Sentencia Civil Nº 530/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 566/2008 de 05 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00530/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7009055 /2008

ROLLO: RECURSO DE APELACION 566 /2008

VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1194 /2007

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID

Apelante/s: Jose Francisco

Procurador: BEATRIZ CALVILLO RODRIGUEZ

Apelado/s: INMOBILIARIA SANDI S.L.

Procurador: MANUEL DE BENITO OTEO

SENTENCIA Nº530

Ponente: Ilmo. Sr. D. RAMON RUIZ JIMÉNEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. RAMON RUIZ JIMÉNEZ

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En MADRID a, cinco de noviembre de dos mil ocho.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal 1194/07, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 566/08, en el que han sido partes, como apelante D. Jose Francisco , que estuvo representado por la Procuradora Dª. Beatriz Calvillo Rodríguez; y de otra, como apelada la mercantil INMOBILIARIA SANDI, S.L., que vino al litigio representada por el Procurador D. Manuel de Benito Oteo, habiendo estado ambas partes defendidas por Letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. RAMON RUIZ JIMÉNEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 16/01/08 el Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Manuel de Benito Oteo en nombre y representación de la entidad "INMOBILIARIA SANDI, S.L." debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de los locales comerciales nº 1, 2 y 4 sitos en la calle San Claudio nº 89 de Madrid de fecha 1 de julio de 2007, condenando al demandado, D. Jose Francisco , a desalojar y dejar a disposición de la parte demandante el citado local con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificara dentro del plazo establecido; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de D. Jose Francisco , que formalizó adecuadamente y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que tuvieron entrada el 23/07/08, abriéndose, de inmediato, el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el día cuatro de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO.- La inmobiliaria SANDI S.L. solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio que le ligaba con el demandado por expiración del término. Se convino el contrato el 1 de julio del 2000 con una duración de 7 años y se le dio aviso con la antelación legalmente exigida mostrando la voluntad de no renovarlo. La oposición del demandado se basa en la existencia de un contrato anterior de 1 de julio 1988 que ininterrumpidamente ha regido el arrendamiento hasta que fue sustituido por el de 1 de julio del año 2000. El contrato inicial, de 1988 era de duración indefinida y una renta anual de 522.984 ptas. y fue sustituido alterando la renta, ahora de 1.500.000 ptas. al año. La sentencia estima la demanda entendiendo que se trataba de una novación extintiva y no meramente modificativa, y respetando la voluntad de las partes que convinieron un nuevo contrato bajo unas nuevas condiciones. Se alza contra ella el inicial demandado.

SEGUNDO.- En esencia descansa el recurso, en primer lugar en una actuación contra sus propios actos por parte del actor, que aceptó la renta de julio del año 2000, lo que supondría que el mismo estaría en vigor.

Entre tantas, la sentencia del Tribunal Supremo de 28.10.2003 , pone de relieve que los actos propios se definen como expresión inequívoca del consentimiento que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concretan efectivamente lo que ha querido su autor y además causan estado frente a terceros. En la misma línea, y en las numerosas sentencias que se citan en la anterior, se pone de relieve que el principio general de Derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer, sin duda alguna, una determinada situación jurídica afectante a su autor y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior.

No cabe dar tal carácter a los actos llevados a cabo por el demandante, en cuanto ya se dice por el propio recurrente que el arrendador ya había presentado la demanda, de manera que el hecho de actualizar la renta atendida la voluntad del arrendatario de no abandonar voluntariamente el local, no es sino mantener la vigencia del contrato de maneras que la renta a pagar fuese conforme a lo que autorizaba el contrato y es un hecho que el demandado se ha mantenido y se mantiene en local en tanto no se ejecute la sentencia.

Se denuncia luego error en cuanto a la validez de los contratos, insistiendo en el hecho de haber notificado la revisión de la renta después de presentada la demanda, lo que precisamente revela la clara voluntad de extinguir el contrato, pero también de percibir la renta adecuada en tanto se ocupara la vivienda.

Se ocupa luego de la valoración del segundo contrato negando valor y orientando veladamente su defensa a la existencia de un engaño o un error al que fue llevado el arrendatario, que relaciona con vicio de consentimiento.

Son muchos los argumentos y todos carentes de prueba alguna, en orden a mantener la vigencia del primero de los contratos; las razones que asistieran a las partes para modificar el contrato, desde luego escapan a esta Sala, pero por sí solo no suponen ni permiten dar por acreditado ni engaño ni desde luego vicio o defecto de consentimiento que precisa ser probado. No aparece tampoco la cuestión especialmente difícil de comprensión para cualquier persona, atendida la antigüedad del anterior contrato y sus condiciones en relación con el que sustituía a aquel esencialmente incompatible con aquel.

La sentencia de esta misma Sala de 22.2.2007 ya ponía de relieve en relación con la entidad de la novación que conforme a reiterada jurisprudencia el concepto amplio del Derecho español admite y reconoce una novación propia o extintiva y otra impropia o modificativa, que no opera extintivamente, el propio art. 1203 del Código Civil alude a que la obligaciones pueden modificarse, aun cuando en el art. 1156 contempla la novación como causa de extinción, debiendo hacerse el deslinde entre una y otra tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación que se introduzca, de modo que mientras el vínculo primitivo subsista, aunque modificado, habrá novación impropia o modificativa; siendo también constante la jurisprudencia al señalar que en caso de duda habrá de estarse por la modificativa; como dice el Tribunal Supremo, S. 15 de octubre de 1996, "la entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril , sobre Medidas de Política Económica, determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubieren convenido explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en SS. 12 de mayo de 1989, 4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1992 y 20 de abril de 1993 , no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley al haberse limitado a suprimir el mero automaticismo legal u "ope legis", y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas; la citada STS 18 de marzo de 1992 insiste en la necesidad de una meditada interpretación para cada caso concreto, determinada por el tenor del repetido RDL 2/85; nos encontramos se decía en aquella sentencia, con un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 , en el que expresamente se pacta el sometimiento a la prórroga forzosa para el arrendador; partiendo de lo precedente nos hemos de adentrar en la segundo cuestión objeto de controversia, esto es, cuál ha de ser el régimen jurídico aplicable a dicho contrato a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre , siendo al respecto clarificadora la exposición de motivos o preámbulo de esta Ley al señalar "por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del RDL 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes lo que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración se refiere. Por ello estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado son sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes"; desde el precedente contenido claro se presenta que el legislador realizó expresa contemplación de supuestos como el de autos, en los que viene a dar prevalencia al principio de autonomía de la voluntad, con diferencia a los contratos precedentes a aquella fecha, en que la autonomía de la voluntad no podía excluir la prórroga forzosa, art. 6 del texto refundido de 1964 , al no estimar renunciable el derecho de prórroga forzosa.

Dispone el art. 1.203 CC que "Las obligaciones pueden modificarse:

1º) Variando su objeto o sus condiciones principales.

2º) Sustituyendo la persona del deudor.

3º) Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.

Por su parte, el artículo 1204 , dispone que "Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles".

Es claro que en este caso, la voluntad de las partes claramente manifestada era extinguir el primitivo contrato que además era incompatible con el nuevo en aspectos esenciales del mismo.

Debe mantenerse entonces la sentencia en sus propios términos.

TERCERO.- La desestimación del recurso comporta la condena al apelante en las costas de esta alzada (arts. 398 y 394 LEC ).

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

DESESTIMAR EL RECURSO INTERPUESTO POR D. Jose Francisco , REPRESENTADO POR LA PROCURADORA SRA. CALVILLO RODRÍGUEZ, CONTRA LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 72 DE MADRID EN PROCEDIMIENTO VERBAL 1194/07 SEGUIDO A INSTANCIAS DE LA MERCANTIL INMOBILIARIA SANDI, S.L., REPRESENTADA POR EL PROCURADOR SR. DE BENITO OTEO, CONFIRMANDO LA MISMA E IMPONIENDO AL APELANTE LAS COSTAS DE ESTA ALZADA.

Notifíquese esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.