Sentencia Civil Nº 532/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 800/2014 de 09 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00532/2015AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36045 41 1 2013 0001273

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000800 /2014

Juzgado de procedencia:XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de REDONDELA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000473 /2013

Recurrente: Hilario , María Rosa

Procurador: JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO

Abogado: LUCIA VAZQUEZ LOPEZ

Recurrido: Pio , Estefanía

Procurador: PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ

Abogado: FRANCISCO JAVIER ABALDE ITURBE

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente; DON JULIO PICATOSTE BOBILLO y DON EUGENIO FRANCISCO MIGUEZ TABARES, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 532/15

En Vigo, a nueve de noviembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000473 /2013, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de REDONDELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000800 /2014, en los que aparece como parte apelante, DON Hilario U DOÑA María Rosa , representado por el Procurador de los tribunales, DON JOSE ANTONIO FANDIÑO CARNERO, asistido por el Letrado DOÑA LUCIA VAZQUEZ LOPEZ, y como parte apelada, DON Pio Y DOÑA Estefanía representado por el Procurador de los tribunales, DOÑA PURIFICACIÓN RODRÍGUEZ GONZALEZ, asistido por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER ABALDE ITURBE.

Ha sido Ponente el Ilmo. Magistrado DON EUGENIO FRANCISCO MIGUEZ TABARES, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Redondela, con fecha 31-07-2014, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

' ESTIMO PARCIALMENTE la demandainterpuesta por la procuradora Sra. Rodríguez González, en nombre y representación de D. Pio y Dña. Estefanía , y dispongo:

- Declaro resuelto el contratode reserva celebrado entre las partes con fecha 21 de junio de 2013, y condeno a D. Hilario y a Dña. María Rosa a abonar a D. Pio y a Dña. Estefanía la cantidad de diez mil (10.000) euros. Dicha cantidad devengará el interés legal del dinerocorrespondiente a cargo de los demandados y en beneficio de los demandantes, el cual se entenderá devengado desde la fecha de la recepción de la reclamación extrajudicial de dicha cantidad efectuada mediante burofax (05-09-2013).

No procede la condena en costasde ninguna de las partes, por lo que deberá abonar cada una las causadas a instancia y las comunes por mitad. '

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de DON Hilario Y DOÑA María Rosa , se interpuso recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del correspondiente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 5-11- 2015.

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda que ha dado origen al presente proceso se insta la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes y se insta la condena de los demandados a pagar a los actores la cantidad de 15.000 euros. La parte demandada se opuso alegando que no existe causa de resolución imputable a los demandados, sino que los compradores desistieron de llevar a efecto la compraventa al no haber obtenido la correspondiente financiación.

En la sentencia de instancia se estimó parcialmente la demanda respecto a la declaración de resolución del contrato, al considerar que ambas partes litigantes muestran su conformidad con la misma y ante el hecho de que la finca fue posteriormente vendida a terceros, pero al considerar que la causa de resolución no se encontraba prevista en el contrato ni es imputable a los contratantes se procedió a moderar parcialmente la cláusula penal y se condenó a los demandados a abonar a los demandantes la cantidad de 10.000 euros con los intereses legales desde la reclamación extrajudicial.

La parte demandada recurre la sentencia invocando infracción del art. 1124 Cc y de la jurisprudencia que lo interpreta en relación con el art. 1117 Cc , así como error de derecho por inadecuada aplicación del art. 1154 Cc con infracción de los arts. 1152 , 1255 , 1281 y 1283 Cc . La parte actora impugna a su vez la sentencia alegando error de derecho por incorrecta aplicación de los arts. 1113 , 1114 , 1117 y 1124 Cc en relación con los arts. 1281 y sig Cc

SEGUNDO.-El debate planteado en esta alzada se ciñe, por lo tanto, a dos consideraciones: en primer lugar si resulta procedente la declaración de resolución del contrato y en este caso la causa de la misma; y, en segundo lugar, y para el caso de declarar la inexistencia de causa de resolución contractual si resulta procedente aplicar la facultad moderadora prevista en el art. 1154 Cc .

Para analizar la primera cuestión cabe declarar como cuestión previa que resulta probado y no controvertido que con fecha 21 de junio de 2013 don Pio y doña Estefanía , como compradores, y don Hilario y doña María Rosa , como vendedores, suscribieron un contrato privado de compraventa, denominado contrato privado de arras, respecto a la propiedad sita en el Lugar de Laxoso de Arriba (Pontecaldelas) denominado como Eirado do Sastre, reseñándose la descripción de la finca y referencia catastral en la estipulación primera del contrato, por el precio de 160.000 euros. En el citado documento se pactó una entrega como señal de 15.000 euros, cantidad que se descontará el día de elevación a público del contrato de compraventa. Se establece que dicha señal tendrá validez hasta el día 30 de septiembre de 2013, fecha límite para la formalización de la escritura pública de compraventa.

La parte demandante aduce en la demanda que nos encontramos ante un contrato o promesa de venta, pero cabe declarar que se trata propiamente de un contrato de compraventa, tal y como resulta de lo dispuesto en los arts. 1089 , 1091 , 1254 , 1255 , 1258 y 1445 y sig. Cc . El art. 1254 Cc establece que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio; por su parte el art. 1258 Cc indica que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. El art. 1278 Cc afirma que los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. Por último el art. 1450 Cc dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Los preceptos citados han sido ratificados de forma unánime por la jurisprudencia en cuanto a la perfección del contrato y su distinción de otras figuras como los tratos preliminares, el precontrato o la opción de compra.

Así la STS Sala 1ª, de 10 de octubre de 1980 al analizar la diferencia entre los tratos preliminares y la perfección del contrato afirma que 'Aun siendo frecuente que el proceso formativo del contrato se inicie con manifestaciones de voluntad, o, mejor, exploraciones, contenidas en tratos preliminares o conversaciones previas que los interesados mantienen sin fuerza vinculante antes de decidirse a la celebración del negocio y mediante las cuales se comunican sus respectivas aspiraciones, tal fase preparatoria es bien distinta de la oferta en cuanto declaración de voluntad de naturaleza receptiva, como tal dirigida al otro sujeto y emitida con un definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce, surgiendo en consecuencia el consentimiento por la coincidencia de esas declaraciones de los contratantes en que la oferta y la aceptación consisten, de donde se sigue que encaminados los tratos preliminares a la formación de la primera, desaparecerán una vez cumplida su misión en el momento que en el 'item' contractual se llegó a formular una proposición final, con todas las notas de una verdadera oferta'. Añade dicha resolución que 'Realizada la oferta de contrato o propuesta conteniendo los requisitos indispensables al fin proyectados y por consiguiente, con todos los elementos necesarios para el futuro contrato (los denominados 'essentialia negotti'), que tratándose de una compraventa serán la cosa y el precio, el contrato se genera en su perfección con el asentimiento de la otra parte, manifestando su aceptación a los términos en que aquella declaración ha sido hecha por el oferente y alcanzándose, en suma, el 'in idem placitum' o punto de conjunción de los contrapuestos intereses que es el acuerdo determinante del consentimiento, cuya suficiencia para la perfección del negocio viene proclamada por el artículo 1254 del Código Civil y ha sido recordada por la doctrina jurisprudencial) ( sentencias de 5 de noviembre de 1957 , 13 de mayo de 1959 , 5 de marzo de 1960 , 13 de mayo de 1963 , 21 de octubre de 1974 , etc'.

En el mismo sentido en cuanto a la perfección del contrato de compraventa, la STS de 19 de diciembre de 1991 establece que 'dado el concurso oferta-aceptación, como consentimientos concurrentes, estando conformes los interesados en el objeto de la venta y en el precio correspondiente a la misma, impone la conclusión de que efectivamente las partes perfeccionaron un efectivo pacto de compraventa conforme al art. 1450 Cc , aunque no hubiera mediado entrega del precio'.

En el presente supuesto en el contrato de fecha 21 de junio de 2013 no se remiten las partes a la prestación de un futuro consentimiento para celebrar una compraventa, sino que se ha concertado la misma, porque en el citado documento ya se obligaron ambas partes al cumplimiento de la obligación contraída de adquisición y entrega, respectivamente, de la propiedad inmueble que constituyen el objeto del contrato y por el precio fijado en el documento, remitiendo a un momento posterior únicamente la formalización de la escritura pública de compraventa.

TERCERO.-Establecido entonces la existencia de un contrato de compraventa debemos entrar a analizar lo que realmente constituye el eje de la discrepancia entre ambas partes litigantes cuál es la procedencia o no de la resolución del contrato, para lo cual debemos interpretar las cláusulas del mismo con base en los arts. 1281 y sig Cc .

En todo caso para la prosperabilidad de la acción ejercitada se exige que el contratante que insta la resolución haya cumplido con las obligaciones por él contraídas; y así en la STS Sala 1ª, de 4 de marzo de 2010 se establece que 'El sujeto incumplidor no puede reclamar la resolución: la jurisprudencia es reiterada en este sentido; la sentencia de 15 de julio de 1999 , recoge numerosas anteriores y es ratificada en posteriores, como la de 13 de mayo de 2004'. En el mismo sentido la STS Sala 1ª, de 7 de marzo de 2008 dispone que los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción derivada del art. 1124 Cc se encuentra que quien ejercita la acción resolutoria no haya incumplido sus obligaciones. En el presente supuesto, don Pio y doña Estefanía han cumplido con la obligación inicial por ellos contraída: el pago de la suma de 15.000 euros a cuenta del precio.

No cabe apreciar la existencia de causa de resolución imputable a los vendedores con base en la indicación efectuada en la demanda de falta de entrega del seguro de responsabilidad decenal y la diferencia en la superficie de la finca, ya que además no han sido reiteradas en el escrito de impugnación del recurso.

La parte actora alega que la causa de resolución se contempla en el contrato al incumplirse la condición prevista en el mismo por la imposibilidad de obtener financiación, toda vez que los vendedores procedieron a inscribir la finca en base al art. 205 LH . La parte demandada discrepa al considerar que dicha causa no se encuentra expresamente prevista en los supuestos reflejados en las estipulaciones octava y novena del contrato, lo que nos lleva a analizar dichas cláusulas.

En el contrato de 21 de junio de 2013 se pacta en la estipulación octava el abono por la vendedora en concepto de pena de las arras entregadas duplicadas (30.000 euros) si aquella no se presenta sin justificación al otorgamiento de la escritura en la notaría o no facilita a mala fe la documentación necesaria para la realización de la compraventa, y de forma expresa se reseña respecto a la finca que 'la cual necesita ser hipotecada'. Se prevé como excepción la posibilidad de devolver tan solo la suma entregada de 15.000 euros si no se lleva a cabo la entrega de la documentación por motivos ajenos a la vendedora, como lentitud en trámites en el Ayuntamiento (para la obtención de la licencia de primera ocupación) o en el Registro de la Propiedad (para la inscripción registral). De dicha estipulación cabe extraer dos conclusiones claves: que la finca debía ser hipotecada para que los compradores pudieran adquirirla y que la misma no se encontraba inscrita a la fecha de la firma del contrato privado.

En la cláusula novena se pacta la pérdida de la cantidad entregada si la parte compradora no quisiese realizar la compraventa; pero se pactan también excepciones: si la tasación bancaria realizada fuera inferior a 200.000 euros o si la demora en la inscripción registral del inmueble provoca un desistimiento por parte de la entidad hipotecante en la concesión de la financiación.

Resulta acreditado que la inscripción registral de la finca se produjo el 29 de julio de 2013, tal y como se aprecia con la Nota Simple Informativa aportada como documento nº 3 de la demanda, y en el apartado cargas de dicho documento se hacen constar las limitaciones del art. 207 LH .

La inmatriculación de la finca se llevó a cabo en la forma prevista en el art. 205 LH . Dicho precepto dispone que 'Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto'. El art. 207 LH establece que 'Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1 .°, 2 .°, 3 .° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación'. Por lo tanto en este caso nos encontramos ante una limitación que constituye propiamente carga de la finca, ya que hasta que no transcurran dos años desde la inmatriculación de la finca no surte efecto la protección registral que se otorga al tercero de buena fe que adquiera del que figura como titular registral de la finca.

Como documentos nº 5 y 6 de la demanda la parte actora aporta comunicaciones de fechas 13 de agosto de 2013 de las entidades ING DIRECT y BBVA en las que se comunica a don Pio la denegación de la solicitud de concesión de la hipoteca precisamente al estar la finca afecta a las limitaciones del art. 207 LH . Ambas comunicaciones son anteriores a la fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública; resulta especialmente relevante la de la entidad ING DIRECT, ya que como documento nº 13 se aporta la comunicación dirigida el 6 de mayo de 2013 por dicha entidad al señor Pio en la que le informa que es viable la concesión de la hipoteca. Esta comunicación es anterior a la firma del documento privado, por lo que los compradores contaban inicialmente con la concesión de la hipoteca, cuya obtención, como ya señalamos y se especificó en la cláusula octava del contrato, era necesaria para la formalización del contrato. De hecho en la comunicación de 13 de agosto de 2013 ING DIRECT -entidad con la que parecen trabajar los actores, pues desde una cuenta de la misma se hizo la transferencia del pago de los 15.000 euros- precisa que inicialmente se estudió la viabilidad económica de la operación , tras lo cual se procede al análisis de la garantía estudiando la situación jurídica y registral del inmueble a hipotecar, siendo en dicho instante cuando declinan continuar con la operación al constatar que la vivienda garantía de la hipoteca se encuentra afectada por el art 207 LH .

No existe duda de la legalidad de la inscripción efectuada por los demandados en la forma prevista en el art. 205 LH , inscripción que aún no se había producido a la fecha de la firma del contrato privado de 21 de junio de 2013, pero no se puede obviar el carácter de limitación o carga registral que el art. 207 LH confiere a dicha forma de inmatriculación, y de hecho este precepto precisa que 'Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación'.

En base a lo expresado resulta acreditado que en el contrato firmado entre los litigantes se pactó de forma expresa que la finca debía ser hipotecada y la imposibilidad por los demandantes de obtener financiación a través de un préstamo con garantía hipotecaria fue debida únicamente a la forma en que la parte vendedora procedió a llevar a cabo la inmatriculación de la finca. El hecho de que meses después otros compradores hayan obtenido financiación a través de préstamo con garantía hipotecaria no puede redundar en perjuicio de los ahora demandantes, máxime cuando el préstamo en este último caso fue de 50.000 euros, muy inferior al que solicitaban los demandantes, y con la garantía personal de los prestatarios.

Debemos entonces concluir que existe causa de resolución contractual con base en las estipulaciones pactadas en el contrato, lo que lleva a la estimación de la demanda y a la condena de los demandados a devolver a los actores la suma de 15.000 euros, así como los intereses legales del art. 1108 Cc desde la fecha de la reclamación extrajudicial y los procesales del art. 576 LEC desde la fecha del dictado de la presente resolución.

La anterior declaración hace innecesario el examen de la procedencia de la facultad moderadora empleada por el juez a quo con base en el art. 1154 Cc .

Todo lo cual nos lleva a la estimación de la impugnación planteada por los demandantes y a la desestimación del recurso de apelación interpuesto por los demandados.

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CUARTO.-En relación con las costas causadas en primera instancia al estimarse la demanda procede imponer a la parte demandada dichas costas procesales, de conformidad con lo establecido en el art. 394-1 LEC .

QUINTO.-En materia de costas causadas en esta alzada respecto a la impugnación de la parte actora resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 398-2 LEC , conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En cuanto al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debemos estar a lo previsto en los arts. 394-1 y 398-1 LEC , conforme a los cuales cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se impondrán las costas a la parte apelante, salvo que presentase serias dudas de hecho o de derecho.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Antonio Fandiño Carnero, en nombre y representación de don Hilario y doña María Rosa , y estimando la impugnación planteada por la Procuradora doña Purificación Rodríguez González, en nombre y representación de don Pio y doña Estefanía , contra la sentencia de fecha 31de julio de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Redondela , revocamos la misma y al estimar la demanda planteada por la Procuradora doña Purificación Rodríguez González, en nombre y representación de don Pio y doña Estefanía ,, declaramos la resolución del contrato de fecha 21 de junio de 2013 celebrado entre los litigantes y condenamos a don Hilario y doña María Rosa a pagar a don Pio y doña Estefanía la suma de QUINCE MIL EUROS (15.000 euros), así como los intereses reseñados en el fundamento jurídico tercero de la presente resolución, con imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas en primera instancia y las ocasionadas en esta alzada en su recurso y sin que proceda hacer especial imposición de las costas causadas en esta alzada respecto a la impugnación planteada por la parte actora.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .