Sentencia Civil Nº 534/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3007/2010 de 10 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00534/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2010 0600006

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003007 /2010

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000259 /2008

APELANTE: Darío

Procurador/a: MARIA VICTORIA SOÑORA ALVAREZ

Letrado/a: MANUEL PERALTA FERNANDEZ

APELADO/A: Emilio

Procurador/a: CELSA MUÑOZ LEIRA

Letrado/a: GEMMA HERNANDEZ GARCIA

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados JAIME CARRERA IBARZABAL, Presidente; MAGDALENA FERNANDEZ SOTO y MIGUEL MELERO TEJERINA, han pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 534

En Vigo, a diez de junio de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000259 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003007 /2010, es parte apelante -DEMANDANTE: D./ª Darío , representado por el procurador D./ª MARIA VICTORIA SOÑORA ALVAREZ y asistido del letrado D./ª MANUEL PERALTA FERNANDEZ; y, apelado -DEMANDADO: D./ª Emilio representado por el procurador D./ª CELSA MUÑOZ LEIRA y asistido del letrado D./ª GEMMA HERNANDEZ GARCIA.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª MIGUEL MELERO TEJERINA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm. 8 DE VIGO, con fecha 29.07.09, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando la demanda formulada en autos de Juicio Ordinario nº 259/2008 por la Procuradora Doña Victoria Soñora Alvarez, en nombre y representacion de Don Darío, contra Don Emilio, sobre determinacion de renta, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos formulados por la parte actora, a la cual se imponen las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador VICTORIA SOÑORA ALVAREZ , en nombre y representación de Darío, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 2 DE JUNIO DE 2011.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- D. Darío, en su condición de arrendatario de la vivienda sita en la calle México, 37, 5º A derecha, ejercita una acción que tiene por objeto declarar que el importe de la renta del contrato a fecha 1/1/1995 era de 11,03 euros y la actualizada al tiempo de la demanda es de 48,15 euros. El fundamento de su demanda es que desde el año 1995 viene recibiendo comunicaciones del arrendador para actualizar la renta del contrato , concertado en el año 1961 al amparo de lo dispuesto en la disp. trans. 2ª apartado D) de la LAU , a lo que siempre se ha opuesto por no superar sus ingresos el SMIP de acuerdo con la regla 7ª de la citada disposición. No obstante lo anterior, y con la finalidad de evitar una acción de desahucio, optó por pagar la renta actualizada de acuerdo con los cálculos del arrendador. Por todo ello y al amparo de la causa legal señalada, considera que no procede la actualización.

La Sentencia dictada en primera instancia considera probado que el arrendador procedió a instar la actualización de la renta en el año 1995 de acuerdo con la disp. trans. 2ª apartado D) de la LAU sin que el arrendatario mostrase su oposición en el plazo legal de 30 días , pagando en lo sucesivo la renta actualizada por lo que desestima la demanda.

El demandante recurre la sentencia planteando exclusivamente una cuestión jurídica. Considera que no es de aplicación al caso el plazo de 30 días que señala la disp. trans. 2ª apartado D) de la LAU habida cuenta de la causa de oposición 11.7ª (que atiende a los escasos ingresos de los inquilinos) que invoca. En su lugar, considera que tiene el plazo de prescripción general de 15 años del artículo 1964 del CC .

SEGUNDO.- Según consta en el contrato que se aporta con la demanda, el contrato de arrendamiento vigente entre las partes fue concertado el día 1/8/1961. De acuerdo con la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, hemos de remitirnos a las normas contenidas en el TR de 1964 salvo las modificaciones establecidas en esa Disposición Transitoria.

La disp. trans. 2ª apartado D) de la LAU en su apartado "Actualización de la renta" 11 dispone lo siguiente: La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. A continuación regula dicha actualización estableciendo el apartado 6ª que el inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Dicho precepto es aplicable a la oposición que pueda realizar el arrendatario de acuerdo al tenor literal y lógico del precepto que establece la regla general para el inquilino que desee seguir gozando de la prórroga forzosa durante un plazo superior a ocho años es la actualización , que se producirá salvo que el inquilino se opone ella por las causas establecidas entre las que está la regla 7ª, que atiende a la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan

La S.T.S., Civil sección 1 del 27 de Diciembre del 2010 contempla un supuesto de hecho en el que se opone de forma extemporánea este mismo motivo de oposición y reitera una doctrina general que interpreta el precepto. Señala el T.S. que realizado el requerimiento fehaciente por el arrendador, el arrendatario puede adoptar varias posturas:

A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta , en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en sentido positivo, esto es aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta; bien en sentido negativo, ya por entender que procede actualizar las rentas , pero se opone a su cálculo o cuantía, o al plazo de cinco o diez años en función de los ingresos, o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994), o porque , entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella. Las consecuencias que se derivan de la oposición son muy diferentes atendiendo a los motivos que el arrendatario haya expuesto:

Si la negativa no se funda en el bajo nivel de rentas, el contrato de arrendamiento quedará extinguido por el transcurso de los siguientes ocho años (DT2ª D. 11 , regla 6ª LAU 1994).

En el caso en que el arrendatario acredite que sus ingresos no alcanzan los mínimos expuestos legalmente para que resulte exigible la actualización, el legislador se limita a indicar, que el arrendatario deberá seguir haciendo frente a la misma renta y a las cantidades a ella asimiladas (DT 2ª D 11 , regla 7ª LAU 1994), pudiendo actualizarse anualmente, conforme a las variaciones experimentadas por el IPC. Junto a ello prevé una serie de "incentivos fiscales", a favor de los arrendadores que no hayan podido actualizar la renta (D F 4ª LAU 1994).

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción. En este cao el Tribunal Supremo considera reproduce la siguiente doctrina:

A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente , se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( S.S.T.S. 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ]

B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] «La incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más , con los efectos de la regla 6ª , párrafos primero y segundo; o para demostrar , en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª , que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª , ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 .

Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de "acreditar" los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª , primero y segundo párrafo , podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.»

De acuerdo con lo anterior y con referencia a la causa de oposición que nos ocupa, la Sala establece el criterio de que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994.

Aplicando al anterior doctrina a los hechos declarados probados por la Sentencia que no se discuten en esta instancia , resulta el día 12/1/1995 el arrendador requirió al arrendatario para que le facilitase el nombre de las personas que habitaban en la vivienda y su declaración de la renta, y el día 10/7/1995 le remitió un escrito con la actualización de la renta, sin obtener respuesta hasta el año 2006 por lo que el silencio manifestado por el recurrente supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento, aceptación confirmada por el hecho del pago de las rentas actualizadas sin que pidiese la revisión de la renta en los seis meses siguientes.

TERCERO.- La parte recurrente deberá de pagar las costas procesales de la apelación , de acuerdo con lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Victoria Soñora Álvarez en representación de D. Darío frente a la Sentencia dictada en los presentes autos que se confirma en su integridad, imponiendo al apelante las costas procesales generadas por este recurso.

Notifíquese esta Sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la presente puede interponerse recurso de casación por el cauce del ordinal 3º del art. 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acreditando la existencia del interés casacional y déjese testimonio en el presente Rollo y en las actuaciones originales , que se devolverán al juzgado de Primera Instancia del que proceden.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior Resolución. Doy fe.