Sentencia Civil Nº 529/2003, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 400/2003 de 26 de Marzo de 0014

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 529

Iltmos.:

Presidente: Don Andrés Sánchez Medina y Medina.

Magistrada: Doña Visitación Pérez Serra.

Magistrado: Don Enrique García Chamón Cervera.

En la ciudad de Alicante, a ocho de octubre de dos mil tres.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 296/02, sobre resolución de arrendamiento de local de negocio por subarriendo, cesión o traspaso inconsentidos, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 7 de Benidorm, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Don Juan Manuel y Doña Clara , representada por la Procuradora Doña Matilde Galiana Sanchis, con la dirección de la Letrada Doña Remedios Moreno-Palancas Liébana; y como apelada, la parte actora, Don Luis Francisco , representada por el Procurador Don Luís Roglá Benedito con la dirección del Letrado Don Francisco Such Ronda.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 296/02 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 7 de Benidorm, se dictó Sentencia de fecha veintiocho de enero de dos mil tres, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la presente demanda formulada por D. Luis Francisco , representada el Procurador de los Tribunales D. Luis Roglá Benedito, contra D. Juan Manuel y Doña Clara , representada por la Procuradora Dª Matilde Galiana Sanchís, debo: 1) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio, de fecha 28 de marzo de 1990, que vincula al actor, como arrendador, con los demandados, como arrendatarios. 2) Condenar a los demandados a desalojar dicho local que deberán dejar libre, vacua y expedita y a disposición de la parte demandante dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de ser lanzado judicialmente de la misma si así no lo hiciere. 3) Con imposición de las costas causadas en este pleito a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte demandada; y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a la parte actora que presentó el escrito de oposición. Seguidamente, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 400-B/03, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día de la fecha, en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- Antes de entrar a examinar las alegaciones contenidas en el recurso de apelación, debemos de estudiar el motivo de inadmisibilidad opuesto por la parte apelada que se refiere a la falta de cumplimiento por el apelante del presupuesto de admisibilidad del recurso exigido en el artículo 449.1 LEC respecto de los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, esto es, la acreditación por escrito, al tiempo de prepararlo, de tener satisfechas las rentas vencidas.

La ratio de esa norma es evitar que el arrendatario que ha sido condenado al desalojo de la finca arrendada aproveche la dilación que siempre entraña la sustanciación de un recurso para continuar poseyendo aquélla sin abonar contraprestación alguna. En nuestro caso, ni en todo el curso del proceso ni en el escrito en el que se opone la inadmisibilidad del recurso se ha puesto de manifiesto por el arrendador la falta de pago de renta alguna, lo que permite concluir que los demandados siempre han estado al corriente en el pago de las rentas. Si bien es cierto que en el escrito de preparación del recurso se ha preterido la acreditación expresa del abono de las rentas vencidas ello no puede llevar consigo la inadmisibilidad del recurso cuando realmente, cumpliendo la finalidad de la norma, los arrendatarios están al corriente en el pago de las rentas vencidas. Consiguientemente, deberá de rechazarse el motivo de inadmisibilidad opuesto por la parte apelada.

SEGUNDO.- Pasando ya al examen de los motivos del recurso de apelación, debemos de reducirlos a dos: 1.-) la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada por los dos arrendatarios, por conveniencias tributarias, cuyo objeto es la explotación de la misma actividad que venían desarrollando aquéllos desde el inicio de la relación arrendaticia, no puede equivaler a la introducción de un tercero ajeno a esa relación; 2.-) hubo consentimiento expreso o tácito del arrendador a la titularidad de la posición contractual del arrendatario en favor de la mercantil "Olé Olé Altea, S.L." pues conoció esa situación durante un prolongado período de tiempo sin que constara su oposición.

En relación con el primero de los motivos aludidos, debe de traerse a colación la STS de 30 de septiembre de 1997, la cual señala que "la verdadera causa de resolución contractual arrendaticia es la introducción subrepticia, por tanto sin autorización, de persona jurídica independientemente de los socios que la integran (Sentencia de 2 de marzo de 1.994), es decir, aunque el recurrente arrendatario ostente participación social en alguna de las mercantiles demandadas, no admitiéndose la ocupación compartida (Sentencia de 13 de noviembre de 1.991), consistente en la introducción de la persona ajena al contrato, lo que ocasiona su resolución, pues lo que resulta decisivo a efectos de la operatividad del art. 114-2° y 5° de la L.A.U. de 1.964 -vigente al tiempo de los hechos- es que se haya alterado subjetivamente la relación con el acceso ilegal, por prohibido, de terceros al mismo, pues no se autoriza el beneficio o ventaja que pueden obtener éstos, cuya actuación resulta sorpresiva para la parte arrendadora y actúa al margen de su voluntad contractual (SS de 25 de enero de 1.988, 7 de enero y 4 de abril de 1.991, 8 de febrero de 1.993 y 23 de octubre de 1.995)".

Es decir, la introducción de un tercero en el uso del local arrendado, total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, que llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir, cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución en la medida en que se realiza al margen de la Ley, y sin consentimiento del arrendador. Cuando el tercero que se introduce es una persona jurídica, aunque tenga carácter familiar o sea creada por los arrendatarios, al tener personalidad jurídica propia e independiente de los socios, se produce una mutación subjetiva en la ocupación del local que trasciende, no sólo a la posibilidad del beneficiario de la explotación sino también a las causas de extinción de la propia persona. Es más, y por lo que se refiere a los supuestos de sociedad limitada, se ha considerado que dado que nos encontramos ante una sociedad capitalista y no personalista, y aunque se hubiera adoptado tal fórmula societaria con un fin exclusivamente instrumental para facilitar la gestión del patrimonio familiar de los originarios arrendatarios, sin intervención de personas ajenas a aquéllos, concurre la causa de resolución ahora analizada, pues no deja de suponer una limitación de responsabilidad de los socios arrendatarios, que responden de tan solo hasta el montante de sus participaciones sociales (artículo 1 y ss. Ley 2/1995 de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada), y el nacimiento de la posibilidad de sustituir la persona del arrendatario eludiendo las normas imperativas sobre el traspaso de locales de negocio, acudiendo al mecanismo de la transmisión de las participaciones sociales, sin olvidar que la sociedad así constituida goza de personalidad jurídica propia al margen de la de los socios que la componen.

Así pues, siendo un hecho admitido que desde el día 20 de diciembre de 1995 se constituyó por los socios arrendatarios la mercantil "Olé Olé, Altea, S.L." para explotar la misma actividad comercial que desarrollaban originariamente los arrendatarios como personas físicas, cualquiera que fuere la finalidad que se persiguiere con la constitución de esa sociedad, es evidente que se ha producido la introducción de un tercero ajeno a la relación arrendaticia modificando la titularidad de la posición contractual del arrendatario sin utilizar los cauces legales ni haber obtenido el consentimiento del arrendador.

No es aplicable al presente caso la doctrina jurisprudencial contenida en la STS 5 de abril de 1989 que se invoca en el recurso porque el supuesto de hecho no es idéntico pues el tercero que se introduce en la relación arrendaticia en aquel asunto no era una sociedad mercantil sino la esposa del originario arrendatario.

TERCERO.- Seguidamente, debemos de abordar el siguiente motivo del recurso de apelación referido a la existencia de un consentimiento expreso o tácito por parte del arrendador a que la mercantil "Olé Olé, Altea, S.L." ocupara la posición de arrendataria.

No puede confundirse el consentimiento con el simple conocimiento de su realización o con la pasividad de la parte arrendadora ante tales hechos, por cuanto que ello no implica, necesariamente, que consienta la situación, aunque tenga trascendencia de cara a la posible prescripción de la acción, cuyo ejercicio tardío pero en el plazo legal (15 años), no es más que la realización de un derecho que le reconoce el ordenamiento jurídico, por lo que para que puede hablarse de un consentimiento tácito, será necesario que la parte arrendataria acredite que tal existió, a través de la prueba de hechos personales y directos del arrendador (hechos concluyentes) que así lo evidencien, convirtiéndolos de este modo en actos propios expresivos de la voluntad de crear o modificar algún derecho, cual es autorizar la sustitución en la titularidad de la parte arrendataria.

Tras el examen de la prueba llegamos a la misma conclusión que el Juzgador de instancia acerca de que no hubo consentimiento expreso (fundado en la simple alegación de los demandados sin ningún soporte probatorio) ni consentimiento tácito pues no se aprecia la concurrencia de hechos concluyentes y así:

1.-) en los recibos del pago de la renta (documento número 41 de la demanda), expedidos por la anterior arrendadora, al menos, hasta el mes de junio de 2001, figura expresamente Don Juan Manuel como la persona que efectua el pago de la renta sin hacer la más mínima referencia a ninguna mercantil.

2.-) en la escritura otorgada el día 23 de noviembre de 1996 (documento número 1 de la demanda), la originaria arrendadora vendió la nuda propiedad de la finca arrendada al hoy actor, reservándose aquélla el usufructo, concurriendo a esa misma escritura los demandados como personas físicas en su calidad de arrendatarios a los efectos de renunciar a sus derechos de tanteo y retracto que pudieran corresponderles, sin que nunca se hiciera la más mínima referencia a que la arrendataria fuese una mercantil representada por aquéllos.

3.-) el hecho de que el ingreso de las rentas se hiciera durante los meses de julio a noviembre de 2001 en una cuenta de titularidad de la arrendadora originaria y en la que nunca estuvo autorizado el hoy actor, y que el ordenante del ingreso fuese la mercantil "Olé Olé Altea, S.L." no puede elevarse a la categoría de hecho concluyente de la aceptación de la modificación de la titularidad del arrendatario porque: a) tuvo lugar durante cinco meses cuando el arrendamiento ya estaba vigente durante más de diez años; b) puede entenderse que se trataba del pago hecho por un tercero previsto en el artículo 1.158 del Código civil; c) la elevada edad de la arrendadora anterior (96 años) le impedía conocer el alcance del significado de que el pago de la renta lo efectuase una mercantil.

4.-) en ningún momento pueden equipararse a un consentimiento tácito los siguientes hechos: a) la relación de vecindad de la anterior arrendadora que vivía en el piso inmediatamente superior al local arrendado; b) la frecuencia con la que solía acudir el actor al local habida cuenta la buena relación que mantenía con los demandados; c) la omisión de cualquier referencia en las comunicaciones de las partes, previas al proceso, a la introducción ilícita de la mercantil "Olé Olé Altea, S.L." en la relación arrendaticia. Estos hechos no permiten concluir que ni la originaria arrendadora ni el hoy actor conocieran que una mercantil constituída por los arrendatarios pasara a explotar la misma actividad en el local arrendado.

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 LEC, las costas de esta alzada deberán de imponerse a la apelante al desestimarse el recurso de apelación.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Benidorm de fecha veintiocho de enero de dos mil tres, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada resolución, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-