Sentencia Civil Nº 533/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 3/2008 de 21 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00533/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 3/08

JDO. 1ª INST. Nº 35 DE MADRID

AUTOS Nº 1547/06 (VERBAL)

DEMANDANTE/APELADA: INVER-GUILHOU, S.L.

PROCURADOR: D. MANUEL JOAQUÍN BERMEJO GONZÁLEZ

DEMANDADOS/APELANTES: Dª Erica Y D. Maximino

PROCURADOR: Dª Mª DEL PILAR VEGA VALDESUEIRO

PONENTE: ILMA. SRA. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

SENTENCIA Nº 533

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a veintiuno de julio de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal nº 1547/2006, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 3/08, en los que aparece como demandante-apelada la Sociedad INVER-GUILHOU S.L. representada por el Procurador D. Manuel Joaquín Bermejo González y como demandados-apelantes Dª Erica y D. Maximino representados por el Procurador Dª Mª del Pilar Vega Valdesueiro, sobre desahucio por falta de pago, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 29 de Marzo de 2.007 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador D. MANUEL BERMEJO GONZÁLEZ, en nombre y representación de INVER-GUILHOU, S.L. contra D. Maximino y DÑA. Erica , debo CONDENAR y CONDENO a que los demandados abonen de forma conjunta y solidaria a la parte actora la suma de DOS MIL OCHOCIENTAS OCHENTA Y UNO CON VEINTICUATRO EUROS (2.881,24.-Euros), sin que procede hacer pronunciamiento expreso alguno sobre el desahucio al haberse producido, el desalojo de la finca, más los intereses y costas establecidos en los fundamentos de derecho segundo y tercero de la presente resolución que no se transcriben para evitar reiteraciones." Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de los demandados se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, acordándose la unión de algunos de los documentos aportados por el apelado, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 14 de Julio, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Maximino y Dña. Erica se interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada el 29 de marzo de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid en los autos de juicio verbal nº 1547/06 que estimó la demanda presentada por Inver-Guilhou S.L. contra los hoy apelantes y les condenó a abonar la cantidad de 2.881,24.-? de forma solidaria sin pronunciarse sobre el desahucio al haberse producido ya el desalojo de la finca. Alegan infracción de Ley por inaplicación del art. 405.3 LEC y del art. 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y por inaplicación asimismo de la regla 9ª del art. 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por lo que solicita la revocación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Los hoy litigantes suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda en Madrid en la calle Fomento nº 36 2º el 1 de diciembre de 2003 por un plazo de cinco años en el que D. Maximino era el arrendatario y Dña. Erica fiadora del mismo. D. Maximino manifiesta que su madre Dª Erica en junio de 2006 entregó las llaves del piso al conserje del edificio, para que comunicase a la hoy demandante su decisión de resolver el contrato. Sin embargo, la sociedad demandante y el propio portero niegan tal circunstancia y alegan además que dicho conserje ni es empleado de la mercantil ni tiene otra vinculación con la misma que el mero cobro de los recibos. La sociedad tiene sus oficinas en el mismo inmueble de la vivienda arrendada por lo que el arrendatario podía haberle entregado las llaves a la propia arrendadora con gran facilidad lo que no hizo. Dicha sociedad le remitió burofax el 12 de julio de 2006 reclamándole las rentas de junio y julio y los demandados hicieron caso omiso de tal notificación. La sentencia de instancia les condenó al pago de 1.931,24 .-? correspondientes a las rentas de junio, julio, agosto y septiembre de 2006, así como 31,24.-? de luz y agua y una mensualidad por cada año que restaba hasta la finalización del contrato.

TERCERO.- Alegan los demandados hoy apelantes, en primer lugar infracción de ley por inaplicación del art. 405.3 LEC por inadecuación del procedimiento que ya fue alegado en el acto del juicio oral, ya que al haber presentado la actora la demanda el 7 de noviembre de 2006, ya tenía en su poder las llaves de la vivienda por habérselas entregado el portero por lo que sólo adeudan la mensualidad de junio que se compensa con la fianza entregada por lo que no procede la acción de desahucio, y al reclamar en el burofax el pago de las rentas admitió tácitamente la resolución. Entiende que no existe acción de desahucio luego no procedería el juicio verbal sino un declarativo.

El motivo no puede ser acogido, el juicio verbal es el procedente a las acciones que se han ejercitado en el presente procedimiento, tanto por el desahucio como por la cuantía de las cantidades reclamadas que no exceden de 3.000.-?. Tanto el artículo 250.1.1º como el 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que se decidirá en juicio verbal las demandas que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidos por el arrendatario pretendiendo que el dueño recupere la posesión de la finca. Con carácter general, el artículo 248.1.1º y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice que toda contienda judicial entre partes que no tenga señalada por la Ley otra tramitación, será decidida y ventilada en el procedimiento declarativo que corresponda, añadiendo seguidamente que son tales el juicio ordinario y el juicio verbal, añadiendo en el artículo 250.1.1º que se decidirán en juicio verbal las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca y en el 250.2 que también se decidirán en juicio verbal las demandas cuya cuantía no exceda de tres mil euros y, por otro lado, que el artículo 248.3 de tan citada Ley Procesal señala que las normas de determinación de la clase de juicio por razón de la cuantía sólo se aplicarán en defecto de norma por razón de la materia y añadiendo el artículo 250.1.6º que se decidirán en juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, que como hemos dicho antes lo serán por las normas del juicio verbal -art. 250.1-1º LEC -.

Una de las excepciones a la regla general de la no admisión en los juicios verbales de la acumulación objetiva de acciones (art. 77 , como regla general: no pueden acumularse las pretensiones que por razón de la materia deban ventilarse en juicios de diferente tipo, debiendo ostentar la misma naturaleza, ex art. 73.2 ), es la "acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, sin la última limitación de que lo reclamado no exceda de 3000.-?, por tanto con independencia de la cantidad que se reclame cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago", (curiosamente, la reclamación de rentas, sin acumularla al desahucio, se seguirá en todo caso, cualquiera que fuera la cuantía reclamada el juicio ordinario, al determinarse el procedimiento por razón de la materia, y no existir la misma previsión que para la LPH); en ese contexto se puede discutir ampliamente sobre el pago, la cuantía de la renta, la existencia misma del crédito o deuda y su extinción a través de cualesquiera medios probatorios, con lo que supera el "peregrinaje" de acudir primero al desahucio y después al declarativo, inútil e innecesario, con evidente economía procesal, no dividiendo la continencia de la causa y sin que cupiesen objeciones sobre "complejidad". La tramitación se hará pues de acuerdo con las normas del juicio verbal (art. 437 y ss).

Sentada esta doctrina y para su aplicación de la excepción de inadecuación del procedimiento que estamos examinando vemos que se ejercitan dos acciones: la de desahucio por pago de la renta y la de reclamación de cantidad de la debida más una indemnización, por un importe total de 2.881,84.-?, por tanto y conforme a la doctrina señalada, es evidente que el juicio verbal es el adecuado y no existe inadecuación del procedimiento, y cosa distinta que no tiene nada que ver con dicha excepción sino con el fondo de la litis es que procede o no el pago de la renta, en consecuencia procede desestimar la excepción de inadecuación de procedimiento y con ello este primer motivo del recurso.

CUARTO.- Pasando al examen de la segunda cuestión al principio enunciada, que se alega de infracción de ley por aplicación indebida del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya que la sentencia de instancia condena a los demandados al pago de dos mensualidades de renta y que asciende a 950.-? por el desistimiento dos años antes de la finalización del contrato. El artículo 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos limita la facultad de desistimiento del arrendatario a los contratos de duración pactada superior a cinco años y en los arriendos de duración igual o inferior a cinco años únicamente le confiere la posibilidad de renunciar a la prórroga (art. 9 ) lo que significa que si se tiene pactada una duración de un año y el arrendatario desiste anticipadamente e injustificadamente del contrato, vendrá obligado a pagar la renta correspondiente a los meses que resten hasta su finalización, obligación de la que excepcionalmente solo podrá liberarse en el supuesto de que acredite que el arrendador no sufrió ningún perjuicio en el caso del abandono anticipado del contrato. Es decir, si el arrendatario desiste de forma unilateral del contrato antes que termine la primera anualidad de vigencia del contrato deberá proceder al pago de la renta por el tiempo de la anualidad que faltara para cumplir. De las pruebas practicadas resulta que el contrato se suscribió entre las partes el 2 de diciembre de 2003 pactándose una duración inicial de cinco años y pretendiendo el arrendatario abandonar la vivienda dos años antes del cumplimiento del plazo parece razonable una indemnización de una mensualidad por cada año que resta hasta la finalización del mismo y resultando acreditado que la vivienda estaba vacía en el momento de interponer la demanda. Del conjunto de las pruebas practicadas sólo puede tenerse por probado que la posesión de la vivienda no le fue devuelta hasta septiembre de 2006, toda vez que aunque el arrendatario desalojara la vivienda con anterioridad tal hecho por sí sólo no exonera al arrendatario de su obligación de proceder al pago de las rentas ya que no ha conseguido demostrar que devolviera las llaves a la arrendadora, lo que hubiera sido fácil ya que tiene sus oficinas en el mismo edificio, ni consta el consentimiento expreso ni tácito del arrendador a tal resolución, puesto que la reclamación de las rentas por burofax precisamente demostraría lo contrario de lo que pretenden los demandados en su escrito. No constando por lo anteriormente expuesto el consentimiento del arrendador a la extinción anticipada del contrato se produce un desistimiento unilateral del mismo por parte del inquilino. Desistimiento unilateral que no resulta amparado por la Ley arrendaticia por lo que también debe rechazarse este motivo del recurso.

QUINTO.- Por último alega infracción de Ley por inaplicación de la regla 9ª del art. 251 LEC ya que entiende que la sociedad actora ha fijado la cuantía en 100.000.-?. Dicho motivo debe igualmente ser rechazado ya que en el auto de 11 de diciembre de 2006 del Juzgado de Instancia por el que se admite la demanda se establecía como cuantía la cantidad de 1.931,24.-? en concepto de rentas y suministros más 950.-? por indemnización. Auto que no fue impugnado por ninguna de las partes litigantes. Por lo que como se establece en la Ley de Enjuiciamiento Civil al no haber habido controversia entre las partes queda así concretada la cuantía del procedimiento.

SEXTO.- Al haberse desestimado el recurso de acuerdo con lo previsto en los artículos 394 y 398 LEC deben imponerse las costas de esta alzada a los recurrentes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Maximino y Dña. Erica frente a la sentencia dictada el 29 de marzo de 2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid en los autos de juicio verbal nº 1457/06, resolución que confirmamos con expresa imposición de costas al recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.