Sentencia CIVIL Nº 532/2020, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 232/2020 de 05 de Octubre de 2020

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000532/2020

Ilmo. Sr. Presidente.

D. José Arsuaga Cortázar.

Ilmos. Srs. Magistrados.

D. Miguel Carlos Fernández Diez.

D. Javier de la Hoz de la Escalera.

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En la Ciudad de Santander, a cinco de octubre de dos mil veinte.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria ha visto en grado de apelación los presentes Autos de juicio, Ordinario núm. 292 de 2018, Rollo de Sala núm. 232 de 2020, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Santander, seguidos a instancia de Dª Eva contra La Comunidad Hereditaria de Dª Guillerma y contra D. Alfonso, Dª Lina, Dª Luisa y D. Arturo.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante, Dª Eva, representada por la Procuradora Sra. Ana Gómez Cospedal y defendida por el Letrado Sr. Guillermo Gómez Breñosa. Los codemandados; Comunidad Hereditaria de Dª Guillerma, D. Alfonso, Dª Lina, Dª Luisa y D. Arturo, sin personar en esta instancia, por estar en situación de rebeldía procesal.

Es ponente de esta resolución el magistrado Ilmo. Sr. D. José Arsuaga Cortázar.

Antecedentes

PRIMERO:Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Santander, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha 29 de abril de 2019 Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: 'ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA articulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Ana Gómez Cospedal, en nombre y representación de Dª Eva, contra la D. Alfonso, Dª Lina, Dª Luisa y D. Arturo y la Comunidad Hereditaria de Dª Guillerma y, en consecuencia:

1.- Declarar que el contrato de arrendamiento que, sobre la vivienda NUM000 NUM001. del nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Santander, vincula a las partes, y la obligación de pago de renta derivada del mismo, han estado suspendidos desde el día 22 de septiembre de 2011 y principios de septiembre de 2015.

2.- Condenar a los demandados a abonar la actora la suma de 1.833,60 €, más el interés legal desde la interpelación judicial, e incrementado en dos puntos desde la sentencia hasta el total pago.

3.- Acordar que cada parte abone las costas causadas a su instancia y la mitad de las comunes'.

SEGUNDO:Contra dicha Sentencia la representación de la parte actora, interpuso recurso de apelación, que se tuvo por interpuesto en tiempo y forma, y dado traslado del mismo a la contraparte, que se opuso al recurso, se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, en que se ha deliberado y fallado el recurso en el día señalado.

TERCERO:En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo de resolución en razón al número de recursos pendientes y su orden.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. Dª Eva, arrendataria de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000- NUM002 NUM001 de Santander desde hace más de treinta años, interpone demanda contra la parte propietaria y arrendadora en solicitud -sucintamente expresada ahora- de declaración y condena ( 1 ) a la realización de obras en la vivienda para recuperar sus condiciones de habitabilidad; ( 2 ) a la declaración de suspensión del contrato desde el mes de septiembre de 2011 hasta la finalización de las obras que permitan recuperar la habitabilidad de la vivienda, con suspensión del pago de la renta durante dicho periodo; ( 3 ) al pago de la cantidad de 6.646, 80 euros, con sus intereses legales, por las rentas abonadas entre los años 2012 a 2016.

2. La parte demandada no formuló contestación a la demanda, por lo que fue declarada en rebeldía.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 6 de Santander de 29 de abril de 2019 estimó parcialmente la demanda. En síntesis, ( 1 ) desestima la pretensión de realización a costa de la parte arrendadora de las obras necesarias para lograr la habitabilidad de la vivienda, al no presentarse la justificación que permita conocer el estado de la vivienda en la actualidad, estado que tampoco sería imputable al arrendador; ( 2 ) estima parcialmente la pretensión de declarar la suspensión de los efectos del contrato entre el 22 de septiembre de 2011 y el instante final de realización de las obras en los elementos comunes de carácter estructural, septiembre de 2015; ( 3 ) estima parcialmente la solicitud de reintegro de la renta abonada entre 2012 a 2016 a los documentos legibles que justifican el pago de la renta y su causa ( documentos 3 a 6 y 42 a 53 ); en total, 1.833, 6 euros.

4. La demandante interpone recurso de apelación en el que denuncia el error cometido por el juez de instancia en la valoración de la prueba y en las consecuencias jurídicas alcanzadas, insistiendo en los argumentos de su demanda. En concreto, insiste en su pretensión de condena a la realización de obras que garanticen la habitabilidad de la vivienda y su goce pacífico, en la suspensión de los efectos del contrato hasta que dichas obras terminen, y, en fin, en el reintegro íntegro de la cantidad pagada en concepto de rentas durante el periodo de desocupación forzosa.

5. La demandada no formula alegación alguna.

SEGUNDO: Hechos condicionantes de la decisión de la Sala.

1. Por resolución del Ayuntamiento de Santander de 22 de septiembre de 2011 se acordó el desalojo por motivos de seguridad de todos los residentes en el edificio sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Santander, en cuyo piso NUM002 NUM001 residía la actora en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el causante de la parte demandada sujeto al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964.

2. La comunidad de propietarios del citado edificio sufragó inicialmente el importe de las obras estructurales en los elementos comunes necesarias para lograr la habitabilidad del inmueble, obras que terminaron en el año 2015.

3. La actora envió un burofax con fecha 8 de septiembre de 2018 a D. Arturo, que fue rehusado, en el que le requería para reponerle en la posesión y goce pacífico de la vivienda arrendada mediante la realización de las obras de acondicionamiento precisas en el elemento privativo para lograrla.

4. La parte demandada fue condenada por sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 10 de Santander de 21 de octubre de 2014 a abonar a la comunidad de propietarios por el importe que por su cuota le correspondía del total o conjunto de la obra de reforma estructural realizada, 48.587, 50 euros. Ante la falta de pago voluntario, se dictó orden de ejecución dineraria ( autos 120/2015 ) en cuyo seno, a instancias de la hoy actora y de acuerdo al art. 675.3 LEC, se dictó auto de 12 de septiembre de 2017, en el que se amparaba su ocupación legítima, expresando por lo que ahora importa en su razonamiento jurídico segundo, que la ejecutante no discutía siquiera el hecho de que ' si la arrendataria no está ocupando la vivienda no es por su propia voluntad sino forzada por la pasividad y desidia del arrendador en ponerla en situación de mínima habitabilidad'.

5. La actora, no obstante no ocupar la vivienda desde septiembre de 2011, ha venido abonando regularmente durante los años 2012 a 2016 ( enero de 2012 a octubre de 2016 ) la renta mensual pactada por importe de 114,60 euros mediante, salvo alguna excepción, ingreso en efectivo en cuenta corriente, abonando en conjunto durante dicho periodo el importe de 6.646,80 euros.

6. No consta que, hasta este instante, la actora haya podido ocupar para residir la vivienda arrendada.

7. El demandado D. Arturo, fue citado para ser objeto de la prueba de interrogatorio de parte, con las advertencias legales previstas en el art. 304 LEC, sin que haya comparecido al acto de la vista ni justificado su ausencia.

TERCERO. La obligación de entrega y mantenimiento de la cosa arrendada en las condiciones de servir al uso pactado. Las obras de reparación precisas.

1. Recordábamos en la sentencia de esta sección de 16 de septiembre de 2019, que de conformidad con el artículo 1252 CC, quien otorga un contrato como arrendatario y toma posesión de la cosa arrendada se presume que lo ha recibido en buen estado para el uso que pretendía. De acuerdo al régimen general del art. 1554 CC, son obligaciones propias del arrendador la entrega de la cosa en condiciones de servir para el uso y disfrute de la misma, la de conservarla para el mismo fin haciendo las reparaciones necesariasy la de mantener al arrendatario en su goce pacífico durante todo el tiempo del arriendo.

2. Tampoco podemos olvidar que el art. 1553 CC indica que " son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa". Cuando el arrendador entrega la cosa objeto del arrendamiento con vicios ocultos está obligado al saneamiento de acuerdo con las disposiciones de la compraventa ( arts. 1474 a 1499 CC ), que tienen que ser integradas con la propia obligación que tiene el arrendador, impuesta por el art. 1554.1º y 2º CC, de entregar la cosa arrendada para que sirva al uso convenido y hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada.

3. La efectividad del art. 1553 CC es relativa ante la presencia del art. 1554 CC, que define unas obligaciones más amplias que las de saneamiento de la compraventa y cuyo incumplimiento se sanciona en el art. 1556 CC: si el arrendador no cumple, el arrendatario puede pedir la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando subsistente el contrato. Por tanto, resolución o conservación, extinción o cumplimiento, pero exigiendo ésta última por ser el propósito de la arrendataria, no resulta cuestionable que junto con la indemnización de los daños y perjuicios puede también interesarse la realización de las actuaciones u obras precisas para que el arrendador mantenga al inquilino en las condiciones de aptitud precisas para que pueda gozar de forma pacífica de la vivienda y para que, por tanto, sirva a su fin primordial, el fin residencial. El reconocimiento de la exigencia de esta prestación se incorpora expresamente en el art. 1554.2º LEC.

4. A partir de las anteriores consideraciones debemos mostrar inicialmente nuestra conformidad con el razonamiento de la juez de instancia en el que de acuerdo al art. 1554 CC y, más específicamente, el 119 LAU 1964 ( " Cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada, todos los contratos a que se refiere este capítulo se reputarán en suspenso por el tiempo que duren aquéllas, quedando asimismo suspendida por igual período la obligación de pago de rentas") ha considerado que el contrato quedó en suspenso, y con él el pago de la renta como obligación principal de la inquilina, con la desocupación ordenada por el Ayuntamiento por la necesidad de realizar obras de reforma del edificio.

5. Sin embargo, no podemos compartir su conclusión relativa a la falta de prueba de la situación de pérdida de habitabilidad y a la ausencia de motivos para imputar su mantenida desocupación al arrendador. Es cierto que la parte actora no despliega toda la actividad probatoria posible para justificar la situación actual de la vivienda tras las obras de reforma estructural del edificio, pero no por ello podemos considerar que no exista la suficiente para formar la convicción del tribunal acudiendo a los indicios existentes y a las máximas de experiencia.

6. Resulta incuestionable, como se deduce de la documentación procesal aportada relativa a los juicios precedentes, que la obra de reforma para dotar de seguridad y estabilidad estructural al edificio fue muy importante, de lo que se sigue que una obra de tal calibre precedida de la necesaria desocupación tuvo necesariamente que incidir en los elementos privativos, a las viviendas particulares, que en buena lógica tuvieron que quedar afectadas por la obra estructural. A esta consideración se unen dos elementos añadidos que surgen de las actuaciones aportadas: de un lado, el propio razonamiento del juez de primera instancia nº 10 de Santander en su auto de 12 de septiembre de 2017, que acepta que la desocupación actual de la vivienda por la arrendataria se debe a la pasividad y desidia del arrendador en ponerla en situación de mínima habitabilidad; del otro, la decisión del demandado Sr. Arturo de no acudir al llamamiento judicial para ser sujeto de la prueba de interrogatorio, con las advertencias procesales contrarias en caso de ausencia no justificada, como así ocurrió, impidiendo con ello que la parte actora pudiera desplegar su actividad probatoria, cuyo efecto no puede ser en este caso tolerado por demostrar una pasividad e inactividad contraria a la buena fe contractual y procesal y que, en consecuencia, debe ser sancionada de acuerdo al art. 304 LEC con el reconocimiento tácito ( " ficta confesio") de los hechos que han integrado el interrogatorio expresado por el propio letrado de la parte en su comparecencia judicial.

7. Por último, la órbita de la relación contractual que las partes mantienen no permite el cese indefinido de la obligación fundamental del arrendador de mantener en todo tiempo al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada haciendo en ella las reparaciones que fueran necesarias por la necesidad de desarrollar obras de reforma estructural en los elementos comunes del edificio en que se integra.

La suspensión de los efectos del contrato como método impuesto por el art. 119 LAU 1964 atiende a una situación de crisis temporal, superada la cual se recuperan las íntegras obligaciones recíprocas para que el contrato despliegue sus plenos efectos.

Precisamente por ello la causa de la suspensión es la imposible habitabilidad por la ejecución de obras que la impidan ordenadas por la autoridad competente, pero superada la situación no puede existir otra causa que siga impidiendo la reocupación que pueda imponerse por disposición legal, como es, en el caso, la falta de realización concreta por el arrendador de las obras que permitan que el goce pacífico se rehabilite como obligación 'inter partes'.

La decisión comunitaria que impuso a cada propietario correr con los gastos de acondicionamiento interior de su vivienda y la carencia de acción del arrendador frente a la comunidad cuando la causa de la desocupación obedece a la desidia del propietario-arrendador impone la responsabilidad de éste al cumplimiento de su contrato de arrendamiento y, muy especialmente, la obligación prevista en el art. 1554.2 CC.

8. La consecuencia de lo expuesto es la estimación del primer pedimento de la demanda, que había sido íntegramente desestimado, permitiendo que la prestación de hacer se concrete en ejecución de sentencia con apoyo, en su caso, en el auxilio pericial que pueda ser necesario.

CUARTO: Suspensión del contrato ( art. 119 LAU 1964 ) y reintegro de las rentas abonadas.

1. El razonamiento utilizado en el anterior fundamento para justificar la suspensión del contrato amparada en el art. 119 LAU 1964 por imposibilidad de uso u ocupación por la realización de obras indicadas por la autoridad competente debe ser ahora ratificado, aceptando parcialmente los argumentos de la juez de instancia en orden a que la suspensión del contrato debe surtir su efecto.

Sin embargo, discrepamos en el límite temporal establecido en cuanto que la juez de instancia lo limita al periodo contrato de ejecución de las obras por la comunidad de propietarios, que sitúa en el mes de septiembre de 2015. Al contrario, el recto entendimiento de la expresión legal relativa a que cuando la autoridad disponga la ejecución de las obras para que los contratos queden en suspenso " por el tiempo que duren aquéllas" se refiere al tiempo necesario para que las obras permitan la ocupación de la vivienda para ser habitada, que no es sino la finalidad y espíritu de precepto.

Por eso, cuando a las obras de reforma estricta de los elementos estructurales le siguen la acomodación de los elementos privativos alterados a la nueva realidad producida aquellas, el tiempo de la suspensión no puede ser inferior al necesario para que la habitabilidad y el goce pacífico se recobre plenamente, por lo menos en el mismo estado en que antes se encontraba la vivienda para satisfacer la necesidad del arrendatario.

En consecuencia, llano resulta -como se ha determinado como hecho probado- que dicha situación o circunstancia no se ha producido y que, al contrario, solo se logrará cuando la parte arrendadora ejecute las obras de acondicionamiento de la vivienda necesarias para servir a su fin.

2. La limitación del reintegro de las cantidades abonadas en concepto de renta no se hace por la juez de instancia por carecer de causa, sino por no resultar legibles los documentos presentados con el número 7 a 42 que pretenden corroborarlos.

Ciertamente, con el escaneado necesario para aportar de forma digital la documental acompañada con la demanda solo es posible apreciar con nitidez el contenido de los documentos nº 3 a 6 y 42 a 53, que reflejan importes pagados en concepto de rentas por importe conjunto de 1.833, 6 euros.

No obstante, en segunda instancia se presentaron y admitieron los documentos originales que habían sido previamente admitidos como prueba para producir plenamente sus efectos, al no constar cuál ha sido la deficiencia que ha provocado el problema técnico que impide su correcta legibilidad.

Y de su contenido resulta evidente que los documentos nº 7 a 41, en continuidad con los admitidos, demuestran el pago de las rentas entre junio de 2013 a octubre de 2016 ( consecutivos y mensuales de junio de 2013 a febrero de 2016; abonados cuatro meses, de marzo a junio de 2016, en un solo pago, y de julio a septiembre, en otro pago, y, en fin, el mes de octubre de 2016 ).

Acreditado por tanto el pago realizado por la actora de las rentas mensuales, siempre por la misma cantidad de 114.60 euros, la imposibilidad mantenida de habitar la vivienda por razón de la obra que ha provocado la suspensión del contrato de arrendamiento hace ahora viable, también, el reintegro del importe íntegro reclamado, que comprende el periodo de tiempo antes citado.

En consecuencia, el recurso debe ser estimado y con ello la demanda presentada en su integridad.

QUINTO:Costas procesales.

Estimándose el recurso, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede imponer a la parte recurrente las costas de esta alzada.

Por la estimación íntegra de la demanda, sin que concurran razones serias para tener dudas de hecho o de derecho, de acuerdo al art. 394.1 LEC, debemos imponer las costas procesales a la parte demandada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

1º.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª Eva contra la sentencia del juzgado de primera instancia nº 6 de Santander de 29 de abril de 2019, que se revoca parcialmente en todo lo que sea contradictorio con lo que se establece a continuación.

2º.- Se condena a los demandados de manera conjunta y solidaria a llevar a cabo en la vivienda arrendada las obras necesarias de acondicionamiento y arreglo que sean necesarias para dejarla en condiciones de habitabilidad y que habrán de ser precisadas en ejecución de sentencia con apoyo, en su caso, en el auxilio pericial que pueda ser necesario.

3º.- Se declara que el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el piso NUM002 NUM001 de la casa nº NUM000 de la calle DIRECCION000 de Santander, de la que es arrendataria la actora, está en suspenso desde el mes de septiembre de 2011, declarando en consecuencia la suspensión de la obligación de pago de la renta desde dicha fecha hasta que finalicen las obras que habrán de acometerse -en su caso, en ejecución de sentencia- y la vivienda esté en condiciones de habitabilidad.

4º.- Se condena a los demandados conjunta y solidariamente a abonar a la actora las rentas abonadas de 2012 a 2016 por importe total de 6.646, 80 euros, con los intereses legales desde la presentación de la demanda.

5º.- Se imponen a la parte demandada las costas procesales de la primera instancia.

6º.- No se imponen las costas procesales de la segunda instancia.

Contra la presente resolución puede interponerse los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación ante este mismo Tribunal en el plazo de los veinte contados desde el siguiente a su notificación, debiendo constituirse y acreditarse en dicho instante el depósito previsto en la Disposición Adicional 15ª LOPJ.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.