Sentencia CIVIL Nº 529/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 667/2018 de 12 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
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N.I.G.: 1706642120170033254
Recurso de apelación 667/2018 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Figueres
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 105/2017
Parte recurrente/Solicitante: Leocadia , Roman
Procurador/a: Anna Maria Maestro Genover, Anna Maria Maestro Genover
Abogado/a: JOSEP PERICAY PIJAUME
Parte recurrida: Magdalena , Saturnino
Procurador/a: Narcís Jucglà Serra
Abogado/a: Jose Antonio Lopez Rosales
SENTENCIA Nº 529/2018
Magistrados:
Fernando Ferrero Hidalgo
Carles Cruz Moratones
Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 12 de noviembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 13 de junio de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 105/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Figueres a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Anna Maria Maestro Genover, en nombre y representación de Leocadia y Roman contra la sentencia de fecha 15/03/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Narcís Jucglà Serra, en nombre y representación de Magdalena y Saturnino .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO SE ESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. NARCÍS JUCGLÀ SERRA, en nombre y representación acreditada D. Saturnino y Dª. Magdalena y SE CONDENA a D. Roman y Dª. Leocadia a abonar a los actores la cantidad de 970 euros y las costas procesales.

La citada cantidad de 970 euros devengará el interés legal correspondiente desde el día 4 de diciembre de 2.015 hasta la fecha de la presente resolución, y desde esta fecha el interés legal incrementado en dos puntos hasta el completo pago.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 31/10/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, D. Roman y DÑA. Leocadia , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Figueres de fecha 15 de marzo del 2.018, en la que se estimó la demanda interpuesta por D. Saturnino y DÑA. Magdalena contra dichos recurrentes y en la que se ejercitaba la acción de devolución de la fianza prestada al concertar el contrato de arrendamiento sobre el local de negocios celebrado el día 5 de diciembre del 2.010, por importe de 970 euros.



TERCERO.- Los recurrentes impugnan la sentencia por error en la valoración de la prueba al no haber apreciado la existencia de daños en local al ser desalojado por los arrendatarios, daños que superan el importe de la fianza prestada.

Establece el artículo 36.4 de la Ley de arrendamientos Urbanos que regula fianza que el arrendatario debe prestar al momento de celebrarse el arrendamiento ' El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

De ello se desprende que el arrendador tiene el plazo de un mes para devolver la fianza prestada por el arrendatario, plazo que se establece para que el arrendador pueda comprobar si existen defectos en la finca o algún recibo de suministros librado con posterioridad y que se refiera al periodo de arrendamiento.

Transcurrido dicho plazo, al arrendador debe devolver la fianza y si no lo hace tiene la obligación de pagar el interés legal.

Ello significa que corresponde al arrendador y no al arrendatario justificar las causas que puedan motivar la no devolución de la fianza, entre ellas la existencia de daños causados en la finca arrendada.

Si ello es así, no puede imputarse mala fe en el arrendatario en demorar dos años en exigir la devolución de la fianza, pues tal obligación recae en el arrendador por imperativo legal y, por lo tanto, en el plazo de un mes tras la entrega de las llaves debe alegar y justificar los motivos por lo que no devuelve la fianza.

Cierto es que no hay norma legal que impida al arrendador demostrar con posterioridad que existen daños en la finca arrendada o cantidades pendientes de liquidar, pero si lo opone tiene la carga de probar los hechos que impidan la reclamación de la actora y si no lo hace o existen dudas de los mismos no cabe otra alternativa que aplicar el artículo 217.1 de la L.E.C. que establece que ' Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.'.

Y en el presente caso no cabe duda que tras más de dos años de haber sido desalojado el local difícilmente puede aceptarse como acreditado con las exigencia que establece el apartado 1 con relación al apartado 3 del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que hayan quedado acreditados los hechos que impiden la devolución de la fianza, como acertadamente resuelve el Juzgador de Instancia.

Aunque pudiera aceptarse que desde el desalojo por los arrendatarios del local no ha sido arrendado a terceros, a la vista del rótulo que sigue colgado a la entrada del local, ello no significa necesariamente que cuando fue desalojado se encontrase en el estado que muestran las fotografías. Durante más de dos años tanto en el exterior como en el interior del local han podido ocurrir diversas situaciones. Así la desaparición del toldo o de la unidad exterior del aire acondicionado pudo haber sido retirado por los arrendadores o sustraído por terceros. El funcionamiento incorrecto de la puerta de entrada puede deberse sin más a un deterioro por el uso, o a una falta de uso o a empleo de fuerza para acceder al local por terceros. El mal estado de las paredes puede deberse ciertamente a una actuación negligente de los arrendatarios, como a la actuación de terceros o incluso al propio uso, pues es claro que tras la finalización de un arrendamiento el estado del inmueble no necesariamente tiene que quedar en el mismo estado que tenía en el momento del inicio del alquiler y no por ello el arrendatario es responsable si el deterioro se produce por un uso correcto. Tampoco necesariamente que existan cables sueltos es consecuencia de daños provocados por el arrendatario, pues si podía retirar determinados elementos conectados a la red eléctrica, pueden quedar cables sueltos sin que por ello se produzcan daños en el local. Y la ausencia de algún elemento, como la tapa de la cisterna del wáter, no necesariamente debe ser imputado a los arrendatarios cuando han transcurridos más de dos años y pudieron haber existido comportamientos ilícitos por parte de terceros.

En definitiva, la omisión de los arrendadores de dejar constancia de los supuestos daños en el local en el mes establecido legalmente para devolver la fianza y el transcurso de un plazo relevante de más de dos años desde el desalojo del local impide, con las exigencias legales sobre la carga de la prueba, apreciar que los daños o ausencia de determinados elementos en el local sea imputable a la parte arrendataria, se haya o no arrendado el local en el periodo transcurrido.



CUARTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas del recurso al recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Roman y Leocadia contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 6 DE FIGUERES, en los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 105/2017, con fecha 15/03/2018, y CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000, contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Ferrero Hidalgo, D. Carles Cruz Moratones y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.