Sentencia Civil Nº 53/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, de 08 de Febrero de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 53

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª María Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a Ocho de Febrero de dos mil cinco.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre arrendamientos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. tres de San Vicente, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Dª María Dolores , habiendo intervenido en el recurso dicha parte, en su condición de recurrente, representada por D. Juan A. Martínez navarro y dirigida por el Letrado D. Rafael Poveda Ivorra, y como apelada D. Rodrigo , D. Jesús Luis y Dª Luz , representada por el Procurador D. Juan Ivorra Martínez con la dirección del Letrado D. Carlos García Galán.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 3 de San Vicente en los referidos autos, tramitados con el núm. 515/03 , se dictó sentencia con fecha 31 de Mayo de 2.004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el procurador D. Juan Ivorra Martinez en nombre y representación de D. Rodrigo, D. Jesús Luis y Dña Luz frente a dña María Dolores, representada por el Procurador D. Juan A. Martinez Navarro DEBO DECLARAR Y DECLARO la responsabilidad de la demandadadaen la causación de los daños y perjuicios en lamercancía delos actores por haber incumplido la obligación de mantenimiento y conservación en buen estado del local arrendado, y en su consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dña María Dolores al pago a los actores de la suma de 4.923,42 euros de principal , mas los intereses legales especificados en el Fundamento de derecho Sexto que se da aquí por reproducido, y pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos, previo emplazamiento de las partes a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 638B/04 tramitándose el recurso en forma legal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma Sra. Dª María Teresa Serra Abarca

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda del presente procedimiento se ejercitaba una acción declarativa y de condena, derivada de culpa contractual frente a Dª María Dolores, en su condición de arrendadora y propietaria del local comercial sito en la AVENIDA000, NUM000 , NUM001 de San Juan, reclamando la cantidad de 4.923,42 euros, como consecuencia de los daños causados en la inundación del local originados por las filtraciones de agua que se produjeron el día 11 de octubre de 2001. La Sentencia acoge las pretensiones del actor y condena a la demandada a la indemnización de la suma reclamada, más los intereses legales y pago de las costas.

Contra la sentencia dictada se interpone recurso de apelación por la parte demandada alegando dos motivos de oposición: 1º Falta de comunicación previa al propietario de la necesidad de reparaciones. 2º.- Las reparaciones que debía realizar, consistentes en la sustitución de cuatro tejas y de cuatro metros de tela asfáltica , corresponden al arrendatario, como así lo habían pactado en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1996, en la cláusula décima, párrafo segundo , que impone al arrendatario el deber de " vigilar por el mantenimiento y conservación de la finca", y en la cláusula in fine se manifiesta expresamente que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la finca serán a cargo del arrendatario".

SEGUNDO.- En cuanto al primer motivo de impugnación debe ser rechazado por los argumentos jurídicos expuestos en la Sentencia, puesto que a pesar de las alegaciones efectuadas en el recurso sobre la errónea valoración de la prueba practicada, las conclusiones a las que llega la juez a quo son razonables y lógicas, debiendo resaltar que según constante y reiterada jurisprudencia la valoración de la prueba que efectúa el Juzgador de instancia debe prevalecer sobre la que pretende la parte , ya que el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los testigos, partes o cualquier otro elemento probatorio, porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del Juzgador Sentenciador en la primera instancia.

En el presente supuesto consta acreditado por las declaraciones testificales de Dª Blanca y Dª Marisol, la primera empleada de la limpieza del local comercial y la segunda antigua dependienta de la tienda, que con antelación al siniestro acaecido el día 11 de octubre de 2001, ya había entrado agua en el escaparate del local , existiendo goteras en el techo , cada vez que llovía, manifestando asimismo que el marido de la propietaria y su hijo habían subido una semana antes al tejado para solucionar el problema. Declaraciones que no les priva de veracidad por el hecho de que sean o hayan sido empleadas de la arrendataria, teniendo en cuenta que el testimonio de las dos testigos coincide en lo esencial. El conocimiento de la propietaria del inmueble sobre los desperfectos del techo está avalado por la prueba documental aportada con el escrito de demanda( documento nº 12) de fecha 29 de diciembre de 1999, aunque referido a otro siniestro, que también afectaba al techo del local, lo que denota que se encontraba en mal estado de conservación y que esta circunstancia era conocida por la arrendadora.

TERCERO.- Respecto al segundo motivo de oposición hay que señalar que es obligación específica del arrendador, consustancial al concepto de contrato de arrendamiento , la de realizar las obras de conservación y las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en Estado de servir para el uso al que ha sido destinada. Lo dispone tanto el artículo 1.554.2 del Código Civil como el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que recoge el régimen jurídico de las reparaciones, imponiéndose que sean a cargo del arrendador, cuando "sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", lo que sólo encuentra excepción para "las pequeñas reparaciones", lo que no es el caso pues el deterioro del tejado debido a la falta de mantenimiento de la tela asfáltica , según informe del perito de la Compañía Aseguradora Mapfre, que visitó el local tras el siniestro ( documento nº 7 de la demanda), no impugnado de contrario, no se trata de obras de conservación sino de reparación de un elemento estructural de la finca al referirse al tejado o techo del inmueble. Y este régimen jurídico es de orden público e indisponible para las partes conforme resulta del artículo 6 de la mencionada Ley arrendaticia de 1994, de forma que aquél debe prevalecer frente al pactado en el contrato en que se traslada al inquilino el deber de realizar las obras de conservación y "reparación" "a tenor de lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , sobre arrendamientos urbanos. Como señala el T.S. en Sentencia de 9 de marzo de 1964 " ha de ser de cargo del arrendador la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para mantener el local en las condiciones necesarias para servir al uso para el que se destina , ya proceda su necesidad del uso ordenado para el arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor o desgaste natural de la cosa".

Por lo expuesto, los daños producidos en el local objeto del arrendamiento deben se a cargo del arrendador o propietario del mismo , no siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , puesto que dicho precepto tiene su esfera de actuación limitada a aquellos desperfectos que durante el arrendamiento se produzcan como consecuencia del uso de la cosa arrendada, pero no es de aplicación a aquellos supuestos en que no son consecuencia del uso, sino que son realizados para poder usar la cosa.

CUARTO.- En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª María Dolores, representada por el procurador Sr. Martínez Navarro, contra Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número 3 de San Vicente del Raspeig, con fecha 31 de Mayo de 2.004, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.