Sentencia Civil Nº 533/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 597/2003 de 25 de Junio de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:533/2004
Número de Recurso:597/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 597 /2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

En MADRID, a veinticinco de junio de dos mil cuatro.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 321 /2002 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 41 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante Dª Julia , representada por la Procuradora Sra. Rubio Cuesta, y de otra, como apelado DIRECCION000 de MADRID, representada por la Procuradora Sra. López García, sobre varios extremos.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto contradigan los que a continuación se exponen.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la acción ejercitada por DOÑA Julia , propietaria de la vivienda NUM000 NUM001 y ático del DIRECCION000 , de Madrid, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de referido edificio, en solicitud de que se condene a dicha Comunidad, a reponer a su estado anterior el hueco abierto en la escalera de la finca, que da acceso a la vivienda de la actora, declarando, en consecuencia, la no procedencia de la apertura de dicha puerta, al no haber existido nunca, y no contar con la unanimidad de los propietarios para su apertura; declarando así mismo, la no existencia de huecos o buhardillas situadas en el bajo cubierta delantero del tejado con carácter de elemento común.

Frente a la sentencia de instancia, que desestima, en su integridad, las pretensiones de la demandante se alza dicha parte, quien tras hacer una breve relación de antecedentes, centra la cuestión objeto de debate en determinar si la Comunidad demandada, procedió a alterar un elemento común, sin los requisitos legales correspondientes, invadiendo una propiedad privada, en concreto, el domicilio de la recurrente, entendiendo que el Juzgador de instancia ha incurrido en error a la hora de considerar como elemento común la zona bajo cubierta situada en la planta NUM000 . Igualmente se invoca error en la valoración de la prueba, en relación con la descripción que del inmueble se hace en la correspondiente escritura de división horizontal , en la que se hace constar que el edificio tiene planta NUM002 , NUM000 alturas más y un ático, que no debe de confundirse con el espacio bajo cubierta del que disponen dentro de sus viviendas la planta NUM000 . Tampoco se hace referencia a los supuestos elementos comunes bajo cubierta, ni en la inscripción registral, ni en el informe llevado a cabo por Don Mariano , para otro procedimiento y aportado a éste Como documento nº 4, dictamen en el que tan solo se alude a la planta NUM002 cubierta, que constituye el ático o planta NUM003 , que es finca independiente y que no debe confundirse con el espacio situado en las viviendas particulares de la planta NUM000 , añadiendo que la cubierta del DIRECCION000 no es uniforme, tal y como se consigna en el citado documento n1 4, en el que se indica que existe una cubierta de teja cerámica y zonas visitables de cubierta plana con baldosín catalán, siendo precisamente en la zona donde la cubierta es de teja, donde se encuentran ubicados los espacios bajo la misma interiores de las viviendas de la planta NUM000 , siendo su acceso exclusivo a través de dichas viviendas. En cuanto a la escalera, en referido informe, no se hace constar acceso alguno a los espacios bajo cubierta ubicados en el interior de las viviendas de la planta NUM000 , refiriéndose al informe en su día emitido por Don Evaristo , en el mismo sentido y a la declaración de dicho señor que reconoció que cuando elaboró su informe (mas de 9 años), era la recurrente quien usaba el altillo o buhardilla, citando en apoyo de su tesis la STS. de 9 de Junio de 1.999, poniendo de manifiesto que la propia demandada está reconociendo que con anterioridad a la puerta abierta por consejo del Arquitecto Técnico, no existía otra; reiterando el error en la valoración de la prueba aducido, ya que de toda la prueba documental aportada con el escrito de demanda, se ha acreditado que, entre los elementos comunes del edificio, no se hace constar la existencia de altillos, buhardillas o espacios bajo cubierta a los que atribuir ese uso, pues de haber existido se hubieran hecho constar por los Sres. Evaristo y Mariano , lo que la lleva a concluir que dicho espacio se encuentra en dentro de su vivienda particular, teniendo acceso exclusivo desde la misma, siendo arbitraria la apertura, por la Comunidad, de tan citada puerta, concluyendo su alegato con la solicitud de que se dicte una sentencia que, revocando la apelada, estime la demanda en su integridad.

SEGUNDO.- Al igual que ocurrió en la primera instancia, la cuestión nuclear que se plantea en el presente recurso, es la conceptuación del espacio bajo techo existente en el DIRECCION000 de esta Capital y que se encuentra situado encima del piso NUM000 NUM001 , propiedad de la demandante, quien mantiene que existe en autos prueba bastante para mantener que dicho espacio es privativo, perteneciendo al citado piso, desde el que tiene acceso al mismo.

Partiendo de las dos posibles hipótesis posibles, a la hora de atribuir el espacio en cuestión a la recurrente, esto es, la conceptuación del mismo como parte integrante del piso, o su consideración como dependencia aneja, hemos de llegar a la misma conclusión que la predicada por el Juzgador de instancia, cuyos razonamientos, contrariamente a lo mantenido por la recurrente, son consecuencia lógica de la prueba practicada. Efectivamente, queda fuera de toda duda que si el espacio cuestionado constituyera un anejo al piso en cuestión, hubiera sido necesario que en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, esto es en la escritura otorgada ante el Notario de Madrid Don Luis Núñez Boluda, el 10 de Julio de 1.996, así se hubiera hecho constar, máxime si se tiene en cuenta que estas operaciones se llevaron a cabo en el marco de un procedimiento contencioso entre los propietarios del edificio, como consecuencia de disensiones hereditarias, encontrándose entre los bienes sujetos a litigio el edificio antes citado. Pues bien, no solo no consta dato alguno que permita esta adjudicación de tan citado espacio a un piso concreto, sino que en todas las relaciones de los elementos privativos, esto es en el cuaderno particional, en el informe del Arquitecto Don Mariano y en la propia inscripción registral del edificio, se consigna que los tres pisos NUM001 , esto es el NUM004 , NUM005 y NUM000 , tienen la misma dimensión: 263,05 metros cuadrados, según los dos primeros documentos y 268,27 metros cuadrados, según el título inscrito, lo que pone de manifiesto que la zona litigiosa no forma parte del piso NUM000 , pues de ser así, las dimensiones de éste serían superiores a los otros dos.

Así las cosas, consideramos que el espacio bajo cubierta cuyo dominio predica la recurrente, realmente es un elemento común, que ha de sobreentenderse incluido en la descripción que de los mismos se hace en el título constitutivo, por no ser el mismo exhaustivo, exhaustividad que tampoco concurre en el artículo 396 del Código Civil, indicándose en los estatutos de la Comunidad, en concreto en el artículo 2, como elementos comunes, los forjados y entramados de pisos y las cubiertas del tejado, siendo fácil colegir que el espacio comprendido entre el techo del último de los pisos y el tejado -hacemos exclusión del ático atendiendo a las características de la cubierta-, necesariamente ha de tener la conceptuación de elemento común, salvo acuerdo expreso, en contrario, de los comuneros, carácter que, Precisamente viene adverado por la STS. de 9 de Junio de 1.999, invocada por la recurrente, y ello pese a que de la cita que se transcribe, pudiera colegirse lo contrario, precisamente porque la misma es incompleta. Efectivamente meritada resolución, en sus fundamentos jurídicos, dice:

" PRIMERO.- Como primer motivo de casación se invoca la infracción del art. 369 del C. en relación con los arts. 5,11 y 16.1º de la Ley de Propiedad Horizontal.

El argumento de los recurrentes es sencillo: se han disminuído o rebajado las aristas de dos pilares del garaje (que son elementos comunes) por la sola decisión del constructor: se han construido altillos en la planta NUM002 , al margen del proyecto, también por decisión unilateral, sin anuencia de la Junta de Propietarios y, finalmente, se han construído 32 espacios o trasteros bajo la cubierta del edificio sin constar con el consentimiento de los copropietarios, todo lo cual se opone a los artículos mencionados.

Antes de profundizar en la dialéctica jurídica planteada en la litis, conviene examinar los tres supuestos controvertidos:

a) Dos pilares de la planta de garaje, rebajados en una de sus aristas hasta la altura de un metro para facilitar la salida de algunos vehículos y cuya obra no hace peligrar la seguridad del edificio, según el oportuno informe pericial.

Indudablemente los pilares son elementos comunes del edificio e inciden sobre su regulación los artículos mencionados.

b) Los altillos pueden suscitar calificaciones diversas. Si se construyen sobre un espacio diáfano no atribuido a ningún propietario en exclusiva, en concepto de piso o local, y se trata de un volumen edificable, situado entre forjados y muros comunes, podrían tener pretensiones sobre él todos los titulares de la propiedad horizontal.

Pero si los altillos (alguno de los cuales se utiliza para necesidades comunes, como cuarto de ascensores, recinto para recogida de basuras...) se levantan dentro de una planta que ha sido transmitida a un adquirente particular, en ese caso, aunque no figurasen en el proyecto inicial, pertenecerían a dicho titular ya que se encontrarían dentro del espacio por él adquirido.

No puede sostenerse, como hace la comunidad recurrente, que todo lo que apoya en un elemento común es también común de los copropietarios. Una afirmación maximalista de este tipo yugularía el neto concepto de la Propiedad Horizontal. Los pisos privativos siempre tienen que estar enmarcados entre forjados comunes y muros comunes, pero, no obstante, constituyen una propiedad exclusiva y excluyente. Es el caso de los altillos que se sustentan sobre la portería o sobre la rampa de garaje. Cada piso, cada planta, tiene que cimentarse en un elemento común. La ley de la gravedad impide que puedan mantenerse en el vacío y por ello todos los pisos y plantas están interrelacionados.

c) Los trasteros sobre la última planta del proyecto y bajo la cubierta sí inciden directamente en un elemento común.

A continuación contrastaremos estas situaciones fácticas con la normativa que se dice infringida.

SEGUNDO.- En el segundo motivo se arguye la infracción de normas jurídicas; en primer término las mencionadas en el motivo anterior y se sostiene que también se han infringido los artículos 1, 3y 38 de la Ley Hipotecaria en relación con el art. 1250 del C.C.

No es muy feliz la invocación del art. 1.3 de la Ley Hipotecaria, según el cual los asientos regístrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales; porque se olvida un inciso básico de dicho precepto: " en cuanto se refieren a los derechos inscritos". Y lo que ocurre, en el caso litigioso, es que ni los altillos, ni los pilares, están inscritos con titularidad reconocidas; los trasteros sí están inscritos, pero a nombre y con el consentimiento de los recurrentes.

Por su parte, la presunción del art. 38 no favorece, sino que perjudica a los recurrentes. Dice este precepto que: "a todos los efectos legales (incluidas las secuelas derivadas de la Ley de P.H.) se presume que los derechos reales inscritos....existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Consecuentemente, los trasteros inscritos como anejos de los pisos (es decir en propiedad exclusiva y con participación proporcional en los elementos comunes) se presume que pertenecen a los 32 titulares de los pisos.

TERCERO.- Según acta manuscrita obrante en los autos, todos los propietarios de las plazas de garaje visitaron el aparcamiento comunal, observaron su estado y el de los pilares rebajados y no opusieron ningún reparo, tal vez teniendo en cuenta que se les dio forma de chaflán para facilitar la maniobra de los vehículos que estacionaban a sus respectivos costados.

CUARTO.- Los altillos difícilmente pueden considerarse elementos comunes al figurar dentro de la superficie adscrita a la planta a la que se han anexionado.

Por otra parte, si bien es cierto que no figuraban descritos en el proyecto original, también es verdad que se refirió a ellos el Arquitecto director de las obras en el proyecto complementario o elaborado antes de la aprobación definitiva por el órgano administrativo competente (servicio de la vivienda) y dichos altillos fueron mencionados en su informe por el técnico de Política Territorial que debía comprobar la adecuación del edificio al proyecto.

QUINTO.- Según acta suscrita el 1-10-1986 todos los propietarios del edificio prestaron su conformidad a que D. Diego (a sus expensas) los 31 trasteros, que serían adquiridos gratuitamente por todos los copropietarios.

El art. 11 de la ley de P.H. (refrendando lo establecido en el art. 5) es terminante: "La construcción de nuevas plantas (en nuestro caso los trasteros) y cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del edificio (los altillos en principio) o en las cosas comunes (la modificación de los pilares) afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo".

En aplicación de este precepto se exigió por D. Diego el consentimiento de los titulares de los diferentes pisos y locales, según hemos constatado en los considerandos que preceden, tanto para alterar la conformación de las pilastras, como para construir los trasteros, no siendo necesario el refrendo para implantar los altillos: en efecto, el art. 8 de la Ley de P.H. exige la aprobación de la Junta de Propietarios para aumentar un piso o local mediante la agregación de otros (pisos o locales) colindantes del mismo edificio; pero este requisito no puede postularse en el caso de los altillos interiores, que no tenían la consideración anterior de pisos, ni de locales, ni constituían unidades preexistentes de la finca, ni tenían número propio, ni inscripción independiente, ni cuota preasignada."

Aunque la cita jurisprudencial es amplia, reflejando en la misma, la cita de la recurrente (cursiva) y las referencias a los trasteros, que son las construcciones efectuadas en el espacio bajo cubierta (negrita), queda perfectamente explicado el alcance de la resolución invocada que, precisamente, avala la postura adoptada por el Juzgador de instancia, en cuanto, de forma contundente, y como no podía ser de otra manera declarara el carácter de elemento común de la zona bajo cubierta.

TERCERO.- Dicho lo anterior, solo resta examinar la cuestión referente al acceso a la zona litigiosa, debiendo convenir que este dato, en nada afecta a la naturaleza de dicho espacio, existiendo en autos elementos bastantes, aportados por la prueba testifical, para colegir la existencia de accesos inidóneos para el aprovechamiento, a efectos de habitabilidad, de dicho espacio, tales como una inicial puerta de reducidas dimensiones en la escalera que conduce al ático, al parecer cerrada posteriormente y abierta en la actualidad, o sendas trampillas en los techos de los pisos NUM000 . En todo caso, no es aventurado colegir que estos accesos a la zona tenían como único objeto posibles reparaciones, no constituyendo atribución alguna de titularidad, a favor de los propietarios de los pisos.

El que posteriormente DOÑA Julia , realizara un acceso practicable desde su vivienda, acceso que ha de considerarse posterior a la división horizontal, pues en otro caso hubiera tenido reflejo en la descripción de dicho piso, ni la da derecho al uso exclusivo de la zona litigiosa y menos aún la confiere el derecho exclusivo de propiedad que predica; razones todas ellas que nos llevan a la desestimación del presente recurso, debiendo confirmar la sentencia de instancia.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición, a la parte recurrente, de las costas ocasionadas en esta alzada, al regir en esta materia el principio del vencimiento objetivo (art. 398 LEC).

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 41 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 11 de marzo de 2003, cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando la demanda interpuesta por Dª Julia , representada por la Procuradora Dª Paloma Rubio Cuesta, debo absolver y absuelvo a la DIRECCION000 de Madrid, representada por la Procuradora Dª Mª Concepción López García, de los pedimentos contra ella deducidos con imposición a la demandante de las costas procesales devengadas en este procedimiento". Notificada dicha resolución a las partes, por Julia se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 26 de mayo de 2004, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Rubio Cuesta en la representación acreditada de DOÑA Julia contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado de Primera Instancia número 41 de Madrid, con fecha 11 de Marzo de 2.002, en el procedimiento ordinario de referencia, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución; todo ello con imposición, a la apelante, de las costas causadas en esta segunda instancia.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.