Sentencia Civil Nº 532/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 21/2007 de 10 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 21-2007-B

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES nº 328-2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 de VILAFRANCA DEL PENEDÈS

S E N T E N C I A N ú m. 532

Ilmos. Sres.

D. Juan Bautista Cremades Morant

Dª. Mª Angels Gomis Masqué

D. Fernando Utrillas Carbonell

En la ciudad de Barcelona, a diez de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre arrendamiento de bienes inmuebles nº 328-2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vilafranca del Penedès, a instancia de Dª. María Angeles y Dª. Elisa representadas por el Procurador D. Ramón Feixó Bergadà y dirigidas por el Letrado D. Josep María González, contra Dª. Regina representada por la Procuradora Dª. Carlota Pascuet Soler y dirigida por el Letrado D. Ramón Ibós Termens; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de octubre de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Elisa y María Angeles , declaro resuelto el contrato verbal de arrendamiento de local con vivienda aneja, suscrito en 1930 respecto de la finca sita en los bajos del número NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Vilafranca del penedès, condeno a Regina a estar y pasar por esta declaración y a abandonar la finca, dejándola libre y a disposición de la propiedad, en el plazo de un mes a contar desde el siguiente al de la firmeza de esta resolución, imponiendo a la parte demandada el pago de las costas procesales generadas en esta instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso por escrito de 15 de diciembre de 2006; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Juan Bautista Cremades Morant.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato verbal de arrendamiento sobre el local y vivienda aneja sitos en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , bajos por subrogación improcedente (se intenta la 2ª subrogación, el pretendido subrogado no continúa la actividad ), al amparo de los arts. 32, 33, 54.8 TRLAU 64, de aplicación por razones de vigencia temporal, de la DT 3ª LAU.B.3 en relación con el 60 TRLAU 64. A dicha pretensión se opuso la demandada, manifestando que es la 2ª subrogada (tras el fallecimiento del primer esposo de su madre, se subrogó ésta, y subarrendó el local a un tercero, el Sr. Antonio , con el consentimiento verbal del Sr. Ángel Jesús , continuando los recibos de renta a nombre de la Sra. Regina , no siendo necesaria la exigencia de que fuera escrito en cuanto que es propia de legislación posterior al arrendamiento y no retroactiva), que desde el fallecimiento de su madre ella venía explotando la actividad de peluquería en el local y la notificación del Sr. Jesús Luis lo fue "en su condición de marido", y en todo caso fue un error ya que "no era peluquero" suponiendo una renuncia amparada por la jurisprudencia del TS (cita las SSTS 24.1.1957 y 9.12.1964 , referidas a la existencia de varios herederos en la titularidad del negocio.

La sentencia de instancia estima la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento, condenando al desalojo, con apercibimiento de lanzamiento, y con imposición de las costas a la demandada; parte de que al fallecer Elisa , primera subrogada, se produjo la posibilidad de una segunda sucesión al amparo de la DT. 2ª LAU, considera de aplicación el art. 58.4 TRLAU 64 , y si bien hubiera sido posible la subrogación de la demandada en la titularidad arrendaticia de su madre, quien "lo hizo" fue el marido de ésta quien no continuó el negocio de peluquería, siendo por ello improcedente y causa de extinción contractual, sin que sea válida su "retractación" al haber transcurrido con creces el plazo legal preclusivo para notificar la subrogación de la hija demandada. Frente a dicha resolución se alza la demandada, en base a que no resulta de aplicación el art. 58.4 sino el art. 60 TRLAU , al tratarse de un local, no preveyéndose plazo para la notificación al propietario de las subrogaciones, y a que Don. Jesús Luis podía retractarse, rectificando un error involuntario, renunciando en favor de otro beneficiario; considera en todo caso, que no procede la imposición de las costas.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado verbalmente con anterioridad a 1930, entre D. Ángel Jesús y Dª María Esther (propietarios/arrendadores, cuya legitimación se acepta expresamente en el hecho 2º de la contestación) y D. Millán (arrendatario), primer esposo de Dª Valentina sobre el referido local con pequeña vivienda aneja ("tienda con vivienda" según la demandada), por el que abona renta gravada con el IVA (hecho 1º contestación). 2) Con posterioridad, por fallecimiento de los iniciales arrendadores, las actuales propietarias Dª Elisa y Dª María Angeles , hijas de la anterior propietaria, Dª María Esther (obrando a los f. 15 y ss, la aceptación de herencia, en 17.11.2005). 3) tras el fallecimiento del Sr. Millán , se dio de alta en el IAE, en la actividad de peluquería, D. Antonio (f. 40 y ss), permaneciendo en el local y actividad durante 11 años, sin que conste subarriendo autorización escrita del arrendador, aunque durante dicho período los recibos de renta se libraron a nombre de la Sra. Valentina (f. 67 y ss) y 4) Dª Valentina , como subrogada en la titularidad arrendaticia, por fallecimiento de su esposo, el Sr. Millán , lo que comunicó a Dª Elisa . 5) En 24.2.1995 se procedió a la actualización de la renta, conforme a la DT 3ª.6º LAU 94 (a los f. 12 y ss) sin que la Sra. Valentina se opusiera respecto de la normativa aplicada (f. 13 y ss). 6) La Sra. Valentina falleció en 17.7.2004, pretendiendo subrogarse en su lugar D. Pedro , como segundo marido de la fallecida, lo que notificó a la propiedad en 1.9.2004 (f. 19) ; ante dicha notificación, la entonces propietaria Dª Elisa contestó, en 18.9.2004, vía burofax, no aceptando la subrogación porque (1) Don Jesús Luis no continuaba la actividad y (2) por haber existido dos subrogaciones con anterioridad (f. 21 y ss), negándose a partir de entonces a aceptar el pago de la renta. 7) Don. Jesús Luis instó expediente de jurisdicción voluntaria de consignación de rentas (autos 546/2004 del Juzgado de 1ª Instancia 3 de Vilafranca), al que se opuso la Sra. Elisa , declarándose por ello contencioso el expediente (f. 23 y ss). 8) En 4.3.2005, D. Pedro (que comunicó la "subrogación" en 1.9.2004) y Dª Regina , hijo de la Sra. Valentina , remitieron una carta a la propiedad comunicando: a) que el primero "se retractaba" de la subrogación, al considerar que no era procedente, por no dedicarse a la actividad de peluquería que se desarrolla en el local, y b) que quien se subrogaba era Dª Regina , como "segunda" subrogación al amparo de la DT 3ª.B.3, a lo que se opuso la propiedad (f. 44 y ss).

TERCERO.- Partamos de que, en los supuestos de arrendamiento de los locales, según la EM se opta "por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos..."Se trata de un contrato mixto, celebrado con anterioridad al 9.5.1985 que subsiste a la entrada en vigor de la LAU 94 , cuyo destino principal es el de ejercer en el local la actividad de peluquería, con una pequeña vivienda ajena, en el que el titular arrendaticio es una persona física, al que le resulta de aplicación la DT. 3ª LAU 94, que remite al TRLAU 64, salvo las modificaciones de la DT (del art. 60 de aquella, mantiene el punto 4 , que posibilita el aumento de la renta); en el "preámbulo.6" de la LAU se dice que "se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa..., garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de 20 años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen en el ejercicio de la actividad que se venga desarrollado en el local".

Para acotar más el debate que se plantea en esta alzada, tal y como viene propuesto: 1) Se había producido "solo" una primera subrogación (de D. Millán , primer esposo de la Sra. Valentina ), y cabía una segunda. 2) Al fallecimiento de la 1ª subrogada, estaba casada con Don. Jesús Luis y tenía una hija del arrendatario original, la demandada. 3) El primero ni ejercía ni deseaba continuar con la actividad desarrollada en el local; la segunda, venía haciéndolo desde 1966. 4) Consecuentemente, cabía la subrogación, solo a favor de ésta, no ejerciendo el cónyuge la actividad

Recordemos que este tipo de contratos se extinguen al fallecimiento o jubilación del titular arrendaticio que está ocupando el local en el momento de la entrada en vigor de la LAU 94 , a no ser que: A) se subrogue (1) el cónyuge del titular arrendaticio y (2) continúe la misma actividad desarrollada en el local. B) en algunos casos, se subroguen los descendientes del arrendatario.

De subrogarse el cónyuge, el contrato se extingue a su fallecimiento o jubilación; a no ser que, a dicho fallecimiento o jubilación, no hubieran transcurrido 20 años desde la "aprobación" de la ley, en cuyo caso, podrá subrogarse un (solo "uno ", lo que responde a la finalidad de limitar el número de subrogaciones) descendiente del arrendatario (no dice "heredero" ni "socios", y no dice "descendiente del "subrogado") que continúe la actividad, siempre que - antes de la entrada en vigor de la LAU - no se hubiese producido una subrogación del art. 60 TRLAU 64 en cuyo caso el contrato durará el tiempo que falte a contar los 20 años desde la entrada en vigor de la LAU (es decir, hasta el 1.1.2015 ).

A diferencia del supuesto de subrogación en arrendamiento de viviendas, y al igual que pasaba con el art. 60 TRLAU 64, la LAU 94 no establece la obligación de notificar el fallecimiento o la jubilación del titular arrendaticio, pero existe un derecho del arrendador a conocer quién sigue en la relación arrendaticia, sin perjuicio de que la ausencia de notificación, por sí misma, no supone la extinción del contrato; no obstante, existen diferentes decisiones sobre la cuestión de las "PP: a) quienes consideran de aplicación analógica el plazo de 90 días del art. 58.2 TRLAU 64 o el 16.3 LAU 94 (por aplicación del ap. 9 de la DT 2ª LAU 94). b) quienes consideran que el plazo es de dos meses, al producirse la subrogación bajo la vigencia de la LAU, aplicando por analogía lo dispuesto en el art. 33 LAU 94, o de 1 mes por aplicación de lo dispuesto en el art. 32.4 LAU 94 . c) incluso quienes consideran que el plazo de notificación es de 15 años, en base a la DA 10ª LAU, que remite al CC (o en nuestro caso a la prescripción general del CCCat). d) quienes consideran que, al no remitirse la DT 3ª.B a ninguna norma específica concreta, consideran que la subrogación se produce ipso iure, por lo que no es preciso ejercitarla ni se impone la notificación.

Esta Sala, en sentencia de 28.4.2000 ya señaló que, con fundamento en la STS 5.10.19963 , deben rechazarse las referidas a la aplicación analógica de normas, cuando del precepto derive la pérdida de un derecho, pero (con cita de las SSTS. 5.10.1963 y 11.5.1971 ) "la relación arrendaticia, una vez acaecida el hecho extintivo, no puede quedar indefinidamente en la incertidumbre de que el heredero (art. 60 TRLAU 64 ) exprese su deseo de sustituir al arrendatario, pues su incumplimiento impide el nacimiento del derecho de sustitución y como...señala la STS de 5.11.1991 para que la subrogación se produzca...relevando al arrendador, como propietario de una carga adicional es preciso...que tenga absolutamente claro cuál es la verdadera situación sucesoria del causante...de que lo se colige que al exigirse que el arrendador conozca qué persona es la que se subroga en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido o jubilado, al no establecer plazo alguno para la notificación la DT 3ª.3 del apartado B, deba estarse a lo prevenido al respecto en la DA 10ª a cuyo tenor todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el CC, ..es decir... art. 1964 CC

CUARTO.- Para agotar el debate, conviene recordar que la "subrogación" mortis causa (sucesión en la posición del titular arrendaticio, al fallecimiento de éste) ha de producirse en el momento del fallecimiento, simultánea a éste; lo que no se prevé es el tiempo y forma de llevar a cabo la notificación al arrendador, y ya se ha dicho al respecto cuál es el criterio de esta Sala. Claro, habrá que analizar los actos realizados por Don. Jesús Luis . Veamos

a) En ese momento (fallecimiento) pretende subrogarse el esposo de la demandada, realizando actos propios de "arrendatario", tras el fallecimiento de la primera subrogada, sin poder serlo (y no tenía ninguna obligación de hacerlo, si no se dedicaba a la actividad) y así se admite por la demandada. No es un "acto propio" (por de pronto, por no ser viable, no es válido en Derecho), no podía perjudicar a quien sí podía subrogarse y, de hecho, ya continuó la actividad desde 1966 hasta el 28.12.2005 (primero la madre, después la hija), por lo que mal podía "perjudicar" a la demandada, legitimada y en tiempo para la subrogación

b) Al pretender la subrogación en favor de la hija de su esposa, "renunciando" a la suya, 7 meses después, difícilmente podía hacerlo, porque no ostentó en ningún momento la condición de arrendatario (mal podía renunciar a ello; no se trata de una renuncia, lo que supondría adquisición del derecho, posibilidades de ejercitarlo y renunciar; y, por ello, nunca - la "retractación", o mejor, la "constatación" y comunicación del error - nunca podía suponer una cesión del derecho a la apelante), y carecía de capacidad para generar el derecho y, en todo caso el art. 32.4 TRLAU 64 (no alterado, por lo que "intento de subrogación" en una posición que no cabía y la posterior renuncia a algo que no tenía, ni podían causar estado, ni podían perjudicar a la demandada, y debían considerarse como no realizados. En todo caso no existe ninguna base para hablar de fraude potencial en aquella pretendida subrogación

c) la subrogación se produjo en el mismo momento del fallecimiento de la arrendataria subrogada, continuando la actividad su hija, con independencia de que la notificación al arrendador se hubiere hecho "bien" 7 meses después, porque desde 1966 ejerce la actividad de peluquería Dª Regina , es decir, no se interrumpió la actividad y porque estaba en tiempo de hacerlo.

QUINTO.- Consecuentemente, procede, con estimación del recurso, la revocación de la sentencia recurrida y, en su lugar, la desestimación de la demanda; ahora bien, aquellos actos de quien pretendió subrogarse prolongados en el tiempo, unido a la existencia de diversos criterios sobre la cuestión debatida, pueden suponer ciertas dudas de hecho y de derecho, que hacen procedente la no declaración especial sobre las costas causadas (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Dª Regina , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, desestimando la demanda formulada por Dª María Esther y Dª María Angeles absolvemos de la misma a la apelante, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.