Sentencia Civil Nº 531/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 600/2010 de 04 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

531/11

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 4 de Noviembre de 2011.

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia no 6 de San Bartolomé de Tirajana en el procedimiento seguido a instancia de dona Fátima , parte apelante, representada por el Procurador don Ángel Luis Nieto Herrero y dirigida por la Letrada García del Río contra dona Matilde , parte apelada, representada por el Procurador don Juan Carlos Santiago Díaz y dirigida por el Letrado don Antonio Monroy Alfonso siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 6 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: 'Desestimar íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Nieto Herrero en nombre y representación de dona Fátima interponiéndole las costas del presente procedimiento'.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 26 de octubre de 2.009 , se recurrió en apelación por la parte demandante, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte apelada presentó escrito de oposición y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación, quedando senalados los autos para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega la recurrente errónea valoración de la prueba por la iudex a quo. Que el inventario a que se hace referencia en el documento de reconocimiento de deuda de 7 de julio de 2006, no es sino el del contrato original cuando las partes litigantes empezaron su relación contractual, en el cual se recogían los muebles que venían con la casa y que no se aportó. Que pretendiéndose la compensación de su valor con las rentas adeudadas por la arrendataria debió aportar ésta el inventario de bienes adquiridos. Que si la intención de la recurrente hubiera sido compensar las deudas quedándose con el mobiliario que la demandada hubiera adquirido durante su estancia en la vivienda su valor económico sería al menos semejante al de la deuda reconocida y si se suman las facturas aportadas por la demandada con su escrito de contestación a la demanda (documentos 2 a 26), sin contabilizar el documento no 8 por ser idéntico al 9 ni el 24 ni el 26 por no ser facturas, el total gastado por la demandada ascendería a 2.575, 44 euros, esto es 1.324, 56 euros menos que la deuda reconocida por la apelada por rentas atrasadas, y como algunos de ellos eran de mera decoración y muebles desaparecidos cuando la actora recuperó la posesión de la vivienda la cantidad total de dinero útil en mobiliario de la vivienda sería muy inferior. Además hay facturas en blanco y a nombre de terceros por lo que no se puede saber si son en realidad de la demandada o de otra persona. Por otra parte se pregunta que sí la arrendataria hubiera continuado en la vivienda más tiempo del que lo hizo hubiera quedado compensado también esas rentas con el valor de un inventario que no se aporta.

Anade que en el acta del juicio verbal reconoció haber recibido una sola fianza por importe de 451 euros del primer contrato. Que existen tres contratos de arrendamiento firmados entre las partes el de marzo de 2001 y otras dos ampliaciones, de marzo de 2002 y de marzo de 2003 renovándose a partir de entonces sin contrato. Con la demanda aportó el de 2003 por ser el último firmado por las partes con el mismo objeto y en vigor a fecha de interposición de la demanda, sus cláusulas son idénticas cambiando solo el plazo y la moneda respecto del primero, y si hubiera sido cierto que por cada contrato se pagó una fianza habrían sido tres y no dos las fianzas depositadas por lo que, en definitiva, sólo se podría haber compensado la cantidad de 451 euros equivalente a una mensualidad de renta al haberse prestado una sola fianza.

SEGUNDO- Sobre el importe de la fianza.

No existe acreditada en autos sino un solo vínculo contractual arrendaticio entre las partes litigantes, sin perjuicio de que hay sido documentado por escrito en sucesivos contratos de arrendamiento.

En efecto la relación arrendaticia se inició entre las partes litigantes el 1 de marzo de 2.001 firmándose el último contrato de arrendamiento, entre las mismas partes y con igual contenido, el 1 de marzo de 2003, por lo que en realidad no hay sino un mismo contrato locativo que se ha venido prorrogando hasta 2006 por lo que no había necesidad de exigir y constituir la prestación de nueva fianza en su integridad, esto es equivalente a una mensualidad de renta. El art. 36 de la LAU de 1994 sobre la fianza establece que '1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 2. Durante los cinco primeros anos de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga'.

De modo que en las sucesivas prórrogas el arrendador no podía exigir la prestación de una nueva fianza sino su incremento para hacerla igual o equiparla a la nueva renta actualizada y en el caso de autos sujeto a revisión de esta Sala se mantuvo la misma renta inicial por importe de 451 euros, es decir no se actualizó, por lo que no tenía sentido exigir nueva fianza cuando ni siquiera se tenía derecho a actualizar la fianza ya prestada por mor del art. 36 LAU .

Así las cosas no tiene sentido y es contrario a derecho por infracción del art 36 de la LAU concluir que hubo tantas fianzas cuantos contratos escritos documentaron las novaciones modificativas del inicial vínculo contractual afectantes a la duración del contrato, prorrogándose expresamente.

En su consecuencia, el recurso de apelación ha de ser estimado en este extremo, dejando sin efecto parcialmente la compensación judicial acordada por la iudex a quo, de modo que el importe de la fianza sólo puede se aplicada a una y no a dos mensualidades de renta adeudadas por lo que en todo caso la arrendataria quedaría adeudando aún la renta del mes de agosto de 2.006 por importe de 451 euros.

TERCERO.- En cuanto al reconocimiento de deuda de fecha 7 de julio de 2006 en el que la apelada reconoce adeudar 3.900 euros por rentas atrasadas comprometiéndose a abonar 500 euros mensuales, al margen del importe de la mensualidad corriente, hasta la extinción de la deuda reconocida cierto es que la demandada se comprometió a lo siguiente, ' si esto no lo cumpliera me comprometo a marcharme, entregar la llave con todo el mobiliario que hemos hecho en inventario' y no consta que a dicho documento siguiera un anexo conteniendo un inventario de bienes muebles que adquiridos por la arrendataria habrían de quedarse en la vivienda arrendada al tiempo de la devolución de la cosa arrendada, en compensación de la deuda reconocida por la arrendataria como adeudada a la arrendadora por importe de 3.900 euros, en concepto de rentas atrasadas.

Por otra parte en el contrato de arrendamiento aportado con la demanda se hace referencia a un inventario anexo pactándose, en su estipulación cuarta, que la arrendataria se obligaba a conservar la vivienda en perfecto estado así como el mobiliario, aparatos eléctricos, enseres y elementos que contiene. Siendo obligación de la apelada restituir la vivienda con los mismos bienes muebles y útiles que tenía el inmueble, más tampoco consta la entrega de un anexo al contrato locativo relacionando el mobiliario de la vivienda arrendada al tiempo de su arriendo.

Así las cosas si que lo que se pretende es la extinción del débito reconocido por la arrendataria con la entrega o devolución de la vivienda conteniendo mobiliario propiedad de la arrendataria en beneficio de la arrendadora lo lógico es que se hubiera hecho constar expresamente tal circunstancia, en el referido documento privado de 7 de julio de 2006, relacionándose tal mobiliario que además es lógico suponer habría de tener un valor económico similar al de la deuda por rentas atrasadas que se pretendía compensar, y de modo que no hubiera lugar a duda del inventario a que se refiere y de la voluntad extintiva de la deuda reconocida lo que no sucede en el caso de autos, al no aportarse inventario del mobiliario aportado a la vivienda por la apelada ni especificarse un inventario distinto, al referido expresamente en el contrato de arrendamiento litigioso, quedando la duda de sí la referencia a un inventario contenida, en el documento de 7 de julio de 2006, lo es al de los bienes con los que se arrendó la vivienda o al de los bienes existentes al tiempo de su restitución aportados por la apelada.

En todo caso siendo la compensación un medio extintivo de la obligación de pago de la deuda previamente reconocida por la arrendataria ( art. 1156 CC ) deben cumplirse los requisitos del art. 1196 CC , y como hecho extintivo de la obligación reconocida la carga de la prueba correspondía a quien opone este medio extintivo de la obligación de pago de la renta ( art. 217 LEC ), esto es a la arrendataria aquí apelada y lo mismo sucede si se considera que lo opuesto fue la condonación de la deuda.

Por otra parte no constituyen actos propios o actos concluyentes indicativos del supuesto pacto de extinción de la deuda, contra entrega de las llaves y mobiliario de la vivienda arrendada, el hecho de que la arrendadora hubiera iniciado un juicio anterior reclamando sólo el importe de las dos mensualidades de renta devengadas con posterioridad al reconocimiento de deuda, ofreciéndose al respecto una explicación razonable por la arrendadora contraria a la condonación o a la compensación de la deuda reconocida por la apelada.

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante ha de ser estimado.

CUARTO.- Estimado el recurso de apelación no procede condena alguna en cuanto al pago de las costas de esta alzada ( art. 394 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de dona Fátima contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 6 de San Bartolomé de Tirajana de fecha 26 de Octubre de 2.009 en los autos de Juicio Ordinario no 168/2008, que revocamos y en su lugar estimamos la demanda interpuesta por dona Fátima contra dona Matilde condenando a ésta a abonar a la actora la cantidad de 4.351 euros más intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas de la primera instancia y sin que proceda condena alguna respecto del pago de las costas devengadas en esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Víctor Caba Villarejo, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.