidad'. En el presente caso se precisa en la sentencia que el contrato entró en vigor el 1.09.2014, con lo que era de obligado cumplimiento hasta el 1.09.2015, habiéndose visto el mismo prorrogado hasta el 1.09.2016. Con un mes y medio de antelación se indica que los demandados comunicaron a la parte actora que dejarían el inmueble el 15.08.2016 de donde deriva la sentencia que con independencia de lo perjudicial o no de la cláusula que fijaba el preaviso con 4 meses de antelación, lo cierto es que al haberlo hecho con un periodo inferior le sería aplicable lo dispuesto en la cláusula tercera que les obligaría a abonar la totalidad de la anualidad en curso, esto es lo que quedase hasta 1.09.2016, que traducido en dinero sería media mensualidad mas allá de lo aceptado por los demandados (3.500 €).

Dado que se señala constar que la parte actora admite que la parte demandada ha abonado 104.160,16 € y que el importe de las rentas de 24 meses son 168.000 €, la cantidad que por este concepto debe abonar la parte demandada será de 63.839,84 €.

En cuanto a la cantidad adicional reclamada, se expone en la sentencia que de los 4.146,32 € interesados, se ha acreditado que muchas de las cantidades que se reclaman son posteriores a la marcha de los demandados de la vivienda, de manera que no podrán exigirse. Es por ello que se considera que la cantidad que deberán abonar los demandados por este concepto son 2.391,73 €.

Todo ello hace un total de 66.231,57 € que es el monto a cuyo pago condena la sentencia mas el interés legal del dinero a devengar desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta la fecha de la sentencia y a partir de ese momento y hasta que la demandada abone íntegramente la deuda, deberá hacer frente al pago del interés legal previsto en el art. 576 LEC.

Dada la estimación parcial de la demanda, no se condena al pago de costas de ninguna de las partes.

La demandante Ten Basic SL interpone recurso de apelación entendiendo que a su juicio la sentencia incurre en incongruencia omisiva pues no se manifiesta sobre todos los elementos objeto de reclamación y en concreto en que lo interesado en la demanda era el devengo total de rentas, a razón de 7.000 €/mes con un periodo de obligado cumplimiento pactado hasta septiembre de 2017 (no hasta septiembre de 2016 como sostiene la sentencia).

El pacto que así lo establece se destaca en el recurso de apelación que no es una disposición contraria a la LAU, sino que se trata de una penalización autónoma que, aunque traiga causa de la relación arrendaticia, se fundamenta en un previo incumplimiento de los codemandados, habiéndose establecido lo que se identifica como cláusula penal, no en el contrato de arrendamiento inicial, sino en un documento posterior ante los que se indican incumplimientos en que, desde el primer momento, incurrieron los codemandados. Se destaca por ello que la penalización aquí planteada es 'ex post' y se desgaja de la relación de arrendamiento propiamente dicha.

En base a ello se solicita se dicte sentencia en apelación en la que se considere que, junto con el pago 'stricto senso' de la renta arrendaticia, es también exigible el pago indemnizatorio explicado (penalización autónoma y extramuros de la relación arrendaticia pese a que en ella tenga su origen) y con expresa imposición de costas de las dos instancias.

Los demandados D. Pedro Enrique y Dª Micaela, se oponen al recurso de apelación y solicitan la confirmación de la sentencia en su momento dictada señalando en primer lugar que procedería inadmitir el recurso de apelación pues el mismo carece de la firma del Procurador, defecto que se indica ser subsanable y para el caso en que ello no se produjere, entienden procedería la inadmisión.

En cuanto a la omisión de pronunciamiento en la sentencia de instancia respecto del régimen de las rentas adicionales que se reclaman, se indica que no consta que la apelante haya interesado el complemento de sentencia lo que motiva que, a su juicio, se haya dejado precluir el momento procesal oportuno para interesarla.

También se pone de manifiesto en la oposición al recurso de apelación que la actora ha procedido a introducir (de forma a juicio de quienes presentan el escrito extemporánea), la cuestión referente a que su reclamación se fundamenta en un pago indemnizatorio, como una penalización autónoma al contrato de arrendamiento en relación al obligado cumplimiento. Ello entienden que no es procedente al amparo del art. 400.1 LEC pues consideran que es en el escrito de demanda cuando deben aducirse todos los hechos y distintos fundamentos o títulos jurídicos que puedan invocarse con su interposición. En la demanda se señala que esta reclamación es de rentas arrendaticias y los demandados/apelados entienden que ello no es procedente por considerar que la cláusula en que se fundamenta es nula al amparo de lo previsto en el art. 4 y 6 LAU y en relación a la previsión que se fija sobre duración mínima del contrato en los arts. 9.1 y 11 LAU. En concreto se detalla que lo previsto en la estipulación 3.1 del contrato de arrendamiento de 6.08.2014 así como la estipulación primera de la addenda de 20.08.2014 contravienen a juicio de los arrendatarios y en perjuicio suyo, lo dispuesto en la LAU. En consecuencia, las previsiones de obligado cumplimiento del contrato superior a los 6 meses establecidos en la LAU son a su juicio nulas y se deben tener por no puestas. Esta nulidad consideran que se extiende a los pactos de indemnización del pago de la total renta arrendaticia (ya sea de un año, ya de tres). En base a lo expuesto consideran que no procede reclamar a los demandados/apelados ningún importe más allá de las rentas y suministros que puedan deber por el periodo en el que efectivamente tuvieron la posesión del inmueble.

Es por ello que se indica que, teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento se inició el 1.09.2014, el 1.09.2015 se iniciaba el segundo año de duración del contrato y la última prórroga a la que hubieran tenido derecho los arrendatarios, se hubiera iniciado el 1.09.2016, si bien se destaca que las partes acordaron el 1.07.2016 que terminarían amistosamente el contrato de alquiler, avisando los arrendatarios con un mes y medio de antelación que se mudarían el 15.08.2016.

Este preaviso se destaca que se hizo con más antelación que la legalmente prevista, lo que motivó que no se llegara a prorrogar el contrato para un tercer año.

En virtud de lo expuesto se solicita en el escrito de oposición (en el que no se impugna la sentencia) que se requiriese a la recurrente para que subsane el defecto de forma denunciado y, en caso de no subsanarse en tiempo y forma, se inadmita el recurso de apelación.

Subsidiariamente se solicitó se acordase la desestimación total del recurso de apelación confirmándose la sentencia de primera instancia con condena expresa a la actora-recurrente Ten Basic, S.L. en costas de la apelación.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Firma de procurador en el escrito de interposición del recurso de apelación

La parte apelada pone de manifiesto en su escrito de oposición que en el escrito por el que se interpone el recurso de apelación no aparece la firma de procurador, requisito que considera subsanable, si bien indica que en caso de no verse subsanado ello debería motivar la inadmisión del recurso de apelación.

En relación a esta alegación, y partiendo de lo indicado por la parte apelada, antes de entrar al análisis de lo planteado desde el punto de vista jurídico, se estima necesario hacer referencia al relato del desarrollo de las presentes actuaciones en lo que es la cuestión planteada.

A tal efecto, consta que el recurso de apelación fechado el 30.06.2021 señala presentarlo el Procurador D. Ignacio Marsal, si bien su firma no aparece al pie del mismo.

Tal problemática no se constató en sede de instancia, dictándose diligencia el 29.07.2021 por la que tuvo por presentado el escrito y se requirió a la apelante a fin de que aportase el depósito previsto en la DA 15ª de la LO 1/2009 de 3 de noviembre. Esta diligencia no fue recurrida (no es recurrible la resolución por la que se tiene por interpuesto el recurso de apelación conforme al art. 458.3 LEC, si bien esta resolución tiene carácter previo a la misma).

Tras aportarse la caución por medio de escrito fechado el 3.09.2021 (en el que no consta firma alguna), se dictó el 15.09.2021 diligencia por la que se tuvo por subsanada la falta de aportación de depósito teniendo por interpuesto el recurso de apelación, dando traslado a la parte apelada para la presentación de escrito de oposición al recurso y en su caso de impugnación de la sentencia. (esta diligencia no es recurrible conforme al art. 458.3 LEC).

Tras la remisión de los autos a esta Audiencia Provincial, se dictó diligencia de ordenación el 9.12.2021 en la que entre otras cuestiones se indicó que examinadas las actuaciones recibidas y en concreto el escrito interponiendo recurso de apelación presentado por el procurador D. Ignacio Marsal Ros, se observaba el defecto formal consistente en la falta de firma del citado procurador. En base a ello, conforme al principio de subsanación de los defectos en que incurran los actos procesales de las partes recogido en el art. 231 LEC se concedió un plazo de tres días para subsanarlo. Esta diligencia no fue recurrida.

Tras la personación de las partes (y entre ellas la apelante en escrito fechado el 11.10.2021), se dictó diligencia de ordenación el 16.12.2021 en la que se acordó tener por evacuado el requerimiento y por subsanada la falta de firma, teniéndose por comparecido al mencionado procurador en nombre y representación de Ten Basic en calidad de parte apelante.

Esta diligencia fue objeto de recurso de reposición interpuesto por el procurador D. Antoni Urbea Aneiros, en representación de D. Pedro Enrique y Dª Micaela. El mismo se indica fue presentado por error ante la Sección 14ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona. Tras la tramitación correspondiente, se dictó decreto de 16.02.2022 en el que se estimó el mismo en el sentido de que donde decía: 'Se tiene por evacuado el requerimiento y por subsanada la falta de firma teniéndose por comparecido al mencionado procurador en nombre y representación de TEN BASIC en calidad de parte apelante' debía decir: 'Se tiene por evacuado el requerimiento y por comparecido al mencionado procurador en nombre y representación de TEN BASIC, SL en calidad de parte apelante.'. La diferencia entre una y otra redacción radica en lo referente a si se tenía o no por subsanada la falta de firma en el recurso de apelación, señalando este decreto en sus fundamentos de derecho que en base a la previsión normativa referente a la subsanabilidad de los defectos que pudieren verse subsanados, en el presente caso se llevó a cabo un requerimiento de subsanación en vista de lo alegado en el escrito de oposición, correspondiendo al tribunal valorar si la falta de firma del escrito de interposición del recurso de apelación es o no motivo de desestimación del recurso.

Tras la precisión del desarrollo de las presentes actuaciones, y de cara a la resolución de la cuestión planteada, cabe señalar que en esta sentencia es posible analizar plenamente las cuestiones referentes a la admisibilidad o no del recurso de apelación tal y como se ha señalado en diversas resoluciones de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (como las sentencias de 27.07.2021; 1.12.2021 o 7.04.2022) con referencia a la STS 14.03.2019:

'15.- En nuestra sentencia 395/2018, de 26 de junio , ya abordamos esta cuestión, y declaramos lo siguiente:

'1.- Pese a que la primera parte del recurso de apelación se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia, pues la interposición del recurso, su admisión, la presentación de la oposición y, en su caso, de la impugnación formulada por el apelado y la contestación a esta por parte del apelante originario, se tramitan ante dicho juzgado, la Audiencia Provincial mantiene la plena competencia para decidir sobre la concurrencia de los requisitos necesarios para apelar la resolución de primera instancia.

' 2.- La decisión del Juzgado de Primera Instancia sobre la admisión del recurso es provisoria, hasta el punto de que conforme al último párrafo del art. 458.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso de apelación no cabrá recurso alguno y la parte recurrida que postule la inadmisibilidad de la apelación podrá alegarla en el trámite de oposición al recurso.

'3.- El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación.

'4.- Este tribunal ha declarado, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, que la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad del recurso puede abordarse de nuevo o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión cuando falten de tales presupuestos (por todas, sentencia 232/2017, de 6 abril ).

'Hemos declarado que las normas que rigen el acceso a los recursos son de carácter imperativo, no disponibles para las partes ni para el órgano judicial. El examen de su observancia puede ser efectuado de oficio, por lo que es posible, incluso obligado, examinar en la fase de decisión la pertinencia de la formulación del recurso en función de la resolución recurrida (por todas, sentencia 5/2018, de 10 de enero Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1 ª, 10-01-2018 (rec. 1416/2015) ).

'Esta doctrina, declarada en esas sentencias respecto del recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional y de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo, también es aplicable al recurso de apelación.

' 5.- Por tanto, el hecho de que las resoluciones del juzgado que han permitido la admisión del recurso de apelación hayan quedado firmes, bien porque no sean susceptibles de recurso ( art. 458.3, último inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil Legislación citadaLEC art. 458.3 ), bien porque no hayan sido recurridas (como es el caso del presente recurso ), bien porque, recurridas ante el propio juzgado, hayan resultado confirmadas (como fue el caso objeto de la sentencia 244/2018, de 24 de abril), no priva a la Audiencia Provincial de su competencia para comprobar la concurrencia de los requisitos de admisión del recurso de apelación y, en su caso, para inadmitir el recurso si esos requisitos no se han cumplido.

'6.- Como conclusión de lo expuesto, las resoluciones del juzgado que han determinado la admisión del recurso de apelación tienen la condición de provisorias y son susceptibles de reconsideración por la Audiencia Provincial, de oficio o a instancia de parte, de modo que un recurso de apelación puede resultar desestimado por la Audiencia Provincial por considerar que no se han cumplido los requisitos para su admisión.'

El Tribunal Constitucional ha afirmado asimismo en numerosas resoluciones que 'la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad de la acción puede volverse a abordar o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión por falta de tales presupuestos' (por todas, SSTC 32/2002, de 11 de febrero; 204/2005, de 18 de julio; 237/2006, de 17 de julio; 7/2007, de 15 de enero; 28/2011, de 14 de marzo; 29/2011 de 14 de marzo; 69/2011, de 16 de mayo; y 200/2012, de 12 de noviembre).

En el caso aquí analizado (y según el desarrollo de las actuaciones a que antes se ha hecho referencia), ya se ha indicado que el escrito de interposición del recurso de apelación a que se da respuesta por medio de esta sentencia no aparece firmado por procurador, siendo ello una cuestión subsanable conforme a lo previsto en el art. 231 LEC, disponiendo el art. 11.3 LOPJ que los Juzgados y Tribunales, de conformidad con el principio de tutela efectiva consagrado en el art. 24 de la Constitución, deberán resolver siempre sobre las pretensiones que se les formulen, y sólo podrán desestimarlas por motivos formales cuando el defecto fuese insubsanable o no se subsanare por el procedimiento establecido en las leyes.

En este caso el requerimiento subsanatorio se hizo por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona que por medio de la diligencia de 9.12.2021 fijó un plazo de tres días para ello.

Tal requerimiento no motivó la presentación de un escrito específico en el que se adjuntare el escrito de interposición del recurso de apelación con la firma del procurador, si bien si consta que la parte apelante si ha presentado escritos tras la interposición del recurso con la firma del procurador que se indicaba interponía el recurso de apelación lo que implica que el procurador asumió los términos del recurso presentado, lo que implica que de forma implícita si subsanó el defecto procesal puesto de manifiesto, máxime cuando ello no genera indefensión a la parte contraria, si bien lo idóneo se considera hubiera sido la presentación de un escrito subsanatorio en que ello así se verificare.

Es por ello que llevando a cabo una interpretación muy flexible de lo que es la subsanación, se estima que la misma se ha verificado partiendo de lo indicado en la STC 213/1990, de 20 de diciembre, conforme a la cual: '... el derecho a la tutela del art. 24.1 de la Constitución conlleva, en primer lugar, la exigencia de garantizar el libre acceso de los ciudadanos a sus Juzgados y Tribunales, tanto a la fase declarativa del proceso como también a la de todas y cada una de las instancias legalmente preestablecidas ( STC 124/1987 )', y advierte, ya en relación a la admisión de recursos, que debe examinarse 'de un lado, la naturaleza y finalidad del presupuesto o requisito procesal incumplido, y, de otro, su posibilidad de subsanación, de tal suerte que su exigibilidad ha de interpretarse en el sentido más favorable a la plena sustanciación y decisión del recurso, pudiendo revisarse en sede constitucional la interpretación efectuada para evitar, en su caso, la imposición de obstáculos y formalismos enervantes contrarios al indicado derecho fundamental ( STC 20/1989 )'

Es en base a lo expuesto que se considera que si es posible entrar en el examen del recurso objeto de las presentes actuaciones.

TERCERO.-Resolución del recurso de apelación: Incongruencia y exigencia de petición de aclaración previa.

La demandante Ten Basic SL interpone recurso de apelación entendiendo que a su juicio la sentencia incurre en incongruencia omisiva, pues no se manifiesta sobre todos los elementos objeto de reclamación y en concreto en que lo interesado en la demanda era el devengo total de rentas, a razón de 7.000.-€/mes con un periodo de obligado cumplimiento pactado hasta septiembre de 2017 (no hasta septiembre de 2016 como sostiene la sentencia).

A esta alegación responde la parte apelada que considera que la misma no puede verse considerada en tanto en cuanto a su juicio hubiera sido necesario interesar un complemento/aclaración de sentencia conforme a lo previsto en el art. 214 LEC.

En relación a lo indicado, se estima de interés reflejar en primer lugar lo detallado en la STS 16.09.2022 en la que se expone la jurisprudencia referente a la congruencia señalando:

'... hemos declarado en la sentencia 377/2014, de 14 de julio , cuya doctrina reproduce la reciente sentencia 589/2022, de 27 de julio , que:

'La sentencia de esta Sala núm. 1184/2007, de 6 noviembre , con cita de la de 14 de julio de 1994 , reitera la doctrina según la cual 'la congruencia impone la necesidad de ajustarse a las pretensiones de las partes encuanto acotan el objeto del proceso, pero dentro del mismo la respuesta judicial se mueve con flexibilidad siempre que se produzca conforme a esos límites (sin otorgar más de lo pedido -pero sí menos- y sin conceder algo no pedido o fuera del contenido de la pretensión)''.

Como hemos dicho, también, en las sentencias 673/2021, de 5 de octubre y 364/2022, de 4 de mayo , ahora con respecto a la exigencia de motivación, que ésta:

'[...] no autoriza a exigir un razonamiento judicial pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo ; 774/2014, de 12 de enero de 2015 ; y 484/2018, de 11 de septiembre )'.

En las sentencias de esta Sala 283/2008, de 5 abril ; 577/2011, de 20 julio ; 277/2016, de 25 de abril y 430/2020,de 15 de julio , nos hemos manifestado en el sentido de que:

''[...] cabe admitir la existencia de motivación suficiente cuando la lectura de la resolución permita comprenderlas reflexiones tenidas en cuenta por el juzgador para llegar al resultado o solución contenidas en la partedispositiva [...] la motivación desacertada habrá de ser combatida a través de los oportunos motivos decasación puesto que la propia posibilidad de calificación sobre su desacierto pone de manifiesto que la motivación existió ...'.

En cuanto a si para denunciar la existencia de una incongruencia es necesario haber interesado previamente la petición de complemento de la sentencia en la que se indica existir la inconguencia, se estima idóneo hacer referencia a la STS 27.04.2021 en la que se indica:

'1.- El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el Mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio :

'su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )'.

Ello se ha visto reflejado en resoluciones de esta Audiencia Provincial de Barcelona como las SAP Barcelona, Sec 13ª 23.03.2022; SAP Barcelona, Sec 19ª 19.07.2022 indicando la SAP Barcelona, Sec 13ª, 14.07.2022 que:

'... es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000 ,y 28 de febrero de 2003 ; RJA 281/2000 ,y 2154/2003 ) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución , y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 de la Constitución , exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004;RJA 1/2004 ) que el artículo 24.1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 6 de mayo de 2019 y 24 de noviembre de 2020 (ROJ SAP B 4662/2019 y 11470/2020 ), que citan las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2010 , 29 de noviembre de 2011 , 12 de junio y 20 de julio de 2015 , y 14 de diciembre de 2017 ) que, para poder denunciar la incongruencia omisiva, la cual integraría un supuesto de infracción procesal cometido en la sentencia, es necesario que la parte recurrente solicite previamente la aclaración o el complemento de sentencia.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2010 dice que el artículo 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó, de modo que su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de forma que la falta de ejercicio de la peticion de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 ; y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )'.

En este caso (y según el desarrollo del procedimiento que se ha expuesto en el fundamento de derecho primero de esta sentencia) no consta que la apelante interesare el complemento de la sentencia cuya incongruencia señala concurrir, lo que ya ofrece (en base a lo que se acaba de exponer), un motivo para desestimar la alegación que plantea.

A lo anterior cabe añadir que la sentencia apelada sí analiza la pretensión planteada (referente a la exigibilidad de las rentas hasta el 1.09.2017 y el fundamento de ello) pues indica que con independencia de lo perjudicial o no de la cláusula que fijaba el preaviso con 4 meses de antelación, en el caso analizado expone la sentencia que al haberse llevado a cabo el preaviso con un periodo inferior considera que sería aplicable lo dispuesto en la cláusula tercera que obligaría a los arrendatarios a abonar la totalidad de la anualidad, que considera debe ser la que quedase hasta 1.09.2016.

Este reflejo del contenido de la sentencia apelada pone de manifiesto que a la cuestión planteada si fue analizada (estudió la cláusula en base a la que la parte actora interesaba le fuere abonado el importe de las rentas hasta el 1.09.2017) de ahí que se considere que sí se dio respuesta a lo interesado por la parte demandante, siendo cuestión diferente el que la misma (ahora apelante) no comparta la conclusión a la que se llega en la sentencia, algo que si bien forma parte del recurso de apelación, no se estima pueda motivar la estimación del mismo desde el punto de vista de la no congruencia de la sentencia (que es lo que se plantea como primer fundamento del recurso de apelación).

Ello hace que este motivo de apelación se deba ver desestimado, procediéndose en el siguiente fundamento de derecho al análisis de la exigibilidad de la cantidad adicional reclamada desde el punto de vista de la fundamentación de tal reclamación.

CUARTO.-Resolución del recurso de apelación: Exigibilidad del pago de la renta hasta septiembre de 2017

En el recurso de apelación se indica por la demandante/apelante que la exigibilidad del importe de las rentas hasta septiembre de 2017 deriva de lo acordado entre las partes en un pacto que precisa no ser parte del contrato de arrendamiento en cuanto que tal (no siendo por ello contrario a la LAU), sino que se trata de una cláusula penal autónoma que, aunque traiga causa de la relación arrendaticia, es ex post a la misma y se desgaja de la relación de arrendamiento propiamente dicha.

En relación a esta alegación, los demandados/apelados en su escrito de oposición indicaron que desde un inicio han sostenido la nulidad de esta previsión por ser a su juicio contraria a las previsiones contenidas en los arts. 4, 6 9.1 y 11 LAU según se ha expuesto en el primer fundamento de derecho de esta sentencia. Indican asimismo que la misma no puede verse considerada en la forma como se expone por la parte actora en sede de apelación (indicación de ser una cláusula penal ajena a lo que el contrato de arrendamiento en cuanto que tal) ya que se trata de una alegación jurídica no planteada con anterioridad (ni siquiera como alegación complementaria en el acto de la audiencia previa).

Una vez expuesta la problemática suscitada entre las partes en torno a esta alegación, cabe indicar que en el fundamento jurídico de la reclamación que se formulaba, en la demanda se verifica una invocación genérica de los arts. 1.088 ss. CC en relación a las obligaciones, arts.1.254 ss. CC en relación a los contratos, arts. 1.100 y 1.108 CC relativos a los intereses, añadiendo a ello una referencia genérica al principio 'iura novit curia' y los que se señalan en la demanda como cuántos otros sean de aplicación al presente supuesto.

En el acto de la audiencia previa celebrada el 20.11.2018 no consta se verificase alegación complementaria en los términos que se precisan en el recurso de apelación, como tampoco en el juicio celebrado el 7.05.2021.

Partiendo de lo anterior, y en cuanto a la cuestión planteada, cabe indicar que el art. 136 LEC regula el principio de preclusión que en lo que se refiere a la fundamentación jurídica aparece plasmado en el art. 400,1 LEC conforme al que:

'1. Cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior.

La carga de la alegación a que se refiere el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las alegaciones complementarias o de hechos nuevos o de nueva noticia permitidas en esta Ley en momentos posteriores a la demanda y a la contestación'.

Esta norma asimismo se relaciona con el art. 218.1 LEC que al regular el requisito de la congruencia de las sentencias, dispone en su último párrafo que:

'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

Las normas que se acaban de exponer tratan de garantizar el derecho de defensa de las partes, de forma que se eviten argumentaciones sorpresivas, lo que limita asimismo las facultades del juez de aplicar libremente a los hechos el Derecho que considere más procedente (el principio ' iura novit curia') pues esta aplicación del Derecho por el juez siempre ha de verificarse en base a los términos en los que se ha planteado el debate sin alterar la causa de pedir. A tal efecto dispone la STS 15.06.2022:

'Es cierto, como también ha afirmado esta sala en otras ocasiones (sentencia 327/2022, de 26 de abril ), que el tribunal no está vinculado incondicionalmente por la fundamentación jurídica alegada por las partes, puesto que el segundo párrafo del art. 218.1 LEC dispone que:

'El Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

Ahora bien, esta facultad del tribunal de aplicar las normas jurídicas pertinentes tiene el límite de no alterar de la causa de pedir ( STC 9/1998, de 13 de enero , y las que en ellas se citan; y sentencia de esta sala 52/2018, de 1 de febrero ). Y esto es lo que sucede en este caso, pues la Audiencia no da respuesta a la petición de resolución del contrato por frustración de su causa, sino que aplica una jurisprudencia sobre una doctrina distinta ( rebus sic stantibus, destinada al reequilibrio prestacional del contrato por alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias), no invocada por ninguna de las partes, y sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, y desestima la acción ejercitada por la falta de concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación de dicha doctrina.

Como ha declarado el Tribunal Constitucional, al resumir su doctrina sobre la incongruencia en la sentencia 9/1998, de 13 de enero :

'Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española , se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido ( ultra petitum) o algo distinto de lo pedido ( extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes'. [...] También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio iura novit curia'.

El principio iura novit curia no permite al tribunal la aplicación de preceptos o doctrinas no invocados y que se refieren a una causa de pedir no esgrimida'.

En cuanto a la causa de pedir (que es el ámbito desde el que cabe analizar la susceptibilidad de actuación de las partes que no la pueden alterar y el de actuación del juzgador), y la concreción de cuáles son los elementos que la integran, dispone la STS 10.02.2006:

'la causa de pedir viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora ( sentencia de 3 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3191] ) [...]. La sentencia de 31 de diciembre de 1998 (RJ 1998, 9768) afirma que 'doctrinalmente y con acierto se ha definido la causa de pedir, como aquella situación de hecho jurídicamente relevante y susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano judicial competente, la tutela jurídica solicitada. De dicha definición se desprende la existencia de los elementos, cuya identidad es precisa, como son a) un determinado 'factum' y b) una determinada consecuencia jurídica en la que se subsumen los hechos'.

La que se acaba de exponer es asimismo la fundamentación del art. 456 LEC que establece la prohibición de la 'mutatio libelli' que asimismo opera en sede de apelación e implica que la apelación no autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione nihil innovetur' (entre otras STS 21.11.1963; 19.07.1989; 21.04.1992; 9.06.1997).

Como exposición del principio de prohibición de la 'mutatio libelli' cabe citar la SAP Alicante, Sec. 9ª 20.09.2021 en la que se indica:

'Por otra parte, se ha de indicar que el principio prohibitivo de transformación de la demanda o mutatio libelli tiene su fundamento, según recuerda la STS de 29 de mayo de 2008 , en la prohibición de indefensión que se contiene en el artículo 24.1 de la Constitución , que se produciría si el actor pudiera cambiar el objeto del proceso.

Recuerda la STS de 20 de septiembre de 2018 que: ' La prohibición del cambio de demanda o mutatio libelli en nuestro Derecho Procesal Civil se encuentra en el artículo 412 LEC ('Prohibición del cambio de demanda y modificaciones admisibles'), en relación con los arts. 400 (' Preclusión de la alegación de hechos y fundamentos jurídicos') y 426 (' Alegaciones complementarias y aclaratorias') de la misma Ley . Como recuerda la sentencia del Pleno de esta sala 537/2013, de 14 de enero de 2014 , la prohibición del cambio de demanda que establece el art. 412.1 LEC tiene su fundamento último en la prohibición de la indefensión que se contiene en el art. 24 CE , pues si se permitiera al actor variar algún aspecto esencial de la pretensión -petición, causa petendi o sujetos contra quienes la dirige-, se limitarían las posibilidades de defensa de la parte demandada.'.

Y la STS es de 5 de abril de 2017 que: ' En relación con la audiencia previa, cuyo contenido y finalidad se regulan en el art. 426 LEC , la sentencia 337/2015, de 16 de junio , declara que su función 'es evitar confusiones, aclarar conceptos, suplir omisiones y corregir errores', con el único límite de no alterar la causa de pedir. Así, el apdo. 2 del art. 426 LEC que se cita como infringido declara que 'también podrán las partes aclarar las alegaciones que hubieren formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones, siempre sin alterar éstas ni sus fundamentos '.'.

El artº 412 de la LEC , dice que '.. establecido lo que sea objeto del proceso de la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no pueden alterarlo posteriormente'; y el apartado 2 del mismo artículo dice que ' lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias en los términos previstos en la presente ley.'. El artículo 426.1 de la Ley adjetiva corolario de la anterior, establece ' que en la Audiencia Previa', los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto...'

La concreción exacta de lo antes expuesto en supuestos en los que (como sucede en el caso aquí analizado en el que la fundamentación jurídica de la demanda es muy genérica y la misma no se ha visto precisada en la audiencia previa tras la alegación por la parte demandada de la nulidad de las cláusulas contenidas en el contrato) no es siempre fácil, pues como se indica en la SAP Girona, Sec. 2ª 11.02.2022: '... la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y la posibilidad de aplicar las normas jurídicas por el juez - iura novit curia- no es siempre clara, o mejor, no siempre presenta unos contornos precisos. Por esta razón, nuestra actual jurisprudencia admite la posibilidad de un cambio en la calificación jurídica de los hechos en los supuestos de error o imprecisión de la parte, si bien este cambio debe extraerse de los propios hechos alegados y conformados, en cuanto han podido ser objeto de discusión sin alterar los términos del debate siempre que no haya podido causar indefensión a cualquiera de los litigantes ( STS 550/2008, de 18 de junio ).'

En este caso, las cláusulas fundamento de la reclamación de las rentas hasta el 1.09.2017 (que es el objeto del recurso de apelación) son, en primer lugar la 3.1 del contrato de 6.08.2014 en la que se dispone:

'3.1.- El plazo de duración del presente Contrato es de TRES AÑOS, de los cuales el primero lo es de obligado cumplimiento y se satisfará, en cuanto a la renta arrendaticia correspondiente a ese período, anticipadamente y mediante un solo pago, el cual se verifica en unidad de acto con la firma del presente documento. En consecuencia, la primera anualidad lo es de obligado cumplimiento y aunque el Arrendatario cesare en la posesión por cualquier causa no procederá la reintegración de esa primera anualidad de renta por así pactarlo voluntariamente las partes, dándose a esa cantidad, en lo menester, la calificación de cláusula penal libremente querida. Transcurrida la primera anualidad, el arrendamiento será prorrogable hasta un máximo de otros DOS (2) años adicionales salvo preaviso antes de cualquiera de las prórrogas realizado con una antelación de cuatro meses naturales. De no respetarse ese preaviso el ARRENDADOR podrá exigir la totalidad de la renta arrendaticia correspondiente a esa anualidad.

El contrato entrará en vigor el 1 de septiembre de 2014, fecha en que se realizará la entrega de llaves'.

Por su parte, la estipulación primera de la adenda de 20.08.2014 indica:

'Primera.- Obligado cumplimiento

Previa ratificación expresa de cuanto se ha expuesto en el Manifiestan, lo cual, en su consecuencia, pasa a formar parte del contenido obligacional del presente documento a todos los efectos legales oportunos y en derogación de lo pactado inicialmente en el Contrato y subsiguiente modificación de lo en él establecido, se acuerda un plazo de obligado cumplimiento de tres (3) años. En consecuencia, la total renta arrendaticia correspondiente a dicho período deberá ser satisfecha por el Arrandatario al Arrendador independientemente de que, en su caso, el Arrendatario reintegre la posesión del objeto del arrendamiento antes de tal plazo y con total independencia de la causa de finalización del arrendamiento, excepción hecha de una eventual imputación de la resolución anticipada a un incumplimiento del Arrendador. El pago de estas tres (3) anualidades de renta se califica, en lo menester y con la extensión que en Derecho sea necesario para garantizar su exigibilidad, como cláusula penal libremente querida y aceptada por las partes. Durante todo el período de obligado cumplimiento el Arrendatario deberá sufragar los gastos de conservación y mantenimiento correspondientes a las instalaciones y equipamiento del objeto del arrendamiento tales como, a título enumerativo, piscina, jardín y ascensores internos'.

Finalmente en la última adenda de 8.09.2014 nada consta se manifestare en lo que es la cuestión aquí planteada.

De los términos de las cláusulas que se acaban de reproducir se constata que la consideración de la fundamentación de lo que es objeto de reclamación en esta causa como derivado de una cláusula penal (y en particular lo que no se fijó en la sentencia de instancia y es objeto del recurso de apelación referente a las rentas hasta septiembre de 2017), es algo que deriva de los propios términos de las estipulaciones acordadas entre las partes en el contrato y adenda en los que expresamente se alude a ser lo pactado una cláusula penal. Dado que estas estipulaciones son el fundamento de la demanda, ello que implica que el análisis desde la perspectiva de la figura contractual de la cláusula penal que se plantea por la parte demandante/apelante no es algo que en supuesto analizado sea sorpresivo ni novedoso, con lo que se considera que sí puede ser planteada en sede de apelación y objeto de análisis en esta sentencia.

Tras esta precisión y en lo que es el contenido de las cláusulas antes transcritas, en el contrato inicial de 6.08.2014 en lo que es la duración del contrato se fija ésta en tres años de los que el primero es de obligado cumplimiento. Ello implica que el abono de la renta de este año debe ser íntegro pese a que la parte arrendataria cesare en el uso del bien arrendado. Tras el primer año se permite a los arrendatarios desistir del contrato (en lo que son los dos años siguientes previstos para la relación arrendaticia) debiendo para ello preavisar con cuatro meses de antelación. De no hacerlo en tal plazo se establece que el arrendador tiene derecho a exigir el importe íntegro de esa anualidad.

La adenda de 20.08.2014 modifica lo anterior y establece un plazo de obligado cumplimiento de tres años que implica la obligación por la parte arrendataria de abonar en todo caso las rentas referentes a este periodo de tres años, independientemente de que la parte arrendataria reintegre la posesión del objeto del arrendamiento antes de tal plazo.

Estas cláusulas son consideradas por los demandados como contrarias a las previsiones que se contienen en la LAU y con ello nulas.

En relación a lo que es el contenido de las cláusulas antes transcritas, las mismas (como ya se ha indicado) regulan un periodo de duración del contrato de obligado cumplimiento de 1 año en el contrato inicial y de 3 años en lo que es la adenda, fijando como consecuencia del no respeto de tal plazo de obligado cumplimiento, la necesidad de abonar el monto total de la renta del primer año (o sucesivos de no atender al preaviso de cuatro meses que se fija en el contrato) en lo que es el contrato o de los tres años en su integridad en todo caso (adenda).

Partiendo del tenor de lo acordado entre las partes, se considera necesario poner ello en relación con el régimen contenido en la LAU en lo que se refiere a la duración del contrato y facultad de desistimiento del mismo por parte del arrendatario en la fecha de suscripción del contrato (6.08.2014) y de la adenda (20.08.2014).

A tal efecto, en lo que es la duración mínima, disponía el art 9,1 LAU:

'1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.'

En lo que es la facultad por parte del arrendatario de desistir del contrato, señalaba el art 11 LAU (y señala pues no se ha modificado el precepto desde la Ley 4/2013 de 4 de junio):

'Artículo 11. Desistimiento del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

De las normas antes mencionadas se constata que el contrato (y la adenda objeto de las presentes actuaciones) sí se atiende a lo previsto en la LAU en lo que respecta al plazo mínimo de duración (tres años), si bien el régimen del desistimiento es diferente.

Así, en el previsto en la LAU el periodo mínimo de vigencia del contrato es de seis meses, siendo el plazo de preaviso de 30 días y la indemnización a abonar (caso de pactarse) la de 1 mes renta por año que quedare hasta la finalización del contrato.

Frente a ello, en el caso aquí analizado la duración mínima es de 1 (contrato) y 3 años (adenda), siendo el plazo de preaviso (en el contrato ya que en la adenda no se prevé al ser la duración del contrato y la mínima coincidente en 3 años) el de cuatro meses. La indemnización se fija en el contrato en el monto total de la anualidad en curso, mientras que en la adenda lo es todo el importe de la renta del periodo de vigencia del contrato al coincidir vigencia y periodo mínimo de estancia.

La diferencia entre el régimen legal y lo pactado es clara y plantea la cuestión referente a la validez de las previsiones fijadas en las estipulaciones antes transcritas.

El carácter del régimen normativo contenido en la LAU se contiene en el art. 4 LAU cuya redacción ha sufrido modificaciones que se estima idóneo reflejar.

En la redacción inicial (vigente hasta el 5.06.2013) se establecía:

'Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (LEG 1889, 27) .

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos'.

La Ley 4/2013 de 4 de junio modificó la redacción del precepto dándole la siguiente que ha estado en vigor entre el 6.06.2013 y el 18.12.2018 (es la que regía al tiempo de la redacción del contrato y adenda aquí analizados que ya se ha indicado son de 6.08.2014 y 20.08.2014):

'Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron'.

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre dio una nueva redacción al precepto que ha estado vigente desde el 19.12.2018 hasta el 23.01.2019 (el mismo conforme a lo que se indica en la Disposición transitoria primera del Real decreto no es de aplicación a los contratos de arrendamiento celebrados antes de su periodo de vigencia, rigiéndose estos contratos anteriores por el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, en cuyo caso se indica que se pueden adaptar al régimen jurídico establecido el Real Decreto-ley - en este caso no consta nada se hiciere): .

'Artículo 4 Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (LEG 1889, 27) .

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron'.

Esta redacción fue anulada por Acuerdo del Congreso de Diputados de 22.01.2019 de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, volviéndose a la redacción del precepto resultante de la Ley 4/2013 de 4 de junio antes transcrito.

Tras ello el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo le dio una nueva redacción al precepto vigente desde el 6.03.2019 y hasta la actualidad. (el mismo conforme a lo que se indica en la Disposición transitoria primera del Real Decreto no es de aplicación a los contratos de arrendamiento celebrados antes de su periodo de vigencia, rigiéndose estos contratos anteriores por el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, en cuyo caso se indica que se pueden adaptar al régimen jurídico establecido el Real Decreto-ley - en este caso no consta nada se hiciere):

'Artículo 4 Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (LEG 1889, 27).

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron'.

La exposición del desarrollo del régimen normativo se ha verificado pues durante determinados periodos de tiempo, el art. 4 LAU preveía en una plena libertad de pactos para los contratos de arrendamiento de vivienda calificada como 'suntuaria' entendiendo por tal los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

No obstante lo anterior, en este caso el contrato y adenda aquí analizados fueron suscritos en un momento en que tal previsión referente a las viviendas suntuarias no estaba vigente (lo fue con posterioridad al plazo de duración fijado para el contrato objeto de las presentes actuaciones), con lo que el contrato de arrendamiento debe imperativamente respetar las previsiones contenidas en los títulos I y IV de la LAU. A ello se añade que las cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes deben acordarse en el marco de lo establecido en el título II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En este caso el precepto relevante es el art.11 LAU que es el que regula (en el ámbito de un contrato de arrendamiento de vivienda) el tiempo de duración mínima para el arrendatario y las facultades de desistimiento a ello inherentes. Tal precepto está localizado en el Título II LAU lo que implica que los pactos entre las partes son siempre admisibles, si bien siempre dentro de los márgenes que la propia LAU establece (esta es la interpretación que se considera idónea para la expresión contenida en el art. 4 LAU referente a cláusulas acordadas en el marco de lo establecido en el título II LAU).

Tras esta precisión, en lo que se refiere a duración mínima, desistimiento e indemnización, la posibilidad de pacto se circunscribe (como resulta del art. 11 LAU) a la operativa de la indemnización caso de ejercitarse la facultad de desistimiento con preaviso de 30 días (una vez transcurridos 6 meses de vigencia del contrato) pudiendo ser el monto de la indemnización de 1 mes de renta por año que quedare por cumplir.

En este caso (tal y como se ha expuesto) lo fijado tanto en el contrato como en la adenda no se acomoda a los márgenes que se acaban de reseñar y que sólo permiten establecer una indemnización de 1 mes de renta por año que quedare por cumplir para el caso de ejercitarse la facultad de desistimiento por la parte arrendataria con preaviso de 30 días (y una vez transcurridos 6 meses de vigencia del contrato).

Es por ello que debe operar el efecto que fija el art. 6 LAU cual es el de entender nulas y con ello por no puestas las cláusulas aquí contempladas (y en los márgenes que exceden de las posibilidades de pacto que sí admite la LAU antes indicadas) y que no se consideran ajenas al contrato de arrendamiento como alega la parte demandante/apelante, sino que afectan a un elemento inherente al mismo cual es el plazo mismo de vigencia del contrato y los efectos de ello derivados.

Ello motiva que en este caso (y aplicando las previsiones de la LAU integrándolas con el contenido contractual de forma que los pactos solamente son válidos dentro de los márgenes que la misma prevé), la parte arrendataria se considera que podía desistir del contrato objeto de las presentes actuaciones con un preaviso de 30 días, debiendo abonar, además de las rentas correspondientes a toda la mensualidad en que ello se produjere (la renta se fijaba con carácter mensual), una indemnización de un mes por año que quedare hasta la finalización de la duración pactada de la relación arrendaticia.

En el supuesto aquí analizado, de la documentación aportada y traducida de la que no consta impugnación de la traducción (la documentación en un idioma distinto del castellano o catalán sin traducción no puede verse considerada conforme a lo previsto en el art. 144 LEC), consta que a principios de julio de 2016 ya se conocía por la propiedad que los arrendatarios dejarían la vivienda el 15.08.2016.

Lo que no cabe entender acreditado en base a tales mensajes es que la finalización de la relación arrendaticia fuere de mutuo acuerdo entre las partes (como sostiene la parte demandada en un hecho excluyente que a la misma corresponde probar conforme a las normas que en materia de carga de la prueba se contienen en el art 217 LEC), ya que pese a lo indicado por el Sr. Pedro Enrique en el acto de la vista referente a haber marchado a instancias de la propiedad, nada de ello (como tampoco la existencia de un acuerdo entre las partes de poner punto final al contrato) se considera cabe deducirlo de los mensajes de Whatsapp aportados.

Así, en ellos quien responde por la propiedad (D. Justiniano) alude a que le sabía muy mal el fin de la relación arrendaticia, que ello era por dinero y que no podía permitirse la situación más tiempo. También se alude por el mismo a una potencial firma de otro contrato.

Estas manifestaciones pueden enmarcarse en contextos de la más diversa índole pues la necesidad de dinero de la parte arrendadora (y la gestión de un nuevo contrato fuere de arrendamiento o de otro tipo) podría derivar, además de cuestiones derivadas del ejercicio de su actividad empresarial, también de los impagos de los aquí demandados.

Además, en esta realidad de no tener por terminada la relación arrendaticia entre las partes por una voluntad concordada (sino derivar de la parte arrendataria) se puede tener por conforme a la codemandada Dª Micaela al ser un hecho que le perjudica y no haber comparecido al acto del juicio en el que se había acordado su interrogatorio al amparo de lo previsto en el art. 304 LEC (previsión ésta ya indicada por el juzgador en el acto del juicio).

Ante esta lo expuesto, se considera que la parte demandada, al dejar la vivienda arrendada debía abonar, además de los suministros y las rentas pendientes de pago generadas hasta el mes de agosto de 2016 inclusive (que es lo fijado en la sentencia de instancia), asimismo (y en concepto de indemnización) una mensualidad adicional de renta (7.000 €) ya que el contrato tenía una vigencia hasta el 31.08.2017 y se dio por terminado un año antes (la renta del mes de agosto de 2016 se ha señalado que al ser mensual era exigible en su totalidad tal y como ya indicó la sentencia de instancia en una cuestión que no ha sido apelada).

Lo anterior implica que el recurso de apelación presentado se deba estimar en parte de modo que, a la condena al pago de los demandados fijada en la sentencia de instancia, se debe añadir un monto de 7.000 € mas el interés legal desde la interposición de la demanda y el previsto en el art 576 LEC desde sentencia de apelación en base a la misma argumentación que se contiene en la sentencia de instancia en cuanto a intereses y que no ha sido objeto de recurso. Ello supone que la condena a los demandados es al pago en forma solidaria de una cantidad total de 73.231,57 € mas intereses legales y sin imposición en las costas de la instancia pues, pese a la estimación en parte del recurso de apelación, la estimación de la demanda sigue siendo parcial aplicándose el criterio que en materia de costas se fija al respecto en el art 394.2 LEC (cada parte abona las generadas a su instancia y las comunes por mitad).

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación parcial del recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador D. Ignacio Marsal, en nombre y representación de Ten Basic SL contra la sentencia dictada en fecha 26.05.2021 por el/la Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Barcelona en los autos de procedimiento ordinario nº 1026/2017, debemos REVOCAR Y REVOCANMOS dicha resolución, en el sentido de que a la condena al pago de los demandados fijada en la sentencia de instancia y en los términos en ella señalados, se debe añadir un monto de 7.000 € mas y en cuanto a esta cantidad el interés legal desde la interposición de la demanda y el previsto en el art 576 LEC desde la sentencia de segunda instancia. Ello supone que se condena a los demandados a pagar a la demandante en forma solidaria la cantidad total de 73.231,57 € mas intereses legales y sin imposición en las costas.

En cuanto a las costas del presente recurso no procede su condena a ninguna de las partes.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

El Ilmo. Sr. Magistrado

D. Jordi Lluís Forgas Folch

votó en Sala y no pudo firmar

...

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

https://www3.poderjudicial.es/search/juez/index.jsp