Sentencia Civil Nº 53/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 46/2014 de 28 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00053/2014

S E N T E N C I A Nº 53

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. Mateo Ramón Homar.

MAGISTRADOS:

D. Santiago Oliver Barceló.

Dª Covadonga Sola Ruíz.

En Palma de Mallorca a veintiocho de febrero de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de ORDINARIO ARRENDAMIENTOS-249.1.6, 1065 /2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de IBIZA/EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 46/2014, en los que aparece como parte apelante, Dª Catalina , Dª Elena y D. Humberto , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. ANTONIO COLOM FERRA y asistidos por el Letrado D. MARIA NO RAMON SUÑER; y como parte apelada, Dª Florencia , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. CRISTINA SUAU MOREY y asistida por el Letrado D. RAMON BARADAT FONTANET.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Mateo Ramón Homar.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Ibiza en fecha 12-marzo- 2013, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimando la demanda presentada por el Procurador D. Cesar Serra González en nombre y representación de Dª Florencia contra Dª Catalina , Dª Elena y D. Humberto debo condenar y condeno a los demandados a pagar solidariamente a la actora la cantidad de 9600 euros con los intereses de demora correspondientes a 10.063,34 desde la fecha de la presentación de la demandada imponiéndoles el pago de las costas'.

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 26 de febrero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Son hechos reconocidos por la partes: A) Que Dª Florencia , como arrendadora, y D. Humberto , Dª Catalina y Dª Elena , como arrendatarios, en fecha 1.11.2.010 concertaron un contrato de arrendamiento urbano de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 . NUM001 y una plaza de aparcamiento, en el cual se pactaba, entre otros aspectos, una duración de un año, una renta de 1.200 euros al mes, y una cláusula segunda que textualmente dice: 'En el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado en el contrato el arrendatario desistiera del mismo, deberá preavisar al arrendador con una antelación mínima de un mes y le indemnizará con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada mes de contrato que le reste por cumplir'. B) Los arrendatarios entregaron a la arrendadora un documento privado que lleva fecha 26.02.2.011 en el que le comunican la 'rescisión' del contrato y la entrega de las llaves del día 1.03.2.011. En el aludido día se entregaron las llaves. Los arrendatarios entregaron un documento manuscrito a la arrendadora en la que reconocen una deuda de 463,34 euros por consumos de agua, gas y electricidad durante los cuatro meses que duró el arrendamiento. C) Los demandados se han allanado al pago de los 463,34 euros por consumos. D) Parece ser que la fianza prestada se imputa a la renta del mes de febrero de 2.011.

La actora y arrendadora reclama a los demandados y arrendatarios la suma de 9.600 euros en base a la aludida cláusula segunda por la renta correspondiente a los ocho meses que quedaban para finalizar el período contractual pactado. Se alega que los demandados aceptaron garantizar el pago de un mínimo de un año de alquiler; que le comunicaron que habían encontrado una vivienda de similares características y sin ningún tipo de preaviso la abandonaron.

Los arrendatarios demandados alegan que la recepción voluntaria de las llaves por parte de la actora, sin nada que oponer a que les fuere reintegrada la posesión, supone una resolución del contrato tácitamente aceptada por las partes; que se pusieron de manifiesto importantes humedades en el piso de las cuales la arrendadora no quiso hacerse cargo; la aludida cláusula pretende reproducir el artículo 11 de la LAU , y debe interpretarse como una indemnización de un mes por año, y no prevé el pago de un año entero de alquiler.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda interpuesta, y, como aspectos más relevantes, refiere que la cláusula penal tiene plena validez y eficacia conforme al artículo 1.152 CC ; que la previsión del artículo 11 LAU nada tiene que ver con una cláusula penal, sino que otorga al arrendatario la facultad de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda, y no se cumplen en el caso los presupuestos a que se refiere dicho precepto, y no estamos en un contrato de duración superior a los cinco años; la cláusula es innecesaria, pues los arrendatarios vienen obligados a cumplir el tiempo de duración pactada; no se han acreditado la existencia de humedades, pues los testigos, -amiga y una hermana de uno de los demandados-, son vagos, genéricos e imprecisos, sin que reclamasen a la arrendadora, cuyo domicilio obra en el contrato.

Dicha sentencia es apelada por la representación de los demandados en petición de nueva sentencia absolutoria, y en el mismo reproducen las mismas alegaciones de la contestación, tales como la existencia de una resolución de mutuo acuerdo al recibir las llaves la arrendadora; que no se hicieron constar más deudas en el documento en el que se recogen los gastos por consumos; el pretender ahora el cobro de rentas una vez recobrada la posesión supone una reserva mental por parte de la arrendadora que transgrede la más elementales normas de buena fe y abuso de derecho; no se hubieran entregado las llaves de haber sabido dicha reclamación, hubieran solicitado la resolución por humedades y adoptado previsiones y cautelas para acreditar tal circunstancia; interpretación improcedente de la cláusula segunda, por tener una redacción prácticamente idéntica a la establecida en el artículo 11 LAU , si bien se ha sustituido la mención 'por cada año' del texto legal por la de 'por cada mes'; si el desistimiento unilateral da lugar a una indemnización igual a la del resto que queda por pagar hasta el fin del contrato, la cláusula deviene innecesaria y superflua; la arrendadora redactó el contrato y creó la oscuridad de la que ahora se pretende beneficiar; quisieron pactar la posibilidad de un desistimiento unilateral y no cabe una interpretación en beneficio de quien ha originado la oscuridad y vacía de contenido la voluntad contractualmente manifestada por las partes, y las partes quisieron reproducir la dicción literal del artículo 11 de la LAU ; no existe inconveniente en que este pacto pueda incluirse en contratos de duración menor a cinco años en aplicación del artículo 1.255 CC ; se ha producido un enriquecimiento injusto, pues la arrendadora dijo haberlo arrendado a un tercero que no efectuó ninguna queja por humedades, y sólo se deberían las rentas hasta que fue arrendado de nuevo.

La representación de la arrendadora solicita la confirmación de la sentencia de instancia, y como argumentos más relevantes refiere que la arrendadora alquiló el piso a los tres arrendatarios porque eran enfermeros de Can Mises y aceptaron garantizar el pago de un mínimo de una año de alquiler, para lo cual se introdujo dicha cláusula; que se marcharon porque una de las arrendatarias se fue a Sevilla y los otros dos les resultaba gravosa la renta y se marcharon a otro piso; que la renta mensual es menor cuando se alquila para un año que si sólo lo es por temporada de verano; y que la interpretación del contrato debe efectuarse en sus propios términos.

SEGUNDO.- En cuanto a la alegada existencia de un pacto de resolución contractual aceptado por la arrendadora con renuncia a la percepción de las rentas por el resto del plazo pactado, la Sala ratifica la acertada valoración de la sentencia de instancia, resaltando que en las actuaciones no obra prueba alguna de la renuncia por la arrendadora de la cantidad que pudiera corresponderle por aplicación de la cláusula segunda. El solo hecho de recibir las llaves, y con ellas, recobrar la posesión inmediata del inmueble arrendada, no supone la renuncia o condonación alguna de cantidades debidas, no obrando ningún documento que contenga una liquidación final del arriendo, o del que se deduzca una renuncia por el arrendador a reclamar suma alguna como indemnización por un incumplimiento contractual de los arrendadores, cual es el no agotar el tiempo pactado. El documento en el que se recoge el importe de los gastos por consumo es unilateralmente emitido por dos de los tres arrendatarios, y el mismo no es suscrito por la arrendadora, si bien se le entrega a la misma, por tanto, no puede inferirse ningún supuesto de aceptación tácita y sin consecuencia alguna del desistimiento unilateral del contrato por los demandados. No apreciamos que el recibir las llaves equivalga a condonación alguna, y ello no apreciamos que sea contrario a un principio de buena fe. El posible silencio de la arrendadora sobre el particular en la entrega de las llaves no puede considerarse como una renuncia a sus posibles derechos como consecuencia de un desistimiento unilateral del contrato, destacando la ausencia de documento que exprese que las partes no tienen nada que reclamar. Además, es llamativo que los arrendatarios ni siquiera en la actualidad hayan abonado la suma por suministros que se obligaron expresamente a pagar en el documento. Por tanto, se desestima dicho motivo del recurso.

TERCERO.- En la SAP Madrid, Sec 25 de 5 de marzo de 2.010 , al tratar sobre la problemática del desistimiento unilateral en un contrato de arrendamiento, se indica que, ' no habiéndose pactado nada en el contrato de arrendamiento sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, deba estarse a la regulación establecida en el Código Civil , que no contempla tal posibilidad y con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece por contra que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado - art. 1565 del Código Civil - y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 del propio texto legal - art. 1568 -, preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución. Debe recordarse, además, la norma contenida en el art. 1256 del Código Civil , según la cual la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, que se vulneraría de permitir a uno de ellos poner fin al arrendamiento, a su conveniencia, sin haberse pactado algo sobre el particular'

Como se señaló en la sentencia de esta Sala de 29 de diciembre de 2.009 , en caso de desistimiento unilateral, 'La doctrina jurisprudencial atiende a las circunstancias específicas del caso concreto, y, por regla general, sigue el criterio de condenar al arrendatario al pago de la renta correspondiente a las mensualidades restantes hasta la expiración del término contractual, salvo que hubiese procedido a un nuevo arriendo (lo que provocaría un enriquecimiento injusto del arrendador al percibir dos rentas por una misma mensualidad), o que el plazo sea muy largo, e implique un ejercicio contrario a la buena fe contractual. En este sentido cabe citar las alegadas STS de 12 de junio y 2 de octubre de 2.008 , y, en esta última, relativa a un recurso de casación por interés casacional en aplicación del artículo 56 de la LAU de 1.964 EDL1964/1962 , y si bien la ley vigente aplicable al supuesto enjuiciado no contiene una norma idéntica, consideramos que sus razonamientos le son igualmente aplicables, siquiera lo sea por aplicación de las normas generales de las obligaciones y contratos, y señala que ' la improcedencia de reducir o moderar la consecuencia indemnizatoria prevista en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es preciso traer a colación la doctrina de esta Sala recogida entre otras, en la Sentencia de 30 de octubre de 2007 , en la que se expone que es cierto que la jurisprudencia de esta Sala mantuvo en determinadas ocasiones la imposibilidad de modificar cuantitativamente la indemnización resultante de la estricta y rigurosa aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , Texto Refundido de 1964, y muestra de ello son algunas de las sentencias que se citan en el recurso, pero también que la doctrina más reciente de esta Sala 'se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso'. En primer lugar, afirma la sentencia de 3 de febrero de 2006 «la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria constituye 'quaestio facti', por lo que su estimación es función soberana de los juzgadores de instancia, y sólo cabe su control en casación mediante denuncia de error en la valoración probatoria con cita de la norma legal de prueba que se estime conculcada de modo trascendente para tal apreciación fáctica», e igualmente razona de la siguiente forma sobre la aplicación del citado artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 : «... la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad ( SS. entre otras, 30 noviembre 1992 , 28 febrero 1995 , 13 febrero 1996 , 26 junio 2002 , 20 junio 2003 , 3 junio 2005 ), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación ( SS., entre otras, 2 julio 1984 , 15 junio 1993 , 25 enero y 28 febrero 1996 , 17 octubre 1998 , 25 marzo 1999 , 23 mayo 2001 , 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como 'obiter dictum'-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ EDL 1985/198754 y actualmente también 247 LECiv /2000'. Tal doctrina aparece reiterada en la sentencia de 7 de junio de 2006 , que recoge de modo literal los anteriores razonamientos............., la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex-arrendatario del abono de indemnización - sentencias de 15 de junio de 1993 , 28 de febrero de 1996 , 30 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2001 -. Se entiende que el artículo 56 presupone la existencia del daño si el local permanece desocupado, no en otro caso, pues existiría un enriquecimiento injusto del arrendatario, que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento'.

En el supuesto enjuiciado se ha producido un desistimiento unilateral del contrato por parte de los arrendatarios que ha supuesto un incumplimiento de su obligación de del plazo temporal pactado. No se aprecia la existencia de un incumplimiento contractual por parte de la arrendadora que justifique la resolución contractual, y en este sentido la referencia genérica a unas humedades, sobre la cual los testigos son vagos e imprecisos en cuanto a su extensión o entidad, es insuficiente para justificar tal resolución.

Por la arrendadora se plantea que se pactó una renta mensual de cuantía inferior por cuanto el arrendamiento era de duración mínima anual y no de temporada. Puede considerarse como un hecho notorio en zonas turísticas como es Ibiza que las rentas en temporada de verano son más elevadas que en temporada de invierno, salvo que se haga una media anual. No obstante, en el caso que nos ocupa, los cuatro meses de contrato lo han sido en su totalidad en temporada baja- de noviembre a febrero, ambos inclusive- y desconocemos los precios medios de renta.

El hecho de si la arrendadora ha alquilado nuevamente el piso antes de los ocho meses ahora reclamados es un dato irrelevante, pues lo que se interpreta es el contenido de una cláusula penal por desistimiento unilateral de los arrendatarios, cuyas consecuencias no se ven afectadas por el hecho de si la arrendadora ha tardado más o menos en arrendar nuevamente el piso, tratándose además de una cuestión puesta de manifiesto por primera vez en segunda instancia en el escrito ampliatorio del recurso de apelación.

CUARTO.- Más compleja resulta la interpretación de la cláusula segunda del contrato transcrita en el fundamento primero de esta resolución, a la cual consideramos de redacción muy confusa, alusiva a la concesión a los arrendatarios de un derecho de desistimiento anticipado del contrato, y tal como refiere la recurrente recoge una frase del artículo 11 de la LAU , si bien es sustituida la palabra 'por cada año' que obra en el texto legal por la de 'por cada mes'. Nos referimos a la redacción de dicho artículo vigente en la fecha de celebración del contrato y antes de su modificación por la Ley 4/2.013 de 4 de junio, relativa a contratos de arrendamiento de más de cinco años de duración

Concordamos con la Juzgadora de instancia que el artículo 11 de la LAU no es de aplicación al supuesto enjuiciado, pues el contrato que nos ocupa no ha tenido una duración pactada de más de cinco años, sino tan sólo de cuatro meses y pacto de un año. No obstante, y tal como acertadamente reseña la recurrente, no existe obstáculo alguno a que las partes puedan acordar lo que consideren procedentes en un supuesto de desistimiento unilateral por los arrendatarios en un contrato de duración menor a cinco años y en aplicación del artículo 1.255 CC .

Consideramos que es totalmente inútil una cláusula de dicho tipo, puesto que concede un derecho de desistimiento unilateral a los demandados sin beneficio alguno para los mismos, puesto que si se lee atentamente se aprecia que deben pagarse las rentas de todas las mensualidades que restan para concluir el plazo pactado. En tal caso hubiera sido más correcto, o no efectuar mención alguna de tal derecho de desistimiento unilateral, o recoger claramente que el mismo no es admisible y si se desiste del contrato se deben abonar todas las rentas pendientes hasta su conclusión. No se comprende el motivo por el que se emplean estos circunloquios, de referir que le 'indemnizará con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada mes de contrato que le reste por cumplir', cuando tales palabras hubieran podido redactarse con otras distintas más claras. Se plantean dudas sobre si se trata de una cláusula penal en beneficio del arrendador o del arrendatario, y sobre si se ha padecido un error al consignar las palabras 'por cada mes', cuando en realidad se quería decir 'por cada año', como indica el artículo 11 LAU , en el cual, sin duda se inspira por transcribir una frase entera del mismo con la aludida salvedad. La referencia a una cláusula penal no aclara la cuestión, pues tanto, pueden entenderse que existiría sin la misma es un mes por año, o si es de cada mensualidad. Concordamos con la recurrente que la redacción es confusa y oscura, pues puede provocar un error de interpretación en los arrendatarios al concederle un derecho a un desistimiento unilateral, que finalmente no les reporta beneficio alguno, y que se ha producido un error en la transcripción del precepto legal y se quería decir 'por cada año' y no 'por cada mes'

Se ha planteado una posible aplicación del criterio de interpretación del artículo 1.288 del CC . Al respecto, como indica la STS de 13 de diciembre de 1.986 , 'La regla de interpretación contra 'proférentem', acogida en el artículo 1288 del Código Civil como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona'. La STS de 27 de septiembre de 1.996 refiere que 'Este precepto no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada , sino cuando una vez utilizados los criterios legales hemenéuticos y, por supuesto y primordialmente las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido sino que origina varios en análogo grado de credibilidad' y la STS de 17 de octubre de 1.998 , que 'La regla que contiene el precepto no es rígida ni absoluta y para su aplicación ha de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, de esta manera resulta relegado el precepto'.

Por ello, estimamos aplicable el criterio residual de interpretación 'contra proferentem' del artículo 1.288 CC , y ante la duda y con las dos posibles interpretaciones, la redacción de tal requisito fue efectuada por la actora o persona de su confianza mediante un impreso rellenando los nombres y DNI de los arrendatarios, y a la misma le deben perjudicar tales dudas interpretativas, y debemos considerar que las partes quisieron hacer referencia al artículo 11 de la LAU , si bien aplicándolo a un arrendamiento de una duración de menos de cinco años, con lo cual, la indemnización debe cubrir será la de un mes de preaviso, y dos terceras partes de una mensualidad de renta (800 euros), con lo cual conforme a dicha cláusula, los demandados adeudan la suma de 2.000 euros, que incrementados en los 463,34 euros por los gastos pendientes por suministro supone un total de 2.463,34 euros.

En consecuencia, se estima parcialmente el recurso de apelación con reducción de la suma debida por los arrendatarios.

QUINTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.2 de la L.E.C ., al ser parcial la estimación de la demanda no procede hacer especial pronunciamiento sobre las de la primera instancia; y tampoco con respecto a las de esta alzada, en virtud de lo dispuesto en el art. 398 del mismo texto legal , al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

1) ESTIMAR PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. Juan Antonio Landaburu Riera, en nombre y representación de Dª Catalina , Dª Elena y D. Humberto , contra la sentencia de fecha 12 de marzo de 2.013 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Eivissa, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo.

2) DEBEMOS REVOCAR parcialmente dicha resolución, y en su lugar debemos rebajar la suma adeudada a la de 2.463,34 euros y sus intereses legales, los del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

3) No se efectúa expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.