Sentencia Civil Nº 531/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 714/2008 de 29 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7011361 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 714 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 461 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de MADRID

De: FUNDACION PRIVADA CARMEN Y MARIA JOSE GODO

Procurador: FRANCISCO CALVO RUIZ

Contra: Jose Ignacio

Procurador: MARIA SONIA POSAC RIBERA

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintinueve de octubre de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante FUNDACIÓN PRIVADA CARMEN Y MARÍA JOSÉ GODÓ, representado por el Procurador Sr. Calvo Ruiz y asistido del Letrado D. Rubén Martín de Pablos, y de otra, como demandado- apelado D. Jose Ignacio , representado por el Procurador Sra. Posac Ribera.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5, de los de Madrid, en fecha ocho de febrero de dos mil ocho , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, DESESTIMANDO la DEMANDA formulada por FUNDACIÓN PRIVADA CARMEN Y MARIA JOSE GODÓ, representada por el Procurador de los Tribunales don Francisco Javier Calvo Ruiz contra DON Jose Ignacio , debo DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a estimar la pretensión de desahucio o la resolución de contrato de arrendamiento planteada por la actora en este procedimiento, y todo ello con expresa imposición en cuanto a las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha catorce de octubre de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiocho de octubre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Fundación Privada Carmen y Maria José Godó, actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª. Instancia nº 5 de Madrid, desestimatoria de la demanda de resolución del contrato de arrendamiento concertado el día 1 de abril de 1.977 entre la actora como arrendadora y D. Camilo , padre del demandado, como arrendatario, sobre el piso NUM000 del nº NUM001 de la calle DIRECCION000 de Madrid, y en el que con fecha 21 de enero de 1.997 se subrogó por fallecimiento del arrendatario su esposa Dª. María Angeles , la cual falleció el 17 de enero de 2.004, ocupando desde entonces dicho piso el demandado.

SEGUNDO.- Desestimó la Juzgadora de instancia la demanda interpuesta por la actora con base en el art.16.3 de la L.A.U. del 94 por entender que la comunicación al arrendador de la subrogación a la que se refiere dicho precepto no resulta imprescindible cuando el arrendador conoce el fallecimiento del primitivo arrendador y la identidad del subrogado, como resultaba acreditado en el caso de autos porque el demandado con fecha 25 de febrero de 2.004 remitió a la actora carta comunicándole el fallecimiento de su madre y su deseo de subrogarse en el arrendamiento, porque los recibos de alquiler se pagaban en mano al portero de la finca el cual debió trasladar a la actora el referido fallecimiento, y porque conocido el mismo desde el 5 de febrero de 2.007 por el Informe de Detectives que la actora encargó remitió al arrendatario carta posteriormente con fecha 2 de mayo de 2.007 reclamándole la actualización de la renta.

TERCERO.- En las alegaciones de su recurso, resumidamente, la actora apelante expone: que la Juzgadora de instancia prácticamente hace suyas las alegaciones del demandado sin tener en cuenta que ninguna de ellas ha sido probada, porque ni resulta probada la remisión de precitada la carta de subrogación; ni notorio el fallecimiento de la Sra. María Angeles , el cual tuvo lugar en una Residencia de Las Rozas; ni el presunto conocimiento de los hechos por el Portero de la finca; ni la aceptación de la pretendida subrogación, pues todos los recibos y comunicaciones se hicieron por la actora a nombre de la Sra. María Angeles , sin que el demandado pusiera objeción alguna, ni efectuara ninguna comunicación para la rectificación del nombre del arrendatario. Añade que es minoritaria la posición de la Sentencia de la A.P. de Burgos en la que se sustenta la Juzgadora de instancia para desestimar la demanda. Concluye diciendo que no es posible admitir una imaginaria tacita reconducción del contrato de arrendamiento objeto de autos, con apoyo en la comunicación al demandado en el mes de mayo de actualización de la renta porque el 16 de febrero de 2.007 se había presentado ya la presente demanda de resolución del contrato; y que en todo caso por aplicación de lo dispuesto en el art.16.3 de la L.A.U. del 94 el contrato de arrendamiento estaría extinguido desde el 27 de enero de 2.006.

CUARTO.- El recurso debe ser claramente estimado. Siendo el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 1.977, queda sujeto a la Disposición Transitoria Segunda de la L.A.U. 94 cuyo apartado 9 párrafo tercero , dispone para los supuestos de subrogación por causa de fallecimiento, que serán de aplicación las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el articulo 16 de dicha Ley . En consecuencia el procedimiento para la subrogación ha de sujetarse a los trámites del referido artículo, cuyo numero 3, inciso primero terminantemente dispone que "el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe la notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse". La precitada notificación pues, como sostiene la mayoritaria doctrina de las AA.PP. se convierte en requisito ineludible para que pueda operar la subrogación legal (SS.de 14 diciembre 2007 y 30 noviembre de 2006 de la A.P. de Barcelona (Sección 13ª); de 11 de diciembre 2007 de la Sección 21 y 7 de Noviembre de esta misma Sección 13ª de la A.P. de Madrid. Esta última, con cita de otras muchas expone que "En la actualidad, tras la reforma introducida por la Ley 29/94, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , de acuerdo con lo previsto en sus arts. 16.3 y 33, párrafo segundo , el arrendamiento se extingue si en el plazo de tres o dos meses, respectivamente, según se trate de viviendas, o de locales, desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, sin que sea preciso el requerimiento previo del arrendador del modo que estaba previsto en el art. 58.4, párrafo segundo, del T.R. de la L.A.U. del 64 , por remitirse, expresamente y sin admitir matizaciones, la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero a las normas sobre procedimiento del art.16 de la L.A.U. 94 para el caso de fallecimiento del inquilino en un contrato de arrendamiento de vivienda". Basta pues con que, después del día 1 de enero de 1995, se produzca el fallecimiento del arrendatario, y, en los tres meses siguientes, el arrendador no reciba notificación por escrito del hecho del fallecimiento y la identidad del subrogado, para que, sin mas, quede extinguida la relación arrendaticia.

En el presente caso, como expone la apelante no resulta en modo alguno probado que el demandado comunicara a la actora con fecha 25 de febrero de 2.004 el fallecimiento de la entonces arrendataria (su madre Dª. María Angeles ), porque no existe constancia de que dicha carta fuera remitida, ni la misma concreta, como exige el art.16.3 de la L.A.U ., la fecha de fallecimiento de la inquilina a los efectos del computo del plazo de remisión, ni la acompaña certificado registral de defunción de la arrendataria, ni especifica si el comunicante es el único heredero con derecho a la subrogación. Carece también de apoyo probatorio y por ello es pura especulación, la afirmación de que la actora debió tener conocimiento de este hecho a través del Portero de la finca, porque la Sra. María Angeles no falleció en el referido domicilio, sino en una Residencia de Las Rozas, ausencia de conocimiento que se desprende además del hecho de que todos los recibos y comunicaciones remitidos por la actora lo fueron a nombre de la arrendataria Sra. María Angeles . En todo caso, de conformidad con la doctrina expuesta, no es posible equiparar el conocimiento a la notificación por escrito que establece el art.16.3 de la L.A.U . de la que depende la eficacia subrogatoria en el contrato, porque como expone la Sentencia de la Sección 21 de esta misma Audiencia de fecha 11 de diciembre de 2007 "... sin que dada la claridad del texto legal, al que quedan sometidos todos los Jueces y Tribunales por mandato del art. 117.1 de la Constitución, pueda interpretarse de modo distinto, contrariando la letra misma de la ley y la voluntad del legislador, por muy graves que sean sus consecuencias, pues cuando ha querido eximir de la formalidad escrita así lo ha reflejado - véase el art. 15 -, ....pues el mero conocimiento del fallecimiento de la arrendataria en modo alguno puede equipararse a la notificación requerida por el art.16.3 , ya que tal noticia no conlleva la recepción del propósito o voluntad de subrogarse de un tercero y menos la identidad de éste y el concurso de los demás requisitos de los que depende la eficacia subrogatoria en el contrato". Y no puede tampoco sostenerse una presunta tacita reconducción del contrato por el hecho de que en el mes de mayo de 2.007 la actora remitiera a la arrendataria comunicación de actualización de la renta, porque, en primer termino, con fecha anterior (16 de febrero de ese mismo año) había presentado ya la demanda de resolución del contrato; y en segundo lugar, porque tal comunicación no equivale a un acto propio pues es doctrina reiterada (SS.T.S. 18 enero 90, 5 marzo 91, 4 junio 92, 12 abril 93 y 30 mayo 95 ) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, por lo que en el caso de autos, dicha comunicación no comporta otra cosa que la exigencia de la obligación que el ocupante de la vivienda tiene de pagar la renta actualizada en tanto no se extinga el contrato, siendo además, como decíamos revelador del desconocimiento de la actora del fallecimiento de la Sra. María Angeles el hecho de todos los recibos y comunicaciones se hicieran a su nombre.

Finalmente y como también expone la apelante, fallecida la arrendataria subrogada en la posición del primitivo arrendatario (su esposo), el 27 de enero de 2.004, de conformidad con lo dispuesto en el art.16.3 de la L.A.U. del 94 , el contrato de arrendamiento estaría extinguido desde el 27 de enero de 2.006, una vez agotado el plazo de dos años que, de haberse producido legalmente la precitada comunicación le habrían correspondido al demandado.

QUINTO.- Por disposición del art. 394 de la L.E.C. las costas de primera instancia deberán ser impuestas al demandado, sin que por disposición del art.398 de la misma proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Francisco Javier Calvo Ruiz, en nombre y representación de la Fundación Privada Carmen y Maria José Godó, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 5 de Madrid con fecha 8 de febrero de 2.008, de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos, y en su lugar debemos estimar y estimamos la demanda interpuesta por el referido Procurador en el nombre y representación citados declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda NUM000 sita en el nº NUM001 de la DIRECCION000 de Madrid, condenando al demandado D. Jose Ignacio a dejarla libre y a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento, asi como al pago de las costas causadas en primera instancia, sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 714/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico