Sentencia Civil Nº 531/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 484/2011 de 03 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00531/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 484 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a tres de noviembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 2224/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 484/2011, en los que aparece como parte apelante Dña. Agustina , representada por el procurador D. ESTEBAN MANUEL GARCÍA CASTELLANO, y asistida por el Letrado D. BAUTISTA SUJA CANO, y como apelada Dña. Eva , representada por el procurador D. DANIEL OTONES PUENTES , y asistida por la Letrada Dña. MERCEDES GARCÍA SÁNCHEZ, sobre desahucio por falta de pago, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Madrid, en fecha 21 de marzo de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Dª Agustina contra Dª Eva :

1. Absuelvo a Dª Eva de las pretensiones formuladas en su contra.

2. Y condeno a la parte actora al pago de las costas originadas en el presente procedimiento.

3. Firme que sea esta resolución procédase a la devolución a Dª Eva de la suma consignada subsidiariamente".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Agustina , al que se opuso la parte apelada Dña. Eva , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 19 de octubre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Doña Agustina presentó contra doña Eva demanda de desahucio por falta de pago de las cuotas de Comunidad de Propietarios y las correspondientes al consumo de agua, a las que venía obligado en función del contrato de arrendamiento concertado sobre la vivienda sita en la planta NUM000 . NUM001 de la CALLE000 nº NUM002 de Madrid, en total 3.722,37 euros, de los cuales la cantidad de 3.349,14 € corresponden a las cuotas impagadas de la Comunidad y 373,23 € al consumo de agua, acompañando a su demanda una relación de los gastos de comunidad y los extractos bancarios de su cuenta corriente donde debía ingresarse la renta y demás cantidades que debía satisfacer la arrendataria.

En el acto de la vista del juicio verbal, la demandante tras concretar que las cantidades debidas en ese momento ascendían a 3.349,14 € por los gastos de Comunidad y 248,23 € por los de consumo de agua, añadió que todas las comunicaciones referentes a las cuotas de la comunidad, que son fijas, y las relativas a el consumo de agua se metían en el buzón destinado a cada uno de los ocupantes de los pisos y locales del edificio sito en la CALLE000 nº NUM002 .

La arrendataria se opuso a la demanda, alegando que nunca ha sido notificada la cuantía de los conceptos que se vienen a reclamar en este demanda, cuya cuantía, además, se viene a determinar en función de un fax remitido por el administrador de la comunidad que no ofrece seguridad alguna, y no debe olvidarse que debe quedar perfectamente acreditada la deuda para el éxito de esta demanda de desahucio, por lo que la falta de pago que se imputa a la parte demandada se ha producido por causa imputables a la demandante. Como no existe pacto alguno en el contrato de arrendamiento sobre el pago de estos conceptos, debe aplicarse la Disposición Transitoria 2ª de la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos que permite reclamar al arrendatario el importe de los servicios y suministros, pero no el importe total de las cuotas de comunidad, pues en el mismo se incluyen gastos bancarios, seguros que son ajenos y obras para los que la ley fija otro sistema de repercusión. En definitiva la inquilina desconocía la cuota de la Comunidad, fuera fija o variable pues no asistía a las Juntas de Propietarios, y el importe de los recibos de agua, respecto a los cuales ha ido haciendo diversas entregas a cuenta de una liquidación final que solo podía llevarse a cabo con la presentación de los correspondientes recibos, lo que no se ha hecho.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al comprobar que en el contrato de arrendamiento firmado por las partes, suscrito en un modelo oficial timbrado, no se recoge estipulación alguna sobre el pago de las cuotas de comunidad ni sobre el consumo de agua, sin que tampoco haya alegado la parte actora ni acreditado que tales conceptos se hayan asimilado a la renta de conformidad con las especialidades previstas en la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , por lo que, tal como alega la parte demandada, la demanda se sustenta en una reclamación que no se ha acreditado que sea debida.

SEGUNDO. Contra la referida sentencia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que la parte arrendadora alegó que la sentencia de instancia había ignorado que la demanda presentada se sustentaba en el impago de dos conceptos distintos (cuotas de comunidad y suministro de agua), las características que presentan cada uno de ellos, pues aunque se admitiera que no son repercutibles en su integridad los gastos comunitarios, no existe duda que la inquilina debe afrontar en su integridad el pago de los recibos del agua

Ahora bien, en ambos casos el Juzgador establece, como argumento para rechazar la demanda, que no se ha acreditado pacto por el que el arrendatario haya de abonar los mismos, olvidando que la disposición transitoria 2ª, apartado C, punto 10.5 de la Ley 29/1994 no indica que deba existir pacto para su cobro al ser un derecho que le asiste al arrendador, pudiendo excusarse de su pago, exclusivamente, si existiese un pacto en contrario en el que se determinase que la parte arrendadora debía hacerse cargo de tales gastos. Por tanto, una vez que se ha demostrado el impago de una de las cantidades asimiladas a la renta, ya sea la de agua o la de la cuota de comunidad, se debe estimar la demanda de desahucio presentada.

TERCERO. Tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil vemos que el tratamiento que se le ha dado a los juicios de desahucio por falta de pago ha sido idéntico al que se le daba bajo la legislación anterior, siendo considerados como juicios sumarios, con objeto limitado y, asimismo, limitación de medios de prueba, por lo que el artículo 444.1 establece que "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", careciendo, por tanto, la sentencia que se dicte en los mismos de eficacia de cosa juzgada, así el artículo 447.2 dispone que "no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria".

Reiterada jurisprudencia viene sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que deberán ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo que corresponda ( sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1953 , 17 de marzo de 1969 y 14 de abril de 1992 ). Al respecto, indica la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1979 que, según tiene reiteradamente declarado esta Sala, y de ello son exponente las sentencias de 21 junio 1945 y 14 mayo 1955 , el juicio de desahucio, por la naturaleza y finalidad que persigue, es decir la de obtener la resolución del contrato preexistente de arrendamiento por alguna de las causas determinadas en la ley, no admite de ordinario el examen de otras cuestiones que las referentes al derecho del arrendador para desalojar de la finca al arrendatario y de éste a permanecer en ella, siendo todas las demás que se aleguen u opongan extrañas a tal procedimiento y deben ventilarse en el juicio declarativo que corresponda.

Tras estas consideraciones sobre el objeto del procedimiento, debemos indicar que es necesario para el éxito de la demanda que se parta de la existencia indubitada de un contrato de arrendamiento y de una deuda cierta, determinada y exigible, en la medida que son cuestiones que, en principio y salvo en supuestos en que se cuestionen por el arrendatario sin una base sólida, fundamentada y con la única finalidad de entorpecer el legítimo derecho del arrendador, no podrán ser analizadas en el proceso sumario. En este caso, aunque, en contra de lo indicado por la actora en su demanda, en el contrato no se hizo mención alguna a la obligación del arrendatario de hacer frente a los gastos sobre cuyo impago se fundamenta esta demanda, no debemos olvidar que la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.5 de la ley 29/1994 dispone que, salvo pacto expreso en contrario en el contrato, que no existe en este caso pues el mismo guarda silencio absoluto sobre la materia, el arrendador "podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley".

Ahora bien la palabra "podrá" significa que es el arrendador el que debe iniciar las actuaciones precisas para hacer saber al inquilino su voluntad de ejercitar el derecho que le concede la ley, lo que conlleva necesariamente que le notifique las cantidades que, además, de la renta debe satisfacer, determinando claramente los servicios a los que debe hacer frente, ya que estamos de acuerdo con la parte arrendadora en que no es repercutible al inquilino la totalidad de la cuota de la comunidad de propietarios.

La arrendadora al ser interrogada en el acto del juicio indicó que ninguna notificación le remitió a su inquilina y que era su abogado quien se ocupaba de la materia, sin que se haya acreditado que por el mismo se remitiese notificación alguna a la arrendataria demandada para que abonase el importe de los servicios y suministros. Pretende la parte apelante que diferenciemos entre los gastos por servicios incluidos dentro de la cuota de la Comunidad de Propietarios que podrían exigir una mayor concreción del recibo de agua que, como suministro, no admite discusión alguna que deba ser abonado por todo inquilino, situación que, además, conocía la demandada pues fue haciendo ingresos para su pago aunque en cantidades insuficientes. Podemos compartir tal diferencia a efectos de la concreción de la deuda, pero estamos en la misma situación pues, aunque no pongamos en duda que el gasto del consumo de agua deba ser afrontado por la arrendataria, seguimos sin tener certeza de que la misma tuviera conocimiento de la cuantía que debía pagar, ya que no se ha demostrado que se le comunicase el importe de los recibos, pues en el acto del juicio simplemente se indicó, sin presentar prueba alguna al respecto, que la administradora de la Comunidad de Propietarios introducía el recibo de agua en los buzones, por lo que, sin entrar a examinar si consideramos suficiente tal comunicación, no podemos admitir el recurso de apelación al no poder afirmar que la arrendataria tuviese conocimiento de las cantidades concretas que importaban los recibos de agua y que, con tal conocimiento, dejase de abonarlas.

CUARTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Agustina , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Esteban Manuel García Castellano, contra la sentencia dictada el día 21 de marzo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid en el procedimiento verbal de desahucio por falta de pago registrado con el número 2224/2010 , debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.