Sentencia Civil Nº 53/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 612/2009 de 10 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00053/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 612 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID , a diez de diciembre de dos mil nueve .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1724 /2007 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 77 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 612 /2009 , en los que aparece como parte apelante DOÑA Jacinta representado por el procurador DOÑA MARIA DEL CARMEN OLMOS GILSANZ, y como apelado DOÑA Paula , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA MARTA SANZ AMARO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, en fecha 22 de septiembre de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por Doña Jacinta , representada por la procuradora Doña Maria del Carmen Olmos Gilsanz, contra Paula , representada por la procuradora Doña Marta Sanz Amaro, debo de absolver y absuelvo a la citada demandada de los pedimentos del suplico de la demanda, y sin hacer declaración sobre costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DOÑA Jacinta , al que se opuso la parte apelada DOÑA Paula , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 2 de diciembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Ante la pretensión presentada por doña Jacinta contra doña Paula para conseguir, tras resolver el contrato de mutuo acuerdo con la arrendadora en fecha 31 de julio de 2006, que le fuera devuelta la fianza de 1500 euros que prestó al inicio del contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda sita en el piso NUM000 de la calle DIRECCION000 número NUM001 , NUM002 y NUM003 de Madrid, la arrendadora del piso, tras indicar que no hubo acuerdo alguno para la resolución del contrato y que las llaves no se las devolvieron, tras depositarlas en el buzón, hasta el día 6 de agosto, indicó que no estaba obligada a la devolución de la fianza en cuanto, debido al incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones contractuales, la actora era deudora de una mayor cantidad de dinero, en concreto: a) dos mensualidades de renta, la que transcurre desde el 23 de junio al 23 de julio de 2006 y la que va desde el 23 de julio de 2006 a 23 de agosto de 2006, ya que al abandonar el piso el día 6 de agosto, pues las llaves no se depositaron en el buzón hasta ese día, debía abonar la mensualidad entera, pues la misma comienza a correr el día 23 de cada mes y la renta, tal como se recogió en el contrato, debía abonarse en el plazo de cinco días, b) la indemnización a la que tenía derecho por la resolución anticipada y unilateral del contrato, que fijó en total en 2494 euros, 880 euros por falta de preaviso, otros 880 euros por la imposibilidad de alquiler el piso durante el mes siguiente al del abandono de la finca por la demandante y 734 euros que podían exigirse por la resolución anticipada del contrato y c) el pago de los consumos de gas durante el tiempo que estuvo en la vivienda la inquilina, que ascienden a 74,65 euros.

SEGUNDO. El Juzgado de Instancia, tras admitir, en función de lo dispuesto en el artículo 408 de la LEC , la posibilidad de que se pueda oponer la compensación de créditos sin necesidad de acudir a la reconvención, desestimó la demanda al considerar que la arrendataria debía una cantidad superior a la de la fianza, por lo que la arrendadora estaba legitimada para retener el importe total de la misma, en concreto por el mes que transcurre entre el 23 de junio al 23 de julio de 2006, del que no se había acreditado su pago por la inquilina que es a la que corresponde la carga de la prueba, y desde el 23 de julio y el 23 de agosto, en cuanto que la obligación del pago de la renta vencía a los cinco días del comienzo del periodo mensual, por la indemnización que tiene derecho la arrendadora ante la falta de preaviso y no respetar el periodo contractual y por el importe de la factura de gas, cantidades que exceden del importe de la fianza, por lo que no estaba obligada a devolver ninguna cantidad de la fianza que recibió.

TERCERO. Contra la sentencia de instancia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en el que la actora alegó:

A) Los créditos invocados no pueden ser objeto de compensación puesto que no cumplen con los requisitos establecidos en el artículo 1196 del Código Civil . En fase probatoria ha quedado acreditado que no existe la deuda de dos meses de renta dado que la propia demandada reconoce que el último pago se produjo en el mes de junio, por lo que, al tratarse de meses anticipados, se pagó íntegramente el mes de julio, mientras que el mes de agosto nunca llegó a devengarse puesto que se abandonó la vivienda antes del comienzo de dicho mes, y como ha reconocido la demandada las mensualidades se abonaban por meses completos.

La única deuda existente, que ha servido de excusa perfecta para negarse a la devolución de la fianza era el recibo del consumo de gas de los últimos meses de ocupación de la finca, pues al no estar emitido todavía por la empresa suministradora, sin que notificara luego a la misma, cuando estaba en su poder el recibo, ni siquiera cuando fue requerida por burofax para que liquidase las rentas.

B) La jurisprudencia citada por la actora en torno a la compensación de la fianza no puede ser tenida en cuanta, puesto que la LAU, mediante norma imperativa, establece que en los arrendamientos urbanos de viviendas el importe será de una sola mensualidad, y en este caso las cantidades entregadas por dicho concepto superan con creces una mensualidad de renta, por lo que lo que supere la mensualidad no puede ser objeto de compensación y debería ser devuelto a la parte actora.

CUARTO. Antes de entrar a analizar las cuestiones planteadas en el recurso de apelación, debemos indicar que no existe duda alguna, pues así se establece claramente en el contrato y fue reconocido por ambas partes litigantes, que la mensualidad empezaba a correr el día 23 de cada mes y que, por ello, antes del 28 venía obligada la inquilina al pago de la renta. Asimismo debemos considerar que la arrendataria resolvió el contrato de manera unilateral, pues no ha podido acreditarse que las partes llegasen a un acuerdo para resolver el contrato antes del vencimiento del periodo contractual pactado, sino simplemente que la inquilina decidió marcharse de la vivienda sin respetar el plazo de preaviso ni el periodo de vigencia.

Dicho esto no podemos aceptar que no sea compensables con la fianza las deudas que había contraído la inquilina con la arrendadora, pues el crédito por la mensualidad que comenzó a correr el 23 de julio de 2006, pues, tras examinar el interrogatorio de la demandada, no consideramos que pueda aceptarse que la mensualidad anterior estuviese sin abonar, ya que la arrendadora no hizo indicación alguna sobre la misma cuando se la pregunto sobre las cantidades que dejó debiendo la antigua inquilina al marcharse de la finca, y el derivado del recibo del gas reúnen todos los requisitos necesarios para la compensación legal, regulada en los artículos 1995 y siguientes del CC , al tratarse de unas deudas de dinero, vencidas, líquidas y exigibles.

Asimismo aceptamos, por vía de la compensación judicial, que no es necesario hacerla valer por vía de la reconvención, tal como se explicó adecuadamente en la sentencia de instancia en función de lo dispuesto en el artículo 408 del CC , que se compense con la fianza la indemnización que le corresponde recibir a la arrendadora ante la resolución anticipada, unilateral y sin preaviso del contrato. En estas condiciones si no cabe duda de que la actora es deudora de la suma de 880 euros por la mensualidad que quedó impagada y la de 74,65 euros por el recibo del gas, estimamos que debe declararse compensada en su totalidad la obligación de devolver el importe de la fianza, ya que no cabe la menor duda de que se le podría conceder a la arrendadora una indemnización de 550 euros por el modo en que la arrendataria resolvió el contrato, sin preaviso previo y sin respetar el periodo contractual, con lo que se vería consumida totalmente el crédito de 1.500 euros que se está reclamando en este momento.

QUINTO. Es cierto que se estipuló en el contrato una fianza superior a la establecida por la ley, que es de una sola mensualidad, y que este hecho hubiera permitido a la parte arrendataria a exigir la devolución del exceso durante la vigencia del contrato.

Ahora bien, una vez resuelto el contrato, la interpretación que ha hecho el apelante sobre la cuantía que excede de la mensualidad de renta, no la podemos aceptar, pues estimamos que a la misma debe darse el tratamiento de una cantidad concedida en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, pues, tal como se desprende del artículo 36.5 de la L.A.U ., se permite que las partes establezcan garantías adicionales a la de la fianza, por lo que consideramos que puede compensarse con las deudas que haya contraído la actora con ocasión del contrato que la vinculó con la demandada.

SEXTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Jacinta , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Carmen Olmos Gilsanz, contra la sentencia dictada el día 22 de septiembre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid en el procedimiento ordinario 1724/07, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.